Ein Überbau liegt vor, wenn ein Bauwerk – beispielsweise ein Teil eines Hauses, ein Balkon oder eine Garage – über die eigene Grundstücksgrenze hinaus auf das benachbarte Grundstück gebaut wird. Die rechtliche Grundlage für den Überbau ist in § 912 BGB geregelt. Entscheidend ist, ob der Überbau unabsichtlich erfolgt ist oder ob der Eigentümer des Nachbargrundstücks rechtzeitig widersprochen hat.
Rechtliche Voraussetzungen und Folgen
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Der Baukörper muss fest mit dem Boden verbunden sein und über die Grenze hinwegreichen
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Der Überbau ist rechtmäßig, wenn er nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig erfolgt ist und der Nachbar nicht sofort widersprochen hat
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Der überbaute Nachbar hat dann einen Anspruch auf angemessene Entschädigung
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Bei vorsätzlichem Überbau besteht ein Beseitigungsanspruch des Nachbarn
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Auch öffentlich-rechtliche Vorschriften (z. B. Abstandsflächen) können eine Rolle spielen
Der Eigentümer des überbauten Grundstücks kann die Duldung des Überbaus verlangen, sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind. Umgekehrt kann bei unzulässigem Überbau sogar ein Rückbau oder Abriss verlangt werden.
Tipp: Bei Grenzbauten oder Bauvorhaben in der Nähe der Grundstücksgrenze sollte frühzeitig fachlicher Rat eingeholt werden. Rechtsanwälte für Immobilienrecht oder Nachbarrecht prüfen, ob ein Überbau vorliegt, ob Duldungspflichten bestehen oder wie Entschädigungsansprüche durchgesetzt werden können.
Beispiele aus der Praxis
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Eine Garage ragt nach einer Grenzvermessung um 20 cm über die Grundstücksgrenze – der Nachbar verlangt eine Entschädigung
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Ein Balkon wurde ohne Baugenehmigung über die Grundstücksgrenze errichtet – der betroffene Nachbar klagt auf Rückbau
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Beim Neubau wird ein Teil des Daches irrtümlich auf das Nachbargrundstück gezogen – nachträgliche Duldung gegen Zahlung einer Entschädigung wird vereinbart