Für Vermieter · Mietrecht · Vermieterkündigung
Kündigung Mietvertrag durch Vermieter prüfen lassen
Sie möchten ein Wohnraummietverhältnis beenden? Kübler Rechtsanwälte prüft Kündigungsart, Begründung, Form und Frist anhand Ihres Vertrags und der vorhandenen Belege.
Kündigungsgründe für Vermieter
Eigenbedarf, Pflichtverletzung oder Zahlungsrückstand
Für die ordentliche Kündigung von Wohnraum benötigt der Vermieter in der Regel ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Gesetzliche Sonderfälle, etwa nach § 573a BGB oder § 549 Absatz 2 und 3 BGB, sind gesondert zu prüfen.
Kübler Rechtsanwälte prüft, ob eine ordentliche oder fristlose Kündigung in Betracht kommt und wie der nächste Schritt belastbar vorbereitet wird.
Form und Frist
Die Kündigung muss rechtlich sauber ankommen
Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf nach § 568 Absatz 1 BGB der schriftlichen Form. Für die Prüfung werden außerdem Fristberechnung, Empfänger und Zugangsnachweis festgehalten.
Bei der ordentlichen Wohnraumkündigung sind insbesondere die Begründung nach § 573 Absatz 3 BGB, die Fristen nach § 573c BGB und mögliche Härteeinwände nach § 574 BGB zu prüfen.
Mietvertragsparteien, Mietobjekt, Kündigungsart und vorgesehener Zugang werden zusammen geprüft. Ein unverändert übernommenes Muster ersetzt diese Prüfung nicht.
Wirtschaftliche Einordnung
Eine Vermieterkündigung ist kein Vorlagenproblem.
Suchanfragen nach Mustern und Vorlagen sind verständlich. In der Praxis entscheidet aber nicht das Layout des Schreibens, sondern ob Kündigungsgrund, Begründung, Frist, Vertragsparteien und Zugang zum konkreten Mietverhältnis passen.
Bei Mietrückstand muss zusätzlich das Mietkonto stimmen. Wenn der Mieter nicht zahlt, sollten Rückstand, Fälligkeit, Teilzahlungen und bisherige Mahnungen lückenlos nachvollziehbar sein. Bei Eigenbedarf braucht es eine konkrete Bedarfssituation. Bei Pflichtverletzungen können Dokumentation, Abmahnung und Interessenabwägung entscheidend sein.
Der Kündigungsgrund und die vorhandenen Belege müssen vor dem Schreiben geklärt sein.
Ordentliche und fristlose Kündigung folgen unterschiedlichen Voraussetzungen und Zeitachsen.
Widerspruch, verweigerter Auszug und Räumung sollten bereits bei der Kündigung mitgedacht werden.
Rechtsrahmen
Die Prüfung folgt dem konkreten Mietverhältnis.
Die folgenden Normen markieren den rechtlichen Rahmen. Ob und wie sie im Einzelfall greifen, hängt von Vertrag, Sachverhalt, Belegen und dem gewünschten Ergebnis ab. Die anwaltliche Letztkontrolle bleibt erforderlich.
Mietrückstand und fristlose Kündigung
Wenn der Mieter nicht zahlt
Die Prüfung folgt einer klaren Reihenfolge. So bleiben Unterlagen, rechtliche Position und wirtschaftliches Ziel in jedem Schritt nachvollziehbar.
Rückstand berechnen
Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands setzt die gesetzlichen Voraussetzungen der §§ 543 und 569 BGB voraus. Höhe, Zeitraum und Zahlungseingänge müssen deshalb genau aufbereitet werden.
Zahlungen zuordnen
Ordnen Sie jede Zahlung einem Zeitraum zu und legen Sie auch spätere Zahlungen offen. Ob eine Zahlung eine fristlose Kündigung ausschließt oder unwirksam macht, wird anhand von § 543 Absatz 2 und § 569 Absatz 3 BGB geprüft.
Mahnung und Schriftverkehr prüfen
Nach § 543 Absatz 3 BGB ist bei Pflichtverletzungen grundsätzlich eine erfolglose Abhilfefrist oder Abmahnung erforderlich. Die gesetzlichen Ausnahmen, insbesondere bei Zahlungsverzug nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB, werden gesondert geprüft.
Was Sie bereithalten sollten
Gute Unterlagen machen die erste Entscheidung schneller.
Für die erste Einschätzung muss noch nicht jede Einzelheit abschließend geklärt sein. Wichtig ist, dass Vertrag, zeitlicher Ablauf, Kommunikation und wirtschaftliches Ziel nachvollziehbar werden.
FAQ
Kurze Antworten vor der Prüfung.
Wann darf ein Vermieter kündigen?
Für eine ordentliche Wohnraumkündigung braucht der Vermieter regelmäßig ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Sonderfälle, etwa § 573a BGB und die Ausnahmen nach § 549 Absatz 2 und 3 BGB, sind gesondert zu prüfen. Für eine fristlose Kündigung gelten andere Voraussetzungen.
Muss die Kündigung schriftlich sein?
Ja. Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf nach § 568 Absatz 1 BGB der schriftlichen Form.
Welche Frist gilt für Vermieter?
Nach § 573c Absatz 1 BGB ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Sonderregeln und der konkrete Zugang sind gesondert zu prüfen.
Was passiert, wenn der Mieter widerspricht?
Ein Härtewiderspruch kann unter den Voraussetzungen des § 574 BGB einen Anspruch auf Fortsetzung begründen. Das gilt nicht, wenn ein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vorliegt. Form, Frist, Hinweise im Kündigungsschreiben und der konkrete Härtefall müssen mitgeprüft werden.
Sollte ich eine Kündigung selbst schreiben?
Bei streitigen oder wirtschaftlich relevanten Fällen ist anwaltliche Prüfung vor Ausspruch der Kündigung regelmäßig sinnvoll.
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