Wer in Brandenburg eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft, darf seit dem 23. Dezember 2020 höchstens so viel Maklerprovision zahlen wie der Verkäufer. Dieses gesetzliche Halbteilungsprinzip gilt bundesweit und damit auch in Brandenburg für alle Kaufverträge über Wohnimmobilien. Voraussetzung für jeden Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer ist außerdem ein Maklervertrag in Textform. Liegt er nicht vor, ist die Forderung nicht durchsetzbar. Ob und in welcher Höhe eine Zahlungspflicht besteht, sollten Käufer vor der Unterzeichnung prüfen.
Dieser Beitrag ordnet ein, wie die Maklerprovision in Brandenburg rechtlich geregelt ist, wann Käufer zahlen müssen und welche Punkte vor der Vertragsunterzeichnung geprüft werden sollten.
Eine Familie möchte in der Nähe von Potsdam ein Einfamilienhaus erwerben. Kurz vor der notariellen Beurkundung überreicht der Makler ein Exposé mit einer ausgewiesenen Käuferprovision. Beim Blick in die Unterlagen stellt sich heraus: Der Makler hatte ausschließlich einen Vertrag mit dem Verkäufer abgeschlossen. Eine eigene schriftliche Provisionsvereinbarung mit den Käufern gab es nicht. Der Makler bestand dennoch auf Zahlung. Dieser Sachverhalt ist typisch. Ohne wirksamen Maklervertrag in Textform mit dem Käufer entsteht kein Provisionsanspruch, den der Makler gegenüber der Käuferseite gerichtlich durchsetzen könnte.
Wann entsteht überhaupt ein Provisionsanspruch?
Der Makler verdient seine Provision nicht allein dadurch, dass er ein Objekt anbietet oder einen Besichtigungstermin arrangiert. Das Gesetz knüpft den Anspruch auf Maklerlohn an drei Voraussetzungen: einen wirksamen Maklervertrag, eine Tätigkeit des Maklers und den Abschluss des Kaufvertrags als Folge dieser Tätigkeit.
§ 652 BGB (Entstehung des Maklerlohnanspruchs)
Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.
Kommt der Kaufvertrag nicht zustande, entfällt der Provisionsanspruch vollständig. Kommt er zustande, war aber die Tätigkeit des Maklers dafür nicht ursächlich, gilt dasselbe. Käufer sollten deshalb prüfen, ob der Makler tatsächlich einen eigenen Beitrag zum Vertragsschluss geleistet hat.
Muss der Maklervertrag eine bestimmte Form haben?
Für den Kauf von Wohnimmobilien gilt seit Ende 2020 eine besondere Formvorschrift. Der Maklervertrag muss in Textform abgeschlossen sein, also mindestens per E-Mail oder in einem schriftlichen Dokument, bevor der Makler für den Käufer tätig wird.
§ 656a BGB (Textformerfordernis)
Ein Maklervertrag, der den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
Ein mündlich vereinbarter oder nur durch Entgegennahme eines Exposés konkludent entstehender Maklervertrag erfüllt diese Anforderung nicht. Fehlt die Textform, ist ein Provisionsanspruch des Maklers gegenüber dem Käufer nicht einklagbar.
§ 656a BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, also typische Erwerbsobjekte für Privatkäufer. Für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder unbebaute Grundstücke gelten die allgemeinen Regeln des Maklerrechts ohne dieses Formerfordernis.
Wie wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt?
Das Halbteilungsprinzip ist das Kernstück der Reform von 2020. Es schützt Käufer davor, die gesamte Provision allein zu tragen, während der Verkäufer gar nichts zahlt. Je nachdem, wer den Makler beauftragt hat, greift eine von zwei gesetzlichen Regelungen.
Was gilt, wenn der Makler von beiden Seiten beauftragt wurde?
Wird der Makler sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer beauftragt, kann er von jeder Seite höchstens die Hälfte des vereinbarten Gesamtlohns verlangen.
§ 656c BGB (Doppelauftrag, Halbteilung)
Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags einen Maklerlohn versprechen, so kann er von jeder Partei nur die Hälfte des vereinbarten Maklerlohns verlangen.
Eine Vereinbarung, nach der eine Partei mehr als die Hälfte des gesamten Maklerlohns tragen soll, ist unwirksam. Käufer, die einen solchen Vertrag unterzeichnet haben, können sich auf die gesetzliche Begrenzung berufen.
Was gilt, wenn der Makler nur vom Verkäufer beauftragt wurde?
Hat der Makler ausschließlich einen Vertrag mit dem Verkäufer, kann er den Käufer zur Mitzahlung verpflichten. Diese Vereinbarung ist aber nur wirksam, wenn beide Seiten denselben Betrag zahlen. Außerdem wird die Zahlungspflicht des Käufers erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil tatsächlich beglichen hat.
§ 656d BGB (Einseitiger Auftrag, Fälligkeit)
Hat nur eine Partei des Kaufvertrags den Makler beauftragt, so ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Makler beauftragt hat, zur Zahlung des gleichen Betrags verpflichtet bleibt. Die Zahlungspflicht der anderen Partei wird erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihre Verpflichtung erfüllt hat.
In der Praxis bedeutet das: Käufer können die Zahlung zurückhalten, solange der Nachweis fehlt, dass der Verkäufer tatsächlich gezahlt hat. Mehr dazu, wie dieser Nachweis aussehen sollte und worauf es dabei ankommt, erklärt der Beitrag Maklerprovision erst nach Kaufpreiszahlung: Was gilt?.
