Zieht der Mieter während einer laufenden Räumungsklage aus und übergibt vollständig alle Schlüssel, erlischt der Räumungsanspruch nach § 362 Abs. 1 BGB. Das gerichtliche Verfahren stellt sich damit aber nicht von selbst ein. Vermieter müssen prozessual reagieren, in der Regel durch eine Erledigungserklärung in der Hauptsache nach § 91a ZPO, damit das Gericht die Kosten zu Lasten des Mieters entscheiden kann. Wer untätig bleibt, riskiert, auf den Verfahrenskosten sitzenzubleiben. Mietrückstände, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz sind vom Auszug unberührt und müssen gesondert gesichert werden.
Dieser Beitrag erklärt, welche prozessualen Schritte nach dem freiwilligen Auszug des Mieters zwingend erforderlich sind und wie Vermieter ihre Ansprüche auf Mietrückstände, Schadensersatz und Nutzungsentschädigung nicht verlieren.
Ein Vermieter kündigt das Mietverhältnis wegen erheblicher Mietrückstände und erhebt nach fruchtlosem Ablauf der Frist Räumungsklage. Die Klage wird dem Mieter zugestellt. Zwei Wochen später meldet sich der Mieter und teilt mit, er ziehe innerhalb von zwei Wochen aus. Er übergibt tatsächlich die Schlüssel. Der Vermieter geht davon aus, das Verfahren erledige sich damit von selbst, und reagiert nicht weiter. Das Gericht setzt dennoch einen Verhandlungstermin an und fordert eine Stellungnahme. Ohne aktive prozessuale Erklärung riskiert der Vermieter, dass die Klage zu seinen Lasten abgeschlossen wird oder er zumindest einen Teil der Kosten tragen muss. Parallel bestehen noch Rückstände aus dem Mietverhältnis, die in der Räumungsklage nicht eingeklagt wurden und nun in einem gesonderten Verfahren verfolgt werden müssen.
Was der freiwillige Auszug rechtlich bewirkt
Der Räumungsanspruch des Vermieters gründet auf § 546 Abs. 1 BGB: Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben. Zieht der Mieter vollständig aus und übergibt alle Schlüssel, gilt diese Pflicht als erfüllt.
§ 546 BGB (Rückgabepflicht des Mieters)
Der Mieter ist verpflichtet, die gemietete Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
Die Rückgabe bewirkt die Erfüllung des Räumungsanspruchs nach § 362 Abs. 1 BGB: Der Anspruch erlischt mit der Bewirkung der geschuldeten Leistung. Das gilt jedoch ausschließlich für den Räumungsanspruch selbst. Andere Forderungen des Vermieters, etwa rückständige Mietzahlungen oder Schadensersatz wegen Beschädigungen, bleiben vollständig bestehen.
Der Auszug des Mieters erfüllt den Räumungsanspruch, löscht aber weder bereits entstandene Mietrückstände noch sonstige Forderungen aus dem Mietverhältnis. Wer beides verwechselt, verliert möglicherweise belegbare und durchsetzbare Ansprüche.
Das gerichtliche Verfahren endet nicht von selbst
Der entscheidende Punkt für Vermieter, die bereits Räumungsklage erhoben haben: Ein freiwilliger Auszug des Mieters stellt das Verfahren nicht automatisch ein. Das Gericht wartet auf eine prozessuale Reaktion des Vermieters.
Was gilt, wenn der Mieter vor Klagezustellung auszieht?
Verlässt der Mieter die Wohnung noch vor der Zustellung der Räumungsklage, fehlt zum Zeitpunkt der Zustellung bereits das Rechtsschutzbedürfnis für die Räumungsklage. Es liegt dann noch keine Rechtshängigkeit im Sinne des § 91a ZPO vor. Vermieter sollten in dieser Situation die Klage nach § 269 ZPO zurücknehmen und beim Gericht eine Kostenentscheidung nach billigem Ermessen beantragen, da die Klage zum Zeitpunkt der Einreichung zulässig und begründet war.
Was gilt nach Zustellung, aber vor Urteil?
Zieht der Mieter nach der Zustellung der Klage, also nach Eintritt der Rechtshängigkeit, aus, ist die übliche prozessuale Reaktion die Erledigungserklärung in der Hauptsache nach § 91a ZPO. Der Vermieter erklärt, der Rechtsstreit im Räumungsteil sei erledigt. Stimmt der Mieter zu, ergeht eine gerichtliche Kostenentscheidung. Widerspricht er, entscheidet das Gericht nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung der ursprünglichen Erfolgsaussichten der Klage, insbesondere der Wirksamkeit der Kündigung.
