Nach einer Heizungsmodernisierung darf der Vermieter die Jahresmiete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten, bereinigten Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Voraussetzung ist, dass die neue Anlage dauerhaft Endenergie einspart oder gesetzliche Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt und damit als Modernisierung nach § 555b BGB gilt. Reine Instandsetzungskosten sind vorab abzuziehen; erhaltene Fördermittel ebenfalls. Bei geförderten GEG-Heizungen tritt an die Stelle der allgemeinen Vorschrift die Sonderregel des § 559e BGB: zehn Prozent Umlage, aber eine zusätzliche Kappungsgrenze von 0,50 Euro je Quadratmeter monatlich für die Heizungsmaßnahme. Unabhängig davon greift innerhalb von sechs Jahren eine übergeordnete Grenze von drei Euro je Quadratmeter monatlich, bei Ausgangsmieten unter sieben Euro je Quadratmeter von zwei Euro je Quadratmeter (§ 559 Abs. 3a BGB).
Dieser Beitrag erklärt, wann ein Heizungstausch mietrechtlich als Modernisierung gilt, welche Ankündigungs- und Erhöhungsanforderungen einzuhalten sind und wo typische Formfehler die gesamte Erhöhung zu Fall bringen.
Ein Vermieter lässt eine veraltete Ölheizung gegen eine Wärmepumpe austauschen und kündigt dem Mieter die Maßnahme schriftlich an. Nach Abschluss der Arbeiten übersendet er eine Erhöhungserklärung mit Kostennachweisen. Der Mieter bestreitet die Erhöhung: Der Heizungstausch sei lediglich Beseitigung eines Mangels, da die alte Anlage ohnehin defekt war. Die Kanzlei prüft, ob die Wärmepumpe eine dauerhaft nachhaltige Energieeinsparung bewirkt und damit die mietrechtliche Schwelle zur Modernisierung nach § 555b BGB überschreitet, ob die Ankündigung drei Monate vor Beginn in Textform zugegangen ist und ob die Kostenaufstellung nur umlagefähige Modernisierungsanteile enthält. Instandhaltungsanteile, die abzuziehen wären, werden identifiziert und herausgerechnet. Auf dieser Basis wird bewertet, ob und in welcher Höhe die Vermieterposition haltbar ist.
Modernisierung oder Instandhaltung: Die entscheidende Weichenstellung
Nicht jeder Heizungstausch trägt eine Mieterhöhung. Maßgeblich ist, ob die Maßnahme als Modernisierung nach § 555b BGB einzustufen ist oder nur der Erhaltung des bestehenden Zustands dient.
Wann liegt eine Modernisierung beim Heizungstausch vor?
§ 555b BGB (sinngemäß)
Modernisierungsmaßnahmen sind insbesondere Maßnahmen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird, sowie Maßnahmen, die aufgrund gesetzlicher Anforderungen durchgeführt werden.
Ein Heizungstausch ist danach eine Modernisierung, wenn die neue Anlage dauerhaft weniger Endenergie verbraucht als die ersetzte oder wenn sie gesetzliche Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt, etwa beim Einbau einer Wärmepumpe, dem Anschluss an ein Fernwärmenetz oder dem Betrieb einer Hybridheizung.
Wann liegt nur Instandhaltung vor?
Die Erhaltungspflicht des Vermieters folgt aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der bloße Ersatz einer defekten Heizung durch ein technisch gleichwertiges Gerät ohne energetischen Mehrwert ist Instandsetzung, keine Modernisierung, und trägt deshalb keine Mieterhöhung. Entscheidend ist immer der tatsächliche energetische Mehrwert der neuen Anlage gegenüber dem bisherigen Zustand.
Vereint eine Maßnahme beides, weil eine bereits defekte Anlage durch eine energetisch deutlich bessere ersetzt wird, sind die Kosten aufzuteilen. Nur der Modernisierungsanteil ist nach § 559 Abs. 2 BGB umlagefähig; der Instandhaltungsanteil ist zwingend herauszurechnen.
Ankündigung der Modernisierung: Frist, Form und zwingender Inhalt
Bevor die Arbeiten beginnen, muss der Vermieter die Maßnahme ankündigen.
§ 555c BGB (sinngemäß)
Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen und dabei Art, voraussichtlichen Umfang, Beginn und Dauer der Maßnahme sowie die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen.
Die Ankündigung muss in Textform nach § 126b BGB zugehen, also etwa als Brief, Fax oder E-Mail. Sie muss mindestens enthalten:
- ◆die Art der Maßnahme (z.B. Austausch der Gasheizung gegen eine Wärmepumpe),
- ◆den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten,
- ◆eine Schätzung der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 559 BGB oder § 559e BGB,
- ◆Angaben zu voraussichtlich geänderten Betriebskosten, soweit diese sich erheblich verändern.
Geht die Ankündigung dem Mieter weniger als drei Monate vor Beginn zu, kann er Härteeinwände leichter geltend machen und die Duldung der Maßnahme verweigern. Außerdem verzögert sich dadurch der frühestmögliche Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete fällig wird. Maßgeblich ist der Zugang beim Mieter, nicht das Datum des Absendeschreibens.
