Eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ist möglich, wenn drei Voraussetzungen zusammentreffen: Die Maßnahme muss als Modernisierung nach § 555b BGB einzustufen sein, der Mieter muss mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten eine ordnungsgemäße Ankündigung nach § 555c BGB erhalten haben, und die Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB muss eine für den Mieter nachvollziehbare Kostenaufstellung enthalten. Von den tatsächlichen Gesamtkosten sind zunächst der Instandhaltungsanteil nach § 559 Abs. 2 BGB und anschließend öffentliche Fördermittel nach § 559a BGB abzuziehen. Acht Prozent der verbleibenden modernisierungsbedingten Kosten dürfen jährlich auf die Miete umgelegt werden. Die Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB begrenzt den Erhöhungsbetrag zusätzlich auf maximal drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren.
Dieser Beitrag ordnet die gesetzlichen Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 555b, 559 ff. BGB ein und zeigt, an welchen Stellen Vermieter in der Praxis am häufigsten scheitern.
Ein Vermieter hatte in einem Mehrfamilienhaus die Heizungsanlage erneuert, gleichzeitig die Kellerdecke gedämmt und Teile der Fassade instand gesetzt. In der vorbereiteten Mieterhöhungserklärung setzte er sämtliche Rechnungsbeträge als modernisierungsbedingte Kosten an. Einen Abzug für den Anteil, der auf den ohnehin fälligen Austausch der verschlissenen Heizung entfiel, hatte er nicht vorgenommen. Zudem fehlte eine nachvollziehbare Aufschlüsselung, nach welchem Schlüssel die Kosten auf die einzelnen Wohneinheiten verteilt werden sollten. Die Kanzlei prüfte die vorliegenden Unterlagen, berechnete den tatsächlich umlagefähigen Betrag unter Abzug des Instandhaltungsanteils und überarbeitete die Erklärung so, dass die Mindestanforderungen des § 559b BGB erfüllt waren. Die überarbeitete Erklärung wurde dem Mieter erst nach dieser Prüfung zugestellt.
Was gilt als Modernisierungsmaßnahme?
Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet in §§ 555a und 555b BGB zwischen Maßnahmen, die nur der Erhaltung der Mietsache dienen, und solchen, die eine dauerhafte Verbesserung bewirken. Nur letztere berechtigen zur Mieterhöhung.
Modernisierung nach § 555b BGB
§ 555b BGB
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird, der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, neuer Wohnraum geschaffen wird oder die durch Rechtsvorschriften gefordert sind.
Typische Beispiele sind die Wärmedämmung an Fassade, Dach oder Kellerdecke, der Austausch von Einfachglasfenstern durch Isolierverglasung, der Einbau eines Aufzugs, der Anschluss an ein Fernwärme- oder Glasfasernetz sowie Maßnahmen zur Herstellung von Barrierefreiheit. Allen diesen Maßnahmen ist gemeinsam, dass sie den Zustand des Gebäudes oder der Wohnung dauerhaft über das bisherige Niveau hinaus verbessern. Bloß kurzfristige Effekte oder rein optische Veränderungen ohne dauerhaften Mehrwert reichen nicht aus.
Abgrenzung zur Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB
§ 555a BGB
Erhaltungsmaßnahmen sind Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind.
Erhaltungsmaßnahmen sind nicht umlagefähig. Wer eine defekte Heizungsanlage durch eine technisch gleichwertige Anlage ersetzt, nimmt eine Instandsetzung vor. Eine Mieterhöhung auf dieser Grundlage allein wäre unzulässig.
Problematisch sind Kombinationsmaßnahmen: Wird eine ohnehin erneuerungsbedürftige Heizung durch ein modernes, energieeffizientes System ersetzt, liegt ein Teil der Kosten auf Erhaltungsebene und ein Teil auf Modernisierungsebene. Der auf die Erhaltung entfallende Anteil muss aus der Kostenmasse herausgerechnet werden, bevor die gesetzliche Umlage berechnet wird.
Bei gemischten Maßnahmen empfiehlt sich bereits vor Beginn der Arbeiten die Einholung eines Vergleichsangebots für die bloße Instandsetzung. Dieses Angebot dient später als Grundlage für die Berechnung des herauszurechnenden Instandhaltungsanteils. Ohne diese Unterlage wird der Abzug im Streitfall schwer belegbar.
