Bei der Vermietung von Wohnraum zahlt grundsätzlich derjenige die Maklerprovision, der den Makler beauftragt hat. Das ist in der Praxis fast immer der Vermieter. Eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter zur Zahlung einer Vermittlungsprovision verpflichtet, obwohl der Vermieter den Makler eingeschaltet hat, verstößt gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz und ist unwirksam. Zahlt der Mieter auf dieser Grundlage dennoch, kann er die Zahlung zurückfordern. Nur in einem engen Ausnahmefall darf der Makler den Mieter in Anspruch nehmen: wenn der Mieter selbst zuerst in Textform einen Maklervertrag geschlossen hat und der Makler erst aufgrund dieses Auftrags das Objekt vom Vermieter eingeholt hat.
Der Beitrag ordnet die Rechtslage zum Bestellerprinzip ein, zeigt unter welchen Voraussetzungen ein Provisionsanspruch des Maklers gegen den Vermieter entsteht und welche Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind.
Ein Vermieter wollte seine 3-Zimmer-Wohnung neu vermieten und beauftragte dafür einen örtlichen Makler. Im Mietvertrag war eine Klausel enthalten, nach der der Mieter eine Vermittlungsprovision in Höhe von zwei Nettokaltmieten an den Makler zahlen sollte. Der Mieter unterzeichnete den Vertrag, zog ein und verweigerte kurz darauf die Zahlung. Seine Begründung: Der Vermieter habe den Makler beauftragt und müsse deshalb selbst für die Provision aufkommen. Der Makler wandte sich daraufhin an den Vermieter und forderte die ausstehende Vergütung. Der Vermieter sah sich nun zwischen dem zahlungsfordernden Makler und einer Mietvertragsklausel, auf die er sich nicht mehr berufen konnte. Die Kanzlei prüfte den Maklervertrag, die Umstände des Vermittlungsauftrags und ob die enge gesetzliche Ausnahme zugunsten des Vermieters greift.
Rechtsgrundlagen: Wer trägt die Provision?
Das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) ist das Spezialgesetz für die Vermittlung von Wohnraummietverträgen. Es regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Makler für seine Tätigkeit Vergütung verlangen darf, und bestimmt, wer diese Vergütung zu tragen hat.
§ 2 Abs. 1 WoVermRG (sinngemäß)
Ein Entgeltanspruch des Wohnungsvermittlers gegenüber dem Wohnungssuchenden besteht nur, wenn ein Wohnungsvermittlungsvertrag zustande gekommen ist und der Mietvertrag infolge der Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit des Wohnungsvermittlers abgeschlossen wurde.
Das allgemeine Maklerrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt ergänzend. Es legt die Grundvoraussetzungen des Provisionsanspruchs fest, insbesondere die Notwendigkeit eines wirksamen Vertrags und den Kausalzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsabschluss.
§ 652 Abs. 1 BGB (sinngemäß)
Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohns nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.
Das Bestellerprinzip im Wohnungsvermittlungsrecht
Seit Einführung des Bestellerprinzips darf der Makler seine Provision vom Wohnungssuchenden nur unter sehr engen Voraussetzungen verlangen. Der Mieter muss selbst in Textform einen Maklervertrag geschlossen haben, und der Makler darf erst aufgrund dieses Auftrags den Vermieter um das Objektangebot gebeten haben. Liegt die Reihenfolge umgekehrt vor, also beauftragt der Vermieter den Makler zuerst, ist eine Inanspruchnahme des Mieters ausgeschlossen. In der Praxis bedeutet das: Bei der gewöhnlichen Neuvermietung, bei der der Vermieter den Makler einschaltet, trägt er die Provision selbst. Diese Kosten sind bei der Planung der Vermietung von Anfang an als eigene Aufwendungen einzukalkulieren.
Formvoraussetzungen des Maklervertrags
Der Maklervertrag bei der Wohnraumvermittlung muss in Textform abgeschlossen sein. Mündliche oder telefonische Absprachen sind formunwirksam und begründen bei Wohnraumvermietung keinen Provisionsanspruch. Textform nach § 126b BGB erfasst schriftliche Erklärungen, E-Mails und Faxnachrichten.
§ 126b BGB (sinngemäß)
Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden und die Person des Erklärenden nennen.
Für den Vermieter ist das praktisch bedeutsam: Im Streitfall trägt er die Beweislast dafür, auf welcher vertraglichen Grundlage die Provision vereinbart wurde und ob alle Voraussetzungen erfüllt sind.
Wann kann der Vermieter die Provision verweigern oder zurückfordern?
