Schimmel in einer Mietwohnung berechtigt den Mieter zur Mietminderung nach § 536 BGB, wenn der Befall die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt und dem Vermieter angezeigt wurde. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, ohne dass es einer Zustimmung des Vermieters bedarf. Wie hoch die Minderung ausfällt, beurteilen Gerichte anhand des konkreten Einzelfalls: Ausmaß, Lage und Schwere des Befalls sind entscheidend, eine pauschale Prozentzahl gibt es nicht. Für Vermieter ist die Schlüsselfrage, ob der Schimmel auf einen Baumangel zurückzuführen ist oder ob der Mieter durch falsches Lüften oder Heizen selbst dazu beigetragen hat, denn im letzteren Fall entfällt das Minderungsrecht ganz oder teilweise.
Dieser Beitrag erklärt, wann Schimmelbefall in einer Mietwohnung nach § 536 BGB zur Mietminderung berechtigt, welche Rolle die Ursache des Befalls spielt und was Vermieter dokumentieren sollten.
Ein Vermieter erhält eine schriftliche Mängelanzeige: Im Schlafzimmer seines Mieters habe sich hinter einem Kleiderschrank Schimmel gebildet und mindert die Miete ab dem Folgemonat um einen erheblichen Betrag. Bei der Besichtigung stellt der Vermieter fest, dass der schwere Schrank dicht an der Außenwand stand, das Zimmer nach Aussage des Mieters kaum gelüftet wurde und die Wohnung im Winter selten über 18 Grad geheizt war. Ohne eine strukturierte Dokumentation und eine Einschätzung zur Ursache stand der Vermieter vor einem Problem: Weder ließ sich der Befall dem Mieter zurechnen noch dem Bauwerk. Erst ein Bausachverständigengutachten und der lückenlose Schriftverkehr ermöglichten eine belastbare Einordnung und verhinderten, dass die Mietminderung kommentarlos als berechtigt hingenommen wurde.
Rechtsgrundlage: Wann berechtigt Schimmel zur Mietminderung?
Was gilt als Mangel im Mietrecht?
Der Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Schimmelbefall, der diesen Zustand beeinträchtigt, kann einen Sachmangel begründen, der das Minderungsrecht auslöst.
§ 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags)
Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Liegt ein Mangel vor und hat der Mieter ihn dem Vermieter ordnungsgemäß angezeigt, ermäßigt sich die Miete nach § 536 BGB automatisch. Das bedeutet: Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein. Der Vermieter muss ihr nicht zustimmen, und der Mieter muss sie nicht formal erklären. Bis der Vermieter den Mangel beseitigt, bleibt das Minderungsrecht bestehen.
§ 536 BGB (Mietminderung bei Mängeln)
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit; für die Zeit, in der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessene herabgesetzte Miete zu entrichten.
Wann liegt eine erhebliche Beeinträchtigung vor?
Ob Schimmelbefall die Gebrauchstauglichkeit erheblich mindert, beurteilen Gerichte anhand des konkreten Sachverhalts. Maßgeblich sind unter anderem:
- ◆Flächenausdehnung: Kleiner Fleck hinter einem Möbelstück oder großflächiger Befall an Wänden und Decken wiegen unterschiedlich schwer.
- ◆Lage in der Wohnung: Befall in Wohn- und Schlafräumen wird in der Regel anders bewertet als ein Randbefall in der Abstellkammer.
- ◆Gesundheitsrelevanz: Starker oder ausgedehnter Schimmel kann eine gesundheitliche Gefahr begründen, die das Gewicht des Mangels erhöht.
- ◆Anzahl betroffener Räume: Je mehr Räume betroffen sind, desto größer ist die Beeinträchtigung des Gesamtgefüges der Wohnung.
Pauschale Minderungsquoten lassen sich aus diesen Kriterien nicht ableiten. Was in einem Fall als angemessen gilt, kann in einem anderen Sachverhalt zu hoch oder zu niedrig sein.
Vermieter, die eine Mietminderung kommentarlos hinnehmen oder dem Mieter schriftlich eine bestimmte Minderungshöhe bestätigen, setzen damit einen faktischen Maßstab, der sich später kaum noch korrigieren lässt. Besser ist es, den Mangel zu dokumentieren, die Ursache zu klären und erst dann eine rechtliche Einordnung vorzunehmen.
Die entscheidende Frage: Baumangel oder falsches Lüften?
Warum die Ursache alles entscheidet
Das Minderungsrecht setzt voraus, dass der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist. Hat der Mieter durch eigenes Verhalten zur Schimmelbildung beigetragen, etwa durch unzureichendes Lüften, mangelndes Heizen oder das dichte Aufstellen von Möbeln an Außenwänden, entfällt sein Minderungsrecht ganz oder reduziert sich entsprechend. In strittigen Fällen muss die Ursache durch einen bautechnischen Sachverständigen geklärt werden.
Welche rechtlichen Kriterien dabei gelten und welche Beweisfragen typischerweise entstehen, erklärt der Beitrag Schimmel: Baumangel oder falsches Lüften? im Detail.
Sobald eine Schimmelmeldung eingeht, Besichtigungstermin anberaumen, Zustand fotografisch festhalten und Lage, Größe sowie Umgebung des Befalls schriftlich notieren. Dieses Protokoll ist die Grundlage für jede spätere rechtliche Auseinandersetzung.
Welche Unterlagen helfen dem Vermieter?