Die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB
Bevor mit den Arbeiten begonnen wird, muss der Mieter eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung erhalten. Diese Ankündigung ist keine bloße Formalie, sondern eigenständige gesetzliche Voraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters und für die spätere Mieterhöhung.
§ 555c BGB
Der Vermieter hat dem Mieter eine beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie Hinweise auf Form und Frist des Härteeinwands.
Die Ankündigung muss in Textform erfolgen, also schriftlich, per E-Mail oder per Fax, und muss dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme zugegangen sein. Maßgeblich ist der Zugang, nicht der Absendezeitpunkt. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass die Ankündigung rechtzeitig und vollständig zugegangen ist.
Für Maßnahmen mit nur unerheblicher Einwirkung auf die Wohnung und einer voraussichtlichen Mieterhöhung von maximal etwa fünf Prozent entfällt die Ankündigungspflicht nach § 555c Abs. 4 BGB.
Fehlt die Ankündigung oder enthält sie wesentliche Angaben nicht, ist der Mieter nicht zur Duldung verpflichtet. Besonders folgenreich ist das Fehlen des Hinweises auf Form und Frist des Härteeinwands: In diesem Fall beginnt die Monatsfrist für den Härteeinwand des Mieters nicht zu laufen. Der Mieter kann Härtegründe dann auch noch nach Abschluss der Arbeiten geltend machen. Vermieter, die die Ankündigung versäumt haben oder deren Ankündigung inhaltlich lückenhaft war, sollten vor dem Versand der Mieterhöhungserklärung rechtlich prüfen lassen, welche Folgen das für die Wirksamkeit hat.
Die Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB
Die Mieterhöhungserklärung ist das zentrale Dokument, mit dem der Vermieter die Erhöhung rechtlich verbindlich geltend macht. Formelle Fehler in diesem Schreiben führen zur Unwirksamkeit der gesamten Erklärung.
§ 559b BGB
Der Vermieter hat dem Mieter die Mieterhöhung in Textform zu erklären und dabei die Erhöhung zu berechnen sowie zu erläutern. Die erhöhte Miete ist mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
Das Schreiben muss für einen durchschnittlichen Mieter nachvollziehbar darlegen: welche Maßnahmen durchgeführt wurden, welche Gesamtkosten angefallen sind, welcher Anteil auf Instandhaltung entfällt und abgezogen wurde, welche öffentlichen Fördermittel berücksichtigt wurden, nach welchem Verteilungsschlüssel die Kosten auf die einzelnen Wohneinheiten aufgeteilt werden und welcher Betrag sich daraus je Wohnung ergibt. Aus diesem wohnungsbezogenen Kostenanteil wird die Mieterhöhung als acht Prozent per annum berechnet und auf den monatlichen Betrag umgerechnet.
Geht das Schreiben im Januar zu, ist die erhöhte Miete erstmals im April fällig. Wird die Erklärung wegen formeller Mängel als unwirksam beanstandet, verschiebt sich dieser Zeitpunkt bei einer erneuten, korrigierten Erklärung entsprechend nach hinten.
Der Zugang der Mieterhöhungserklärung entscheidet unmittelbar über den Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete geschuldet wird. Wer das Schreiben per Einwurfeinschreiben oder durch eine namentlich benennbare Person zustellt, kann den Zugangszeitpunkt im Streitfall nachweisen. Bei angespannten Mietverhältnissen empfiehlt sich ein Zeuge beim Einwurf in den Briefkasten.
Berechnung: Kosten, Abzüge und Kappungsgrenze
Die gesetzliche Grundlage für die Berechnung der Mieterhöhung findet sich in § 559 BGB.
§ 559 BGB
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, kann er die jährliche Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Kosten, die auf Erhaltungsmaßnahmen entfallen, sind nicht zu berücksichtigen.
Von den tatsächlichen Gesamtkosten sind nach § 559 Abs. 2 BGB zunächst die Anteile herauszurechnen, die auf Instandhaltung oder Instandsetzung entfallen. Anschließend mindern nach § 559a BGB öffentliche Fördermittel, etwa Investitionszuschüsse der KfW oder aus Landesförderprogrammen, die umlagefähige Kostenmasse. Nur der vom Vermieter selbst getragene, modernisierungsbedingte Teil der Kosten bildet die Berechnungsgrundlage für die Acht-Prozent-Umlage.