Eine bloße Klagerücknahme nach § 269 ZPO ist im Regelfall die schlechtere Wahl: Der Vermieter trägt dann grundsätzlich selbst die Verfahrenskosten. Nur wenn der Mieter durch sein Verhalten nachweislich Anlass zur Klage gegeben hat, kann das Gericht hiervon abweichen. Die Erledigungserklärung nach § 91a ZPO gibt dem Gericht deutlich mehr Spielraum, die Kosten dem Mieter aufzuerlegen.
Was gilt nach einem bereits erwirkten Räumungstitel?
Zieht der Mieter erst nach einem rechtskräftigen Räumungsurteil freiwillig aus, bleibt der Vollstreckungstitel bestehen, eine Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher erübrigt sich aber. Verfahrenskosten und Kosten der Rechtsverfolgung sind damit bereits tituliert und können vollstreckt werden.
Nutzungsentschädigung für die Übergangszeit
Entscheidend für die Nutzungsentschädigung ist der genaue Zeitpunkt der vollständigen Schlüsselrückgabe, nicht die bloße Auszugsmitteilung. Solange der Mieter oder Dritte tatsächlichen Besitz an der Wohnung haben, kann der Vermieter Nutzungsentschädigung verlangen.
§ 546a BGB (Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung)
Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete verlangen.
Bleiben nach dem Auszug Gegenstände des Mieters in der Wohnung zurück, kann das die Vorenthaltung verlängern und den Anspruch auf Nutzungsentschädigung aufrechterhalten. Vermieter dürfen zurückgelassene Sachen nicht eigenmächtig entsorgen. Sie müssen den Mieter schriftlich zur Abholung innerhalb einer angemessenen Frist auffordern. Was dabei rechtlich gilt und welche Schritte im Einzelnen zu beachten sind, erklärt der Beitrag Berliner Räumung: Mieter holt Sachen nicht ab.
Ansprüche, die nach dem Auszug bestehen bleiben
Mietrückstände und offene Zahlungsforderungen
Rückständige Mietforderungen aus § 535 Abs. 2 BGB werden durch den Auszug des Mieters nicht berührt. Wurden sie nicht bereits in der Räumungsklage eingeklagt, müssen sie in einem gesonderten Verfahren oder durch Erweiterung des laufenden Verfahrens geltend gemacht werden. Wer ausschließlich die Räumung eingeklagt hat, verliert mit dem Auszug nicht die Mietrückstände, muss aber aktiv dafür sorgen, dass sie nicht verjähren.
Schadensersatz wegen Beschädigungen der Wohnung
Sind Schäden an der Wohnung vorhanden, die über eine normale Abnutzung hinausgehen, stützen sich Schadensersatzansprüche auf §§ 280, 281 BGB aus dem Mietvertrag sowie auf § 823 BGB bei Verletzung des Eigentums des Vermieters.
Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterung der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab der tatsächlichen Rückgabe der Wohnung. Diese Frist beginnt mit der Schlüsselübergabe, unabhängig davon, wann der Vermieter den Schaden im Einzelnen beziffern kann. Wer die Frist versäumt, verliert typischerweise den Schadensersatzanspruch vollständig.
§ 548 BGB (Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters)
Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält.
Mietrückstände und Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB unterliegen dagegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB, die gemäß § 199 BGB mit dem Ende des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter davon Kenntnis erlangt hat oder hätte erlangen müssen.
Kautionsabrechnung nach Wohnungsrückgabe
Die Kaution nach § 551 BGB ist ein Sicherungsmittel für offene Mietforderungen, Schadensersatzansprüche und Nutzungsentschädigung. Der Vermieter darf sie einbehalten, solange er berechtigte Ansprüche aus dem Mietverhältnis noch prüft. Nach allgemeiner Auffassung hat er dafür eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist von in der Regel drei bis sechs Monaten nach Wohnungsrückgabe. Die Abrechnung muss schriftlich und nachvollziehbar sein.
§ 551 BGB (Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten)
Die Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
Zu Fristen, zulässigen Einbehalten und dem richtigen Vorgehen bei der Kautionsabrechnung finden Sie weiterführende Informationen im Beitrag Kaution zurückzahlen: Fristen und Einbehalt im Mietrecht.
Wohnungsrückgabe richtig dokumentieren
Das Rückgabeprotokoll ist die zentrale Beweisgrundlage für alle späteren Forderungen. Es legt den Beginn der Verjährungsfrist nach § 548 BGB fest, dokumentiert den Umfang etwaiger Schäden und belegt den genauen Zeitpunkt der Schlüsselrückgabe.
Datum und Uhrzeit der Rückgabe sowie Art und Anzahl aller übergebenen Schlüssel schriftlich dokumentieren.
Alle Räume begehen und sichtbare Schäden, Verfärbungen, Feuchtigkeitsschäden und defekte Einrichtungen einzeln festhalten.
