Kommt es beim Bau eines Gebäudes dazu, dass es – bewusst oder unbeabsichtigt – teilweise auf das Grundstück eines Nachbarn ragt, liegt ein sogenannter Überbau vor. Das deutsche Nachbarrecht regelt diesen Fall im § 912 BGB. Unter bestimmten Voraussetzungen darf der überbauende Eigentümer sein Bauwerk stehen lassen, muss dem Nachbarn aber eine angemessene Geldentschädigung zahlen – den sogenannten Ausgleichsanspruch.
Rechtliche Grundlagen und Voraussetzungen
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§ 912 BGB unterscheidet zwischen „gutgläubigem“ und „vorsätzlichem“ Überbau
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Ein Überbau liegt vor, wenn ein Bauwerk (z. B. Mauer, Dach, Keller) über die Grundstücksgrenze hinaus auf das Nachbargrundstück ragt
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Der Anspruch auf Beseitigung entfällt, wenn der Überbau ohne Vorsatz und in der Annahme eigener Berechtigung erfolgt ist
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In diesem Fall muss der überbauende Eigentümer dem Nachbarn einen angemessenen Ausgleich zahlen – als Nutzungsentschädigung
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Der Entschädigungsbetrag richtet sich in der Regel nach dem Grundstückswert der überbauten Fläche und dem Ausmaß der Beeinträchtigung
Allerdings bleibt der Anspruch auf Rückbau bestehen, wenn der Nachbar dem Überbau rechtzeitig widersprochen hat oder dieser vorsätzlich erfolgte. Der Ausgleichsanspruch dient somit einem fairen Interessenausgleich, wenn der Fehler nicht grob fahrlässig war.
Tipp: Wenn Sie einen Überbau auf Ihrem Grundstück entdecken, sollten Sie Ihre Rechte zügig durch einen spezialisierten Rechtsanwalt prüfen lassen. Rechtsanwälte mit Schwerpunkt im Nachbarrecht klären, ob ein Rückbau möglich oder ein Ausgleichsanspruch durchzusetzen ist – und sorgen für eine rechtssichere Bewertung des Anspruchs.
Beispiele aus der Praxis
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Ein Bauherr errichtet versehentlich eine Garage, deren Fundament 30 cm über die Grenze ragt – der Nachbar erhält eine jährliche Entschädigung
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Ein Dachvorsprung steht über dem Grundstück des Nachbarn – da kein Vorsatz vorliegt und kein Widerspruch erfolgte, entsteht ein Ausgleichsanspruch
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Eine Mauer verläuft halb auf dem Nachbargrundstück – das Gericht entscheidet zugunsten einer dauerhaften Duldung mit finanzieller Kompensation