Ein defekter Aufzug kann Mietern das Recht auf Mietminderung nach § 536 BGB eröffnen, sobald der Ausfall den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung erheblich beeinträchtigt. Als Vermieter sind Sie nach § 535 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu halten. Wie stark der Mieter kürzen darf, hängt vom Einzelfall ab und lässt sich nicht pauschal beziffern. Entscheidend sind die schriftliche Mängelanzeige, der nachgewiesene Zeitraum des Ausfalls und Ihre dokumentierte Reaktion darauf.
Dieser Beitrag erklärt, wann ein Aufzugsausfall rechtlich als erheblicher Mietmangel gilt, welche Dokumentation zählt und wie Vermieter typische Fehler vermeiden.
Ein Vermieter eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohnungen meldet sich: Der Aufzug ist seit knapp drei Wochen außer Betrieb, ein Aufzugsunternehmen hat einen Reparaturtermin erst für vier Wochen später zugesagt. Zwei Mieter haben ohne Ankündigung die Miete gekürzt, ein dritter droht damit. Der Vermieter fragt, ob er die einbehaltenen Beträge zurückfordern kann. Die Antwort: Ohne lückenlosen Nachweis, wann er die Mängelanzeige erhalten hat, wann er den Fachbetrieb beauftragt hat und wie lange der Ausfall andauerte, steht er schlechter als nötig. Denn ob und für welchen Zeitraum eine Minderung berechtigt ist, hängt maßgeblich von diesen Belegen ab.
Wann berechtigt ein Aufzugsausfall zur Mietminderung?
Ein Aufzug ist Bestandteil der Mietsache, wenn er im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist oder der Mieter ihn aufgrund der konkreten Wohnungssituation bestimmungsgemäß nutzen muss, etwa weil die Wohnung in einem höheren Stockwerk liegt oder weil barrierearmer Zugang Vertragsbestandteil ist. Fällt er aus, kann darin ein Mangel im Sinne des § 536 BGB liegen.
Nicht jeder kurze Ausfall führt sofort zu einer berechtigten Mietminderung. Das Gesetz verlangt, dass der Mangel die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich mindert. Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht. Ob die Erheblichkeitsschwelle überschritten ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls: dem betroffenen Stockwerk, der Dauer des Ausfalls, körperlichen Einschränkungen des Mieters und dem Stand der Reparaturbemühungen.
§ 536 BGB (Mietminderung bei Mängeln)
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder entsteht ein solcher Mangel während der Mietzeit, so ist der Mieter für die Dauer der Beeinträchtigung von der Entrichtung der Miete befreit oder zur Minderung der Miete berechtigt. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
§ 535 Abs. 1 BGB (Erhaltungspflicht des Vermieters)
Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Muss der Mieter den Mangel erst anzeigen?
Bevor ein Mieter die Miete mindern darf, muss er den Mangel dem Vermieter mitteilen. Diese Mängelanzeige gibt dem Vermieter die Möglichkeit, den Defekt zu beheben. Vermieter sollten den Eingang einer Mängelanzeige schriftlich bestätigen und Zeitpunkt sowie Inhalt festhalten. Das schützt vor späteren Streitigkeiten darüber, ab wann der Mangel bekannt war und ab welchem Datum ein etwaiger Minderungszeitraum läuft.
Die Minderung nach § 536 BGB setzt keine gesonderte Erklärung des Mieters voraus. Sie tritt automatisch ein, sobald die Voraussetzungen vorliegen. Der Mieter darf die geminderte Miete schlicht einbehalten. Vermieter sollten daher nicht darauf warten, dass ein Mieter ausdrücklich ankündigt zu kürzen, sondern unmittelbar nach Eingang der Mängelanzeige handeln.
Sind alle Mieter im Haus betroffen?
In einem Gebäude mit mehreren Mieteinheiten können grundsätzlich alle Mieter betroffen sein, die den Aufzug bestimmungsgemäß nutzen. Ob ein Mieter im Erdgeschoss zur Minderung berechtigt ist, hängt davon ab, ob ihm der Aufzug laut Mietvertrag oder als übliche Ausstattung zur Verfügung steht und ob er dadurch tatsächlich beeinträchtigt wird. Für Mieter in oberen Stockwerken ist das rechtliche Risiko für den Vermieter in der Regel größer.
