Zahlt der Mieter die Miete nicht und verlässt die Wohnung trotz Kündigung nicht, sind zwei Rechtswege parallel zu verfolgen: die Geltendmachung der offenen Miete und die gerichtliche Räumung. Für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB genügt es, wenn der Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten mindestens eine Monatsmiete erreicht (a), oder wenn sich der Gesamtrückstand über mehrere Termine auf zwei Monatsmieten beläuft (b). Gleichzeitig sollte stets eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB ausgesprochen werden, denn sie bleibt auch dann wirksam, wenn der Mieter den Rückstand nachträglich vollständig begleicht. Der einzige rechtlich zulässige Weg zur Räumung führt über das Amtsgericht.
Der Beitrag ordnet die Doppelkonstellation aus Zahlungsverzug und verweigertem Auszug rechtlich ein und erklärt, welche Wege parallel beschritten werden können.
Ein Vermieter hatte seinem Mieter nach einem Rückstand von knapp zwei Monatsmieten selbst eine fristlose Kündigung zugesandt. Der Mieter blieb in der Wohnung, zahlte kurz nach Zugang der Kündigung einen Teil des Rückstands und erklärte, er wolle den Rest in Raten begleichen. Der Vermieter wandte sich an Kübler Rechtsanwälte, weil er nicht wusste, ob seine Kündigung durch die Teilzahlung unwirksam geworden war und ob er neu kündigen müsste. Die Kanzlei prüfte die formale Wirksamkeit der Kündigung, klärte auf, ob die Zahlung den gesetzlichen Schwellenwert für eine Heilung der fristlosen Kündigung erreichte, und wies auf das Risiko hin, das eine isolierte fristlose Kündigung ohne begleitende ordentliche Kündigung birgt. Parallel wurde geprüft, ob die Räumungsklage bereits eingereicht werden konnte. Eine Prognose über Ausgang oder Dauer des Verfahrens wurde nicht gemacht, da dies von Gerichtslage, Rückstandshöhe und Mieterverhalten abhängt.
Zwei getrennte Rechtswege, die parallel laufen können
Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt und trotz Kündigung in der Wohnung verbleibt, steht der Vermieter vor einer Doppelkonstellation: Er will die offenen Mietforderungen durchsetzen und gleichzeitig die Wohnung zurückbekommen. Beide Ziele sind rechtlich getrennt zu verfolgen, können aber zeitlich parallel betrieben werden.
Für die Geltendmachung der Miete stehen das gerichtliche Mahnverfahren und die Zahlungsklage zur Verfügung. Die Räumung setzt einen Räumungstitel voraus, den nur das Amtsgericht als zuständiges Gericht erteilen kann. Eigenmächtiges Handeln des Vermieters, also das Wechseln des Schlosses, das Abklemmen von Strom oder Wasser oder das Betreten der Wohnung ohne Zustimmung des Mieters, ist in jedem Fall unzulässig. Solche Maßnahmen können Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen, selbst wenn dieser erhebliche Mietrückstände hat.
Wann liegt ein rechtlich relevanter Rückstand vor?
§ 556b Abs. 1 BGB
Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts zu entrichten.
Ab dem dritten Werktag des jeweiligen Monats ist die Miete fällig. Zahlt der Mieter nicht, gerät er ohne gesonderte Mahnung in Verzug, wenn der Zahlungstermin kalendermäßig bestimmt ist. Viele Mietverträge konkretisieren den Fälligkeitstermin auf den dritten oder fünften Tag des Monats; dieser ist dann vertraglich bindend. Der Verzugseintritt ist Voraussetzung dafür, dass die Rückstände rechtlich zu zählen beginnen.
Die fristlose Kündigung: Was § 543 BGB verlangt
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (sinngemäß)
Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug ist, oder wenn er in einem Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt voraus, dass der Rückstand entweder aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten stammt und mindestens eine Monatsmiete erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB), oder dass sich der Rückstand über mehrere Termine verteilt und insgesamt zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB). Als Miete zählt dabei die Bruttomiete, also Grundmiete zuzüglich vereinbarter Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen.