Für die Einordnung der Ursache und die Abwehr einer unbegründeten Mietminderung sind folgende Dokumente hilfreich:
- ◆Mietvertrag, insbesondere Vereinbarungen zum Lüftungsverhalten oder zur Pflege der Wohnung
- ◆Schriftliche Mängelanzeige des Mieters mit genauen Datumsangaben
- ◆Fotos und Protokolle zur Lage und Ausdehnung des Befalls, zeitlich geordnet
- ◆Gutachten eines Bausachverständigen zur Ursachenfeststellung
- ◆Messprotokolle über Luftfeuchtigkeit und Raumtemperatur, sofern vorhanden
- ◆Schriftverkehr mit dem Mieter über Hinweise zum richtigen Lüften und Heizen
Mängelanzeige, Mängelbeseitigung und die Zeitachse
Ab wann kann der Mieter mindern?
Das Minderungsrecht setzt die Kenntnis des Vermieters vom Mangel voraus. Zeigt der Mieter Schimmel schriftlich an, beginnt das Minderungsrecht grundsätzlich ab diesem Zeitpunkt. War der Mangel dem Vermieter bereits früher bekannt oder hätte er ihm bekannt sein müssen, kann der Mieter unter Umständen auch rückwirkend mindern.
Wann genau eine rückwirkende Mietminderung in Betracht kommt und welche Zeiträume dabei eine Rolle spielen, erklärt der Beitrag Mietminderung rückwirkend: Was Vermieter wissen müssen.
Sobald der Vermieter den Schimmelbefall vollständig beseitigt hat, entfällt das Minderungsrecht des Mieters für die Zeit danach. Die Beseitigung sollte sorgfältig dokumentiert und dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden, damit der Zeitpunkt im Streitfall belegbar ist.
Was tun, wenn der Mieter zu Unrecht mindert?
Ergibt die Prüfung, dass der Mieter selbst zur Schimmelbildung beigetragen hat und deshalb nicht zur Minderung berechtigt ist, stehen dem Vermieter folgende Schritte offen:
- ◆Schriftlicher Widerspruch gegen die Mietminderung mit Begründung
- ◆Mahnung und Nachforderung des einbehaltenen Mietanteils
- ◆Bei fortgesetztem unbegründetem Einbehalt: Klage auf Zahlung oder, nach Maßgabe der gesetzlichen Voraussetzungen, ordentliche Kündigung
Welche Schritte erfolgversprechend sind, hängt vom konkreten Sachverhalt ab. Die Frage, welche weiteren Mängel neben Schimmel typischerweise zu Mietminderungsstreitigkeiten führen, beantwortet der Beitrag Gründe Mietminderung: Was Vermieter wissen müssen.
Einen Überblick über mietrechtliche Themen aus Vermietersicht bietet die Mietrecht-Seite der Kanzlei Kübler.
Mängelanzeige des Mieters schriftlich bestätigen und umgehend Besichtigungstermin vereinbaren.
Zustand fotografisch und schriftlich dokumentieren: Lage, Fläche, betroffene Räume, Umgebungsbedingungen.
Ursache klären, nötigenfalls mit einem Bausachverständigen, bevor die Mietminderung akzeptiert oder bestritten wird.
Gesamten Schriftverkehr mit dem Mieter vollständig und chronologisch archivieren.
Mängelbeseitigung nach Abschluss dokumentieren und dem Mieter schriftlich mitteilen.
Bei strittiger Verursachung oder erheblicher Minderungshöhe rechtlichen Rat einholen, bevor das erste Widerspruchsschreiben formuliert wird.
Häufig gestellte Fragen
Was passiert, wenn der Vermieter den Schimmel nach einer Mängelanzeige nicht beseitigt?
Reagiert der Vermieter auf eine ordnungsgemäße Mängelanzeige nicht oder lässt er die Beseitigung ohne nachvollziehbaren Grund auf sich beruhen, kann der Mieter neben der Mietminderung weitere Ansprüche geltend machen. Untätigkeit nach einer Mängelanzeige verschlechtert die eigene rechtliche Position erheblich.
Kann der Mieter wegen Schimmel das Mietverhältnis außerordentlich kündigen?
In Fällen mit besonders schwerem Schimmelbefall und nachgewiesener Gesundheitsgefahr können sich für den Mieter weitergehende Rechte ergeben. Ob und in welcher Form das zutrifft, ist ausschließlich anhand des konkreten Sachverhalts anwaltlich zu prüfen.
Welche typischen Fehler führen zu Problemen für Vermieter?
Häufige Fehler sind: keine oder zu späte Reaktion auf die Mängelanzeige, fehlende Fotodokumentation zum Zeitpunkt der Besichtigung, unklare Kommunikation über die Mängelbeseitigung und das Hinnehmen einer Mietminderung, ohne die Ursache des Befalls geprüft zu haben. Auch vorschnelle schriftliche Zusagen zu einer bestimmten Minderungshöhe können den Handlungsspielraum des Vermieters erheblich einengen.
Wann ist anwaltliche Beratung sinnvoll?
Sobald der Mieter eine Mietminderung ankündigt und die Ursache des Schimmels nicht eindeutig geklärt ist, lohnt sich eine frühe rechtliche Einschätzung. Wer erst reagiert, wenn der Mieter über mehrere Monate gemindert hat und die Differenz erheblich ist, verliert wichtige Handlungsmöglichkeiten.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob die angekündigte oder laufende Mietminderung Ihres Mieters rechtlich begründet ist, und unterstützen Sie bei der strukturierten Reaktion. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Vermieter und Eigentümer bei mietrechtlichen Auseinandersetzungen rund um Mängel, Mietminderung und die rechtssichere Reaktion auf Mieteransprüche.