Eine Mieterhöhung nach Modernisierung setzt voraus, dass die durchgeführte Maßnahme unter den Begriff der Modernisierung nach § 555b BGB fällt. Der Vermieter kann acht Prozent der jährlich auf die Wohnung entfallenden anrechenbaren Kosten auf die Miete umlegen. Der erhöhte Betrag wird ab Beginn des dritten Monats fällig, der auf den Zugang der Erhöhungserklärung folgt. Vor Baubeginn muss die Maßnahme mindestens drei Monate im Voraus in Textform angekündigt worden sein. Fehler in der Ankündigung oder der Erklärung können die Fälligkeit der erhöhten Miete verschieben oder die Umlage insgesamt angreifbar machen.
Dieser Beitrag ordnet ein, welche Maßnahmen das Gesetz als Modernisierung anerkennt, wie die Erhöhung berechnet und erklärt werden muss und welche Fristen Vermieter einhalten müssen.
Ein Vermieter ließ die Außenfassade seiner Wohnanlage dämmen und gleichzeitig mehrere beschädigte Fensterdichtungen erneuern. Die gesamten Handwerkerkosten wurden anschließend als Modernisierungskosten in die Erhöhungserklärung eingestellt. Der Mieter widersprach: Ein erheblicher Teil der Arbeiten habe lediglich der Erhaltung gedient und dürfe nicht umgelegt werden. Außerdem fehlte in der Erklärung eine nachvollziehbare Aufschlüsselung, welche Kostenanteile auf welche Maßnahme entfielen. Die Erhöhung stand damit auf unsicherem Boden. Die Kanzlei sichtete die Unterlagen, half bei der rechnerischen Trennung von Modernisierungs- und Erhaltungsaufwand und begleitete die überarbeitete Erklärung bis zur Durchsetzung.
Modernisierung oder Instandhaltung: Was das Gesetz unterscheidet
Nicht jede bauliche Maßnahme berechtigt zur Mieterhöhung. Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet strikt zwischen Modernisierung und Instandhaltung. Nur Modernisierungskosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden.
§ 555b BGB (Modernisierungsmaßnahmen, sinngemäß)
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, nachhaltig Energie oder Wasser einsparen oder neuen Wohnraum schaffen.
Welche Maßnahmen zählen als Modernisierung?
Typische Beispiele sind der Einbau einer neuen Heizungsanlage, die Wärmedämmung der Außenfassade, der nachträgliche Einbau eines Aufzugs oder der Austausch alter Fenster gegen wärmedämmende Einheiten, soweit dadurch eine nachhaltige Energieeinsparung erreicht wird. Entscheidend ist in jedem Fall, ob die Maßnahme eine der in § 555b BGB genannten Anforderungen dauerhaft und nachhaltig erfüllt.
Was gilt als reine Instandhaltung?
Maßnahmen, die lediglich den bisherigen Zustand der Mietsache sichern, sind keine Modernisierung. Die Erneuerung verschlissener Fensterdichtungen, das Ausbessern von Putzschäden oder der Austausch einer defekten Heizungspumpe dienen der Erhaltung, nicht der Verbesserung. Diese Kosten dürfen nicht in die Mieterhöhungsberechnung einfließen. Kommen bei einer einzigen Baumaßnahme Modernisierungs- und Erhaltungsanteile zusammen, muss der Erhaltungsanteil rechnerisch herausgetrennt werden, bevor die umlagefähigen Kosten festgestellt werden.
Die fehlende Trennung zwischen Modernisierungs- und Erhaltungskosten gehört zu den häufigsten Schwachstellen in Erhöhungserklärungen. Fehlt diese Aufschlüsselung oder ist sie nicht nachvollziehbar, kann die Erklärung gerichtlich als nicht prüffähig beanstandet werden.
Die Berechnung der Mieterhöhung nach § 559 BGB
Liegt eine anerkannte Modernisierungsmaßnahme vor, bestimmt § 559 BGB den zulässigen Umfang der Mieterhöhung.
§ 559 Abs. 1 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, sinngemäß)
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Wie werden die umlagefähigen Kosten ermittelt?
Ausgangspunkt sind die tatsächlich aufgewendeten Kosten für die Modernisierungsmaßnahme, soweit sie der betreffenden Wohnung zuzurechnen sind. Von diesen Kosten sind vorab abzuziehen:
- ◆der kalkulatorische Anteil für Instandhaltung und Erhaltung,
- ◆öffentliche Fördermittel und Zuschüsse Dritter nach § 559a BGB.
Der verbleibende Betrag bildet die Berechnungsgrundlage. Acht Prozent davon jährlich darf der Vermieter auf die bisherige Nettokaltmiete aufschlagen.
Welche gesetzlichen Obergrenzen gelten?
§ 559 Abs. 3a BGB begrenzt die modernisierungsbedingte Mieterhöhung innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren. Die monatliche Miete darf in diesem Zeitraum durch Modernisierungsmaßnahmen höchstens um drei Euro pro Quadratmeter steigen. Liegt die Ausgangsmiete unter sieben Euro pro Quadratmeter, gilt eine niedrigere Grenze von zwei Euro pro Quadratmeter. Für Heizungsmodernisierungen mit gleichzeitiger Energieeinsparung sieht das Gesetz eine zusätzliche Sondergrenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren vor.