Eine Abmahnung vor der fristlosen Kündigung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, wenn die Schwellenwerte des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreicht sind. Das Kündigungsschreiben muss schriftlich erfolgen und die betroffenen Monate sowie die genaue Höhe der Rückstände benennen. Ein unklares oder unvollständiges Kündigungsschreiben kann die gesamte Kündigung angreifbar machen.
Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn der Mieter den vollständigen Rückstand begleicht oder eine öffentliche Stelle, etwa das Jobcenter oder das Sozialamt, die Beträge übernimmt. Maßgeblich ist dabei, dass die Zahlung oder Übernahme spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage erfolgt. Diese Möglichkeit steht dem Mieter jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren zu.
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (sinngemäß)
Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Die ordentliche Kündigung: Warum sie unverzichtbar ist
§ 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB (sinngemäß)
Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Neben der fristlosen Kündigung sollte stets hilfsweise eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgesprochen werden. Der entscheidende Grund: Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB betrifft ausschließlich die fristlose Kündigung. Eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung bleibt von einer nachträglichen Zahlung unberührt. Begleicht der Mieter oder eine öffentliche Stelle den vollständigen Rückstand, steht die Räumung auf der Grundlage der ordentlichen Kündigung weiterhin.
In der Praxis empfiehlt es sich, beide Kündigungsformen in einem Schreiben zu erklären: die fristlose Kündigung als Hauptkündigung und die ordentliche Kündigung hilfsweise. Eine Abmahnung vor der ordentlichen Kündigung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, kann aber die Rechtsposition im Prozess stärken und sollte im Einzelfall geprüft werden.
Räumungsklage und Zahlungsklage: parallel möglich
Bleibt der Mieter trotz wirksamer Kündigung in der Wohnung, ist die Räumungsklage beim Amtsgericht am Ort der Mietsache der einzige legale Weg. Für Wohnraummietsachen ist das Amtsgericht unabhängig vom Streitwert zuständig.
Zahlungsklage und Räumungsklage können gleichzeitig eingereicht werden. In der Praxis wird die Räumungsklage häufig bewusst getrennt von der Zahlungsklage geführt, um Verzögerungen durch Streit über die genaue Forderungshöhe oder offene Nebenkostenabrechnungen zu vermeiden. Über ein gerichtliches Mahnverfahren kann für klar bezifferbare Forderungen zudem ein Vollstreckungsbescheid erwirkt werden. Wie dieses Verfahren im Einzelnen abläuft, erläutert der Beitrag Mahnbescheid: Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt.
Stehen neben Mietrückständen auch Nebenkostenforderungen aus, gelten für deren Geltendmachung besondere Abrechnungsfristen. Was Vermieter in dieser Konstellation beachten müssen, erklärt der Beitrag Mieter zahlt Nebenkostenabrechnung nicht: Was Vermieter tun.
Das Wechseln des Schlosses, das Abklemmen von Strom oder Wasser, das Entfernen von Gegenständen aus der Wohnung und das Betreten der Wohnung ohne Zustimmung des Mieters sind verboten. Das gilt auch dann, wenn der Mieter erhebliche Mietrückstände hat. Solche Maßnahmen können Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen und strafrechtlich als verbotene Eigenmacht oder Hausfriedensbruch bewertet werden. Der einzige zulässige Weg zur Räumung ist die Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher auf der Grundlage eines rechtskräftigen Räumungstitels.
Belege und Beweislast: Was Vermieter jetzt zusammenstellen müssen
– Mietvertrag mit Fälligkeitsregelung und allen Betriebskostenvereinbarungen
– Lückenlose Kontoauszüge, aus denen Zahlungseingänge und Fehlbeträge monatlich nachvollziehbar sind
– Kopien aller Mahnschreiben mit Zugangsnachweis (Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Übergabe mit Zeugen)
– Kündigungsschreiben mit Zustellungsbeleg
– Schriftverkehr mit dem Mieter sowie gegebenenfalls mit Jobcenter oder Sozialamt
Die Beweislast liegt grundsätzlich beim Vermieter: Er muss den Mietvertrag, die vereinbarte Miethöhe, die Fälligkeit und die Rückstände nach Monaten darlegen. Der Mieter ist seinerseits für den Nachweis geleisteter Zahlungen und für eine etwaige Berechtigung zur Mietminderung beweispflichtig. Unklare oder fehlende Zugangsnachweise für Mahnungen und Kündigungsschreiben können die gesamte Vermieterposition in einem Prozess schwächen.
