Stellt der Vermieter nach einem Wasserschaden Trocknungsgeräte in der Mietwohnung auf, kann der Mieter die Miete für den Zeitraum mindern, in dem die Geräte die Nutzbarkeit der Wohnung tatsächlich beeinträchtigen. Rechtsgrundlage ist § 536 BGB. Als Vermieter sind Sie nach § 535 BGB verpflichtet, den Schaden zu beseitigen und die Wohnung wieder in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Entscheidend für Ihre Position: Beginn und Ende der Trocknungsmaßnahme schriftlich dokumentieren, den Mieter rechtzeitig informieren und nach Abschluss der Trocknung den wiederhergestellten Zustand nachweisen.
Dieser Beitrag erklärt, wann Trocknungsgeräte eine Mietminderung rechtlich begründen können, welche Dokumentationspflichten Sie als Vermieter haben und wie Sie nach Abschluss der Trocknung Ihre Position absichern.
In einem Mehrfamilienhaus platzt eine Wasserleitung im Obergeschoss. Das Wasser dringt in die darunter liegende Mietwohnung ein und durchfeuchtet Boden und Wände. Der Vermieter beauftragt umgehend einen Trocknungsdienstleister, der drei Industrietrocknungsgeräte aufstellt. Die Geräte laufen elf Tage lang rund um die Uhr mit einem Geräuschpegel, der den normalen Schlafrhythmus erheblich stört. Der Mieter kündigt schriftlich eine Mietminderung an. In der Beratung zeigt sich: Der Vermieter hat zwar schnell reagiert, aber weder den Beginn der Maßnahme schriftlich bestätigt noch den Zeitpunkt des Geräteabbaus dokumentiert. Genau diese Lücken erschweren die spätere Abgrenzung, für welchen Zeitraum eine Minderung überhaupt gerechtfertigt war.
Wenn Trocknungsgeräte in der Wohnung stehen: die rechtliche Ausgangslage
Kommt es in einem Mietobjekt zu einem Wasserschaden, sind Vermieter in der Pflicht. Das BGB verpflichtet Sie, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Trocknungsgeräte sind in vielen Fällen das notwendige Mittel, um Schimmelbildung zu verhindern und die Bausubstanz zu sichern. Dennoch bringt ihr Betrieb eigene Einschränkungen mit sich: Lärm, eingeschränkte Raumnutzung, erhöhte Luftfeuchtigkeit oder Wärme können die Nutzbarkeit der Wohnung vorübergehend mindern.
Was § 535 BGB für Vermieter bedeutet
§ 535 BGB (sinngemäß)
Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Diese Pflicht zur Instandhaltung schließt die Beseitigung eines Wasserschadens ausdrücklich ein. Warten Sie mit der Maßnahme zu lange, riskieren Sie nicht nur eine verlängerte Minderungsperiode, sondern auch weitergehende Ansprüche des Mieters. Das Aufstellen von Trocknungsgeräten ist daher keine Option, sondern Teil Ihrer gesetzlichen Pflicht.
Wann der Mieter nach § 536 BGB mindern darf
§ 536 BGB (sinngemäß)
Entsteht ein Mangel während der Mietzeit, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Wohnung gemindert ist, berechtigt, eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
Ob die Trocknungsgeräte tatsächlich einen mietrechtlich relevanten Mangel begründen, hängt vom Einzelfall ab. Art der Geräte, Geräuschentwicklung, betroffene Räume und das Ausmaß der Einschränkung des Wohngebrauchs sind dabei maßgeblich. Wichtig: Eine Mietminderung ist nach § 536 BGB nur für den Zeitraum der tatsächlichen Beeinträchtigung zulässig. Sobald die Geräte abgebaut sind und die Wohnung wieder in vertragsgemäßem Zustand ist, endet das Minderungsrecht.
Auch wenn Sie als Vermieter die Trocknungsgeräte aus rechtlicher Pflicht aufstellen, ändert das nichts am Minderungsrecht des Mieters für die Dauer der Beeinträchtigung. Entscheidend ist, was Sie dokumentieren und wie schnell Sie die Maßnahme abschließen.
Dokumentation und Kommunikation: Ihre wichtigsten Instrumente
Als Vermieter können Sie den Zeitraum einer berechtigten Mietminderung aktiv begrenzen. Dazu brauchen Sie eine lückenlose schriftliche Dokumentation.
Beginn der Maßnahme schriftlich festhalten
Halten Sie schriftlich fest, wann der Wasserschaden gemeldet wurde, wann Sie die Trocknung beauftragt haben und wann die Geräte aufgestellt wurden. Bestätigen Sie dem Mieter den Start der Maßnahme nach Möglichkeit schriftlich, mit Angabe der voraussichtlichen Dauer. Diese Kommunikation schützt Sie, wenn später über den Minderungszeitraum gestritten wird.
Abschluss der Trocknung dokumentieren
Lassen Sie sich vom Trocknungsdienstleister einen schriftlichen Abschlussbericht mit Datum und Feuchtigkeitsmessung geben. Informieren Sie den Mieter schriftlich, sobald die Geräte abgebaut sind. Damit setzen Sie einen klaren Endpunkt für jede berechtigte Mietminderung.
Bitten Sie den Trocknungsdienstleister, Beginn und Ende der Maßnahme sowie die gemessenen Feuchtigkeitswerte schriftlich zu bestätigen. Dieses Protokoll ist Ihr stärkstes Argument, wenn der Mieter die Minderung über das Ende der Trocknungsmaßnahme hinaus fortsetzt.
