Eine Baulast muss nicht notariell beurkundet werden. Die Unterschrift unter der Baulasterklärung muss aber öffentlich beglaubigt sein. Das bedeutet: Die Echtheit der Unterschrift wird amtlich bestätigt, der Inhalt des Dokuments wird nicht beurkundet. Wer diese Beglaubigung vornehmen darf, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung. In vielen Bundesländern können das neben dem Notar auch die Bauaufsichtsbehörde oder die Gemeindeverwaltung sein.
Wirksam wird die Baulast erst mit der Eintragung im Baulastenverzeichnis, nicht schon mit der Abgabe der Erklärung. Das Baulastenverzeichnis ist kein Bestandteil des Grundbuchs; es wird getrennt beim Bauordnungsamt geführt.
Dieser Beitrag klärt, welche Formvorschriften für eine Baulast gelten, wer die Beglaubigung vornehmen darf und welche Rechte Käufer haben, wenn eine Baulast erst nach dem Erwerb bekannt wird.
Ein Käufer erwirbt ein Einfamilienhaus. Das Grundbuch zeigt keine Belastungen, der Kaufvertrag enthält einen pauschalen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel. Einige Wochen nach dem Einzug erfährt der Käufer von der Bauaufsichtsbehörde, dass eine Abstandsflächen-Baulast auf dem Grundstück eingetragen ist, die einen geplanten Anbau dauerhaft ausschließt. Der Verkäufer hatte die Baulast im Kaufgespräch nicht erwähnt.
Die Kanzlei klärt in einem solchen Fall: Seit wann ist die Baulast eingetragen? Hatte der Verkäufer Kenntnis? Hat er im Exposé oder im Gespräch zugesichert, dass keine Baulasten bestehen? Und greift der vertragliche Haftungsausschluss, wenn eine bekannte Baulast bewusst verschwiegen wurde?
Baulast und Grundbuch: Was viele Käufer übersehen
Baulastenverzeichnis statt Grundbuch
Baulasten werden nicht im Grundbuch eingetragen. Sie stehen im Baulastenverzeichnis, das die untere Bauaufsichtsbehörde führt. Wer vor dem Kauf nur das Grundbuch einsieht, erfährt von eingetragenen Baulasten nichts.
Ein Grundbuchauszug zeigt Eigentumsrechte, Grundschulden, Hypotheken und Grunddienstbarkeiten. Die Baulast ist öffentlich-rechtlicher Natur: Sie verpflichtet den Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen. Diese Verpflichtung gilt auch für Rechtsnachfolger, also für jeden künftigen Eigentümer.
Der Notar prüft beim Beurkundungstermin das Grundbuch, nicht automatisch das Baulastenverzeichnis. Das Anfordern eines Baulastenauszugs beim Bauordnungsamt ist Aufgabe des Käufers. Wer diesen Schritt übersieht, kann erst nach dem Kauf von einer eingetragenen Baulast erfahren.
Was konkret zu tun ist, wenn eine Baulast nach dem Kauf auftaucht, erläutert der Beitrag Baulast eingetragen: Was Käufer jetzt prüfen müssen.
Öffentliche Beglaubigung ist nicht dasselbe wie notarielle Beurkundung
Diese Unterscheidung ist für Eigentümer praktisch wichtig. Bei der notariellen Beurkundung nimmt ein Notar das gesamte Dokument auf, prüft den Inhalt und beurkundet ihn vollständig. Bei der öffentlichen Beglaubigung wird ausschließlich bestätigt, dass die Unterschrift echt ist und von der genannten Person stammt. Der Inhalt des Dokuments wird dabei nicht geprüft.
Für die Baulasterklärung schreiben die Landesbauordnungen vor, dass die Unterschrift des Grundstückseigentümers öffentlich beglaubigt sein muss. Diese Beglaubigung kann je nach Bundesland erfolgen durch:
- ◆einen Notar,
- ◆die zuständige Bauaufsichtsbehörde,
- ◆die Gemeindeverwaltung oder
- ◆zugelassene Vermessungsstellen.
Wer die Erklärung persönlich bei der Bauaufsichtsbehörde unterschreibt, benötigt in der Regel keine zusätzliche notarielle Beglaubigung, weil die Behörde selbst als beglaubigende Stelle fungiert. Der Weg zur Behörde ist damit in vielen Fällen kürzer und kostengünstiger.
