Stehen zwei Häuser auf einem Grundstück, kommt es zuerst auf den Blick ins Grundbuch an. Entweder sind aus dem ursprünglichen Grundstück zwei selbständige Grundstücke mit je eigenem Grundbuchblatt entstanden, dann liegt eine reale Teilung vor. Oder das Grundstück ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt worden: In diesem Fall bestimmt die Teilungserklärung, welche Teile als Sondereigentum und welche als Gemeinschaftseigentum gelten. Eine wirksame Teilungserklärung muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen sein; dem Aufteilungsplan kommt dabei besondere Bedeutung zu. Stimmen die Angaben des Verkäufers oder das Exposé nicht mit dem Inhalt der Teilungserklärung überein, kann das kaufrechtlich relevant werden, insbesondere wenn Offenbarungspflichten verletzt wurden.
Dieser Beitrag erklärt, welche zwei rechtlichen Strukturen bei zwei Häusern auf einem Grundstück möglich sind, was eine Teilungserklärung zwingend enthält und welche Unterlagen im Streitfall besonders zählen.
Ein Käufer erwirbt eines von zwei Häusern auf einem gemeinsamen Grundstück. Im Exposé und im Verkaufsgespräch wird ihm versichert, der rückwärtige Garten und ein Carport gehörten ausschließlich zu seiner Einheit. Nach dem Kauf stellt sich heraus: Im Aufteilungsplan ist der Garten als Gemeinschaftseigentum eingetragen. Ein Sondernutzungsrecht zu seinen Gunsten wurde weder in der Teilungserklärung noch im Kaufvertrag wirksam verankert. Der andere Eigentümer macht nun Mitnutzungsrechte geltend. Die Kanzlei prüft in solchen Konstellationen, ob der Kaufvertrag die tatsächliche Rechtslage korrekt abgebildet hat, ob Offenbarungspflichten verletzt wurden und welche Handlungsmöglichkeiten gegenüber dem Verkäufer oder im Verhältnis zum anderen Eigentümer bestehen.
Reale Grundstücksteilung oder Aufteilung nach WEG: Was tatsächlich vorliegt
Zwei Häuser auf einem Grundstück können auf verschiedene Weisen rechtlich strukturiert sein. Für Käufer und Eigentümer ist die Unterscheidung grundlegend, weil sich daraus völlig verschiedene Rechte und Pflichten ergeben.
Was die reale Grundstücksteilung bedeutet
Bei der realen Teilung wird aus einem Grundstück durch Vermessungsverfahren und Grundbucheintragung zwei selbständige Grundstücke gebildet. Jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Der Eigentümer des einen Hauses hat dann mit dem Eigentümer des anderen Hauses rechtlich nichts mehr gemein. Öffentlich-rechtliche Voraussetzungen wie Mindestabstände, Erschließung und die bauordnungsrechtlichen Anforderungen der jeweiligen Bundesländer müssen erfüllt sein. In einigen Ländern ist dafür eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde erforderlich.
Was die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz bedeutet
Häufiger in der Praxis ist die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Das Grundstück bleibt dabei eine rechtliche Einheit. Jeder Eigentümer erwirbt einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an seinem Haus. Entscheidend ist: Was im Aufteilungsplan als Sondereigentum ausgewiesen ist, gehört einem Eigentümer allein. Alles andere, Zuwegungen, Leitungen, Außenanlagen, ist Gemeinschaftseigentum und gehört beiden Eigentümern gemeinsam. Dieses Verhältnis lässt sich nicht durch mündliche Absprachen oder Exposé-Angaben verändern. Es zählt allein der Inhalt von Teilungserklärung und Grundbuch.
Nach § 8 Abs. 1 WEG kann der Eigentümer durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt sein Grundstück in Miteigentumsanteile teilen, mit denen das Sondereigentum an bestimmten Räumen des Gebäudes verbunden ist. Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden; der Notar beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt.
Ob eine reale Grundstücksteilung oder eine WEG-Aufteilung vorliegt, zeigt das Grundbuch. Wer zwei Grundbuchblätter mit je einem Alleineigentümer sieht, hat es mit real geteilten Grundstücken zu tun. Wer ein Wohnungsgrundbuch mit Miteigentumsanteilen findet, steht in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, auch wenn baulich zwei klar getrennte Häuser vorhanden sind.
Was die Teilungserklärung zwingend enthält
Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument bei der WEG-Aufteilung. Ihr Inhalt bestimmt dauerhaft, was wem gehört und wie die Gemeinschaft geführt wird.
Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
Voraussetzung für die wirksame Eintragung im Grundbuch ist zunächst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde. Diese bestätigt, dass die einzelnen Einheiten baulich selbständig sind, über einen eigenen Zugang verfügen und in sich abgeschlossen sind. Ohne diese Bescheinigung kann keine Teilungserklärung ins Grundbuch eingetragen werden.