Typische Fehler, die die Situation verschärfen
In der Beratungspraxis treten bei Trocknungsmaßnahmen regelmäßig dieselben Fehler auf.
Zu späte Reaktion auf den Schaden. Wer mit der Beauftragung von Trocknungsmaßnahmen wartet, verlängert den Zeitraum, in dem der Mieter berechtigt mindern kann. Außerdem steigt das Risiko von Folgeschäden.
Fehlende schriftliche Kommunikation. Mündliche Absprachen genügen nicht. Ohne Schriftform lässt sich weder der Beginn noch das Ende der Maßnahme verlässlich belegen.
Kein Abschlussdokument. Wer die Geräte abbaut, ohne eine schriftliche Bestätigung zu verlangen, hat keinen Beleg dafür, ab wann die Wohnung wieder mangelfreien Zustand hatte.
Schadensursache nicht geprüft. Hat der Mieter den Schaden selbst verursacht, gelten andere Maßstäbe. Die Haftungsfrage sollte in diesem Fall frühzeitig rechtlich geklärt werden. Einen Überblick über typische Schadensfälle und deren rechtliche Einordnung bietet unser Beitrag zur Mietminderung beim Wasserschaden.
Setzt der Mieter die Mietminderung fort, obwohl die Trocknung abgeschlossen und die Wohnung wiederhergestellt ist, ist das nicht mehr durch § 536 BGB gedeckt. In diesem Fall sollten Sie den Mieter schriftlich zur vollständigen Mietzahlung auffordern und die Situation anwaltlich prüfen lassen.
Schaden unverzüglich aufnehmen: Fotos sichern, Mängelmeldung des Mieters schriftlich bestätigen.
Trocknungsdienstleister zeitnah beauftragen: Verzögerungen verlängern den Minderungszeitraum.
Mieter schriftlich über Beginn, voraussichtliche Dauer und Umfang der Maßnahme informieren.
Aufstellungsprotokoll vom Dienstleister mit Datum und Feuchtigkeitswerten einholen.
Geräteabbau und Abschlussmessung schriftlich dokumentieren lassen.
Mieter schriftlich über den Abschluss der Maßnahme und die Wiederherstellung informieren.
Schadensursache klären: Liegt Verantwortung beim Mieter, rechtliche Prüfung einleiten.
Minderungsbeträge und Minderungszeiträume für eine spätere Abrechnung festhalten.
Häufige Fragen rund um Trocknungsmaßnahmen und Mietminderung
Darf der Mieter sofort mindern, sobald die Geräte aufgestellt werden?
Eine Mietminderung setzt nach § 536 BGB voraus, dass die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch tatsächlich gemindert ist. Ob das der Fall ist, hängt vom Einzelfall ab: Geräuschpegel, Anzahl der betroffenen Räume und das Ausmaß der Einschränkung spielen eine Rolle. Als Vermieter sollten Sie die konkreten Beeinträchtigungen dokumentieren und bei Streit über Höhe oder Berechtigung der Minderung rechtlich prüfen lassen, ob die geltend gemachte Kürzung dem tatsächlichen Mangel entspricht.
Wie lange kann eine Mietminderung wegen der Trocknungsgeräte andauern?
Das Minderungsrecht ist auf den Zeitraum der tatsächlichen Beeinträchtigung beschränkt. Es endet spätestens dann, wenn die Geräte abgebaut sind und die Wohnung wieder den vertragsgemäßen Zustand erreicht hat. Deshalb ist es für Vermieter so wichtig, das Ende der Trocknungsmaßnahme schriftlich zu belegen und dem Mieter mitzuteilen.
Was gilt, wenn der Mieter den Schaden selbst verursacht hat?
Hat der Mieter den Wasserschaden durch eigenes Verschulden herbeigeführt, kann er sich in der Regel nicht auf ein Minderungsrecht wegen der daraus folgenden Trocknungsmaßnahmen berufen. Zusätzlich kommen Schadensersatzansprüche des Vermieters in Betracht. Die genaue Einordnung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und sollte rechtlich geprüft werden.
Muss ich als Vermieter den Mieter über den Einsatz von Trocknungsgeräten im Voraus informieren?
Eine ausdrückliche gesetzliche Formvorschrift für die Ankündigung besteht nicht. Aus praktischen Gründen empfiehlt sich jedoch stets die schriftliche Information vorab: Sie belegt Ihre Kooperationsbereitschaft, setzt den Beginn des möglichen Minderungszeitraums klar fest und kann spätere Streitigkeiten über Umfang und Dauer der Maßnahme vermeiden.
Wann ist anwaltliche Unterstützung sinnvoll?
Spätestens dann, wenn der Mieter eine Mietminderung in erheblicher Höhe ankündigt, wenn er die Minderung nach Abschluss der Trocknung fortsetzt oder wenn die Schadensursache strittig ist. Einen Überblick über die rechtlichen Grundlagen verschiedener Mietminderungskonstellationen aus Vermietersicht finden Sie in unserem Beitrag zu den Gründen der Mietminderung. Die mietrechtliche Beratung für Vermieter und Eigentümer finden Sie unter /anwalt-mietrecht/.
Kübler Rechtsanwälte beraten Vermieter und Eigentümer bei Mietminderungsstreitigkeiten nach Wasserschäden und Instandsetzungsmaßnahmen. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Vermieter und Eigentümer in mietrechtlichen Streitigkeiten und vertritt ihre Interessen gegenüber Mietern, Versicherungen und Gerichten.