Wer in einem Objekt bereits frühere Modernisierungen vorgenommen hat, muss vor einer neuen Erhöhungserklärung alle modernisierungsbedingten Erhöhungen der vergangenen sechs Jahre aufsummieren und prüfen, ob die gesetzliche Obergrenze noch Spielraum lässt. Mehr zu den allgemeinen Grenzen von Mieterhöhungen erläutert der Beitrag Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein? Grenzen und Fristen.
Ankündigung vor Baubeginn: Pflichten nach § 555c BGB
Bevor Modernisierungsarbeiten beginnen, muss der Vermieter den Mieter rechtzeitig und vollständig informieren.
§ 555c BGB (Modernisierungsankündigung, sinngemäß)
Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss Angaben zu Art, Umfang, Beginn und Dauer der Maßnahme sowie zur voraussichtlichen Mieterhöhung enthalten und auf das Recht des Mieters hinweisen, Härtegründe geltend zu machen.
Was muss die Ankündigung enthalten?
Die Ankündigung muss die Art der Maßnahme, ihren voraussichtlichen Umfang sowie Beginn und Dauer der Arbeiten beschreiben. Außerdem muss sie eine Kostenschätzung und die daraus voraussichtlich resultierende Mieterhöhung ausweisen. Der Hinweis auf das Recht des Mieters, Härtegründe gegen die Durchführung oder gegen die Mieterhöhung geltend zu machen, ist gesetzlich vorgeschrieben.
Beginnen die Arbeiten, bevor die Drei-Monats-Frist abgelaufen ist, oder enthält die Ankündigung wesentliche Angaben nicht, verschiebt sich der Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete schuldet. § 559b Abs. 2 BGB sieht in solchen Fällen eine Verlängerung um weitere drei Monate vor. Dasselbe gilt, wenn die tatsächlichen Kosten die angekündigten Kosten um mehr als zehn Prozent überschreiten.
Die Erhöhungserklärung nach § 559b BGB: Form und Inhalt
Die eigentliche Mieterhöhung erfordert eine gesonderte Erklärung nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten.
§ 559b BGB (Geltendmachung der Mieterhöhung, sinngemäß)
Der Vermieter hat dem Mieter die Mieterhöhung in Textform zu erklären und zu begründen. Die erhöhte Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung zu entrichten.
Was muss die Erklärung enthalten?
Die Erhöhungserklärung muss die durchgeführten Maßnahmen benennen, die angefallenen Kosten darstellen, diese Kosten der betreffenden Wohnung zuordnen und den Erhöhungsbetrag rechnerisch nachvollziehbar herleiten. Abgezogene Erhaltungsanteile und einbehaltene Fördermittel müssen ausgewiesen sein. Eine Pauschalangabe der Gesamtkosten ohne maßnahmenspezifische Aufschlüsselung genügt nicht.
Die Erklärung muss in Textform nach § 126b BGB erfolgen. Textform erfordert keine handschriftliche Unterschrift, aber eine lesbare und dauerhaft verkörperte Übermittlung, etwa per Brief oder E-Mail.
Wie wird der Zugang gesichert?
Der Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung ist entscheidend, weil die Zahlungspflicht des Mieters ab dem dritten darauf folgenden Monat beginnt. Der Zugang sollte deshalb durch Einwurfeinschreiben, Boten oder schriftliche Empfangsbestätigung nachweisbar gemacht werden.
Aktuelle Anwendungsfragen bei einem großen Wohnungsunternehmen beschreibt der Beitrag Vonovia Mieterhöhung nach Modernisierung: Was gilt?.
Öffentliche Fördermittel und Drittmittel richtig abziehen
Erhält der Vermieter für die Modernisierungsmaßnahme öffentliche Zuschüsse oder Fördermittel Dritter, sind diese von den Gesamtkosten abzuziehen, bevor die umlagefähige Kostenbasis ermittelt wird.
§ 559a BGB (Anrechnung von Drittmitteln, sinngemäß)
Kosten, die der Vermieter durch Dritte oder durch öffentliche Mittel gedeckt hat, sind von den aufgewendeten Kosten abzuziehen.
Wurde für die Maßnahme ein Förderantrag gestellt oder ein Förderbescheid erteilt, gehört dieser Bescheid in die Kostenaufstellung der Erhöhungserklärung. Fehlt er, kann der Mieter die Vollständigkeit der Kostendarstellung bestreiten. Eine lückenhafte Aufstellung bietet Angriffspunkte, die sich im Nachhinein schwer schließen lassen.
