Eine Grunddienstbarkeit ist ein privatrechtliches, dingliches Recht nach §§ 1018 ff. BGB. Sie steht in Abteilung II des Grundbuchs des belasteten Grundstücks und begründet ein Rechtsverhältnis zwischen Grundstückseigentümern, das zivilrechtlich durchgesetzt werden kann. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, geregelt in den Bauordnungen der Bundesländer. Sie steht ausschließlich im Baulastenverzeichnis der Gemeinde oder Bauaufsichtsbehörde und erscheint nicht im Grundbuch. Wer als Käufer nur das Grundbuch einsieht, kann eine bestehende Baulast vollständig übersehen. Ob nach dem Kauf Ansprüche bestehen, hängt davon ab, was im Kaufvertrag vereinbart wurde, ob der Verkäufer zur Offenbarung verpflichtet war und welche Fristen noch nicht abgelaufen sind.
Dieser Beitrag erklärt, was Grunddienstbarkeit und Baulast voneinander unterscheidet, in welchen Registern sie stehen und was das nach einem Immobilienkauf für Ihre Rechtsposition bedeutet.
Ein Käufer erwirbt ein älteres Einfamilienhaus in einer Reihenhaussiedlung. Kurz nach dem Einzug beansprucht der Nachbar ein Durchfahrtsrecht über die Einfahrt. Eine Einsicht ins Baulastenverzeichnis der Gemeinde ergibt, dass dort eine Baulast eingetragen ist, die den Zufahrtsweg für das Nachbargrundstück sichert. Im Exposé und in Vorgesprächen hatte der Verkäufer darauf nie hingewiesen. Im Kaufvertrag findet sich ein pauschaler Haftungsausschluss. Zusätzlich steht in Abteilung II des Grundbuchs eine Grunddienstbarkeit, die ein Leitungsrecht für ein Versorgungsunternehmen begründet. Die Kanzlei prüft in einem solchen Fall, ob der Verkäufer beide Belastungen kannte, ob er zur Offenbarung verpflichtet war, ob der Haftungsausschluss unter diesen Umständen trägt und welche Ansprüche realistisch in Betracht kommen.
Zwei verschiedene Rechtswelten hinter ähnlichen Einschränkungen
Grunddienstbarkeit und Baulast können sich im Alltag ähnlich anfühlen: In beiden Fällen darf ein Nachbar über das eigene Grundstück fahren, eine Leitung verlegen oder eine Fläche nutzen. Rechtlich liegen sie jedoch in ganz unterschiedlichen Sphären. Wer den Unterschied nicht kennt, riskiert, nach dem Kauf auf dem falschen Register zu suchen oder die falsche Anspruchsgrundlage zu wählen.
Was ist eine Grunddienstbarkeit?
Eine Grunddienstbarkeit berechtigt den Eigentümer eines bestimmten Grundstücks, ein anderes Grundstück in einer festgelegten Weise zu nutzen oder vom Eigentümer die Duldung einer Nutzung zu verlangen. Sie wird durch Einigung der Beteiligten nach § 873 BGB und Eintragung im Grundbuch begründet. Das Recht ist dinglich, folgt dem Grundstück und wirkt auch gegenüber einem Käufer, der das belastete Grundstück erwirbt.
§ 1018 BGB (Grunddienstbarkeit)
Ein Grundstück kann zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt.
Typische Inhalte sind Wegerechte, Leitungsrechte oder Stellplatzrechte. Die Grunddienstbarkeit steht in Abteilung II des Grundbuchs des belasteten Grundstücks. Die Eintragung hat öffentlichen Glauben nach § 891 BGB: Wer auf den Inhalt des Grundbuchs vertraut, ist grundsätzlich geschützt. Der Eigentümer des berechtigten Grundstücks kann das Recht zivilrechtlich durchsetzen, etwa auf Duldung der Nutzung oder Beseitigung von Hindernissen bestehen.
Was der Eintrag im Grundbuch konkret bedeutet und wie er zu lesen ist, erklärt der Beitrag Grunddienstbarkeit im Grundbuch: Was das bedeutet.
Was ist eine Baulast?
Die Baulast ist kein privatrechtliches Verhältnis zwischen Grundstückseigentümern. Sie ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde: Der Eigentümer verpflichtet sich, bestimmte Handlungen zu tun, zu dulden oder zu unterlassen, damit sein Grundstück oder ein Nachbargrundstück die bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Baugenehmigung erfüllt. Eine bundeseinheitliche Norm gibt es dafür nicht, geregelt sind Baulasten in den Bauordnungen der Bundesländer.
Eine Baulast erscheint nicht im Grundbuch. Sie wird ausschließlich im Baulastenverzeichnis der zuständigen Gemeinde oder Bauaufsichtsbehörde geführt. Notare prüfen beim Immobilienkauf regelmäßig das Grundbuch, nicht automatisch das Baulastenverzeichnis. Wer als Käufer nur das Grundbuch einsieht, kann eine bestehende Baulast vollständig übersehen.
