In NRW gilt seit dem 23. Dezember 2020 der gesetzliche Halbteilungsgrundsatz für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Wer den Makler beauftragt hat, zahlt mindestens die Hälfte der Provision selbst. Der Käufer darf keine höhere Provision zahlen als der Verkäufer. Zudem entsteht ein Provisionsanspruch erst, wenn der Kaufvertrag durch die Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist.
Dieser Beitrag erklärt, welche Regeln seit Ende 2020 für die Maklerprovision beim Immobilienkauf in NRW gelten, wann die Provision fällig wird und welche Fehler Käufer teuer zu stehen kommen.
Ein Ehepaar aus dem Ruhrgebiet schließt einen Maklervertrag ab und erwirbt ein Einfamilienhaus. Im Exposé ist eine Käuferprovision von 3,57 Prozent ausgewiesen. Nach dem Notartermin stellt das Ehepaar fest, dass der Verkäufer laut Maklervertrag nur 1,5 Prozent gezahlt hat. Die Frage: Ist die vereinbarte Käuferprovision von 3,57 Prozent in voller Höhe wirksam? Nein. Seit der Reform darf der Käufer nicht mehr zahlen als der Verkäufer. Die Käuferprovision war damit nur in Höhe von 1,5 Prozent des Kaufpreises wirksam. Der darüber hinausgehende Betrag wäre ohne rechtliche Grundlage einbehalten worden.
Was hat sich 2020 geändert?
Das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern ist am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten. Es gilt bundesweit und damit auch in Nordrhein-Westfalen. Vor der Reform war es in NRW marktüblich, dass Verkäufer die gesamte Provision auf den Käufer abwälzten. Das ist für Wohnimmobilien heute nicht mehr zulässig.
Der zentrale Grundsatz lautet: Wer den Makler beauftragt hat, muss mindestens die Hälfte der Provision aus eigener Tasche zahlen. Auf den Käufer darf nur in gleicher Höhe umgelegt werden.
§ 656d BGB (sinngemäß)
Hat nur eine Vertragspartei den Makler beauftragt und soll die andere Partei ebenfalls Provision zahlen, ist diese Vereinbarung nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens denselben Betrag an den Makler zahlt.
Für welche Objekte gilt die Halbteilungsregel?
Die gesetzliche Begrenzung gilt ausdrücklich für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke gelten diese Einschränkungen nicht. Dort richtet sich die Provision nach dem, was vertraglich vereinbart wurde.
Was gilt, wenn beide Parteien einen Maklervertrag abgeschlossen haben?
Haben Käufer und Verkäufer jeweils einen eigenen Maklervertrag mit dem Makler abgeschlossen, kann der Makler von beiden Seiten Provision verlangen. Ob ein wirksamer Doppelmaklervertrag vorliegt oder der Makler nur für eine Seite tätig war, lässt sich nur durch Prüfung der Vertragsunterlagen klären.
Wann ist die Provision überhaupt fällig?
Die Provision entsteht dem Grunde nach nur dann, wenn zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Vertragsschluss ein ursächlicher Zusammenhang besteht. Der Makler muss nachweisen können, dass sein Nachweis oder seine Vermittlung für den Abschluss des Kaufvertrags kausal war.
§ 652 BGB (sinngemäß)
Der versprochene Maklerlohn ist nur zu entrichten, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt.
Wann genau der Provisionsanspruch zur Zahlung fällig wird, ist eine weitere Frage, die Käufer häufig beschäftigt. Einen ausführlicheren Überblick dazu bietet der Beitrag Maklerprovision erst nach Kaufpreiszahlung: Was gilt?.
Nach der Reform von 2020 ist die Textform in aller Regel Voraussetzung dafür, dass der Käufer zur Provisionszahlung verpflichtet werden kann. Eine mündliche oder stillschweigende Verpflichtung reicht dafür in der Regel nicht aus. Käufer sollten deshalb prüfen, ob eine schriftliche Grundlage vorliegt, bevor sie zahlen.
Typische Fehler beim Umgang mit der Provisionsforderung
Wann sollte die Provision nicht kommentarlos gezahlt werden?
Wenn der Maklervertrag unklar formuliert ist, kein nachweisbarer Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluss besteht oder die Käuferprovision über die des Verkäufers hinausgeht, sollten Käufer nicht ohne vorherige Prüfung zahlen. In solchen Fällen kann die Forderung unwirksam oder in der geltend gemachten Höhe unzulässig sein.