Fotos mit automatisch eingeblendeten Aufnahmedaten anfertigen und sicher ablegen.
Zählerstände für Strom, Wasser und Gas ablesen und im Protokoll vermerken.
Zurückgelassene Gegenstände des Mieters im Protokoll aufführen.
Keinen Passus aufnehmen, der eine vertragsgemäße oder mängelfreie Rückgabe bestätigt, wenn noch Prüfbedarf zu Schäden oder Ansprüchen besteht.
Einen ausdrücklichen Vorbehalt zur Kautionsabrechnung und zu etwaigen Schadensersatzansprüchen ins Protokoll aufnehmen.
Beide Parteien unterzeichnen lassen, Einwände des Mieters im Protokoll vermerken.
Informieren Sie das Gericht unverzüglich über den Auszug des Mieters und die Schlüsselrückgabe. Legen Sie den genauen Zeitpunkt der Rückgabe dokumentiert dar und erklären Sie den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Das gibt Ihnen die beste Ausgangsposition für eine günstige Kostenentscheidung nach § 91a ZPO.
Einen Überblick über weitere vermieterrechtliche Themen bietet unsere Seite Anwalt Mietrecht.
Häufige Fragen zur Räumungsklage nach freiwilligem Auszug
Was passiert mit dem laufenden Verfahren, wenn der Mieter während des Prozesses auszieht?
Das Verfahren endet nicht automatisch. Der Vermieter muss prozessual reagieren, in der Regel durch eine Erledigungserklärung in der Hauptsache nach § 91a ZPO. Ohne diese Reaktion riskiert er, dass das Gericht das Verfahren zu seinen Lasten abschließt oder er die Kosten vollständig selbst tragen muss, obwohl die ursprüngliche Klage begründet war.
Wann trägt der Mieter die Verfahrenskosten?
Gibt das Gericht der Erledigungserklärung nach § 91a ZPO statt und bewertet die ursprüngliche Räumungsklage als begründet, werden die Kosten in der Regel dem Mieter auferlegt. Ausschlaggebend sind die Erfolgsaussichten der Klage zum Zeitpunkt des Auszugs, also insbesondere die Wirksamkeit der Kündigung und das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen.
Wie lange hat der Vermieter Zeit, Schadensersatz wegen Beschädigungen zu fordern?
Ansprüche wegen Beschädigungen oder unterlassener Schönheitsreparaturen verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB sechs Monate nach der tatsächlichen Wohnungsrückgabe. Diese Frist läuft unabhängig davon, wann der Vermieter den Schaden im Einzelnen bemerkt oder beziffert. Mietrückstände und Nutzungsentschädigung unterliegen der dreijährigen Regelverjährung nach § 195 BGB.
Darf der Vermieter die Kaution sofort einbehalten und verrechnen?
Der Vermieter darf die Kaution so lange zurückbehalten, wie er berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis noch ernsthaft prüft. Eine nachvollziehbare schriftliche Abrechnung muss innerhalb einer angemessenen Frist von in der Regel drei bis sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung erstellt werden. Eine unzureichend begründete Einbehaltung gibt dem Mieter Anlass zur Kautionsrückzahlungsklage.
Was gilt, wenn der Mieter Gegenstände in der Wohnung zurücklässt?
Zurückgelassene Sachen können verhindern, dass die Wohnung als vollständig zurückgegeben gilt. Das verlängert den Zeitraum der Vorenthaltung und damit den Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB. Vermieter dürfen Gegenstände nicht eigenmächtig entsorgen, sondern müssen den Mieter zur Abholung auffordern. Die rechtlichen Pflichten in dieser Situation erklärt der Beitrag Berliner Räumung: Mieter holt Sachen nicht ab.
Welche Fehler schwächen die Rechtsposition des Vermieters besonders?
Besonders häufig problematisch sind: das Unterlassen jeder prozessualen Erklärung nach dem Auszug des Mieters, eine Protokollformulierung, die eine vertragsgemäße Rückgabe bestätigt, obwohl noch Schäden zu prüfen sind, die eigenmächtige Entsorgung zurückgelassener Gegenstände sowie die versäumte Frist aus § 548 BGB für Schadensersatzansprüche. Voreilige schriftliche Erklärungen gegenüber dem Mieter können zudem als konkludenter Verzicht auf bestehende Ansprüche gewertet werden.
Kübler Rechtsanwälte begleiten Vermieter, wenn sich die Situation während eines laufenden Verfahrens ändert: von der richtigen prozessualen Erklärung bis zur Sicherung offener Forderungen. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Vermieter und Eigentümer in mietrechtlichen und eigentumsrechtlichen Fragen.