Die genauen Formvorschriften richten sich nach der jeweiligen Landesbauordnung. Inhaltlich stimmen die Regelungen in den meisten Bundesländern überein: Schriftform und öffentliche Beglaubigung der Unterschrift sind Pflicht. Welche Stellen im konkreten Bundesland zur Beglaubigung berechtigt sind, ergibt sich aus dem Merkblatt der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
Wann die Baulast wirksam wird
Die Baulast entsteht nicht schon mit der Abgabe der Erklärung. Eine privatschriftliche Vereinbarung zwischen Nachbarn, eine mündliche Zusage oder ein Schreiben ohne öffentliche Beglaubigung begründet keine wirksame Baulast. Wirksam wird sie erst mit der Eintragung im Baulastenverzeichnis.
Das hat praktische Konsequenzen: Wenn ein Verkäufer im Kaufvertrag zusichert, dass eine Baulast zugunsten des Nachbargrundstücks bestellt wird, und diese Baulast nie eingetragen wird, ist der vertraglich vorausgesetzte Zustand nicht hergestellt. Käufer, die auf diese Zusicherung vertrauen, tragen das Risiko, solange kein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vorliegt.
Sachmangel und Haftung beim Grundstückskauf
Wenn die Baulast erst nach dem Kauf auftaucht
Eine Baulast, die beim Kauf nicht offenbart wurde und Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks einschränkt, kann einen Sachmangel begründen.
§ 434 BGB: Sachmangel
Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen entspricht. Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat und sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet.
Stimmt das Grundstück nicht mit der vereinbarten Beschaffenheit überein oder eignet es sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung, liegt ein Sachmangel vor. Öffentlich-rechtliche Einschränkungen wie Baulasten fallen nach der Rechtsprechung unter diesen Begriff, wenn sie den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen.
Ein typischer Fall: Der Käufer hat den Kaufpreis auch deshalb akzeptiert, weil er auf dem Grundstück einen Anbau oder ein Nebengebäude errichten wollte. Verhindert eine eingetragene Baulast genau das, ist die vorausgesetzte Nutzbarkeit nicht gegeben.
Bei einem festgestellten Sachmangel stehen dem Käufer grundsätzlich die Rechte aus dem Kaufrecht zu.
§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Mängeln
Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist, Nacherfüllung verlangen, von dem Vertrag zurücktreten oder den Kaufpreis mindern und Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.
Wenn der Haftungsausschluss nicht greift
Viele Kaufverträge für gebrauchte Immobilien enthalten einen pauschalen Haftungsausschluss für Sachmängel. Dieser Ausschluss greift nicht unbegrenzt.
§ 444 BGB: Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Hat der Verkäufer die Baulast bewusst verschwiegen, obwohl er von ihr wusste, kann arglistiges Verschweigen vorliegen. Der Haftungsausschluss im Vertrag greift dann nicht. Entsprechendes gilt, wenn der Verkäufer oder der Makler ausdrücklich zugesichert hat, dass keine Baulasten bestehen.
Bei arglistigem Verschweigen verlängert sich auch die Verjährungsfrist erheblich. Der Beginn und die Dauer hängen vom Einzelfall ab und sollten nicht ohne anwaltliche Prüfung eingeschätzt werden. Wer zu lange wartet, riskiert den Verlust seiner Ansprüche.
Beweise sichern, bevor weitere Schritte folgen
Kaufrechtliche Verjährungsfristen laufen ab dem Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks, nicht erst ab Entdeckung des Mangels. Wer eine unbekannte Baulast erst Monate nach dem Kauf entdeckt, sollte die verbleibende Frist nicht ohne Prüfung verstreichen lassen.
Wer nach dem Kauf eine nicht offenbarte Baulast entdeckt, sollte folgende Unterlagen zusammenstellen, bevor ein Schreiben an Verkäufer oder Makler geht:
- ◆aktueller Auszug aus dem Baulastenverzeichnis beim Bauordnungsamt,
- ◆notarieller Kaufvertrag mit allen Anlagen,
- ◆Exposé und schriftliche Korrespondenz vor dem Kauf (E-Mails, Angebote, Schreiben),
- ◆eigene Aufzeichnungen zu Besichtigungen und Gesprächen (Datum, Teilnehmer, Inhalt).
Keine voreiligen Erklärungen abgeben. Wer dem Verkäufer gegenüber schriftlich bestätigt, dass alles in Ordnung sei, bevor der Sachverhalt vollständig aufgeklärt ist, schwächt seine eigene Position. Das gilt auch für vorschnelle Vergleichsangebote oder den Verzicht auf Fristen.
Ähnliche Konstellationen entstehen, wenn nach dem Kauf weitere versteckte Beeinträchtigungen ans Licht kommen. Mehr dazu im Beitrag Versteckte Mängel beim Altbaukauf: Rechte und Fristen.