Der Aufteilungsplan ist fester Bestandteil der Teilungserklärung. Er weist zeichnerisch nach, welche Räume und Flächen zu welcher Einheit gehören und welche Bereiche Gemeinschaftseigentum bleiben. Bei zwei Häusern auf einem Grundstück ist besonders wichtig: Garten, Zuwegung, Stellplätze und Leitungen müssen im Aufteilungsplan ausdrücklich zugeordnet sein. Was dort nicht als Sondereigentum ausgewiesen ist, bleibt Gemeinschaftseigentum, unabhängig davon, was im Exposé steht oder mündlich vereinbart wurde.
Gemeinschaftsordnung und Sondernutzungsrechte
Neben dem Aufteilungsplan enthält die Teilungserklärung regelmäßig eine Gemeinschaftsordnung. Sie regelt Stimmrechte, Kostentragung, Nutzungsbeschränkungen und Verwaltung. Sondernutzungsrechte, die einem Eigentümer die alleinige Nutzung einer gemeinschaftlichen Fläche einräumen, etwa eines Gartenteils oder eines Stellplatzes, müssen in der Teilungserklärung oder einer späteren notariell beurkundeten Vereinbarung wirksam begründet und im Grundbuch eingetragen sein. Mündliche Absprachen oder Hinweise im Exposé begründen kein wirksames Sondernutzungsrecht.
Die Teilungserklärung ist beim Notar und im Grundbuchamt einsehbar. Käufer sollten das Dokument vollständig lesen, bevor sie den Kaufvertrag unterschreiben, nicht erst danach. Besonderes Augenmerk verdienen der Aufteilungsplan, die Zuordnung von Außenflächen und die Regelungen zur Kostentragung in der Gemeinschaftsordnung.
Wenn Kaufvertrag und Teilungserklärung nicht übereinstimmen
Kaufvertrag, Exposé und tatsächliche Nutzung auf der einen Seite, Teilungserklärung und Grundbuch auf der anderen: Stimmen diese nicht überein, entsteht regelmäßig Streit. Typische Konstellationen sind eine nicht eingetragene Zuwegung, ein im Exposé zugesagter Garten, der als Gemeinschaftseigentum eingetragen ist, oder eine zugesagte bauliche Selbständigkeit, die die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht bestätigt.
Im Kaufrecht liegt ein Sachmangel vor, wenn die Ist-Beschaffenheit der Immobilie von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Was im Kaufvertrag als Beschaffenheit vereinbart oder zugesichert wurde, ist deshalb genau zu prüfen. Verweist der Kaufvertrag auf die Teilungserklärung, gilt deren Inhalt als vereinbart. Weicht die tatsächliche Situation davon ab, kann darin ein Mangel liegen.
Einen Überblick über die typischen Fragestellungen beim Immobilienkauf, von der Prüfung des Kaufvertrags bis hin zu Mängelansprüchen nach der Übergabe, finden Sie unter Immobilienrecht bei Kübler Rechtsanwälte.
Haftungsausschluss und seine Grenzen
In Immobilienkaufverträgen findet sich häufig ein formularmäßiger Haftungsausschluss. Er schützt den Verkäufer jedoch nicht vollständig. Das Gesetz zieht eine klare Grenze:
§ 444 BGB
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Ein allgemeiner Ausschluss wirkt also dann nicht, wenn der Verkäufer wusste, dass Sondernutzungsrechte nicht wirksam eingetragen sind, oder wenn er zugesichert hat, dass beide Häuser rechtlich vollständig voneinander getrennt sind. In solchen Fällen können Ansprüche auf Minderung, Schadensersatz oder bei schwerwiegenden Abweichungen auf Rückabwicklung des Kaufvertrags in Betracht kommen. Ob und welcher Anspruch im Einzelfall besteht, hängt vom genauen Inhalt der Unterlagen ab.
Fristen: Warum zeitnahes Handeln wichtig ist
Im Kaufrecht bei Immobilien gelten für Gewährleistungsansprüche gesetzliche Verjährungsfristen. Diese Fristen laufen unabhängig davon, ob ein Mangel bereits erkannt wurde oder noch unentdeckt ist. Hat ein Käufer eine Abweichung entdeckt, sollte er zeitnah die Unterlagen sichern und die Situation rechtlich prüfen lassen, bevor Fristen ablaufen oder Beweismittel verloren gehen.
Gewährleistungsansprüche beim Immobilienkauf verjähren innerhalb gesetzlicher Fristen. Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, gelten davon abweichende Fristenregeln. Wer einen Mangel oder eine Abweichung entdeckt, sollte nicht zuwarten: Unterlagen sichern, Situation dokumentieren und rechtliche Prüfung einleiten, bevor eine Anspruchssicherung erforderlich wird.
