Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB ist kein einseitiger Eingriff in den Mietvertrag, sondern ein Zustimmungsverlangen. Verweigert der Mieter die Zustimmung oder reagiert er gar nicht, bleibt die bisherige Miete geschuldet. Ein Zahlungsrückstand entsteht dadurch nicht. Der Vermieter kann die Zustimmung vor dem Amtsgericht einklagen, muss dabei aber eine gesetzliche Klagefrist einhalten. Wird diese Frist versäumt, ist der Erhöhungsanspruch für diesen Zeitraum nicht mehr durchsetzbar.
Dieser Beitrag ordnet ein, was rechtlich passiert, wenn ein Mieter einer Mieterhöhung nicht zustimmt, und welche Schritte Vermieter in welcher Reihenfolge prüfen sollten.
Ein Eigentümer einer Zwei-Zimmer-Wohnung hatte nach mehreren Jahren unveränderter Miete ein Erhöhungsverlangen versandt und zur Begründung einen lokalen Mietspiegel beigefügt. Der Mieter antwortete nicht und überwies weiterhin den bisherigen Betrag. Der Eigentümer wandte sich an die Kanzlei in der Annahme, er könne nun sofort mahnen oder das Mietverhältnis in Frage stellen.
Bei der Prüfung stellte sich heraus, dass das Anschreiben inhaltlich korrekt war, die Begründung aber formale Lücken aufwies. Die Kanzlei klärte, welche Anforderungen § 558a BGB an eine wirksame Begründung stellt, berechnete die maßgebliche Zustimmungsfrist und prüfte, ob die Klagefrist für eine Zustimmungsklage noch offen war. Auf dieser Grundlage konnte eine belastbare Entscheidung über das weitere Vorgehen getroffen werden.
Warum der Mieter die Mieterhöhung nicht einfach schuldet
Das Mietrecht unterscheidet strikt zwischen der laufenden Miete und einem Mieterhöhungsverlangen. Nach § 557 Abs. 1 BGB kann die Miete während eines laufenden Mietverhältnisses nur durch Vereinbarung beider Parteien oder in den gesetzlich vorgesehenen Fällen geändert werden. Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gehört zu diesen gesetzlichen Fällen, setzt aber die Zustimmung des Mieters voraus.
Zahlt der Mieter nach Eingang des Erhöhungsschreibens stillschweigend weiterhin die bisherige Miete, liegt kein Zahlungsrückstand vor, der eine Abmahnung oder sonstige Reaktion auf Grundlage ausbleibender Zahlung tragen würde. Die Mieterhöhung greift erst, wenn der Mieter zustimmt oder ein rechtskräftiges Urteil vorliegt. Wer das verkennt und vorschnell auf der Grundlage angeblich rückständiger Differenzbeträge handelt, riskiert eine rechtlich unhaltbare Position.
§ 558 Abs. 1 BGB
Der Vermieter kann die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die in dem Mietvertrag vereinbarte Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
Was ist die Kappungsgrenze?
Nach § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann durch Landesverordnung eine strengere Grenze gelten. Wird die Kappungsgrenze überschritten, ist das Erhöhungsverlangen in diesem Umfang unwirksam, selbst wenn der Mietspiegel eine höhere Vergleichsmiete ausweist.
Formvoraussetzungen nach § 558a BGB: Warum sie entscheidend sind
Ein Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich gestellt werden und eine nachvollziehbare Begründung enthalten. § 558a BGB nennt dafür vier anerkannte Begründungsmittel:
- ◆Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel mit Angabe des einschlägigen Mietspiegelfelds,
- ◆Auskunft aus einer Mietdatenbank,
- ◆Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen,
- ◆Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen.
Fehlt die Begründung vollständig oder ist sie so knapp gehalten, dass der Mieter die Berechtigung des Verlangens nicht nachvollziehen kann, ist das Erhöhungsverlangen formell unwirksam. Es setzt dann keine Fristen in Gang. Der Vermieter müsste ein neues, ordnungsgemäß begründetes Verlangen stellen.
