Die Bauabnahme durch das Bauamt ist in vielen Bundesländern baurechtlich vorgeschrieben. Sie prüft als öffentlich-rechtliche Kontrolle, ob das fertige Bauwerk der erteilten Baugenehmigung entspricht, und hat mit der privatrechtlichen Abnahme nach § 640 BGB nichts zu tun. Für die Fälligkeit des Werklohns und den Beginn der vertraglichen Mängelfristen zählt allein die vertragliche Abnahme durch den Auftraggeber. Wer als Auftragnehmer ausschließlich auf die Bauamtsabnahme vertraut, riskiert, dass seine Schlussrechnung nicht durchgesetzt werden kann.
Dieser Beitrag klärt auf, ob und wann die Bauabnahme durch das Bauamt baurechtlich vorgeschrieben ist, warum sie die privatrechtliche Abnahme nach § 640 BGB nicht ersetzt und welche Konsequenzen das für Werklohn und Gewährleistung hat.
Ein Rohbauunternehmen hatte ein Wohngebäude schlüsselfertig erstellt. Die Schlussbegehung durch das Bauamt verlief ohne Beanstandungen, die Fertigstellungsbescheinigung wurde ausgestellt. Das Unternehmen stellte daraufhin die Schlussrechnung. Der Auftraggeber bezog das Gebäude, bestritt jedoch einzelne Restleistungen und weigerte sich, eine förmliche Abnahme zu erklären. Das Unternehmen bestand darauf, dass das Bauamt alles abgenommen habe. Im anwaltlichen Gespräch stellte sich heraus: Die behördliche Abnahme durch das Bauamt und die vertraglich geschuldete Abnahme nach § 640 BGB sind vollständig voneinander unabhängig. Die Schlussrechnung war mangels vertraglicher Abnahme noch nicht fällig. Erst eine anwaltlich begleitete Fristsetzung zur Vornahme der Abnahme führte zum Abschluss.
Öffentliches Baurecht und Werkvertragsrecht: Zwei unabhängige Ebenen
Wer ein Bauwerk errichtet, bewegt sich gleichzeitig in zwei Rechtssphären: dem öffentlichen Bauordnungsrecht und dem privaten Werkvertragsrecht nach BGB. Beide verlangen eigene Handlungen und haben eigene Rechtsfolgen. Wer diese Ebenen verwechselt, gerät schnell in eine Situation, in der vertragliche Ansprüche nicht durchsetzbar sind, obwohl das Werk fertig und behördlich abgenommen wurde.
Was prüft das Bauamt bei der Abnahme?
In vielen Bundesländern ist nach Fertigstellung eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens eine Schlussabnahme oder Schlussbegehung durch die Baubehörde vorgeschrieben. Die genauen Anforderungen richten sich nach dem jeweiligen Landesbaurecht und sind je nach Bundesland unterschiedlich ausgestaltet.
Gegenstand dieser behördlichen Prüfung ist, ob das fertige Bauwerk der erteilten Baugenehmigung entspricht und ob die einschlägigen Vorgaben des öffentlichen Bauordnungsrechts eingehalten wurden. Im Mittelpunkt stehen öffentliche Interessen: Standsicherheit, Brandschutz, Abstandsflächen und die Übereinstimmung mit den genehmigten Bauplänen. Ob die zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer vertraglich vereinbarten Leistungen vollständig und mangelfrei erbracht wurden, ist nicht Gegenstand dieser Prüfung.
Ersetzt die Bauamtsabnahme die vertragliche Abnahme?
Nein. Die behördliche Abnahme durch das Bauamt entfaltet keinerlei privatrechtliche Wirkung im Verhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Sie begründet nicht die Fälligkeit des Werklohns, bewirkt keine Umkehr der Beweislast für Mängel und lässt die vertraglichen Mängelfristen nicht beginnen.
Für die privatrechtliche Abnahme gilt ausschließlich § 640 BGB. Erst wenn der Auftraggeber das Werk billigt, ob ausdrücklich, durch schlüssiges Verhalten oder durch eine gesetzliche Abnahmefiktion, tritt die vertragliche Abnahme ein und löst ihre Rechtsfolgen aus.
§ 640 BGB
Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist.
Was die vertragliche Abnahme für Auftragnehmer auslöst
Die Abnahme nach § 640 BGB ist der zentrale Zeitpunkt im Bauvertrag. Mit ihr treten drei wesentliche Rechtsfolgen ein, die für Auftragnehmer unmittelbar relevant sind.