§ 559a BGB
Kosten, die vom Mieter oder für Rechnung des Mieters von einem Dritten übernommen werden, sowie öffentliche Fördermittel, die für die Durchführung der Maßnahme gewährt werden, sind bei der Ermittlung der aufgewendeten Kosten in Abzug zu bringen.
Eine detaillierte Übersicht zur Berechnung der konkreten Erhöhungsbeträge bietet der Beitrag Mieterhöhung nach Modernisierung: Berechnung im Überblick.
Die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB
Unabhängig von den tatsächlich angefallenen Kosten gilt eine absolute Obergrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen um nicht mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden. Beträgt die Ausgangsmiete weniger als sieben Euro je Quadratmeter, gilt eine engere Grenze von zwei Euro je Quadratmeter. Maßgeblich ist die Summe aller nach § 559 BGB erklärten Erhöhungen innerhalb des jeweiligen Sechsjahreszeitraums. Wer die Kappungsgrenze übersieht, erklärt eine teilweise unwirksame Erhöhung.
Vereinfachtes Verfahren bei kleineren Maßnahmen
Übersteigen die auf eine Wohnung entfallenden Modernisierungskosten den in § 559c BGB geregelten Schwellenwert von zehntausend Euro nicht, kann der Vermieter das vereinfachte Verfahren nutzen. Voraussetzung ist, dass er dies bereits in der Modernisierungsankündigung ankündigt. Im vereinfachten Verfahren ist die Kostenaufstellung weniger detailliert erforderlich. Der Mieter kann in diesem Verfahren allerdings den wirtschaftlichen Härteeinwand gegen die Mieterhöhung nicht geltend machen.
Besonderheit bei der Heizungsmodernisierung
Wird eine Heizungsanlage so umgerüstet, dass sie die gesetzlichen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt, gilt nach § 559e BGB ein erhöhter Umlagesatz. Vermieter können in diesem Fall zehn Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten jährlich umlegen. Die Kappungsgrenzen des § 559 Abs. 3a BGB bleiben dabei parallel anwendbar. Einzelheiten zu diesem Sonderfall erläutert der Beitrag Heizungsmodernisierung: Mieterhöhung rechtssicher umsetzen.
Wenn der Mieter widerspricht
Sowohl gegen die Duldungspflicht als auch gegen die Mieterhöhung selbst kann der Mieter einen Härteeinwand geltend machen. Für die Duldungspflicht gilt § 555d Abs. 2 BGB, für die Mieterhöhung § 559 Abs. 4 BGB.
§ 555d BGB
Der Mieter kann die Duldung einer Modernisierungsmaßnahme verweigern, wenn sie für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter im Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.
Den Härteeinwand gegen die Duldungspflicht muss der Mieter in Textform und fristgerecht erheben. Die Frist endet mit Ablauf des Monats, der auf den Zugang der ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung folgt. Hat der Vermieter in der Ankündigung nicht auf Form und Frist hingewiesen, läuft diese Frist nicht. Der Mieter kann dann noch nach Abschluss der Maßnahme Härte geltend machen.
Beim Härteeinwand gegen die Mieterhöhung nach § 559 Abs. 4 BGB geht es um wirtschaftliche Unzumutbarkeit. Berücksichtigt werden Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Mieters, die Höhe der Mietbelastung im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen sowie die Möglichkeit, auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zumutbaren Ersatz zu finden. Das Gericht wägt die Interessen beider Seiten ab. Vermieter sollten einen eingehenden Härteeinwand nicht kommentarlos übergehen, sondern schriftlich und sachlich prüfen und darauf reagieren. Wer auf Mietereinwände nicht eingeht, verschlechtert regelmäßig seine Position im späteren Verfahren.
Unterstützung im Vermieterrecht, auch wenn es um die Reaktion auf Mietereinwände geht, bietet die Kanzlei Kübler im Bereich Mietrecht.
Maßnahme einordnen: Handelt es sich um Modernisierung nach § 555b BGB oder um Erhaltung nach § 555a BGB? Bei Zweifel vorab klären.
Kombinationsmaßnahmen dokumentieren: Vergleichsangebot für die bloße Instandsetzung einholen, um den Instandhaltungsanteil kalkulatorisch belegen zu können.
Fördermittel erfassen: Zuschüsse und tilgungsgestützte Anteile aus KfW- oder Landesförderprogrammen gesondert ausweisen und später abziehen.
