Zu den Schönheitsreparaturen zählen das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern einschließlich Heizrohren sowie das Streichen von Innentüren und Fenstern von innen. Gesetzlich ist nach § 535 BGB zunächst der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache verantwortlich, Schönheitsreparaturen eingeschlossen. Eine Renovierungspflicht des Mieters beim Auszug setzt voraus, dass im Mietvertrag eine wirksame Klausel besteht und die Wohnung beim Einzug renoviert übergeben wurde oder der Mieter für einen unrenovierten Anfangszustand einen angemessenen finanziellen Ausgleich erhalten hat. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, trägt der Vermieter die Renovierungskosten selbst.
Ob und welche Schönheitsreparaturen ein Mieter beim Auszug schuldet, ist in der Praxis häufig umstritten. Dieser Beitrag erläutert die rechtlichen Voraussetzungen und zeigt, worauf Vermieter achten sollten, bevor sie Forderungen stellen.
Ein Vermieter meldet sich nach dem Auszug eines langjährigen Mieters. Er stellt erhebliche Gebrauchsspuren an Wänden und Decken fest und möchte die Renovierungskosten geltend machen. Der Mietvertrag enthält eine Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Bei näherer Prüfung zeigt sich: Die Klausel verweist auf starre Fristen für einzelne Räume, vergleichbare Formulierungen hat die Rechtsprechung regelmäßig als unwirksam eingestuft. Hinzu kommt, dass die Wohnung beim Einzug in erkennbar abgenutztem Zustand übergeben worden war und kein finanzieller Ausgleich vereinbart wurde. Die Kanzlei prüft Klauselwortlaut, Einzugsprotokoll und Fotodokumentation, bevor eingeschätzt wird, ob und in welchem Umfang überhaupt ein Anspruch besteht.
Was gilt als Schönheitsreparatur?
Nicht jede Instandhaltungsarbeit fällt unter den Begriff der Schönheitsreparatur. Im Mietrecht sind damit Arbeiten gemeint, die Abnutzungsspuren durch vertragsgemäßen Gebrauch beseitigen, ohne in die Bausubstanz einzugreifen. Typischerweise gehören dazu:
- ◆das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken,
- ◆das Streichen von Heizkörpern einschließlich Heizrohren,
- ◆das Streichen von Innentüren sowie von Fenstern und Außentüren von innen.
Nicht darunter fallen die Erneuerung von Bodenbelägen, die Beseitigung von Schäden durch unsachgemäßen oder beschädigenden Gebrauch sowie bauliche Veränderungen. Diese Abgrenzung ist für Vermieter praktisch wichtig: Nur für Schönheitsreparaturen im engen Sinne kann eine Pflicht des Mieters wirksam vereinbart werden. Für Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, gelten andere Anspruchsgrundlagen und andere Voraussetzungen.
§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Aus dieser gesetzlichen Erhaltungspflicht folgt unmittelbar: Schönheitsreparaturen liegen ohne abweichende Vereinbarung beim Vermieter. Eine andere Verteilung setzt eine wirksame, klar formulierte Regelung im Mietvertrag voraus.
Wann ist der Mieter zur Renovierung beim Auszug verpflichtet?
Wirksame Klausel als erste Voraussetzung
Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen unterliegen der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Ist die Klausel zu weitgehend, zu unklar oder benachteiligt sie den Mieter unangemessen, ist sie unwirksam. Eine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung besteht dann nicht, auch wenn sie dem Vertragstext nach vereinbart wurde.
Klauseln, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen in fixen Abständen verpflichten (zum Beispiel Küche alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre), unabhängig davon, ob tatsächlich Renovierungsbedarf besteht, hat die Rechtsprechung regelmäßig als unwirksam eingestuft. Enthält Ihr Mietvertrag eine solche Regelung, sollten Sie vor jeder Forderung an den Mieter deren Wirksamkeit anwaltlich prüfen lassen.
Auch sogenannte „Endrenovierungsklauseln“, die eine vollständige Renovierung beim Auszug unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung vorschreiben, gelten nach der Rechtsprechungslinie häufig als unwirksam. Welche konkreten Formulierungen nach der BGH-Rechtsprechung als problematisch eingestuft wurden, erläutert der Beitrag Schönheitsreparaturklausel unwirksam: BGH-Rechtsprechung detailliert.