§ 558a BGB
Das Verlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
Ein mangelhaft begründetes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, auch wenn der inhaltliche Erhöhungsanspruch berechtigt wäre. Die Zustimmungsfrist des Mieters beginnt erst mit dem Zugang eines wirksamen Verlangens. Wer auf Grundlage eines fehlerhaften Schreibens Fristen berechnet, riskiert, die Klagefrist zu versäumen.
Zustimmung des Mieters: Frist und Reaktionsmöglichkeiten
Nach Zugang eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens hat der Mieter nach § 558b BGB Zeit bis zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats, zu prüfen und zu entscheiden. Er kann ausdrücklich zustimmen, die Zustimmung verweigern oder schlicht schweigen. In allen Fällen ohne Zustimmung bleibt die bisherige Miete geschuldet.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Zustimmung nicht zwingend schriftlich erfolgen muss. Sie kann auch durch schlüssiges Verhalten erklärt werden, etwa durch dreimalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete. Zahlt der Mieter hingegen weiter den alten Betrag oder überweist er unter ausdrücklichem Vorbehalt, liegt keine Zustimmung vor.
§ 558b BGB
Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens.
Die Klagefrist: Was Vermieter nicht versäumen dürfen
Verweigert der Mieter die Zustimmung oder reagiert er nicht, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnung. Die Klage muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist des Mieters erhoben werden.
Wird diese Frist versäumt, ist der Erhöhungsanspruch für den betreffenden Zeitraum nicht mehr gerichtlich durchsetzbar. Der Vermieter kann dann zwar ein neues Erhöhungsverlangen stellen, die entgangene Mietdifferenz für die Vergangenheit aber nicht mehr geltend machen.
Die Klage richtet sich nicht auf Zahlung eines Differenzbetrags, sondern auf die Abgabe der Zustimmungserklärung durch den Mieter. Erst auf Grundlage des rechtskräftigen Urteils ist die Mieterhöhung wirksam und die erhöhte Miete ab dem gesetzlichen Zeitpunkt geschuldet.
Zu den weiteren Schritten bei einer ausbleibenden Reaktion des Mieters, einschließlich des richtigen Zeitpunkts für eine Mahnung, lesen Sie unseren Beitrag: Mieter zahlt Mieterhöhung nicht: Mahnung richtig setzen.
Abgrenzung: Modernisierung und Betriebskosten
Die Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen richtet sich nach § 559 BGB und folgt eigenen Voraussetzungen sowie Obergrenzen. Sie erfordert keine Zustimmung des Mieters, setzt aber eine form- und fristgerechte Ankündigung voraus. Diese Verfahren sind klar von der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu trennen.
Ebenso eigenständig ist die Betriebskostenanpassung nach § 560 BGB. Wer eine Betriebskostenerhöhung geltend machen will, muss die dafür geltenden formellen Anforderungen separat prüfen. Beide Varianten mit der Vergleichsmietenerhöhung zu vermischen führt zu Fehlern in der Begründung und im Verfahren.
Einen Überblick zum Vermieterrecht bietet unsere Kanzleiseite zum Mietrecht.
Häufige Fehler und wie sie entstehen
Die häufigsten Fehler im Mieterhöhungsverfahren entstehen nicht aus böser Absicht, sondern aus Unkenntnis der Formvoraussetzungen und Fristen.
Begründung des Erhöhungsverlangens zu knapp
Viele Vermieter legen zwar einen Mietspiegel bei, geben aber nicht an, welchem Mietspiegelfeld die Wohnung zuzuordnen ist. Eine Begründung, die dem Mieter die eigenständige Nachprüfung nicht ermöglicht, ist angreifbar und kann das gesamte Verlangen zu Fall bringen.
15-Monatsfrist falsch berechnet
Die Sperrfrist bezieht sich auf den Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, nicht auf den Zeitpunkt des Verlangens selbst. Wird das übersehen, kann das Erhöhungsverlangen zu früh gestellt und damit unwirksam sein.
Klagefrist nicht im Blick
Nach dem Ende der Zustimmungsfrist des Mieters beginnt die eigene Frist des Vermieters für die Zustimmungsklage. Wer zu lange auf eine außergerichtliche Einigung hofft, verliert dabei unter Umständen den Anspruch für diesen Zeitraum.