Fälligkeit des Werklohns. Nach § 641 BGB wird die Vergütung mit der Abnahme fällig. Ohne wirksame Abnahme besteht kein durchsetzbarer Zahlungsanspruch, auch wenn das Werk tatsächlich fertiggestellt und vom Bauamt bestätigt wurde.
Beweislastumkehr. Vor der Abnahme trägt der Auftragnehmer die Beweislast dafür, dass das Werk mangelfrei ist. Nach der Abnahme muss der Auftraggeber nachweisen, dass ein Mangel vorliegt und dieser bereits zum Zeitpunkt der Abnahme vorhanden war. Dieser Wechsel hat erhebliche praktische Bedeutung, insbesondere bei späteren Streitigkeiten über den Zustand des Werks.
Beginn der Mängelfristen. Die Ansprüche des Auftraggebers wegen Mängeln nach §§ 633, 634 BGB setzen eine wirksame Abnahme voraus. Liegt keine Abnahme vor, beginnen die maßgeblichen Fristen nicht zu laufen. Das bedeutet: Fehlt die Abnahme dauerhaft, können Mängelansprüche des Auftraggebers über einen sehr langen Zeitraum theoretisch fortbestehen.
Ist zwischen den Parteien die VOB/B als Vertragsgrundlage vereinbart, gelten ergänzende Regelungen zur Abnahme. Das Grundprinzip, dass behördliche Abnahme und vertragliche Abnahme vollständig voneinander unabhängig sind, gilt in jedem Fall. Ob und wie die VOB/B wirksam einbezogen wurde, sollte im Streitfall anwaltlich geprüft werden.
Abnahmeverweigerung: Was Auftragnehmer tun können
Der Auftraggeber ist nach § 640 BGB zur Abnahme verpflichtet, wenn das Werk vertragsgemäß hergestellt ist. Er darf die Abnahme nur verweigern, wenn wesentliche Mängel vorliegen. Unwesentliche Mängel oder der bloße Verweis auf noch ausstehende Nebenarbeiten berechtigen nicht zur Abnahmeverweigerung.
Verweigert der Auftraggeber die Abnahme zu Unrecht, kann der Auftragnehmer eine angemessene Frist zur Vornahme der Abnahme setzen. Läuft diese Frist erfolglos ab, greift unter den Voraussetzungen des § 640 BGB eine Abnahmefiktion. Das Werk gilt dann rechtlich als abgenommen, ohne dass der Auftraggeber ausdrücklich zugestimmt hat. Ob die Voraussetzungen im konkreten Einzelfall erfüllt sind, bedarf anwaltlicher Prüfung.
Eine mündliche oder stillschweigende Abnahme ist rechtlich möglich, birgt aber erhebliche Beweisrisiken. Bestehen Sie auf einem gemeinsamen Begehungstermin mit schriftlichem Abnahmeprotokoll. Halten Sie darin fest, welche Punkte gerügt wurden, wie diese einzustufen sind und welche Vorbehalte erklärt wurden. Ohne dieses Protokoll fehlt im Streitfall die wichtigste Beweisgrundlage.
Dokumentation und Beweissicherung vor der Abnahme
Wer als Auftragnehmer gut vorbereitet in den Abnahmetermin geht, sichert seine Rechtsposition ab und vermeidet typische Fehler, die Vergütung und Gewährleistungsfristen belasten.
Welche Unterlagen vor der Abnahme vorliegen sollten
Vor dem Abnahmetermin sollten vollständig vorhanden sein: der unterzeichnete Werkvertrag mit allen Nachträgen, Fotos und Aufmaßdokumentationen zum Fertigstellungszeitpunkt, Abnahmeprotokolle für bereits abgenommene Teilleistungen sowie eine schriftliche Aufforderung an den Auftraggeber mit konkretem Terminvorschlag und Fristsetzung. Fehlen diese Unterlagen, erschwert das die Durchsetzung des Werklohnanspruchs erheblich.
Weiterführende Hinweise zu Vorbereitung und Durchführung der Abnahme aus Auftragnehmersicht finden Sie in unserem Beitrag Bauabnahme: Was Auftragnehmer unbedingt beachten müssen.
Welche Fehler die Vergütung gefährden
Ein häufiger Fehler ist, nach Fertigstellung die Schlussrechnung zu stellen, ohne die Abnahme förmlich herbeigeführt zu haben. Ein weiterer Fehler besteht darin, bei einer verweigerten Abnahme keine Frist zu setzen und die Situation laufen zu lassen. Jeder Monat ohne wirksame Abnahme ist ein Monat, in dem der Werklohn nicht fällig ist.
