Die Auflassungsvormerkung wird in der Regel wenige Tage bis etwa drei Wochen nach dem Notartermin ins Grundbuch eingetragen. Sie bleibt bestehen, bis der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen ist. Wie lange das dauert, hängt von der Finanzierungssituation, ausstehenden Lastenfreistellungen und der Bearbeitungszeit des Grundbuchamts ab. Häufig sind es sechs bis acht Wochen nach dem Notartermin; in manchen Fällen auch mehrere Monate. Mit der vollständigen Eigentumsumschreibung wird die Vormerkung gegenstandslos und gelöscht. Wichtig: Die Auflassungsvormerkung schützt Sie davor, dass Zwischenverfügungen des Verkäufers zu Ihrem Nachteil wirksam werden. Sachmängel an der Immobilie sichert sie nicht.
Dieser Beitrag erklärt, wie lange eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gilt, welche Umstände die Wartezeit verlängern können und wo der Schutz der Vormerkung seine Grenzen hat.
Ein Käufer hatte einen Immobilienkauf notariell beurkunden lassen. Die Auflassungsvormerkung war eingetragen. Rund vier Wochen später stellte er beim Blick ins Grundbuch fest, dass der Verkäufer eine neue Grundschuld zugunsten seiner Hausbank hatte eintragen lassen. Er fragte sich, ob seine Vormerkung diese Belastung noch abwenden kann und ob er den Kaufpreis überhaupt freigeben darf. Die Kanzlei prüfte die Rangverhältnisse im Grundbuch, den Zeitpunkt beider Eintragungen und die vertraglichen Regelungen zur Lastenfreistellung. Ergebnis: Die neue Grundschuld war gegenüber dem Käufer nach § 888 BGB relativ unwirksam, soweit die Auflassungsvormerkung vorrangig eingetragen war. Der Kaufpreis durfte erst freigegeben werden, nachdem die Lastenfreistellung als Fälligkeitsvoraussetzung vertragskonform nachgewiesen war.
Rechtsgrundlage: Was das Gesetz regelt
Die Auflassungsvormerkung ist in § 883 BGB geregelt. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Eingetragen wird sie auf Grundlage einer notariellen Bewilligung; das Grundbuchamt trägt sie auf Antrag des Notars ein.
§ 883 Abs. 1 BGB (sinngemäß)
Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Übertragung eines Rechts an einem Grundstück … kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden.
Die Schutzwirkung regelt § 888 BGB: Verfügungen des Verkäufers, die nach Eintragung der Vormerkung vorgenommen werden, sind gegenüber dem Käufer insoweit unwirksam, als sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Das bedeutet: Eine nach der Vormerkung eingetragene Grundschuld oder ein weiterer Kaufvertrag kann dem Käufer nach Vollzug der Auflassung grundsätzlich nicht entgegengehalten werden.
§ 888 BGB (sinngemäß)
Soweit eine Veräußerung oder Belastung des Grundstücks der Vormerkung gegenüber unwirksam ist, kann der Gläubiger vom Erwerber die Zustimmung zur Eintragung verlangen, die zur Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs erforderlich ist.
Das Eigentum an einem Grundstück geht erst über, wenn neben der schuldrechtlichen Einigung im Kaufvertrag auch die dingliche Einigung (Auflassung nach § 925 BGB) und die Eintragung im Grundbuch nach § 873 BGB vorliegen. Die Auflassungsvormerkung überbrückt die Zeit zwischen diesen beiden Schritten.
Wie lange gilt die Auflassungsvormerkung?
Von der Beurkundung bis zur Eintragung der Vormerkung
Nach dem Notartermin stellt der Notar den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung beim zuständigen Grundbuchamt. In der Praxis dauert diese Eintragung typischerweise ein bis drei Wochen. Regional und je nach Auslastung des Grundbuchamts kann es auch vier Wochen oder mehr dauern.
In diesem Zeitfenster zwischen Notartermin und Eintragung der Vormerkung besteht noch kein grundbuchlicher Schutz. Der Zeitraum ist kurz, aber beachtenswert: Neue Eintragungen des Verkäufers in dieser Phase können unter Umständen noch wirksam werden.
Von der Eintragung bis zur Eigentumsumschreibung
Die Auflassungsvormerkung bleibt eingetragen, bis der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. In unkomplizierten Fällen mit abgeschlossener Finanzierung und einer lastenfreien Immobilie sind es häufig sechs bis acht Wochen nach dem Notartermin. Wenn Lastenfreistellungen, behördliche Genehmigungen oder Wartefristen bei Vorkaufsrechten dazukommen, kann sich die Gesamtdauer auf mehrere Monate verlängern.
Wann wird die Vormerkung gelöscht?
Mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer wird die Auflassungsvormerkung gegenstandslos. Sie erlischt aber nicht automatisch durch Zeitablauf. Das Grundbuchamt löscht sie im Zuge der Eigentumsumschreibung oder auf Löschungsbewilligung des Berechtigten. Eine vorzeitige Löschung ist möglich, wenn der Kaufvertrag nicht vollzogen wird und der Käufer auf seine gesicherte Rechtsposition verzichtet.
Die Auflassungsvormerkung erlischt nicht durch bloßen Zeitablauf. Solange der gesicherte Anspruch besteht und keine Löschungsbewilligung vorliegt, bleibt sie im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuchamt löscht sie nur auf Bewilligung des Berechtigten oder im Rahmen der Eigentumsumschreibung.
Typische Gründe für Verzögerungen
Mehrere Faktoren können die Wartezeit zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung verlängern:
- ◆Lastenfreistellung: Wenn das Grundstück noch mit einer Grundschuld des Verkäufers belastet ist, muss diese vor oder mit der Eigentumsumschreibung gelöscht werden. Dazu muss die finanzierende Bank des Verkäufers eine Löschungsbewilligung erteilen.
- ◆Finanzierungsfreigabe der Käuferbank: Manche Banken zahlen das Darlehen erst aus, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, etwa eine Rangbescheinigung oder die Eintragung einer Grundschuld zugunsten der Käuferbank.
- ◆Behördliche Genehmigungen und Vorkaufsrechte: Bei bestimmten Grundstücken können gesetzliche oder vertragliche Vorkaufsrechte sowie behördliche Genehmigungen die Abwicklung verzögern.
- ◆Bearbeitungskapazitäten des Grundbuchamts: Je nach Region und Arbeitsbelastung bearbeiten Grundbuchämter Anträge unterschiedlich schnell; in einzelnen Fällen vergehen mehrere Monate allein für die Bearbeitung.
- ◆Unvollständige Unterlagen: Fehlen Belege oder sind Eintragungsvoraussetzungen noch nicht erfüllt, verzögert sich die Vorlage beim Grundbuchamt.
Überweisen Sie den Kaufpreis erst dann, wenn der Notar schriftlich bestätigt hat, dass alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören in der Regel die Eintragung der Auflassungsvormerkung, das Vorliegen aller erforderlichen Genehmigungen und die Klärung der Lastenfreistellung. Fragen Sie bei Ihrem Notar aktiv nach, wenn Sie über den aktuellen Stand unsicher sind.
Was die Auflassungsvormerkung schützt und was nicht
Die Schutzwirkung der Auflassungsvormerkung ist klar begrenzt. Sie sichert ausschließlich den Anspruch auf Eigentumsübertragung. Verfügungen des Verkäufers nach ihrer Eintragung, also neue Grundschulden, ein weiterer Kaufvertrag oder Pfändungen durch Gläubiger, sind dem Käufer gegenüber nach § 888 BGB grundsätzlich nicht entgegenzuhalten. Wenn mehrere Vormerkungen im Grundbuch stehen, bestimmt die Reihenfolge der Eintragungen ihren Rang zueinander.
§ 879 BGB (sinngemäß)
Das Rangverhältnis unter mehreren Rechten, mit denen ein Grundstück belastet ist, bestimmt sich, wenn die Rechte in derselben Abteilung des Grundbuchs eingetragen sind, nach der Reihenfolge der Eintragungen.
Was die Auflassungsvormerkung nicht leistet:
- ◆Sie begründet keine Mängelrechte bei Sachmängeln der Immobilie.
- ◆Sie ersetzt nicht die Prüfung, ob der Kaufvertrag einen Haftungsausschluss enthält.
- ◆Sie schützt nicht vor falschen oder unvollständigen Angaben im Exposé oder gegenüber dem Notar.
Wenn Sie nach dem Einzug feststellen, dass die Immobilie Mängel aufweist, die dem Verkäufer bekannt waren und nicht offenbart wurden, greifen die Vorschriften des Kaufrechts nach §§ 433 ff. BGB. Ob ein vertraglicher Haftungsausschluss wirksam ist oder nach § 444 BGB unwirksam bleibt, weil der Verkäufer arglistig gehandelt hat, muss gesondert geprüft werden. Mehr zu den Rechten bei verschwiegenen Mängeln lesen Sie im Beitrag Arglistig verschwiegene Mängel beim Hauskauf: Ihre Rechte.
Wenn Sie wegen einer schwerwiegenden Verzögerung oder eines Vertragsverstoßes einen Rücktritt erwägen, entstehen dabei eigenständige Fragen rund um die Auflassungsvormerkung, die vorab geprüft werden sollten. Dazu lesen Sie: Auflassungsvormerkung und Rücktritt vom Kaufvertrag.
Fragen Sie Ihren Notar nach dem Beurkundungstermin aktiv nach, wann die Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Grundbuchauszüge können Sie beim zuständigen Amtsgericht anfordern. So haben Sie Gewissheit über den Rang Ihrer Vormerkung und erkennen frühzeitig, ob nach Ihrer Eintragung weitere Belastungen hinzugekommen sind.