Falsches Verfahren gewählt
Bei ausbleibender Zustimmung ist die Zustimmungsklage der richtige Rechtsbehelf. Wer stattdessen versucht, einen Differenzbetrag als Mietrückstand geltend zu machen oder andere Druckmittel einsetzt, die das Mietverhältnis betreffen, bewegt sich auf rechtlich unsicherem Boden.
Notieren Sie bei jeder Mieterhöhung drei Daten: den nachgewiesenen Zugangstag des Verlangens, das Ende der Zustimmungsfrist des Mieters und den letzten Tag für eine eigene Klage. Wer diese Daten nicht dokumentiert, verliert schnell den Überblick.
Formwirksamkeit prüfen: Enthält das Erhöhungsverlangen eine ausreichende Begründung nach § 558a BGB, einschließlich des einschlägigen Mietspiegelfelds?
Zugangsnachweis sichern: Ist dokumentiert, wann dem Mieter das Verlangen zugegangen ist?
15-Monatsfrist kontrollieren: War die Miete im Zeitpunkt der verlangten Erhöhung mindestens 15 Monate unverändert?
Kappungsgrenze beachten: Bleibt die begehrte Erhöhung innerhalb der Grenze von 20 Prozent in drei Jahren?
Zustimmungsfrist berechnen: Bis zum Ende welches Kalendermonats läuft die gesetzliche Prüffrist des Mieters?
Klagefrist im Kalender eintragen: Drei Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist ist der letzte Tag für die Zustimmungsklage.
Reaktion des Mieters dokumentieren: Ausdrückliche Ablehnung, Schweigen oder Zahlung unter Vorbehalt festhalten.
Zahlungsverhalten prüfen: Hat der Mieter die höhere Miete bereits dreimal vorbehaltlos überwiesen?
Häufige Fragen
Was passiert, wenn der Mieter auf das Erhöhungsschreiben gar nicht reagiert?
Schweigen ist keine Zustimmung. Reagiert der Mieter nicht und überweist er weiterhin die bisherige Miete, entsteht kein Zahlungsrückstand. Der Vermieter kann nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage auf Zustimmung beim zuständigen Amtsgericht erheben, sofern die Klagefrist noch läuft.
Kann ein formell fehlerhaftes Mieterhöhungsverlangen nachgebessert werden?
Ja. Die Fristen beginnen jedoch erst mit dem Zugang eines wirksamen Verlangens zu laufen. Wer einen Formfehler feststellt, sollte ein korrektes, vollständig begründetes Schreiben stellen, bevor er auf Grundlage des fehlerhaften Verlangens Folgeschritte einleitet.
Wann ist ein Mieterhöhungsanspruch für den Vermieter verloren?
Versäumt der Vermieter die Klagefrist von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist, ist der Erhöhungsanspruch für diesen Zeitraum nicht mehr gerichtlich durchsetzbar. Der Vermieter kann dann ein neues Mieterhöhungsverlangen stellen, die entgangene Differenz für die Vergangenheit aber nicht mehr geltend machen.
Gilt dasselbe Verfahren für Modernisierungsmieterhöhungen?
Nein. Mieterhöhungen nach § 559 BGB wegen Modernisierungsmaßnahmen folgen eigenen Regeln und setzen keine Zustimmung des Mieters voraus. Sie erfordern stattdessen eine gesonderte Ankündigung mit anderen Fristen. Beide Verfahren sind sorgfältig voneinander zu trennen.
Lohnt sich die anwaltliche Prüfung bei einer einzigen Wohnung wirtschaftlich?
Da eine versäumte Klagefrist den Mieterhöhungsanspruch dauerhaft entwerten kann, ist die frühzeitige Prüfung regelmäßig günstiger als ein verlorenes Verfahren oder ein gescheitertes Erhöhungsverlangen. Wie Vermieter nach einer verweigerten Zustimmung konkret vorgehen, erläutert auch der Beitrag: Mieter zahlt Mieterhöhung nicht: Was Vermieter tun müssen.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob Ihr Mieterhöhungsverlangen formwirksam ist, welche Fristen noch laufen und ob eine Zustimmungsklage sinnvoll und fristgerecht möglich ist. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er ist Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte mit Schwerpunkt im Miet- und Immobilienrecht.