Nach einem Erbfall wird der Erbe kraft Gesetzes automatisch Eigentümer des vererbten Grundstücks. Das Grundbuch aktualisiert sich dadurch nicht von allein. Erforderlich ist ein schriftlicher Antrag beim zuständigen Grundbuchamt, dem ein tauglicher Erbnachweis beizufügen ist. Als Nachweis akzeptiert das Grundbuchamt entweder einen Erbschein oder eine öffentlich beglaubigte Abschrift der notariellen Verfügung von Todes wegen zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Gibt es mehrere Erben, werden alle Mitglieder der Erbengemeinschaft mit ihren jeweiligen Anteilen eingetragen. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, fallen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) keine Eintragungsgebühren an.
Dieser Beitrag erklärt, wie Erben die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall beantragen, welche Unterlagen das Grundbuchamt verlangt und welche Frist darüber entscheidet, ob Berichtigungsgebühren anfallen.
Eine Frau aus dem Raum Heidenheim erbt nach dem Tod ihres Vaters ein Einfamilienhaus. Im Grundbuch steht noch der Vater als Eigentümer. Da sie das Haus mittelfristig verkaufen möchte, erfährt sie beim Notar: Ohne Grundbuchberichtigung ist eine Eigentumsübertragung auf den Käufer nicht möglich. Sie ist die einzige Erbin aufgrund eines notariellen Testaments. Das Nachlassgericht hat ihr eine öffentlich beglaubigte Abschrift des Testaments mit Eröffnungsprotokoll ausgestellt. Mit diesem Dokument und einem schriftlichen Berichtigungsantrag beim zuständigen Amtsgericht wird das Grundbuch binnen einiger Wochen auf ihren Namen umgeschrieben. Da sie den Antrag elf Monate nach dem Erbfall stellt, entfällt die gerichtliche Berichtigungsgebühr.
Warum das Grundbuch nach einem Erbfall unrichtig wird
Im deutschen Recht gilt für die Übertragung von Grundstückseigentum ein strenges Eintragungsprinzip.
§ 873 BGB (sinngemäß)
Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ist die Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Eintritt der Rechtsänderung sowie die Eintragung in das Grundbuch erforderlich, soweit das Gesetz nicht etwas anderes vorschreibt.
Der entscheidende Halbsatz lautet: „soweit das Gesetz nicht etwas anderes vorschreibt.“ Das Erbrecht enthält genau eine solche Ausnahme. Mit dem Tod des Eigentümers gehen Grundstücke und alle anderen Vermögensgegenstände unmittelbar auf den oder die Erben über, ohne dass eine Eintragung vorausgehen muss. Dieser Vorgang heißt Gesamtrechtsnachfolge.
Daraus folgt eine praktische Konsequenz: Das Grundbuch weist als Eigentümer noch den Verstorbenen aus, obwohl der Erbe bereits rechtlicher Eigentümer ist. Ein Grundbuch, das die wirkliche Rechtslage nicht wiedergibt, ist unrichtig. Es besteht dann eine gesetzliche Pflicht, die Berichtigung zu beantragen.
Warum ein unrichtiges Grundbuch ein ernstes Problem darstellt
Solange der Verstorbene im Grundbuch steht, kann der Erbe das Grundstück praktisch nicht handeln: Ein Verkauf ist ohne den aktuell eingetragenen Eigentümer nicht durchführbar, eine Belastung mit einer Grundschuld scheidet aus, und behördliche Vorgänge sind erheblich erschwert. Außerdem genießt derjenige, der im Grundbuch steht, gesetzlichen Vertrauensschutz. Ein gutgläubiger Dritter, der auf den Grundbuchinhalt vertraut, könnte sonst Rechte erwerben, die der Erbe nur schwer anfechten kann.
Welche Unterlagen das Grundbuchamt verlangt
Das Grundbuchamt prüft den Antrag und die beigefügten Unterlagen streng formal. Entscheidend ist der Erbnachweis.
Erbschein oder notarielle Verfügung von Todes wegen
Der Erbe hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten, seine Erbfolge nachzuweisen:
Option 1: Erbschein. Der Erbschein ist ein amtliches Zeugnis des Nachlassgerichts über die Erbfolge und die jeweiligen Erbquoten. Er wird auf Antrag beim zuständigen Nachlassgericht ausgestellt. Ein nicht notariell beurkundetes Testament ersetzt ihn nicht.
Option 2: Notarielle Verfügung von Todes wegen mit Eröffnungsprotokoll. Liegt ein notarielles Testament oder ein notarieller Erbvertrag vor, kann der Erbe stattdessen eine öffentlich beglaubigte Abschrift dieser Urkunde zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vorlegen. Diese Option ist häufig schneller und kostengünstiger, weil kein gesonderter Erbschein beantragt werden muss.
