Die Grundbuchberichtigung korrigiert einen unrichtigen Eintrag im Grundbuch. Notwendig wird sie immer dann, wenn die eingetragene Rechtslage nicht mehr der tatsächlichen entspricht, zum Beispiel nach einer Erbschaft, einer Eigentumsübertragung oder einem Eintragungsfehler. Die entstehenden Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Wert der betroffenen Immobilie ab. In Erbfällen können die Gebühren je nach Zeitpunkt der Antragstellung günstiger ausfallen. Ob zusätzlich Notar- oder Anwaltsgebühren entstehen, hängt vom Einzelfall ab.
Dieser Beitrag erklärt, wann eine Grundbuchberichtigung erforderlich ist, welche Unterlagen das Grundbuchamt verlangt und welche Kosten dabei entstehen können.
Eine Erbin übernimmt nach dem Tod ihres Vaters ein Einfamilienhaus. Rechtlich ist sie mit dem Erbfall sofort Eigentümerin, doch das Grundbuch weist noch den Vater als Eigentümer aus. Als sie das Objekt refinanzieren möchte, fordert die Bank einen Grundbuchauszug, der sie als Eigentümerin belegt. Ohne Berichtigung ist die Finanzierung blockiert. Für den Antrag benötigt das Grundbuchamt unter anderem den Erbschein und die Sterbeurkunde. Die Bearbeitungsgebühren hängen davon ab, wann und mit welchen Nachweisen der Antrag gestellt wird.
Wann das Grundbuch unrichtig wird
Das Grundbuch gilt im deutschen Rechtssystem als öffentliches Register, dessen Inhalt besonderen Vertrauensschutz genießt. Wer dort als Eigentümer eingetragen ist, kann grundsätzlich als solcher behandelt werden. Das Grundbuch ist jedoch kein selbstaktualisierendes Dokument: Ändert sich die Eigentümerlage, bleibt der alte Eintrag solange stehen, bis er aktiv berichtigt wird.
Eigentumsübergänge erfordern nach deutschem Sachenrecht eine wirksame Einigung zwischen den Beteiligten und die Eintragung in das Grundbuch.
§ 873 BGB (Einigung und Eintragung)
Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich.
Stimmt der Grundbuchinhalt mit der tatsächlichen Rechtslage nicht überein, ist eine Berichtigung erforderlich. Das Grundbuch ist im Sinne des Grundbuchrechts unrichtig, wenn der eingetragene Rechtsstand dem materiellen Recht widerspricht.
Typische Anlässe für eine Berichtigung
In der Praxis sind vor allem folgende Situationen anzutreffen:
- ◆Erbfall: Der oder die Erbende ist rechtlich Eigentümer, im Grundbuch steht aber noch der Erblasser.
- ◆Schenkung oder vorweggenommene Erbfolge: Die Übertragung ist vollzogen, die Eintragung fehlt oder ist noch nicht abgeschlossen.
- ◆Ehegattenanteil nach Trennung: Ein Miteigentumsanteil wurde übertragen, das Grundbuch spiegelt dies nicht wider.
- ◆Eintragungsfehler: Falscher Name, falsch erfasste Flurstücknummer oder ein fehlerhafter Berechtigter.
- ◆Erloschene Grundschuld: Eine vollständig abgelöste Grundschuld steht noch im Grundbuch und belastet die Immobilie formal weiter.
Solange das Grundbuch nicht berichtigt ist, können Verkauf, Beleihung oder Erbauseinandersetzung erheblich erschwert werden.
Kosten der Grundbuchberichtigung im Überblick
Gerichtsgebühren nach GNotKG
Die Gebühr für die Eintragung im Grundbuch richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Höhe hängt vom Geschäftswert der Immobilie ab: Je höher der Verkehrswert des Grundstücks, desto höher fällt die Gebühr aus. Eine pauschale Zahl lässt sich ohne Kenntnis des konkreten Immobilienwerts nicht nennen.