Die Baulast sichert in erster Linie bauordnungsrechtliche Anforderungen und schützt damit die Baugenehmigung. Sie begründet ein Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer und der Behörde. Der Nachbar hat aus einer Baulast keinen eigenen zivilrechtlichen Anspruch gegen den Eigentümer. Wer die tatsächliche Nutzung des Nachbargrundstücks privatrechtlich absichern will, braucht dafür zusätzlich eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB.
Vergleich auf einen Blick
Offenbarungspflicht und Haftungsausschluss beim Kauf
Wann müssen Verkäufer auf Belastungen hinweisen?
Verkäufer und Makler haben eine vorvertragliche Pflicht, über Umstände aufzuklären, die für die Kaufentscheidung wesentlich sind und die der Käufer nicht ohne Weiteres selbst erkennen kann. Das gilt auch für eine Baulast, die den Wert oder die Nutzbarkeit des Grundstücks erheblich beeinflusst, auch wenn sie nicht im Grundbuch steht. Wer eine solche Belastung kennt und verschweigt, riskiert Ansprüche wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB.
Wann greift der Haftungsausschluss nicht?
In Immobilienkaufverträgen ist ein pauschaler Haftungsausschluss für Sachmängel üblich. Dieser Ausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er eine Belastung arglistig verschwiegen hat oder wenn er ausdrückliche Zusicherungen zur Beschaffenheit gemacht hat:
§ 444 BGB (Haftungsausschluss)
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Wer im Vertrag oder im Exposé formuliert hat, das Grundstück sei „baulastenfrei“ oder frei von nicht im Grundbuch eingetragenen Lasten, kann sich auf den allgemeinen Haftungsausschluss nicht mehr berufen, wenn sich diese Aussage als unrichtig herausstellt. Grundlage ist dann § 434 BGB, der die Beschaffenheit eines Kaufgegenstands regelt.
Ein pauschaler „gekauft wie besichtigt“-Zusatz schließt Gewährleistungsansprüche nicht aus, wenn der Verkäufer eine ihm bekannte, wesentliche Belastung nicht offenbart hat. Ob das arglistige Verschweigen tatsächlich vorliegt, hängt von der konkreten Beweislage ab und sollte anwaltlich bewertet werden.
Ansprüche nach dem Kauf und ihre Fristen
Welche Ansprüche kommen in Betracht?
Je nach Sachlage können Käufer verschiedene Ansprüche geltend machen:
- ◆Sachmängelansprüche nach § 437 BGB: Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz, wenn die Belastung als Sachmangel nach § 434 BGB einzuordnen ist.
- ◆Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB: Wenn der Verkäufer eine ihm bekannte Belastung gezielt verschwiegen hat.
- ◆Schadensersatz aus Aufklärungspflichtverletzung nach §§ 280, 311 BGB: Wenn eine vorvertragliche Informationspflicht verletzt wurde, ohne dass Arglist im engeren Sinne nachgewiesen werden muss.
§ 437 BGB (Rechte des Käufers bei Mängeln)
Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist, nach § 439 Nacherfüllung verlangen, nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.
Welche Fristen gelten?
Die Fristen hängen davon ab, auf welche Anspruchsgrundlage Sie sich stützen:
- ◆Sachmängelansprüche beim Grundstückskauf: 5 Jahre ab Übergabe des Grundstücks (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
- ◆Anfechtung wegen arglistiger Täuschung: 1 Jahr ab dem Zeitpunkt, in dem Sie die Täuschung entdeckt haben (§ 124 BGB).
- ◆Schadensersatz aus vorvertraglicher Pflichtverletzung: 3 Jahre ab Schluss des Jahres, in dem Sie von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt haben (§§ 195, 199 BGB).
Die Jahresfrist für die Anfechtung beginnt mit der tatsächlichen Entdeckung der Täuschung, nicht erst mit vollständiger rechtlicher Einordnung. Wer nach dem Kauf eine verschwiegene Baulast entdeckt, sollte die Lage deshalb zeitnah anwaltlich prüfen lassen, bevor die Frist abläuft.
Wenn Grunddienstbarkeit und Baulast zusammentreffen
Eine besondere Konstellation entsteht, wenn für ein Grundstück zwar eine Grunddienstbarkeit eingetragen ist, die Bauaufsichtsbehörde aber zusätzlich eine inhaltsgleiche Baulast verlangt, weil diese für eine Baugenehmigung zwingend erforderlich ist. In einem solchen Fall kann die bestehende Grunddienstbarkeit unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch gegen den Eigentümer des belasteten Grundstücks begründen, die inhaltsgleiche Baulast zu bewilligen. Voraussetzung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass Grunddienstbarkeit und Baulast inhaltlich deckungsgleich sind, die Baulast baurechtlich zwingend erforderlich ist und eine Interessenabwägung zugunsten des Berechtigten ausfällt. Ob ein solcher Anspruch im konkreten Fall besteht, hängt von den Einzelheiten der eingetragenen Grunddienstbarkeit und der behördlichen Anforderung ab.