Was Vermieter nach der Mängelanzeige sofort tun müssen
Nach Eingang der Mängelanzeige zählt die Zeit. Je länger der Ausfall andauert, desto länger ist der Zeitraum, für den Mieter die Miete kürzen dürfen. Vermieter sollten daher unverzüglich einen Fachbetrieb beauftragen und diese Beauftragung lückenlos dokumentieren.
Beauftragen Sie den Aufzugsdienst schriftlich oder per E-Mail und bitten Sie um eine Eingangsbestätigung. Informieren Sie die betroffenen Mieter schriftlich über den Zeitpunkt der Beauftragung und den erwarteten Reparaturtermin. So können Sie nachweisen, dass Sie als Vermieter schnell reagiert haben. Das ist für die Eingrenzung des Minderungszeitraums entscheidend, wenn es später zu einer Auseinandersetzung kommt.
Besonderheit: Aufzug als Gemeinschaftseigentum in der WEG
In Wohneigentumsgemeinschaften gehört der Aufzug typischerweise zum Gemeinschaftseigentum. Der einzelne Vermieter, der eine Eigentumswohnung vermietet, kann die Reparatur nicht allein beauftragen, sondern ist auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angewiesen. Dennoch bleibt er gegenüber seinem Mieter aus dem Mietvertrag verpflichtet.
Vermieter in WEG-Konstellationen sollten:
- ◆den Defekt umgehend der Hausverwaltung oder dem WEG-Verwalter melden,
- ◆auf eine zügige Befassung der Eigentümerversammlung oder des Verwaltungsbeirats drängen,
- ◆alle diese Schritte mit Datum und Inhalt schriftlich festhalten.
Gegenüber dem Mieter haften Sie als Vermieter aus dem Mietvertrag, auch wenn der Aufzug zum Gemeinschaftseigentum gehört. Die interne Auseinandersetzung mit der WEG oder dem Verwalter ist Ihre Angelegenheit. Der Mieter kann die Miete mindern, ohne Rücksicht darauf, wer die Reparatur veranlassen muss. Fehlende Nachweise über Ihre Einschaltung der Hausverwaltung können Ihre Position schwächen.
Beweise sichern und den Zeitraum belastbar dokumentieren
Für Vermieter ist die genaue Dokumentation des Ausfallzeitraums der zentrale Faktor. Wenn es später zu einem Streit über die Berechtigung oder Höhe der Minderung kommt, hängt alles davon ab, ab wann der Mangel bekannt war, wann der Reparaturauftrag erteilt wurde und wann die Behebung abgeschlossen war.
Wichtige Unterlagen sind:
- ◆schriftliche Mängelanzeige des Mieters mit Datum und Inhalt,
- ◆Auftragsbestätigung des Aufzugdienstes mit Auftragsdatum,
- ◆Wartungs- und Prüfprotokolle des Aufzugs,
- ◆Kommunikation mit Hausverwaltung oder WEG,
- ◆Abnahmeprotokoll nach abgeschlossener Reparatur.
Ähnliche Dokumentationsfragen stellen sich bei anderen Mängeln, etwa einem Wasserschaden. Was dabei rechtlich gilt, erläutert unser Beitrag Mietminderung Wasserschaden: Was Vermieter wissen müssen.
Mängelanzeige schriftlich entgegennehmen und Eingang mit Datum und Inhalt bestätigen.
Fachbetrieb unverzüglich beauftragen und Auftrag schriftlich dokumentieren.
Mieter über Beauftragung und geplanten Reparaturtermin informieren.
Bei WEG: Hausverwaltung oder Verwalter sofort benachrichtigen und deren Reaktion dokumentieren.
Reparatur und Abnahme schriftlich festhalten, Abnahmedatum notieren.
Minderungszeitraum genau ermitteln: Beginn mit Eingang der Mängelanzeige, Ende mit nachgewiesener Behebung des Mangels.
Keine vorschnellen Erklärungen zur Minderungshöhe abgeben, bevor diese rechtlich geprüft ist.
Bei einbehaltenen Mietanteilen: rechtliche Einschätzung einholen, bevor Sie klagen oder aufrechnen.