So verhalten Sie sich in der Übergangsphase
Fälligkeitsbestätigung abwarten: Überweisen Sie den Kaufpreis erst nach schriftlicher Bestätigung des Notars, dass alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind.
Grundbuchauszug einholen: Überprüfen Sie nach dem Notartermin, ob die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und ob sich seitdem weitere Eintragungen ergeben haben.
Kommunikation dokumentieren: Halten Sie alle Absprachen mit Verkäufer, Makler und Notar schriftlich fest.
Beim Notar nachfragen: Erkundigen Sie sich, welche Unterlagen noch fehlen und was als nächstes ansteht, wenn sich die Bearbeitung verzögert.
Kaufpreis nicht voreilig freigeben: Warten Sie die Bestätigung ab, dass Lastenfreistellung und alle weiteren Genehmigungen vorliegen.
Auffälligkeiten anwaltlich klären lassen: Wenn neue Eintragungen im Grundbuch nach Ihrer Vormerkung erscheinen, wenn die Lastenfreistellung ausbleibt oder wenn der Verkäufer finanzielle Schwierigkeiten signalisiert, lassen Sie die Situation einordnen, bevor Sie handeln.
Häufige Fragen
Was schützt mich die Auflassungsvormerkung konkret?
Sie schützt davor, dass nach ihrer Eintragung vorgenommene Verfügungen des Verkäufers Ihnen gegenüber wirksam werden. Wenn der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft, eine neue Grundschuld einträgt oder seine Gläubiger auf das Grundstück zugreifen: Soweit Ihre Auflassungsvormerkung eingetragen ist und Rang hat, sind solche Verfügungen für Ihren Eigentumserwerb grundsätzlich nicht schädlich. Ansprüche wegen Sachmängeln oder unrichtiger Angaben sichert sie nicht.
Welche Unterlagen sollte ich während der Wartezeit aufbewahren?
Bewahren Sie den notariellen Kaufvertrag, den Grundbuchauszug nach Eintragung der Auflassungsvormerkung, alle Schreiben des Notars zur Fälligkeit und sämtliche Korrespondenz mit Verkäufer und Makler sorgfältig auf. Fotos und schriftliche Protokolle über den Zustand der Immobilie bei der Besichtigung sind ebenfalls wichtig, falls nach der Übergabe Mängel festgestellt werden.
Wann ist anwaltliche Prüfung sinnvoll?
Eine rechtliche Prüfung ist dann empfehlenswert, wenn während der Wartezeit neue Eintragungen im Grundbuch erscheinen, die Lastenfreistellung ausbleibt, der Verkäufer finanzielle Schwierigkeiten erkennen lässt oder unklar ist, ob alle Fälligkeitsvoraussetzungen tatsächlich erfüllt sind. Auch wenn Sie nach der Übergabe erhebliche Mängel feststellen, sollten Sie vor jeder Reaktion gegenüber dem Verkäufer oder Makler eine rechtliche Einschätzung einholen, um keine vorschnellen Erklärungen abzugeben, die Ihre Position schwächen.
Welche Fehler schwächen die eigene Position?
Typische Schwachstellen: Der Kaufpreis wird überwiesen, ohne dass alle Fälligkeitsvoraussetzungen schriftlich bestätigt sind. Es wird kein aktueller Grundbuchauszug nach dem Notartermin eingeholt. Mündliche Zusagen des Verkäufers bleiben undokumentiert. Mängel nach der Übergabe werden ohne vorherige Beweissicherung angezeigt. Und: Ein vertraglicher Haftungsausschluss wird ohne rechtliche Prüfung als abschließend akzeptiert, obwohl er nach § 444 BGB bei arglistigem Verschweigen nicht greift.
Unterstützung durch Kübler Rechtsanwälte
Kübler Rechtsanwälte begleitet Käufer und Eigentümer im Immobilienrecht, von der Vertragsgestaltung über die Grundbuchabwicklung bis zu Sachmängelansprüchen. Wir prüfen, ob die Auflassungsvormerkung den vereinbarten Schutz bietet, ob die Lastenfreistellung vertragskonform gesichert ist und ob neue Grundbucheintragungen nach dem Notartermin Ihre Käuferposition gefährden.
Wenn Sie in der Übergangsphase auf Unregelmäßigkeiten stoßen oder nach der Übergabe Mängel feststellen, lassen Sie die Situation von Kübler Rechtsanwälte einordnen, bevor Sie den nächsten Schritt tun. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte begleitet er Käufer und Eigentümer in immobilienrechtlichen Fragen, von der Vertragsgestaltung über die Grundbuchabwicklung bis zu Sachmängelansprüchen nach dem Kauf.