Renovierter Einzugszustand als zweite Voraussetzung
Selbst eine korrekt formulierte Klausel verpflichtet den Mieter nur dann, wenn die Wohnung beim Einzug in renoviertem Zustand übergeben wurde oder der Mieter für einen erkennbar abgenutzten Anfangszustand einen angemessenen finanziellen Ausgleich erhalten hat.
Wurde die Wohnung dagegen in deutlich abgenutztem Zustand und ohne Ausgleich vermietet, scheidet eine Renovierungspflicht des Mieters nach gängiger Rechtsprechungslinie aus. Das gilt selbst dann, wenn die Klausel im Mietvertrag für sich genommen korrekt formuliert wäre.
Für Vermieter bedeutet das: Der Zustand der Wohnung beim Einzug ist ebenso beweiserheblich wie der Zustand beim Auszug. Fehlt ein vollständiges Einzugsprotokoll mit Fotodokumentation, wird es im Streitfall schwierig, die notwendige Grundlage für eine Forderung nachzuweisen.
Beweislage: Welche Unterlagen entscheidend sind
Vermieter tragen die Beweislast dafür, dass eine wirksame Klausel bestand, die Wohnung beim Einzug renoviert war und beim Auszug tatsächlicher Renovierungsbedarf entstanden ist. Wer diese Belege nicht vorlegen kann, hat auch dann keine tragfähige Grundlage für eine Forderung, wenn der Mieter die Wohnung erkennbar abgenutzt zurückgibt.
Folgende Unterlagen sollten vollständig vorliegen:
- ◆Mietvertrag mit vollständigem Wortlaut der Schönheitsreparaturklausel,
- ◆Übergabeprotokoll zum Einzug mit konkreter Beschreibung des Zustands,
- ◆Fotodokumentation sowohl zum Einzug als auch zum Auszug,
- ◆Handwerkerangebote oder Rechnungen als Grundlage für die Schadenshöhe,
- ◆schriftlicher Nachweis einer Fristsetzung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen.
Mietvertrag vollständig lesen: Enthält er eine Schönheitsreparaturklausel? Wie lautet der genaue Wortlaut?
Einzugsprotokoll und Fotos zum Anfangszustand heraussuchen: Kann der renovierte Zustand beim Einzug belegt werden?
Auszugsprotokoll erstellen: Zustand der Wohnung konkret beschreiben und fotografisch dokumentieren, bevor neue Mieter einziehen.
Klausel auf Wirksamkeit prüfen lassen: Starre Fristen, pauschale Endrenovierungspflichten oder unklare Formulierungen können zur Unwirksamkeit führen.
Schriftliche Fristsetzung aussprechen: Dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen einräumen, bevor Schadensersatz geltend gemacht wird.
Handwerkerangebote einholen: Die konkrete Schadenshöhe muss bezifferbar sein, um sie gegenüber dem Mieter benennen zu können.
Kaution nicht voreilig einbehalten: Wer ohne belastbare Anspruchsgrundlage Teile der Kaution zurückhält, riskiert eigene Schadensersatzpflichten gegenüber dem Mieter.
Schadensersatz bei unterlassenen Schönheitsreparaturen
Kommt ein Mieter seiner Renovierungspflicht trotz wirksamer Klausel nicht nach, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Das setzt nach §§ 280, 281 BGB voraus, dass der Anspruch fällig ist und dem Mieter zuvor eine angemessene Frist zur Nachholung der Arbeiten gesetzt wurde.
§ 280 BGB: Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
Wer unmittelbar nach dem Auszug Handwerker beauftragt, ohne dem Mieter zuvor eine schriftliche Frist gesetzt zu haben, gefährdet seinen Schadensersatzanspruch erheblich. Die Fristsetzung sollte schriftlich und mit einer realistischen Frist erfolgen, innerhalb derer der Mieter die Arbeiten tatsächlich durchführen könnte.
Verjährung: Welche Fristen Vermieter kennen sollten
Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verjähren nach der Regelverjährung des § 195 BGB in drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen hatte (§ 199 BGB).
Ansprüche des Mieters, zum Beispiel auf Erstattung von Renovierungskosten, die der Mieter aufgrund einer später als unwirksam erkannten Klausel selbst getragen hat, unterliegen der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB: sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache. Diese Frist gilt nach der Rechtsprechungslinie auch für Bereicherungsansprüche des Mieters nach § 812 BGB. Für Vermieter bedeutet das: Wer eine unwirksame Klausel verwendet hat, sollte nach Mietende prüfen, ob innerhalb dieser kurzen Frist Ansprüche des Mieters entstehen könnten.