Häufige Fehler und ihre Folgen
Die Mietminderung tritt nach § 536 BGB automatisch ein, ohne dass der Mieter eine gesonderte Erklärung abgeben muss. Vermieter, die glauben, sie hätten Zeit bis zu einem formellen Schreiben des Mieters, unterschätzen das Risiko. Nutzen Sie die Zeit zwischen Mängelanzeige und Reparatur, um Ihre Bemühungen lückenlos zu dokumentieren.
Wer keinen Nachweis hat, wann er den Aufzugsdienst beauftragt hat und wie lange die Reparatur gedauert hat, kann den Zeitraum einer berechtigten Minderung kaum einschränken. Fehlende Unterlagen schwächen die Position des Vermieters erheblich, wenn der Mieter die Rückzahlung einbehaltener Beträge verweigert.
Häufig gestellte Fragen
Darf der Mieter die Miete sofort nach dem Aufzugsausfall kürzen?
Dem Grunde nach ja: Der Mieter kann die Miete mindern, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt und er diesen dem Vermieter mitgeteilt hat. Eine gesetzliche Wartefrist gibt es nicht. Ob der Ausfall im konkreten Einzelfall als erheblicher Mangel zu werten ist, hängt von der Dauer, dem betroffenen Stockwerk und den näheren Umständen ab.
Kann der Vermieter eine Mietminderung einfach ablehnen?
Einseitig ablehnen lässt sich eine berechtigte Minderung nicht. Der Vermieter kann jedoch rechtlich prüfen lassen, ob die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind. Ist der Aufzug nur für sehr kurze Zeit ausgefallen oder ist die Beeinträchtigung für den Mieter unerheblich, kommt eine Minderung möglicherweise nicht in Betracht. Diese Einschätzung sollte anwaltlich begleitet werden, bevor der Vermieter die geminderten Beträge zurückfordert.
Was passiert, wenn der Vermieter nicht auf die Mängelanzeige reagiert?
Reagiert der Vermieter nicht und bleibt der Aufzug defekt, verlängert sich der Zeitraum, für den eine Minderung berechtigt sein kann. Das Risiko für den Vermieter wächst mit jedem weiteren Tag des Ausfalls. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mieter nach erfolgloser Fristsetzung zudem berechtigt sein, weitere Schritte einzuleiten.
Kann der Mieter die Mietminderung auch rückwirkend geltend machen?
Ja, eine rückwirkende Geltendmachung ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, wenn der Mieter die Miete zunächst vollständig gezahlt hat und den Mangel erst später anzeigt oder geltend macht. Einzelheiten dazu erklärt unser Beitrag Mietminderung rückwirkend: Was Vermieter wissen müssen.
Spielt es eine Rolle, ob der Mieter auf den Aufzug angewiesen ist?
Ja. Bei Mietern, die aufgrund körperlicher Einschränkungen auf den Aufzug angewiesen sind, kann der Ausfall die Tauglichkeit der Mietsache stärker beeinträchtigen als bei Mietern, die die Treppe ohne Weiteres nutzen können. Das kann sich auf die Bewertung des Einzelfalls und damit auf den Umfang einer etwaigen Minderung auswirken.
Ändert sich etwas, wenn der Mietvertrag keinen Aufzug erwähnt?
Wenn der Aufzug im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart ist, kommt es auf die tatsächlichen Umstände an: Ist er seit Jahren vorhanden, wurde er in der Vergangenheit von allen Mietern genutzt und gehört er zur üblichen Ausstattung des Gebäudes, kann er dennoch als Teil der Mietsache gewertet werden. Vermieter sollten diesen Punkt im Zweifelsfall rechtlich klären lassen.
Einen weiteren Überblick über Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter finden Sie in unserem Mietrecht-Bereich für Vermieter und Eigentümer.
Als Vermieter stehen Sie nach einer Mängelanzeige unter Handlungsdruck. Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre konkrete Situation: ob und in welchem Umfang eine Mietminderung berechtigt ist, wie Sie Ihre Reaktion rechtssicher dokumentieren und wie Sie mit bereits einbehaltenen Mietanteilen umgehen. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Vermieter und Eigentümer in Fragen des Miet-, Bau- und Immobilienrechts.