Ein handschriftliches Testament genügt dem Grundbuchamt als alleiniger Erbnachweis nicht. Auch wenn es eindeutig und nachweislich echt ist: Für die Grundbuchberichtigung ist in diesem Fall in der Regel ein Erbschein erforderlich, weil das Grundbuchamt die Authentizität eines eigenhändigen Testaments nicht selbst prüfen kann.
Weitere Dokumente für den Antrag
Neben dem Erbnachweis sind üblicherweise folgende Unterlagen beizufügen:
- ◆Aktueller Grundbuchauszug, um die eingetragenen Eigentümerdaten zu kennen
- ◆Sterbeurkunde des Erblassers
- ◆Identitätsnachweis des Antragstellers
Liegt ein Erbschein vor, enthält dieser die wesentlichen Angaben bereits. Bei einer notariellen Verfügung empfiehlt es sich, vorab mit dem Grundbuchamt abzustimmen, welche Dokumente im konkreten Fall ausreichen.
Der Ablauf: Wie der Antrag gestellt wird
Der Antrag auf Grundbuchberichtigung ist schriftlich an das zuständige Grundbuchamt zu richten. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Formlose Antragstellung oder notarielle Mitwirkung
Ein einfaches Anschreiben an das Grundbuchamt reicht grundsätzlich aus, wenn die beigefügten Nachweise vollständig sind. Der Erbe muss keinen Notar einschalten, um den Antrag selbst zu stellen. Allerdings sind die Nachweisdokumente wie der Erbschein oder die beglaubigte Abschrift des notariellen Testaments ihrerseits amtlich beglaubigte Urkunden, die Kosten verursachen. Wer den Antrag über einen Notar einreicht, profitiert davon, dass der Notar die Vollständigkeit der Unterlagen vorab prüft und mögliche Rückfragen des Grundbuchamts von vornherein ausräumt.
Bearbeitung und Eintragung
Das Grundbuchamt prüft den Antrag und die vorgelegten Unterlagen. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, nimmt es die Berichtigung vor und trägt den oder die Erben als neue Eigentümer ein. Gibt es mehrere Erben, wird die Erbengemeinschaft mit den Anteilen der einzelnen Mitglieder eingetragen. Die Bearbeitungszeit variiert je nach Amtsgericht.
Soll das Grundstück nach der Berichtigung auf eine einzelne Person aus der Erbengemeinschaft übertragen werden, lässt sich die Berichtigung zugunsten der Erbengemeinschaft mit einer anschließenden Erbauseinandersetzung verbinden. Das erspart einen eigenständigen zweiten Verfahrensschritt.
Fristen und Kosten: Was die Zweijahresfrist bedeutet
Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ist die Eintragung des Eigentümers aufgrund eines Erbfalls gebührenfrei, wenn der Berichtigungsantrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. Wird der Antrag erst nach Ablauf dieser Frist gestellt, können gerichtliche Berichtigungsgebühren anfallen, deren Höhe sich nach dem Wert des Grundstücks richtet.
Wie hoch die Kosten der Grundbuchberichtigung im Einzelnen ausfallen und welche Gebühren in welchen Situationen entstehen, ist im Artikel Grundbuchberichtigung: Kosten und Ablauf detailliert erläutert.
Die Zweijahresfrist beginnt mit dem Erbfall, also dem Tod des Eigentümers. Wer den Antrag erst nach mehr als zwei Jahren stellt, riskiert zusätzliche Berichtigungsgebühren. Außerdem kann das Grundbuchamt bei längerem Zuwarten eigenständig tätig werden und eine Berichtigung einfordern.
Besonderheiten bei Erbengemeinschaft und Vor- oder Nacherbschaft
Mehrere Erben: Erbengemeinschaft im Grundbuch
Treten mehrere Erben an die Stelle des Verstorbenen, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das Grundbuchamt trägt alle Miterben mit ihren jeweiligen Erbquoten ein. Solange die Erbengemeinschaft nicht auseinandergesetzt ist, können die Miterben über das Grundstück nur gemeinsam verfügen. Das schränkt die Handlungsfähigkeit jedes einzelnen Miterben erheblich ein und ist ein häufiger Grund, die Auseinandersetzung zeitnah anzugehen.
Vor- und Nacherbschaft
Sieht das Testament eine Vor- und Nacherbschaft vor, wird zunächst der Vorerbe eingetragen. Das Grundbuchamt vermerkt dabei in der Regel auch die Nacherbschaft sowie die Einschränkungen der Verfügungsbefugnis des Vorerben. Welche Angaben im Einzelnen einzutragen sind, richtet sich nach dem Testament und den gesetzlichen Vorgaben.