Ankündigung vorbereiten: Art, Umfang, Beginn, Dauer und voraussichtliche Mieterhöhung benennen sowie auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen.
Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn zustellen und Zugang sorgfältig dokumentieren.
Kosten nach Maßnahmen und Wohneinheiten strukturiert erfassen, Verteilungsschlüssel festlegen.
Mieterhöhungserklärung aufstellen: Kostenaufstellung je Maßnahme, Abzüge ausweisen, wohnungsbezogenen Kostenanteil berechnen, acht Prozent Jahresumlage ermitteln, monatlichen Erhöhungsbetrag ausweisen.
Kappungsgrenze prüfen: Innerhalb von sechs Jahren maximal drei Euro je Quadratmeter, bei Ausgangsmiete unter sieben Euro maximal zwei Euro je Quadratmeter.
Erhöhungserklärung per Einwurfeinschreiben oder mit Zeuge zustellen; Zugangsdatum festhalten.
Eingehende Härteeinwände schriftlich aufnehmen, sachlich prüfen und begründet beantworten.
Häufige Fragen zur Modernisierungsmieterhöhung
Welche Bedeutung hat die Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung für Vermieter?
Die Abgrenzung entscheidet darüber, ob eine Mieterhöhung dem Grunde nach zulässig ist. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind nach § 559 Abs. 2 BGB nicht umlagefähig. Bei kombinierten Maßnahmen, etwa dem Austausch einer ohnehin erneuerungsbedürftigen Heizungsanlage durch ein modernes System, muss der auf die Erhaltung entfallende Kostenanteil herausgerechnet werden. Wird das versäumt, ist die Mieterhöhungserklärung materiell fehlerhaft und kann vom Mieter beanstandet werden.
Welche Fristen und Formanforderungen gelten für die Modernisierungsankündigung?
Die Ankündigung muss in Textform erfolgen und spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten beim Mieter eingehen. Zwingend anzugeben sind Art und voraussichtlicher Umfang der Maßnahme, voraussichtlicher Beginn und Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung sowie ein Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwands. Fehlt einer dieser Punkte oder geht die Ankündigung zu spät zu, läuft die Frist für den Härteeinwand des Mieters nicht, und der Mieter kann die Duldung verweigern.
Wann ist vor Abfassung der Mieterhöhungserklärung anwaltliche Prüfung sinnvoll?
Eine Prüfung empfiehlt sich, wenn mehrere Maßnahmen gleichzeitig abgerechnet werden, wenn ein Teil der Kosten auf Instandhaltung entfällt, wenn öffentliche Fördermittel geflossen sind oder wenn der Mieter bereits Einwände angekündigt hat. Eine formell fehlerhafte Erklärung kann nicht durch eine einfache Korrektur geheilt werden; die Fälligkeit der erhöhten Miete verschiebt sich mit jeder Neuerklärung nach hinten. Bei größeren oder rechtlich vielschichtigen Maßnahmen ist die Prüfung vor dem Versand regelmäßig wirtschaftlich sinnvoll.
Welche typischen Fehler lassen die Erhöhungserklärung scheitern?
Am häufigsten scheitern Mieterhöhungserklärungen daran, dass keine nachvollziehbare Aufschlüsselung der Kosten nach Maßnahmen und Wohneinheiten vorliegt, dass Instandhaltungsanteile nicht herausgerechnet wurden, dass Fördermittel nicht abgezogen wurden oder dass die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB nicht berücksichtigt wurde. Auch eine fehlende oder inhaltlich unvollständige Ankündigung nach § 555c BGB lässt Lücken entstehen, die sich erst bei Zustellung der Erhöhungserklärung oder im Streitverfahren zeigen.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob die durchgeführten Maßnahmen dem Grunde nach umlagefähig sind, ob die Modernisierungsankündigung formell wirksam war, ob der Instandhaltungsanteil korrekt herausgerechnet wurde und ob die Mieterhöhungserklärung den gesetzlichen Mindestanforderungen entspricht. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
- § 555b BGB
- § 555a BGB
- § 555c BGB
- § 559b BGB
- § 559 BGB
- § 559a BGB
- § 555d BGB
- § 555b Nummer
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Vermieter und Eigentümer bei der rechtssicheren Umsetzung von Modernisierungsmieterhöhungen.