Zu typischen Baulasten und deren Wirkung lesen Sie auch: Baulast Beispiele: Typen, Wirkung und Rechte beim Kauf.
Beweise systematisch sichern
Nach dem Kauf zählt vor allem, dass Unterlagen vollständig gesichert sind und keine vorschnellen Erklärungen die eigene Position schwächen. Wer vorschnell gegenüber Verkäufer, Makler oder Versicherung reagiert, riskiert, Ansprüche zu gefährden, bevor überhaupt klar ist, auf welcher Grundlage sie durchgesetzt werden könnten.
Grundbuchauszug aller Abteilungen, aktuell, beim zuständigen Amtsgericht oder über einen Notar anfordern.
Baulastenauskunft bei der Gemeinde oder Bauaufsichtsbehörde beantragen. Das Baulastenverzeichnis ist vom Grundbuch getrennt und muss gesondert angefragt werden.
Kaufvertrag auf Haftungsausschluss, Beschaffenheitsvereinbarungen und Formulierungen zu Lasten und Belastungen prüfen.
Maklerexposé und schriftliche Vorgespräche sichern. Darin enthaltene Zusagen können Beschaffenheitsvereinbarungen begründen.
Behördliche Unterlagen wie Baugenehmigungen und Bauvorlagen, die Rückschlüsse auf bekannte Baulasten erlauben, zusammenstellen.
Keine schriftlichen Erklärungen gegenüber Verkäufer, Makler oder Versicherung abgeben, in denen auf Rechte verzichtet oder eine vollständige Kenntnis aller Umstände bestätigt wird.
Häufige Fragen
Welche rechtliche Bedeutung hat eine Grunddienstbarkeit oder Baulast für Käufer konkret?
Eine Grunddienstbarkeit gibt einem anderen Grundstückseigentümer das privatrechtliche Recht, das eigene Grundstück in einer bestimmten Weise zu nutzen. Dieses Recht kann vor Gericht durchgesetzt werden. Eine Baulast verpflichtet den Eigentümer dagegen nur gegenüber der Behörde und gibt dem Nachbarn keinen eigenen zivilrechtlichen Anspruch. Für Käufer ist entscheidend, ob die jeweilige Belastung die geplante Nutzung tatsächlich einschränkt und ob sie im Kaufvertrag korrekt offenbart wurde.
Welche Unterlagen und Register sollten zuerst geprüft werden?
Grundbuchauszug und Baulastenauskunft müssen getrennt angefordert werden. Das Grundbuch, Abteilung II, zeigt privatrechtliche Belastungen wie Grunddienstbarkeiten. Das Baulastenverzeichnis der Gemeinde oder Bauaufsichtsbehörde zeigt Baulasten, die nicht im Grundbuch erscheinen. Beide Register müssen separat eingesehen werden. Ergänzend sind der Kaufvertrag, das Exposé und schriftliche Korrespondenz mit Verkäufer oder Makler zu sichern, da darin enthaltene Aussagen über den Zustand des Grundstücks die Anspruchslage beeinflussen können.
Wann ist eine anwaltliche Prüfung sinnvoll, bevor weitere Schritte folgen?
Eine anwaltliche Prüfung ist insbesondere dann sinnvoll, wenn eine Baulast oder Grunddienstbarkeit die geplante Nutzung des Grundstücks einschränkt oder den Wert mindert, wenn der Verkäufer im Vertrag oder im Exposé Angaben gemacht hat, die sich als unrichtig herausstellen, und wenn eine Frist zu laufen beginnen könnte. Wer vorschnell gegenüber der Gegenseite reagiert, riskiert, die eigene Verhandlungsposition zu schwächen oder eine laufende Frist durch unüberlegte Erklärungen zu beeinflussen.
Welche Fehler schwächen die eigene Position am häufigsten?
Typische Fehler sind: schriftliche Erklärungen gegenüber Verkäufer oder Versicherung, in denen auf Rechte verzichtet oder eine vollständige Kenntnis aller Umstände bestätigt wird; telefonische Vorgespräche ohne anschließende Dokumentation; Zuwarten bis kurz vor dem Ablauf einer Frist; das Unterlassen einer Baulastenauskunft, weil das Grundbuch auf den ersten Blick unbelastet wirkt. Wer sich auf Musterschreiben verlässt, ohne die konkrete Vertragslage zu prüfen, riskiert, auf der falschen Anspruchsgrundlage zu agieren.
Weitere Informationen zu Rechten beim Auftreten von Belastungen nach dem Kauf finden Sie unter Baulast eingetragen: Was Käufer jetzt prüfen müssen.
Für eine vollständige Einordnung Ihrer Situation stehen wir Ihnen im Bereich Immobilienrecht zur Verfügung.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, welche Belastungen auf Ihrem Grundstück tatsächlich bestehen, ob der Verkäufer offenbarungspflichtig war und welche Ansprüche realistisch in Betracht kommen. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Immobilienkäufer und Eigentümer bei Kaufvertrag, Grundbuchbelastungen und Gewährleistungsfragen.