Baulastenauszug beim Bauordnungsamt anfordern und Eintragungsdatum prüfen.
Kaufvertrag auf Zusicherungen prüfen: Steht dort, dass keine Baulasten bestehen?
Exposé und Maklerunterlagen auf widersprüchliche Angaben durchsehen.
Schriftliche Kommunikation vor dem Kauf sichern und geordnet ablegen.
Auswirkung der Baulast auf Nutzung und Grundstückswert einschätzen lassen.
Keine vorschnelle Mängelanzeige oder Fristsetzung ohne vorherige rechtliche Prüfung.
Fristen im Blick behalten: Verjährung beginnt mit der Übergabe des Grundstücks.
Wer noch in der Kaufverhandlung ist, kann den Baulastenauszug beim Bauordnungsamt selbst anfordern oder den Makler damit beauftragen. Die Einsicht in das Baulastenverzeichnis ist öffentlich zugänglich und schützt vor unerwarteten Belastungen nach dem Kauf.
Häufige Fragen zur Baulast und ihrer Beglaubigung
Welche Rolle spielt der Notar bei einer Baulast?
Der Notar kann die Unterschrift unter der Baulasterklärung öffentlich beglaubigen. Er ist aber nicht die einzige Stelle, die dazu berechtigt ist. In vielen Bundesländern können auch die Bauaufsichtsbehörde oder die Gemeindeverwaltung die Beglaubigung vornehmen. Den Kaufvertrag beurkundet der Notar vollständig; die Baulasterklärung selbst beurkundet er in der Regel nicht, er beglaubigt nur die Unterschrift.
Wann ist eine Baulast für Käufer rechtlich bedeutsam?
Eine Baulast wird rechtlich bedeutsam, wenn sie Bebauungsmöglichkeiten dauerhaft einschränkt oder zusätzliche Pflichten mit sich bringt, etwa ein Zufahrtsrecht für Dritte oder die Übernahme von Abstandsflächen des Nachbargrundstücks. Entscheidend ist, ob die Baulast im Kaufvertrag erwähnt wurde und ob sie den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt.
Was passiert, wenn der Verkäufer eine Baulast verschwiegen hat?
Wenn der Verkäufer eine bestehende Baulast kannte und bewusst nicht offenbart hat, kann ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss unwirksam sein. Käufer können dann Minderung, Schadensersatz oder unter bestimmten Voraussetzungen Rücktritt verlangen. Für eine realistische Einschätzung zählen das Eintragungsdatum der Baulast, Aufzeichnungen aus dem Verkaufsgespräch und der genaue Wortlaut des Kaufvertrags.
Gilt die Baulast auch nach einem Weiterverkauf?
Ja. Die Baulast bleibt auf dem Grundstück eingetragen und bindet automatisch jeden nachfolgenden Eigentümer. Sie erlischt nicht durch Eigentumsübergang. Löschen lässt sie sich nur dann, wenn das öffentliche Interesse an ihr weggefallen ist und die Bauaufsichtsbehörde dem Löschungsantrag stattgibt.
Wann ist anwaltliche Prüfung sinnvoll?
Eine anwaltliche Einschätzung ist sinnvoll, wenn die Baulast Nutzungsmöglichkeiten dauerhaft einschränkt, der Verkäufer das Fehlen von Baulasten ausdrücklich zugesichert hat oder wenn der Kauf noch nicht lange zurückliegt und Fristen zu laufen beginnen. Je früher der Sachverhalt geordnet aufgeklärt wird, desto mehr Handlungsoptionen bleiben offen.
Immobilienrechtliche Prüfung: Geordnet statt vorschnell
Ob es um die Bestellung einer Baulast geht, eine nach dem Kauf entdeckte Belastung oder die Frage nach Haftungsansprüchen: Der erste Schritt ist immer die Sichtung der Unterlagen. Was im Baulastenverzeichnis steht, was der Kaufvertrag zusichert und was vor dem Kauf schriftlich kommuniziert wurde, bestimmt, welche rechtlichen Optionen realistisch sind.
Kübler Rechtsanwälte beraten Immobilienkäufer und Eigentümer zu Kaufvertrag, Baulasten, Offenbarungspflichten und Haftung nach dem Erwerb. Einen Überblick über das Leistungsangebot finden Sie unter Anwalt Immobilienrecht.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob eine eingetragene Baulast Ihre Kaufentscheidung beeinflusst hätte, ob Aufklärungspflichten verletzt wurden und welche Schritte jetzt sinnvoll sind. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht sowie Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte mit Schwerpunkt im Immobilien- und Baurecht.