Der Geschäftswert wird in der Regel aus dem Verkehrswert abgeleitet. Liegt kein aktuelles Gutachten vor, orientiert sich das Grundbuchamt an verfügbaren Unterlagen, etwa dem Kaufpreis aus dem Kaufvertrag.
Entstehen auch Notargebühren?
Nicht jede Berichtigung erfordert notarielle Beteiligung. In manchen Fällen reicht es aus, die notwendigen Dokumente direkt beim Grundbuchamt einzureichen. In anderen Fällen verlangt das Grundbuchamt notariell beglaubigte Erklärungen oder Bewilligungen. Dann fallen zusätzliche Notargebühren an, die ebenfalls nach GNotKG berechnet werden.
Mehr zu typischen Notarkosten im Immobilienrecht lesen Sie in unserem Beitrag zum Notaranderkonto beim Immobilienkauf.
Besonderheiten im Erbfall
Bei Erbfällen enthält das Grundbuchrecht besondere Regelungen zu den anfallenden Gebühren. Der Zeitpunkt, zu dem die Erben den Berichtigungsantrag stellen, kann darüber entscheiden, ob eine gebührenrechtliche Erleichterung in Betracht kommt oder ob die volle Wertgebühr anfällt. Erben sollten daher den Berichtigungsantrag nicht auf unbestimmte Zeit aufschieben.
Wenn das Grundbuchamt den Geschäftswert schätzen muss, weil kein Nachweis vorliegt, kann der angenommene Wert von der eigenen Einschätzung abweichen. Es ist möglich, einen Nachweis des Verkehrswerts beizufügen, um die Gebührengrundlage zu beeinflussen.
Anwaltsgebühren
Eine anwaltliche Begleitung der Grundbuchberichtigung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Sie empfiehlt sich jedoch, wenn der Sachverhalt streitig ist, wenn mehrere Berechtigte beteiligt sind oder wenn die Grundlage der Unrichtigkeit unklar ist. Anwaltsgebühren richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz und hängen vom Gegenstandswert sowie dem Umfang der Tätigkeit ab.
Ablauf: Antrag und erforderliche Unterlagen
Die Grundbuchberichtigung wird durch einen schriftlichen Antrag beim zuständigen Grundbuchamt eingeleitet. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Das Grundbuchamt prüft, ob die Unrichtigkeit des Grundbuchs ausreichend nachgewiesen ist. Liegt die notwendige Bewilligung des eingetragenen Berechtigten vor, ist die Berichtigung in der Regel unkompliziert. Wird die Bewilligung verweigert, ist ein gerichtliches Verfahren erforderlich.
§ 925 BGB (Auflassung)
Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden.
Fehlt eine ordnungsgemäße Auflassung oder wurde sie fehlerhaft beurkundet, kann das Grundbuch deshalb unrichtig werden. In solchen Fällen ist eine aufwendigere Klärung notwendig, die in der Regel anwaltliche Begleitung erfordert.
Welche Unterlagen das Grundbuchamt verlangt
Welche Dokumente beizufügen sind, hängt vom Grund der Berichtigung ab:
- ◆Erbfall: Erbschein oder europäisches Nachlasszeugnis sowie Sterbeurkunde des Erblassers
- ◆Schenkung oder vorweggenommene Erbfolge: Notariell beurkundeter Schenkungsvertrag
- ◆Fehlerhafter Eintrag: Nachweis der richtigen Daten, etwa Personalausweis oder korrekter Kaufvertrag
- ◆Löschung erloschener Belastungen: Löschungsbewilligung des Gläubigers und Nachweis der Erfüllung
Wer sich zunächst einen Überblick über die im Grundbuch eingetragenen Rechte und relevante Eintragungsunterlagen verschaffen möchte, findet weiterführende Informationen in unserem Beitrag zu Aufteilungsplan und Teilungserklärung.
Eine Löschungsbewilligung oder Berichtigungsbewilligung ist eine verbindliche Erklärung. Wer sie ohne ausreichende Prüfung unterzeichnet, kann Rechte verlieren, die sich anschließend nur schwer zurückgewinnen lassen. Unterzeichnen Sie keine solchen Erklärungen, ohne die Rechtslage vollständig geprüft zu haben.