Grundsätzlich gilt: Wer gegenüber dem Verkäufer, dem Makler oder dem anderen Eigentümer Erklärungen abgibt, bevor alle Unterlagen vorliegen und die Rechtslage eingeordnet ist, riskiert die eigene Verhandlungsposition. Keine Verzichtserklärungen, kein pauschales Anerkenntnis und kein vorschneller Rücktritt, ohne dass die Grundlage rechtlich geprüft ist.
Kaufvertrag vollständig mit allen Anlagen, Bezugnahmen und Haftungsklauseln.
Grundbuchauszug: Art des Eigentums (Alleineigentum oder Miteigentumsanteil), eingetragene Belastungen, Eintragung der Teilungserklärung.
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung, vollständig und nicht nur auszugsweise.
Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde.
Exposé des Maklers, Prospekte und schriftliche Zusicherungen des Verkäufers.
Schriftliche Kommunikation mit Verkäufer, Makler und gegebenenfalls Verwaltung.
Fotos der baulichen Situation: Zuwegung, Außenanlagen, Stellplätze, Grenzen.
Notizen zu mündlichen Gesprächen mit Datum, Inhalt und Beteiligten.
Typische Fehler, die die eigene Position schwächen
Vorschnelle Reaktionen und unvollständige Vorbereitung gehören zu den häufigsten Fehlern in dieser Situation:
- ◆Teilungserklärung nicht vollständig gelesen: Wer beim Kauf nur den Kaufvertrag unterschreibt und die Teilungserklärung nicht kennt, erfährt erst danach, welche Nutzungsbeschränkungen und Kostenverteilungen tatsächlich gelten.
- ◆Mündliche Zusagen als Recht missverstehen: Was der Verkäufer im Gespräch zusagt oder was das Exposé beschreibt, ist nur dann rechtlich bindend, wenn es in der notariellen Urkunde oder im Kaufvertrag vereinbart wurde.
- ◆Vorschnelle Erklärungen ohne Aktenkenntnis: Wer gegenüber der Gegenseite erklärt, er wolle zurücktreten oder werde keine Ansprüche stellen, ohne die Unterlagen vollständig zu kennen, kann Rechtspositionen verlieren.
- ◆Zeitdruck als Grund für Schnellentscheidungen: Fristen können durch geeignete Maßnahmen gewahrt werden. Wichtiger als eine schnelle Außenkommunikation ist die vollständige Sicherung aller Unterlagen.
- ◆Beweise verstreut lassen: E-Mails, Exposé-Seiten und Fotos müssen gesammelt und gesichert werden, bevor sie verloren gehen oder nicht mehr abrufbar sind.
Häufige Fragen
Welche rechtliche Bedeutung hat die Teilungserklärung beim Kauf?
Die Teilungserklärung ist das grundbuchamtliche Dokument, das bei einer WEG-Aufteilung verbindlich festlegt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Ihr Inhalt geht im Zweifel dem vor, was in Exposé oder mündlichen Zusagen beschrieben wurde. Käufer sollten die Teilungserklärung vor dem Kauf vollständig lesen, nicht erst danach.
Welche Unterlagen sollten Käufer zuerst sichern?
Zuerst zählen Kaufvertrag, Grundbuchauszug, vollständige Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dazu kommen das Exposé und jede schriftliche Zusicherung des Verkäufers. Wer diese Unterlagen vollständig hat, kann die Ist-Situation mit der Urkunden-Situation vergleichen und Abweichungen erkennen.
Wann ist anwaltliche Prüfung sinnvoll?
Sobald Abweichungen zwischen Exposé, Kaufvertrag und Teilungserklärung erkennbar sind, lohnt eine anwaltliche Prüfung, bevor weitere Schritte nach außen unternommen werden. Das gilt besonders dann, wenn Sondernutzungsrechte nicht eingetragen sind, Flächen anders zugeordnet sind als besprochen oder der Verkäufer die tatsächliche Rechtslage nicht vollständig offenbart hat.
Welche Fehler schwächen die eigene Verhandlungsposition?
Am häufigsten schaden vorschnelle Erklärungen gegenüber dem Verkäufer oder dem anderen Eigentümer. Wer ohne vollständige Aktenkenntnis kommuniziert, gibt unter Umständen Rechtspositionen auf oder schafft Interpretationsspielraum für die Gegenseite. Ebenso problematisch ist das Übersehen von Fristen: Verjährungsfristen laufen, auch wenn kein Streit nach außen geführt wird.
Kübler Rechtsanwälte prüft Kaufvertrag, Teilungserklärung und Grundbuchlage auf Abweichungen und klärt, welche Ansprüche in Ihrer konkreten Situation bestehen. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
- § 444 BGB
- § 8 Abs. 1 WEG
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Käufer, Eigentümer und Verkäufer bei immobilienrechtlichen Fragen rund um Kaufvertrag, Grundbuch und Wohnungseigentumsrecht.