Checkliste: Antrag auf Grundbuchberichtigung nach Erbfall
Erbnachweis zusammenstellen: Liegt ein notarielles Testament oder ein notarieller Erbvertrag vor? Dann beim Nachlassgericht eine öffentlich beglaubigte Abschrift mit Eröffnungsprotokoll anfordern.
Kein notarielles Testament vorhanden? Dann Erbschein beim zuständigen Nachlassgericht beantragen.
Aktuellen Grundbuchauszug besorgen, um die eingetragenen Eigentümerdaten zu kennen.
Sterbeurkunde des Erblassers bereithalten.
Schriftlichen Antrag an das Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht formulieren und alle Unterlagen beifügen.
Zweijahresfrist einhalten: Antrag möglichst innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellen, um gerichtliche Berichtigungsgebühren zu vermeiden.
Bei Erbengemeinschaft: Anteile aller Miterben klären und im Antrag aufführen.
Eingangsbestätigung und Eintragungsnachricht des Grundbuchamts aufbewahren.
Häufige Fragen zur Grundbuchberichtigung nach Erbfall
Was ist der Unterschied zwischen einer Grundbuchberichtigung und einer Eigentumsübertragung?
Die Berichtigung des Grundbuchs nach einem Erbfall ist kein rechtsgeschäftlicher Vorgang. Der Erbe wird Eigentümer nicht durch die Eintragung, sondern bereits durch den Erbfall selbst. Die Eintragung stellt das Grundbuch nur richtig. Anders liegt es, wenn der Erbe das Grundstück auf einen Käufer übertragen will: Dafür ist eine Auflassung nach § 925 BGB und eine neue Eintragung erforderlich, nicht bloß eine Berichtigung. Solange das Grundbuch noch den Verstorbenen ausweist, ist eine solche Auflassung nicht möglich.
Kann der Erbe den Antrag selbst stellen, ohne Notar?
Ja. Der Antrag auf Grundbuchberichtigung kann formlos schriftlich beim Grundbuchamt eingereicht werden. Einen Notar braucht es für den Antrag selbst nicht. Allerdings müssen die beigefügten Nachweisdokumente in amtlich beglaubigter Form vorliegen. Ein Notar ist nützlich, wenn die Unterlagen unvollständig erscheinen oder Rückfragen des Grundbuchamts von vornherein ausgeräumt werden sollen.
Was passiert, wenn die Grundbuchberichtigung nicht beantragt wird?
Das Grundbuch bleibt unrichtig. Der Erbe ist zwar rechtlicher Eigentümer, kann das Grundstück aber praktisch nicht handeln: Verkauf, Belastung und behördliche Vorgänge sind ohne korrekte Grundbucheintragung kaum durchführbar. Außerdem kann das Grundbuchamt nach Ablauf der Zweijahresfrist eigenständig tätig werden und den Erben zur Antragstellung auffordern. Der gebührenfreie Zeitraum ist dann bereits abgelaufen.
Was gilt, wenn mehrere Immobilien geerbt wurden?
Jede Immobilie wird in einem eigenen Grundbuchblatt geführt. Für jede geerbte Immobilie ist ein gesonderter Antrag auf Grundbuchberichtigung beim jeweils zuständigen Grundbuchamt zu stellen.
Wann lohnt sich anwaltliche Begleitung bei der Grundbuchberichtigung?
Ist die Erbfolge eindeutig und liegen alle Unterlagen vor, kann der Erbe den Antrag selbst stellen. Gibt es Unklarheiten zur Erbfolge, Streit unter Miterben oder Fragen zur Vor- und Nacherbschaft, empfiehlt sich eine anwaltliche Prüfung, bevor Dokumente beim Grundbuchamt eingereicht werden. Ebenso sinnvoll ist anwaltliche Begleitung, wenn die Grundbuchberichtigung mit dem nächsten Schritt verbunden werden soll, etwa dem Verkauf oder der Übertragung des Anteils auf einen Miterben. Einen Überblick über die immobilienrechtlichen Beratungsleistungen der Kanzlei finden Sie unter Kübler Rechtsanwälte: Anwalt Immobilienrecht.
Kübler Rechtsanwälte unterstützen Sie beim Antrag auf Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall: von der Prüfung der benötigten Unterlagen über die Koordination mit dem Nachlassgericht bis zur sicheren Einreichung beim Grundbuchamt. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht sowie Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Eigentümer, Erben und Käufer in immobilienrechtlichen Fragen und begleitet sie bei Grundbuch- und Vertragsangelegenheiten.