Welche Unterlagen brauchen Käufer für eine rechtliche Prüfung?
Für eine fundierte Einordnung sind vor allem diese Dokumente relevant: der schriftliche Maklervertrag des Käufers, das Exposé oder die Objektbeschreibung, Nachweise über die Provisionshöhe auf Verkäuferseite sowie die Korrespondenz mit dem Makler. Ohne diese Unterlagen ist eine verlässliche Beurteilung kaum möglich.
Käufer, die die Provision vorbehaltlos zahlen, riskieren, einen späteren Einwand der Unwirksamkeit oder Überhöhung zu verlieren. Wer Zweifel hat, sollte vor der Zahlung klären lassen, ob die Forderung dem Grunde und der Höhe nach berechtigt ist.
Wie verhält sich das in anderen Bundesländern?
Seit der Reform 2020 gilt bundesweit dieselbe Halbteilungsregel für Wohnimmobilien. Länderspezifische Unterschiede spielen für Wohnungen und Einfamilienhäuser keine entscheidende Rolle mehr. Vergleichbare Fragestellungen treten entsprechend auch in anderen Regionen auf, wie der Beitrag Maklerprovision Baden-Württemberg: Was gilt für Käufer? zeigt.
Maklervertrag sichten: Liegt eine schriftliche Vereinbarung vor? Wer hat den Makler beauftragt?
Provisionshöhe vergleichen: Zahlt der Käufer mehr als der Verkäufer? Das ist bei Wohnimmobilien seit 2020 unzulässig.
Kausalität prüfen: Hat der Makler nachweislich zum Vertragsschluss beigetragen?
Exposé und Korrespondenz aufbewahren: Sie können als Nachweis der Maklerleistung relevant sein.
Fälligkeit klären: Zu welchem Zeitpunkt genau muss die Provision gezahlt werden?
Nicht vorschnell zahlen: Bei Zweifeln an Höhe oder Wirksamkeit anwaltlich prüfen lassen.
Häufige Fragen zur Maklerprovision in Nordrhein-Westfalen
Welche rechtliche Bedeutung hat der Maklervertrag für Käufer?
Ohne wirksamen Maklervertrag in Textform schuldet der Käufer dem Makler keine Provision. Der Vertrag muss klar regeln, dass der Käufer zur Zahlung verpflichtet ist und in welcher Höhe. Eine Vereinbarung, die über die Provisionshöhe des Verkäufers hinausgeht, ist unwirksam, soweit sie die gesetzliche Grenze überschreitet.
Welche Unterlagen und Nachweise sollten zuerst gesichert werden?
Zuerst sollten Käufer den eigenen Maklervertrag, das Exposé und alle schriftlichen Mitteilungen des Maklers sichern. Ebenso wichtig ist der Nachweis, welche Provision der Verkäufer vereinbart hat. Diese Unterlagen bilden die Grundlage für jede rechtliche Prüfung.
Wann ist anwaltliche Prüfung vor einer Zahlung sinnvoll?
Eine anwaltliche Prüfung ist immer dann sinnvoll, wenn der Maklervertrag unklar formuliert ist, die Provisionshöhe nicht mit der des Verkäufers übereinstimmt oder der Makler eine Leistung berechnet, deren Kausalität für den Vertragsschluss zweifelhaft ist. Ein vorschnell gezahlter Betrag lässt sich im Nachhinein nur schwer zurückfordern.
Welche Fehler schwächen die Verhandlungsposition des Käufers?
Häufige Fehler sind: die Provision ohne Prüfung des Verkäufervertrags zu zahlen, keine Einwände zu erheben, obwohl die Höhe der Forderung fragwürdig erscheint, und Unterlagen nicht aufzubewahren, die die Maklertätigkeit dokumentieren. Wer diese Fehler vermeidet, behält sich mehr Handlungsspielraum.
Weitere Fragen rund um Immobilienkauf, Grundbuch und Vertragsrecht beantwortet das Immobilienrecht-Team der Kanzlei Kübler.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihren Maklervertrag und klären, ob die geforderte Provision dem Grunde und der Höhe nach berechtigt ist. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er berät Käufer und Verkäufer in immobilienrechtlichen Streitfragen und prüft Maklerverträge auf Wirksamkeit und Fälligkeit.