Verjährung: Keine zu langen Wartezeiten
Mietforderungen verjähren innerhalb von drei Jahren. Die Frist beginnt am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist. Zu langes Zuwarten birgt das Risiko, dass ältere Forderungen gerichtlich nicht mehr durchgesetzt werden können. Die Verjährung wird durch Klageerhebung oder die Zustellung eines Mahnbescheids gehemmt (§ 204 BGB).
Zahlungsübersicht erstellen: Rückstände monatsweise auflisten, Bruttomiete als Maßstab nehmen.
Unterlagen zusammenstellen: Mietvertrag, Kontoauszüge, Mahnschreiben mit Zugangsnachweisen.
Fälligkeitstermin prüfen: Ist die Miete nach § 556b BGB und Mietvertrag nachweislich fällig gewesen?
Rückstandshöhe prüfen: Erreicht der Rückstand die Schwelle des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB?
Kündigung vorbereiten: fristlose und ordentliche Kündigung in einem Schreiben, mit exakter Benennung der Rückstandsmonate und -beträge.
Kündigungsschreiben zustellen: Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Übergabe mit Zeugen.
Zahlungsklage und Räumungsklage prüfen: beide können parallel beim Amtsgericht eingereicht werden.
Eigenmächtige Maßnahmen unterlassen: kein Schloss wechseln, keinen Strom abklemmen, Wohnung nicht ohne Zustimmung betreten.
Kontakt zu öffentlichen Stellen: Jobcenter oder Sozialamt frühzeitig einbeziehen, wenn der Mieter Sozialleistungen bezieht.
Häufige Fragen
Was bedeutet ein Rückstand von zwei Monatsmieten für die Kündigung?
Wenn der Mieter mit einem Gesamtbetrag in Rückstand ist, der zwei Monatsmieten entspricht, sind die gesetzlichen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt. Als Monatsmiete gilt dabei die Bruttomiete einschließlich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Der Rückstand kann aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten stammen oder sich aus Teilbeträgen über mehrere Termine zusammensetzen. In beiden Konstellationen ist die fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung zulässig.
Kann eine nachträgliche Zahlung die Kündigung rückgängig machen?
Bei einer ausschließlich fristlosen Kündigung kann der Mieter oder eine öffentliche Stelle den vollständigen Rückstand bis spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage begleichen. Das lässt die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden. Diese Möglichkeit besteht jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Wurde gleichzeitig eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB ausgesprochen, bleibt diese von der Zahlung unberührt.
Welche typischen Fehler gefährden die Vermieterposition?
Zu den häufigsten Fehlern zählen Kündigungsschreiben ohne genaue Benennung der Rückstandsmonate und -beträge, fehlende Zugangsnachweise für Mahnungen und Kündigungen sowie eine unklare Behandlung von behaupteten Mängeln und daraus abgeleiteten Minderungsrechten. Wer zu lange wartet, riskiert außerdem, dass ältere Forderungen verjähren. Eigenmächtige Maßnahmen wie das Wechseln des Schlosses sind in keiner Konstellation zulässig und können die eigene Rechtsposition zusätzlich gefährden.
Wann ist anwaltliche Unterstützung sinnvoll?
Spätestens dann, wenn eine Kündigung ausgesprochen wurde und der Mieter die Wohnung nicht verlässt, ist rechtliche Begleitung geboten. Formelle oder inhaltliche Fehler bei Kündigung oder Räumungsklage bedeuten, dass der gesamte Ablauf von vorn begonnen werden muss, während die Mietrückstände monatlich weiterwachsen. Auch wenn der Mieter die Wirksamkeit der Kündigung bestreitet oder Minderungsrechte geltend macht, ist eine frühzeitige Prüfung durch einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt sinnvoll.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Kündigungsunterlagen und die Höhe der Rückstände und zeigen, welche Schritte rechtlich geboten sind. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Vermieter und Eigentümer bei mietrechtlichen Auseinandersetzungen, von der ersten Mahnung über die Kündigung bis zur gerichtlichen Räumung.