Fragen zur Kautionsabrechnung und zur Rückzahlungspflicht nach Mietende behandelt der Beitrag Rückzahlung der Kaution: Anspruchsgrundlage im BGB mit den relevanten gesetzlichen Regelungen gesondert.
Häufige Fehler, die Forderungen scheitern lassen
Diese Fehler führen in der Praxis am häufigsten dazu, dass Vermieter ihre Renovierungsforderungen nicht durchsetzen können:
– Übernahme eines veralteten Mustermietvertrags ohne Prüfung, ob die enthaltene Klausel nach aktueller Rechtslage noch wirksam ist.
– Keine Dokumentation des Einzugszustands, sodass später nicht belegt werden kann, dass die Wohnung renoviert übergeben wurde.
– Unmittelbare Beauftragung von Handwerkern nach dem Auszug, ohne dem Mieter zuvor schriftlich eine Frist gesetzt zu haben.
– Kautionseinbehalt ohne rechtlich tragfähige Anspruchsgrundlage, was zu Gegenansprüchen des Mieters führen kann.
– Verwechslung von Schönheitsreparaturen und tatsächlichen Schäden: Letztere können unabhängig von der Renovierungsklausel geltend gemacht werden, setzen aber andere Voraussetzungen voraus.
Einen Überblick über mietrechtliche Themen für Vermieter und Eigentümer im gesamten Verlauf eines Mietverhältnisses bietet der Bereich Mietrecht bei Kübler Rechtsanwälte.
Häufige Fragen zur Renovierungspflicht beim Auszug
Muss der Mieter beim Auszug immer streichen?
Nein. Eine Pflicht des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug setzt eine wirksame Vertragsklausel und einen beim Einzug renovierten Zustand voraus. Liegt auch nur eine dieser Voraussetzungen nicht vor, bleibt die Renovierungspflicht beim Vermieter, unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat oder wie stark die Wohnung abgenutzt ist.
Was gilt, wenn keine Fotos vom Einzugszustand vorliegen?
Fehlende Fotodokumentation erschwert den Nachweis erheblich. Ohne Belege zum Anfangszustand lässt sich kaum glaubhaft darlegen, dass die Wohnung beim Einzug renoviert war. Im Streitfall trägt der Vermieter diese Beweislast. Ein vollständiges Übergabeprotokoll mit Fotos bei Einzug ist daher eine der praktisch wichtigsten Vorsichtsmaßnahmen.
Darf der Vermieter weiße Wände verlangen?
Klauseln, die Mieter auf einen bestimmten Farbton verpflichten, sind in der Rechtsprechung häufig als zu weitgehend eingestuft worden. Nach gängiger Rechtsprechungslinie kann allenfalls die Verpflichtung auf neutrale, helle Farben zulässig sein, wenn das im Vertrag klar und angemessen formuliert ist. Stark individuelle Farbgestaltungen, die der Mieter angebracht hat, müssen bei wirksamer Klausel in der Regel auf neutrale Töne zurückgeführt werden.
Was gilt bei sehr langer Mietdauer?
Bei langer Mietdauer und entsprechender Abnutzung stellt sich häufig die Frage, ob bestimmte Fristen oder Regelungen im Mietvertrag noch greifen. Auch hier kommt es zunächst auf die Wirksamkeit der Klausel und den Einzugszustand an. Mehr dazu, insbesondere bei Mietverhältnissen über zehn Jahre, erläutert der Beitrag Schönheitsreparaturen beim Auszug nach 10 Jahren.
Wann sollte ein Vermieter anwaltliche Unterstützung einholen?
Spätestens dann, wenn unklar ist, ob die Klausel im Mietvertrag wirksam ist, wenn kein vollständiges Einzugsprotokoll vorliegt, wenn der Mieter die Forderung bestreitet oder wenn erwogen wird, die Kaution ganz oder teilweise einzubehalten. Eine rechtliche Einschätzung vorab ist regelmäßig günstiger als ein nachträglicher Rechtsstreit über eine Forderung, die sich als nicht durchsetzbar erweist.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob Ihr Mietvertrag eine wirksame Grundlage für Renovierungsansprüche bietet, und unterstützen Sie bei der rechtlichen Einordnung, der Kommunikation mit dem Mieter und der Durchsetzung berechtigter Forderungen. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt sowie Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Vermieter, Eigentümer und Verwalter in mietrechtlichen Fragen rund um Vertragsprüfung, Forderungsdurchsetzung und Abrechnungen nach Mietende.