Werden Legionellen im Warmwassersystem einer Mietwohnung oder eines Mehrfamilienhauses nachgewiesen und ist die Nutzung des Wassers dadurch gesundheitlich unzumutbar oder tatsächlich eingeschränkt, kann der Mieter die Miete nach § 536 BGB mindern. Voraussetzung ist, dass tatsächlich eine erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs vorliegt. Als Vermieter sind Sie nach § 535 BGB verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dazu gehört die Bereitstellung hygienisch einwandfreien Trinkwassers. Handeln Sie nach Bekanntwerden eines Befunds unverzüglich, dokumentieren Sie jeden Schritt und informieren Sie den Mieter schriftlich.
Der Beitrag ordnet ein, wann Legionellen einen Mangel der Mietsache begründen, welche Pflichten Vermieter treffen und wie Sie durch eine saubere Dokumentation Ihre Rechtsposition wahren.
Ein Eigentümer eines älteren Mehrfamilienhauses erhält unvermittelt ein Schreiben seines Mieters. Darin macht dieser eine Legionellenbelastung im Warmwasser geltend, die er durch eine selbst veranlasste Laboruntersuchung hat feststellen lassen. Der Mieter kündigt eine sofortige Mietminderung an und fordert die unverzügliche Sanierung der Warmwasseranlage. Vom Gesundheitsamt hat der Vermieter bis zu diesem Zeitpunkt nichts gehört. Er ist unsicher, ob die Minderung berechtigt ist, ab welchem Zeitpunkt sie gilt und wie er jetzt gegenüber dem Mieter auftreten soll, ohne seine eigene Position zu schwächen.
Wann begründen Legionellen einen Mangel im Mietrecht?
Legionellen sind Bakterien, die sich in schlecht gewarteten oder zu niedrig temperierten Warmwasseranlagen vermehren können. Für Vermieter ist entscheidend, dass die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache nicht erst dann einsetzt, wenn ein Mieter sich meldet. Sie besteht laufend.
§ 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags)
Der Vermieter hat dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Sobald Legionellen in einem Umfang nachgewiesen werden, der die gesundheitliche Unbedenklichkeit der Wassernutzung in Frage stellt, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Dieser Mangel berechtigt den Mieter grundsätzlich zur Mietminderung.
§ 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln)
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
Muss der Mieter den Mangel zuerst anzeigen?
Ja. Bevor der Mieter wirksam mindern kann, muss er Ihnen als Vermieter den Mangel angezeigt haben. Ohne diese Mängelanzeige ist eine rückwirkende Minderung in der Regel nicht berechtigt. Der Minderungszeitraum beginnt frühestens mit dem Zeitpunkt, zu dem Sie von der Belastung wussten oder wissen mussten. Wer die Anlage aber regelmäßig warten lässt und Inspektionsnachweise vorhält, steht bei dieser Frage besser da.
Halten Sie den Eingang jeder Mängelanzeige schriftlich fest und bestätigen Sie dem Mieter den Empfang. Dieser Zeitpunkt ist später im Streit über den Beginn des Minderungszeitraums entscheidend.
Pflichten des Vermieters nach einem Legionellenbefund
Als Vermieter tragen Sie die Verkehrssicherungspflicht für die haustechnischen Anlagen. Wird ein Legionellenbefall festgestellt, sind mehrere Schritte erforderlich:
Ein Fachbetrieb oder ein zugelassenes Prüflabor muss die Ursache und das Ausmaß der Belastung ermitteln. Ist das Gesundheitsamt bereits eingeschaltet oder ordnet es Maßnahmen an, sind diese Anordnungen für Sie verbindlich und müssen fristgerecht umgesetzt werden. Dem Mieter sind der Befund und die geplanten Sanierungsmaßnahmen schriftlich mitzuteilen. Nach der Sanierung belegt ein Nachkontroll-Laborbefund, dass der Mangel beseitigt ist. Dieser Nachweis begrenzt den Minderungszeitraum und schützt Sie vor weitergehenden Ansprüchen.
Machen Sie gegenüber dem Mieter keine mündlichen Zusagen zu Minderungsquoten oder zur Rückwirkung einer Minderung, bevor Ihre rechtliche Position geprüft ist. Einmal abgegebene Erklärungen können Ihren Spielraum im späteren Streit erheblich einschränken.
Minderungshöhe: Was Vermieter wissen müssen
Einen festgelegten Prozentsatz für die Mietminderung bei Legionellenbefall gibt es nicht. Die Höhe hängt vom Grad der tatsächlichen Gebrauchsbeeinträchtigung ab. Ist das Warmwasser für Dusche oder Bad gar nicht mehr nutzbar, ist die Beeinträchtigung erheblich. Sind nur technische Maßnahmenwerte knapp überschritten, ohne dass der Mieter konkrete Einschränkungen in der Wohnungsnutzung darlegen kann, ist die Einordnung schwieriger.
Gerichte beurteilen die Minderungshöhe nach den Umständen des Einzelfalls, vor allem danach, welche Wasserstellen betroffen sind, wie lange der Zustand andauert und ob der Mieter während der Sanierung auf Warmwasser verzichten muss.
Ähnliche Überlegungen gelten für andere Wasserversorgungsstörungen. Einen Überblick zu dieser Konstellation finden Sie im Beitrag Kein warmes Wasser: Mietminderung für Vermieter einordnen.