Kein wirksamer Maklervertrag
Fehlt es an einem formwirksamen Maklervertrag, besteht kein Provisionsanspruch. Das gilt auch dann, wenn der Hausverwalter ohne entsprechende Vollmacht des Eigentümers gehandelt hat. Eine nachträgliche Genehmigung des Eigentümers kann diesen Mangel nach § 177 BGB heilen; bleibt sie aus, ist der Vertragsschluss ohne Wirkung.
Fehlende Kausalität zwischen Maklerleistung und Mietvertragsabschluss
Kommt der Mietvertrag ohne Mitwirkung des Maklers zustande, etwa weil Vermieter und Mieter sich bereits kannten oder der Mieter über eine andere Quelle auf die Wohnung aufmerksam wurde, fehlt der Kausalzusammenhang. Ohne diesen Zusammenhang entsteht kein Vergütungsanspruch nach § 652 BGB und § 2 Abs. 1 WoVermRG. Der Vermieter kann in diesem Fall die Zahlung verweigern.
Provisionsverlust wegen treuwidrigen Verhaltens
Verletzt der Makler die Interessen des Vermieters als seinem Auftraggeber in schwerwiegender Weise, verliert er seinen Lohnanspruch.
§ 654 BGB (sinngemäß)
Der Anspruch auf den Maklerlohn und der Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen sind ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig geworden ist.
Typische Fälle sind die unerkannte Doppelvertretung, also das verdeckte gleichzeitige Tätigwerden für Mieter und Vermieter mit gegensätzlichen Interessen, sowie schwerwiegende Falschangaben gegenüber dem Auftraggeber.
Rückforderung bei unwirksamer Provisionsabwälzung
Zahlt der Mieter eine Provision, obwohl der Vermieter den Makler beauftragt hat und keine der gesetzlichen Ausnahmen greift, kann er die Zahlung nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern.
§ 812 Abs. 1 BGB (sinngemäß)
Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet.
Klauseln im Mietvertrag, die den Mieter zur Provisionszahlung verpflichten, obwohl der Vermieter den Makler beauftragt hat, sind unwirksam. Zahlt der Mieter dennoch, kann er die Zahlung zurückfordern. Das gilt auch, wenn Maklerkosten in anderen Vertragsbestandteilen verpackt sind, etwa als Verwaltungs- oder Servicepauschale.
Höhe der Provision und gesetzliche Grenzen
Die zulässige Maklerprovision bei der Wohnraumvermietung ist gesetzlich begrenzt. Vereinbarungen, die über die Höchstgrenze hinausgehen, sind unwirksam; es bleibt bei der maximal zulässigen Vergütung. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung über die Provisionshöhe, gilt nach § 653 BGB die übliche Vergütung als vereinbart.
Bei der Vermittlung von Wohnraum darf die Maklerprovision höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen. Höhere Vereinbarungen sind unwirksam. Die vom Vermieter gezahlte Provision ist bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Regel als Werbungskosten abzugsfähig.
Gilt das Bestellerprinzip auch bei Gewerbeimmobilien?
Das Wohnungsvermittlungsgesetz gilt ausschließlich für die Vermittlung von Wohnraum. Bei gewerblichen Mietverhältnissen findet das Bestellerprinzip keine Anwendung. Vermieter und Mieter können dort frei vereinbaren, wer die Provision trägt; auch eine vollständige Übernahme durch den Mieter oder eine Kostenteilung ist bei Gewerbeimmobilien wirksam vereinbar. In diesen Fällen gelten allein die allgemeinen Maklerrechtsregeln der §§ 652 ff. BGB.
Bei kurzfristig vermieteten Ferienwohnungen kommt es auf die rechtliche Einordnung des Objekts an. Wird die Nutzung als gewerbliche Beherbergung eingestuft, findet das Wohnungsvermittlungsgesetz keine Anwendung. Die Abgrenzung ist eine Einzelfallfrage und sollte bei Unklarheiten vorab geprüft werden.
Textform sicherstellen: Mündliche Absprachen begründen bei der Wohnraumvermietung keinen wirksamen Provisionsanspruch; E-Mail oder Schriftform ist Pflicht.
Kostentragung klar regeln: Der Vertrag soll eindeutig festhalten, dass die Provision zulasten des Vermieters geht; Klauseln, die den Mieter belasten, sind bei Vermieterauftrag unwirksam.
Leistungsbeschreibung prüfen: Nachweis, Vermittlung oder beides? Nur was im Vertrag steht, kann als Maklerleistung abgerechnet werden.
Laufzeit und Kündigung: Sehr lange Alleinauftragsbindungen ohne Kündigungsoption können wirtschaftlich nachteilig sein.
Verwalter/Makler-Doppelrolle klären: Wenn derselbe Dienstleister Hausverwalter und Makler ist, kann sein Provisionsanspruch nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz ausgeschlossen sein.
Kausalitätsnachweis einfordern: Lassen Sie sich belegen, dass der konkrete Mieter über die Maklertätigkeit vermittelt wurde.