Wer nach einer Abnahmeverweigerung die gerügten Punkte behebt, ohne die Nacherfüllung schriftlich zu dokumentieren und eine erneute Abnahme einzufordern, verliert außerdem den Nachweis, dass das Werk anschließend vertragsgemäß war.
Stellen Sie rechtzeitig eine schriftliche Aufforderung zur Abnahme mit einem konkreten Terminvorschlag.
Führen Sie den Abnahmetermin mit einem schriftlichen Protokoll durch, das beide Parteien unterzeichnen.
Halten Sie im Protokoll fest, welche Punkte gerügt wurden und ob diese als wesentlich oder unwesentlich einzustufen sind.
Setzen Sie bei ungerechtfertigter Verweigerung eine angemessene Nachfrist und dokumentieren Sie diese schriftlich.
Bewahren Sie alle Korrespondenz zur Abnahme vollständig auf, einschließlich E-Mails, Fotos und Liefernachweise.
Stellen Sie die Schlussrechnung erst nach wirksamer Abnahme oder nach Eintritt einer Abnahmefiktion.
Beheben Sie gerügte Mängel nur gegen schriftliche Bestätigung und fordern Sie danach ausdrücklich eine erneute Abnahme ein.
Häufige Fragen zur Bauamtsabnahme und ihren Folgen
Gilt die Fertigstellungsbescheinigung des Bauamts als vertragliche Abnahme?
Nein. Die Fertigstellungsbescheinigung oder ein vergleichbares behördliches Dokument bescheinigt lediglich, dass das Bauwerk den öffentlich-rechtlichen Anforderungen der Baugenehmigung entspricht. Im privatrechtlichen Vertragsverhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer entfaltet sie keinerlei Wirkung. Für die Fälligkeit des Werklohns und alle weiteren Rechtsfolgen der Abnahme kommt es ausschließlich auf die vertragliche Abnahme nach § 640 BGB an.
Kann der Auftraggeber die Abnahme dauerhaft verweigern?
Nein. Der Auftraggeber ist zur Abnahme verpflichtet, wenn das Werk vertragsgemäß hergestellt ist und keine wesentlichen Mängel vorliegen. Verweigert er die Abnahme ohne ausreichenden Grund, kann der Auftragnehmer eine Frist setzen. Nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist kann unter den Voraussetzungen des § 640 BGB eine Abnahmefiktion eintreten. Ob die Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind, bedarf anwaltlicher Einschätzung.
Was passiert mit Mängelansprüchen nach der Abnahme?
Mit der Abnahme wechselt die Beweislast. Der Auftraggeber muss nun nachweisen, dass ein Mangel vorliegt und dieser bereits bei der Abnahme vorhanden war. Mängel, die im Abnahmeprotokoll festgehalten und ausdrücklich vorbehalten wurden, können weiterhin geltend gemacht werden. Mängel, die dem Auftraggeber bei der Abnahme bekannt waren und nicht vorbehalten wurden, können unter bestimmten Umständen später nicht mehr in vollem Umfang geltend gemacht werden. Die genauen Auswirkungen hängen vom Einzelfall ab. Mehr dazu in unserem Beitrag Mängel nach Bauabnahme: Was Auftragnehmer wissen müssen.
Wann ist anwaltliche Unterstützung bei der Abnahme sinnvoll?
Sobald ein Auftraggeber die Abnahme verweigert, sie nur unter nicht akzeptablen Bedingungen erklären will oder nach der Abnahme umfangreiche Mängelbehauptungen erhebt, empfiehlt sich eine frühzeitige anwaltliche Prüfung. Fehler bei der Abnahme lassen sich oft nicht mehr rückgängig machen und können die Vergütungsposition dauerhaft schwächen. Zum Leistungsangebot von Kübler Rechtsanwälte im Bau- und Werkvertragsrecht: /anwalt-baurecht-architektenrecht/.
Warten Sie nach Fertigstellung nicht darauf, dass der Auftraggeber von sich aus einen Abnahmetermin vorschlägt. Fordern Sie ihn schriftlich auf und setzen Sie eine konkrete Frist. Reagiert er nicht oder erscheint nicht zum Termin, legen Sie damit die Grundlage für eine spätere Abnahmefiktion. Je früher dieser Schritt erfolgt, desto früher laufen die Mängelfristen, und desto eher können Sie Ihre Schlussrechnung durchsetzen.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Abnahmesituation und klären, welche Schritte jetzt sinnvoll sind. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Sein Schwerpunkt liegt im privaten Bau- und Werkvertragsrecht.