Was tun, wenn die Provision zu hoch erscheint?
Manche Makler benennen im Exposé Provisionsbeträge, die auf den ersten Blick unverhältnismäßig wirken. Ob eine vereinbarte Provision rechtlich angreifbar ist, hängt davon ab, ob die gesetzlichen Grenzen der Halbteilung überschritten wurden oder ob der Maklervertrag überhaupt wirksam zustande gekommen ist. Eine Prüfung lohnt sich, bevor gezahlt wird.
Fordern Sie vom Makler den Nachweis, in welcher Höhe der Verkäufer seine Provision gezahlt hat, bevor Sie Ihre Zahlung leisten. Liegt der Nachweis nicht vor, ist Ihre Zahlungspflicht noch nicht fällig. Einen Überblick über die Rechte bei überhöhter Provision finden Sie im Beitrag Maklerprovision zu hoch: Rechte beim Immobilienkauf.
Eine einmal vorbehaltlos geleistete Provisionszahlung ist schwieriger zurückzufordern als eine geprüfte und zunächst verweigerte. Wer Zweifel an der Berechtigung oder der Höhe der Forderung hat, sollte nicht zahlen, bevor ein Anwalt die Vertragsunterlagen gesichtet hat.
Wann sollte anwaltlich geprüft werden?
Nicht jede Maklerrechnung ist auf Anhieb nachvollziehbar. Neben der gesetzlichen Halbteilung gibt es Konstellationen, in denen der Anspruch des Maklers dem Grunde nach zweifelhaft ist: wenn der Maklervertrag formunwirksam ist, wenn die Tätigkeit des Maklers nicht ursächlich für den Kauf war oder wenn der Makler für beide Seiten tätig war, ohne dies offenzulegen. Eine Rechtsberatung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags hilft, solche Risiken einzuschätzen.
Wer allgemein Fragen zu Immobilienkauf, Kaufvertrag und Haftung hat, findet weiterführende Informationen auf unserer Seite zum Immobilienrecht.
Maklervertrag in Textform: Liegt ein schriftlicher oder zumindest in Textform abgeschlossener Maklervertrag vor, der auf Sie als Käufer lautet?
Beauftragungsverhältnis klären: Hat der Makler nur den Verkäufer, nur Sie oder beide Seiten beauftragt? Dies bestimmt, welche gesetzliche Regelung gilt.
Halbteilungsprinzip prüfen: Ist die von Ihnen geforderte Provision gleich hoch oder niedriger als die Provision des Verkäufers?
Zahlung des Verkäufers nachweisen lassen: Verlangen Sie vor Ihrer Zahlung den Nachweis, dass der Verkäufer seinen Anteil tatsächlich beglichen hat.
Kausalität prüfen: War die Tätigkeit des Maklers tatsächlich ursächlich für das Zustandekommen des Kaufvertrags, oder haben Sie das Objekt über einen anderen Weg gefunden?
Anwaltliche Prüfung bei Zweifeln: Bei Unklarheiten zur Formwirksamkeit, zur Beauftragungslage oder zur Höhe der Provision rechtlichen Rat einholen, bevor gezahlt wird.
Häufige Fragen zur Maklerprovision in Brandenburg
Gilt das Halbteilungsprinzip auch für ältere Kaufverträge?
Die Regelungen der §§ 656a ff. BGB gelten für Maklerverträge, die nach dem 23. Dezember 2020 abgeschlossen wurden. Für ältere Verträge galt die frühere Rechtslage, nach der eine vollständige Überwälzung der Provision auf den Käufer zulässig war. Wer einen Kaufvertrag aus dieser Zeit noch prüfen lassen möchte, sollte die damaligen Umstände konkret schildern.
Was passiert, wenn kein Maklervertrag in Textform vorliegt?
Fehlt die Textform, ist der Maklervertrag mit dem Käufer unwirksam. Ein Provisionsanspruch des Maklers gegenüber dem Käufer besteht dann nicht und ist auch gerichtlich nicht durchsetzbar. Wer in dieser Situation zur Zahlung aufgefordert wird, sollte keine Zahlung leisten, bevor ein Anwalt die Vertragsunterlagen gesichtet hat.
Legt das Gesetz eine feste Provisionshöhe für Brandenburg fest?
Nein. Das Gesetz schreibt keine bestimmte Provisionshöhe vor. Die Höhe wird zwischen Makler und Auftraggeber frei vereinbart. Das Gesetz begrenzt lediglich, was der Käufer im Verhältnis zum Verkäufer maximal zahlen darf. Die konkrete Höhe ergibt sich aus dem jeweiligen Maklervertrag.
Welche Fehler schwächen die eigene Position gegenüber dem Makler?
Wer eine Provisionsrechnung kommentarlos bezahlt, ohne die Vertragsgrundlagen geprüft zu haben, erschwert eine spätere Rückforderung erheblich. Auch vorschnelle schriftliche Bestätigungen, dass der Makler den Kauf vermittelt habe, können die eigene Position schwächen. Vor jeder Reaktion auf eine Provisionsforderung sollten die Vertragsunterlagen vollständig vorliegen und geprüft sein.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob die Maklerprovision bei Ihrem Immobilienkauf in Brandenburg rechtlich berechtigt und in der geforderten Höhe zulässig ist. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Käufer, Verkäufer und Eigentümer in allen Fragen rund um Immobilienkauf, Kaufvertrag und Maklerprovision.