Rechnungsprüfung vor Zahlung: Prüfen Sie, ob alle Voraussetzungen des Provisionsanspruchs vorliegen, bevor Sie zahlen.
Weitere Informationen zu Ihren Rechten und Pflichten als Vermieter finden Sie in unserem Überblick zum Mietrecht für Vermieter. Bei Streitigkeiten um andere mietrechtliche Zahlungsfragen, etwa wenn der Mieter eine Nebenkostenabrechnung nicht begleicht, gelten eigene Handlungsfristen, auf die der Beitrag Mieter zahlt Nebenkostenabrechnung nicht: Was Vermieter tun eingeht.
Häufige Fehler bei der Maklerprovision
Viele Rechtsstreitigkeiten entstehen durch vermeidbare Fehler. Zu den häufigsten zählen: fehlende Textform beim Maklervertrag, was bei Wohnraumvermietung zur Unwirksamkeit führt; Mietvertragsklauseln, die Maklerkosten als Verwaltungs- oder Servicepauschale auf den Mieter übertragen und damit gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz verstoßen; die unkritische Kombination von Hausverwalter- und Maklerrolle ohne Prüfung des Ausschlussrisikos; und die Zahlung von Provisionsrechnungen, ohne zuvor zu prüfen, ob der Makler tatsächlich ursächlich für den Mietvertragsabschluss war.
Ebenso problematisch ist es, bestehende Provisionsstreitigkeiten abzuwarten, weil zivilrechtliche Verjährungsfristen laufen und ein spätes Eingreifen die eigene Position schwächen kann.
Häufige Fragen zur Maklerprovision für Vermieter
Darf der Vermieter die Provision im Mietvertrag auf den Mieter übertragen?
Nein, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat. In diesem Fall ist eine Klausel, die den Mieter zur Provisionszahlung verpflichtet, nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz unwirksam. Der Mieter muss keine Provision zahlen und kann eine bereits geleistete Zahlung zurückfordern. Eine wirksame Kostentragung durch den Mieter ist nur in dem engen gesetzlichen Ausnahmefall möglich, in dem der Mieter selbst zuerst in Textform einen Maklervertrag geschlossen hat und der Makler erst danach das Objekt vom Vermieter eingeholt hat.
Welche Anforderungen muss der Maklervertrag erfüllen, damit die Provision fällig wird?
Der Maklervertrag bei der Wohnraumvermittlung muss in Textform vorliegen. Mündliche Absprachen sind unwirksam. Inhaltlich muss erkennbar sein, für welches Objekt der Makler tätig wird, welche Leistung geschuldet ist und wie die Provision bemessen wird. Darüber hinaus muss der Mietvertrag gerade infolge der Maklertätigkeit zustande gekommen sein. Fehlt dieser Kausalzusammenhang, besteht kein Vergütungsanspruch.
Wann ist eine anwaltliche Prüfung des Maklervertrags sinnvoll?
Eine anwaltliche Prüfung empfiehlt sich vor Unterzeichnung eines Maklervertrags, wenn Unklarheiten zur Kostentragung, Laufzeit oder zu den Voraussetzungen des Vergütungsanspruchs bestehen. Wichtig ist sie auch, wenn der Makler nach Abschluss des Mietvertrags eine Provision geltend macht, deren Berechtigung zweifelhaft erscheint, oder wenn der Mieter eine bereits gezahlte Provision zurückfordert. Einen Überblick über weitere mietrechtliche Fragen aus Vermietersicht finden Sie unter Mietrecht für Vermieter.
Welche typischen Fehler erhöhen das Kostenrisiko bei der Maklerprovision?
Zu den häufigsten Fehlern gehören fehlende Textform beim Maklervertrag, unzulässige Provisionsklauseln im Mietvertrag zulasten des Mieters, die Kombination von Hausverwalter- und Maklerrolle ohne Prüfung des Ausschlussrisikos sowie die Zahlung von Provisionsrechnungen ohne vorherige Kausalitätsprüfung. Auch das Abwarten bei erkennbaren Streitigkeiten schwächt die eigene Position, weil zivilrechtliche Verjährungsfristen laufen und später weniger Handlungsoptionen verbleiben.
Kübler Rechtsanwälte prüft Ihren Maklervertrag und ordnet Ihre Situation als Vermieter rechtlich ein. Wenn Sie klären möchten, ob eine bestehende Vereinbarung den gesetzlichen Anforderungen entspricht oder wie Sie bei einer Provisionsstreitigkeit vorgehen sollten, nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er berät Vermieter und Eigentümer bei mietrechtlichen Fragen, darunter die Prüfung von Maklerverträgen und die Einordnung von Provisionsstreitigkeiten bei der Neuvermietung von Wohnraum.