Lassen Sie das Sanierungsergebnis durch ein akkreditiertes Labor schriftlich bestätigen und übergeben Sie dem Mieter das Prüfprotokoll mit Datum. Das beendet den Mangel nachweisbar und begrenzt den Minderungszeitraum auf die tatsächliche Dauer.
Unterlagen und Beweissicherung
Eine vollständige Dokumentation ist die wichtigste Absicherung in einem Mietminderungsstreit. Als Vermieter sollten Sie folgende Unterlagen zusammenstellen und aufbewahren:
- ◆Ursprünglicher Laborbefund mit Datum und festgestellten Werten
- ◆Schriftliche Mängelanzeige des Mieters, Eingangsdatum festhalten
- ◆Behördliche Anordnung des Gesundheitsamts, falls vorhanden
- ◆Auftrags- und Leistungsnachweise der beauftragten Fachbetriebe
- ◆Nachkontroll-Laborbefund nach abgeschlossener Sanierung
- ◆Schriftliche Mitteilungen an den Mieter mit Nachweis des Zugangs
Welche Situationen darüber hinaus eine Mietminderung begründen können und wie Vermieter die einzelnen Konstellationen einordnen, zeigt der Überblicksartikel Gründe Mietminderung: Was Vermieter wissen müssen. Einen Überblick über mietrechtliche Beratung für Vermieter bietet der Bereich Mietrecht für Vermieter.
Mängelanzeige des Mieters schriftlich bestätigen und Eingangsdatum dokumentieren.
Fachbetrieb oder akkreditiertes Labor mit der Ursachenermittlung beauftragen, Auftrag schriftlich festhalten.
Gesundheitsamt informieren, falls behördliche Anordnungen zu erwarten sind, und Fristen notieren.
Sanierungsmaßnahmen vollständig dokumentieren: Beauftragung, Durchführung, Ergebnis.
Nachkontrollmessung veranlassen und das Ergebnis dem Mieter schriftlich mitteilen.
Alle Mitteilungen an den Mieter per Einschreiben oder mit anderem Zugangsnachweis versenden.
Keine mündlichen Zusagen zu Minderungsquoten oder Rückwirkung, bevor die eigene Rechtsposition geprüft ist.
Bei Streit über Höhe oder Zeitraum der Minderung rechtliche Beratung einholen, bevor Zahlungsrückstände auflaufen.
Häufige Fragen für Vermieter
Ab wann darf der Mieter die Miete mindern?
Die Minderung setzt voraus, dass der Mieter Ihnen den Mangel angezeigt hat. Erst ab diesem Zeitpunkt beginnt der Minderungszeitraum. Eine rückwirkende Minderung für Zeiträume, in denen Sie von der Belastung nichts wussten, ist in der Regel nicht berechtigt. Ausnahme: Sie mussten den Zustand kennen, etwa weil eine regelmäßige Wartung der Warmwasseranlage unterblieben ist.
Was muss der Vermieter nach einem Befund tatsächlich tun?
Sie müssen unverzüglich handeln. Dazu gehören die Beauftragung eines Fachbetriebs, die schriftliche Information des Mieters über Befund und geplante Maßnahmen sowie die Koordination mit dem Gesundheitsamt, falls dieses bereits eingeschaltet ist. Untätigkeit verlängert den Minderungszeitraum und kann weitergehende Ansprüche des Mieters begründen.
Kann der Mieter bei Legionellenbefall fristlos kündigen?
Ob ein Mieter aus einer Legionellenbelastung ein Recht zur außerordentlichen Kündigung ableiten kann, hängt von den genauen Umständen des Einzelfalls ab und lässt sich nicht pauschal beantworten. Erhalten Sie ein solches Schreiben, sollten Sie Ihre Rechtsposition unverzüglich anwaltlich prüfen lassen.
Welche Rolle spielt das Gesundheitsamt?
Das Gesundheitsamt überwacht die Trinkwasserqualität und kann bei festgestellten Grenzwertüberschreitungen behördliche Anordnungen erlassen. Diese Anordnungen sind für Sie als Vermieter bindend. Die fristgerechte Einhaltung und Dokumentation zeigt im mietrechtlichen Streit, dass Sie ordnungsgemäß und ohne schuldhaftes Zögern reagiert haben.
Können Sanierungskosten auf den Mieter umgelegt werden?
Die Kosten einer Sanierung zur Mangelbeseitigung trägt grundsätzlich der Vermieter. Eine Umlage als Modernisierungskosten nach § 559 BGB setzt voraus, dass die Maßnahme über eine bloße Instandsetzung hinausgeht und zu einer dauerhaften Verbesserung führt. Das ist im Einzelfall zu prüfen und lässt sich nicht pauschal bejahen.
Was, wenn der Mieter trotz abgeschlossener Sanierung weiter mindert?
Sobald der Mangel beseitigt ist und Sie dem Mieter den Nachkontrollbefund schriftlich mitgeteilt haben, entfällt die Grundlage für eine weitere Minderung. Behält der Mieter die Minderung dennoch bei, können Sie die vollständige Miete einfordern und bei anhaltendem Rückstand die rechtlichen Konsequenzen prüfen.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Situation als Vermieter: ob eine Mietminderung wegen Legionellen berechtigt ist, welchen Umfang sie haben darf und wie Sie Ihre Dokumentation rechtssicher aufstellen. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und berät Vermieter und Eigentümer bei mietrechtlichen Streitfragen rund um Mängel und Minderungsansprüche.