Grundbuchauszug besorgen: Aktuellen Auszug beim Grundbuchamt anfordern, um die genaue Eintragungslage zu kennen.
Anlass klären: Erbschaft, Schenkung, Fehler oder erloschene Belastung bestimmen die erforderlichen Unterlagen.
Unterlagen zusammenstellen: Erbschein, Sterbeurkunde, Kaufvertrag oder notariell beurkundete Erklärungen je nach Anlass.
Wert belegen: Für die Gebührenberechnung den Verkehrswert dokumentieren, soweit möglich.
Fristfragen prüfen: In Erbfällen frühzeitig handeln, da der Zeitpunkt der Antragstellung gebührenrelevant sein kann.
Antrag stellen: Schriftlich beim zuständigen Grundbuchamt einreichen, bei Bedarf mit anwaltlicher Begleitung.
Berichtigung bestätigen: Nach Eintragung neuen Grundbuchauszug anfordern und auf Vollständigkeit prüfen.
Häufige Fragen zur Grundbuchberichtigung
Was bedeutet es rechtlich, wenn das Grundbuch unrichtig ist?
Ein unrichtiges Grundbuch birgt erhebliche Risiken. Der tatsächliche Eigentümer, der nicht eingetragen ist, kann die Immobilie weder ohne Weiteres veräußern noch als Sicherheit einsetzen. Dritte, die gutgläubig auf den Grundbuchinhalt vertrauen, sind unter bestimmten Voraussetzungen geschützt. Das bedeutet: Wer als tatsächlicher Eigentümer nicht eingetragen ist, kann im Streitfall in seiner Rechtsposition empfindlich geschwächt werden. Eine rasche Berichtigung schützt die eigene Stellung.
Welche Unterlagen sollten vor dem Antrag geprüft werden?
Vor der Antragstellung sollten Sie zunächst den aktuellen Grundbuchauszug beschaffen und prüfen, was genau falsch eingetragen ist. Im nächsten Schritt sind die Unterlagen zu sichten, die die Unrichtigkeit belegen: im Erbfall der Erbschein, bei Übertragungen der notariell beurkundete Vertrag, bei Belastungen der Nachweis über die Erfüllung der gesicherten Forderung. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto reibungsloser läuft die Berichtigung durch das Grundbuchamt.
Wann sollte ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden?
Anwaltliche Beratung ist geboten, wenn die Gegenseite die Berichtigung verweigert, wenn mehrere Personen als mögliche Berechtigte in Betracht kommen oder wenn unklar ist, weshalb das Grundbuch unrichtig ist. Auch bei komplexeren Sachverhalten, etwa bei streitiger Erbfolge oder fehlerhafter Beurkundung, empfiehlt sich eine rechtliche Einschätzung vor dem nächsten Schritt. Unsere Kanzlei berät Sie im Immobilienrecht sachlich zu Ihrer konkreten Ausgangslage.
Welche Fehler schwächen die eigene Position?
Der häufigste Fehler ist das Zögern: Wer in Erbfällen die Berichtigung lange aufschiebt, riskiert höhere Gebühren. Weitere typische Fehler sind unvollständige Unterlagen beim Einreichen des Antrags, das Unterzeichnen von Erklärungen ohne ausreichende Prüfung sowie das Verwechseln von Löschungsbewilligung und Berichtigungsbewilligung. Beides sind verbindliche Erklärungen mit unterschiedlicher Wirkung.
Beantragen Sie nach der abgeschlossenen Grundbuchberichtigung stets einen aktuellen Grundbuchauszug. Nur so können Sie sichergehen, dass die Eintragung vollständig und fehlerfrei vorgenommen wurde.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob und wie Ihr Grundbuch berichtigt werden muss, welche Unterlagen das Grundbuchamt benötigt und welche Kosten auf Sie zukommen. Schildern Sie uns kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Immobilienkäufer und Eigentümer bei Fragen rund um Grundbuch, Vertrag und Mängel.