Einwände des Mieters: Härtegründe und ihre Folgen
Der Mieter kann gegen Modernisierungsmaßnahmen und die daraus folgende Mieterhöhung Härtegründe nach § 555d BGB und § 559 Abs. 4 BGB geltend machen. Übersteigt die Mieterhöhung seine wirtschaftliche Belastungsgrenze in nicht zu rechtfertigender Weise, kann dies die Erhöhung ganz oder teilweise ausschließen. Die Beurteilung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Verweigert der Mieter die Zahlung der erhöhten Miete nach Fälligkeit, kommen mietrechtliche Schritte in Betracht. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 BGB möglich ist, hängt davon ab, ob die Mieterhöhung formell und materiell einwandfrei ist. Besteht über die Wirksamkeit der Erhöhung Streit, ist bei einer Kündigung Vorsicht geboten. Grundlagen zur Kündigung als Vermieter enthält der Beitrag Mietvertrag kündigen als Vermieter: Fristen und Pflichten.
Für eine Einschätzung der eigenen Situation steht die Beratung im Mietrecht zur Verfügung.
Prüfen Sie, ob die Maßnahme unter § 555b BGB fällt und damit als Modernisierung anerkannt wird.
Ermitteln Sie die Kosten getrennt nach Modernisierungs- und Erhaltungsanteilen und halten Sie die Grundlage dieser Abgrenzung schriftlich fest.
Kündigen Sie die Modernisierung spätestens drei Monate vor Baubeginn in Textform an und nehmen Sie alle gesetzlich vorgeschriebenen Angaben auf.
Dokumentieren Sie den Zugang der Ankündigung beim Mieter nachweisbar.
Ziehen Sie nach Abschluss der Arbeiten öffentliche Fördermittel und Drittmittel von den Gesamtkosten ab, bevor Sie die umlagefähigen Kosten berechnen.
Erstellen Sie die Erhöhungserklärung in Textform mit einer maßnahmenspezifischen Kostenaufschlüsselung und der zugeordneten Berechnung für die betreffende Wohnung.
Prüfen Sie vor dem Versand, ob die geplante Erhöhung die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB einhält. Dabei sind alle modernisierungsbedingten Erhöhungen der vergangenen sechs Jahre einzubeziehen.
Dokumentieren Sie den Zugang der Erhöhungserklärung, damit die Fälligkeit der erhöhten Miete im Streitfall belegbar ist.
Häufige Fragen
Welche rechtliche Bedeutung hat die Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung?
Nur Kosten für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Erhaltungskosten müssen herausgerechnet werden. Eine Erhöhungserklärung, die diese Trennung nicht nachvollziehbar vornimmt, kann gerichtlich als nicht prüffähig eingestuft werden. In diesem Fall ist die gesamte Umlage blockiert, bis eine ordnungsgemäße Erklärung vorliegt.
Welche Fristen gelten für Ankündigung und Erhöhungserklärung?
Die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB muss spätestens drei Monate vor Baubeginn in Textform zugehen. Die Erhöhungserklärung nach § 559b BGB wird nach Abschluss der Arbeiten erteilt, die erhöhte Miete wird ab dem dritten Monat nach ihrem Zugang fällig. Eine fehlerhafte Ankündigung oder eine Kostenüberschreitung von mehr als zehn Prozent gegenüber der Prognose verlängern diese Frist um weitere drei Monate.
Wann sollte die Erhöhungserklärung vor dem Versand rechtlich geprüft werden?
Sobald die Kostenaufstellung mehrere Maßnahmen umfasst, öffentliche Fördermittel geflossen sind oder sich Modernisierungs- und Erhaltungsanteile überschneiden, lohnt eine rechtliche Prüfung vor dem Versand. Formfehler in der Erklärung sind im Nachhinein oft nicht mehr heilbar, ohne die Fälligkeitsfrist neu zu setzen und damit den Zahlungsbeginn weiter nach hinten zu verschieben.
Welche typischen Fehler führen zu Streit oder verzögerter Zahlung?
Häufig aufgetretene Probleme sind: fehlende oder zu spät zugegangene Ankündigung, unvollständige Begründung in der Erhöhungserklärung, fehlender Abzug von Fördermitteln, Vermischung von Modernisierungs- und Erhaltungskosten sowie die Nichtbeachtung der Kappungsgrenzen nach § 559 Abs. 3a BGB. Jeder dieser Fehler kann dazu führen, dass der Mieter die Erhöhung bestreitet oder Gerichte sie ganz oder teilweise für unwirksam halten.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Modernisierungsunterlagen, helfen bei der Abgrenzung der Kostenarten und begleiten die Erhöhungserklärung, damit sie formell und inhaltlich einer Überprüfung standhält. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie Ihren Fall kurz.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
- § 555b BGB (Modernisierungsmaßnahmen, sinngemäß)
- § 559 Abs. 1 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, sinngemäß)
- § 555c BGB (Modernisierungsankündigung, sinngemäß)
- § 559b BGB (Geltendmachung der Mieterhöhung, sinngemäß)
- § 559a BGB (Anrechnung von Drittmitteln, sinngemäß)
- § 126b BGB
- § 543 BGB
- § 555b Nummer
- § 555d BGB
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er berät Vermieter und Eigentümer bei mietrechtlichen Fragen rund um Modernisierung, Mieterhöhung und Durchsetzung gegenüber widersprechenden Mietern.