Berechnung der Mieterhöhung: Satz, Abzüge und Kappungsgrenzen
Grundsatz: Acht Prozent der umlagefähigen Kosten
§ 559 BGB (sinngemäß)
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Das Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 hat den Prozentsatz von elf auf acht Prozent gesenkt. Grundlage ist nicht der Gesamtrechnungsbetrag, sondern die bereinigten Modernisierungskosten: Von den tatsächlich angefallenen Kosten sind zunächst alle Anteile abzuziehen, die auf Instandhaltung oder Instandsetzung entfallen (§ 559 Abs. 2 BGB). Auf den verbleibenden Modernisierungsanteil wird der Acht-Prozent-Satz angewendet.
Kappungsgrenzen: Gesetzliche Obergrenze je Quadratmeter in sechs Jahren
Unabhängig vom rechnerischen Ergebnis gilt eine gesetzliche Obergrenze. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierungsmieterhöhungen insgesamt um höchstens drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich steigen (§ 559 Abs. 3a Satz 1 BGB). Lag die Ausgangsmiete vor der Erhöhung unter sieben Euro je Quadratmeter, reduziert sich die Kappungsgrenze auf zwei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren (§ 559 Abs. 3a Satz 2 BGB). Frühere Modernisierungsmieterhöhungen im laufenden Sechsjahreszeitraum sind einzurechnen und verringern den noch verfügbaren Spielraum.
Vereinfachtes Verfahren bei kleineren Maßnahmen
§ 559c BGB (sinngemäß)
Bei Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten für die Wohnung insgesamt nicht mehr als zehntausend Euro betragen, kann der Vermieter einen pauschalen Abzug für Erhaltungsaufwand in Höhe von dreißig Prozent vornehmen, ohne diesen im Einzelnen nachweisen zu müssen.
Bei Kosten bis 10.000 Euro je Wohnung darf der Vermieter pauschal dreißig Prozent der Gesamtkosten als Erhaltungsaufwand abziehen, ohne den Instandsetzungsanteil konkret berechnen und belegen zu müssen. Die verbleibenden siebzig Prozent sind die umlagefähigen Modernisierungskosten. Wird dieser Höchstbetrag ausgeschöpft, ist für die folgenden fünf Jahre keine weitere Modernisierungsmieterhöhung im vereinfachten Verfahren möglich.
Sonderregelung bei geförderten GEG-Heizungen
Seit dem 1. Januar 2024 gilt für Heizungsmodernisierungen, die den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen und für die öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen wurden, die Sondervorschrift des § 559e BGB.
§ 559e BGB (sinngemäß)
Hat der Vermieter eine Heizungsanlage eingebaut, die den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entspricht, und wurden dafür öffentliche Mittel in Anspruch genommen, so kann er die Jahresmiete um zehn Prozent der nach Abzug der öffentlichen Mittel verbleibenden und um einen pauschalen Erhaltungsanteil von fünfzehn Prozent bereinigten Kosten erhöhen; die monatliche Erhöhung ist auf fünfzig Cent je Quadratmeter begrenzt.
Die Berechnung erfolgt in zwei Schritten: Zunächst sind die erhaltenen Fördermittel vollständig von den Gesamtkosten abzuziehen. Vom verbleibenden Betrag werden pauschal fünfzehn Prozent als ersparte Erhaltungskosten abgezogen. Erst auf den so ermittelten Betrag dürfen zehn Prozent jährlich umgelegt werden. Für die Heizungsmodernisierung nach § 559e BGB gilt zudem eine eigene Kappungsgrenze von 0,50 Euro je Quadratmeter monatlich, die nicht überschritten werden darf.
Wer KfW-Zuschüsse oder andere öffentliche Fördermittel erhalten hat und diese nicht von den Kosten abzieht, erhöht auf einer zu hohen Kostenbasis. Das gilt für § 559e BGB ebenso wie grundsätzlich für § 559 BGB: Staatliche Zuschüsse stellen keine eigene Belastung des Vermieters dar und sind deshalb aus der Berechnungsgrundlage herauszurechnen.
Die Erhöhungserklärung: Form, Inhalt und Fälligkeit
Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme übermittelt der Vermieter die Erhöhungserklärung an den Mieter.
§ 559b BGB (sinngemäß)
Der Vermieter hat dem Mieter die Mieterhöhung in Textform zu erklären und dabei die Erhöhung unter Angabe der entstandenen Kosten sowie der Berechnung des Erhöhungsbetrags zu begründen.
Die Erhöhungserklärung muss nachvollziehbar darstellen:
- ◆die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme mit Bezug auf § 555b BGB,
- ◆die Gesamtkosten und deren Verteilung auf die betroffene Wohnung,
- ◆den Abzug von Instandhaltungsanteilen oder die Anwendung des Pauschalabzugs nach § 559c BGB,
- ◆bei Fördermitteln: die Höhe der erhaltenen Förderung und den anschließenden Fünfzehn-Prozent-Pauschalabzug nach § 559e BGB,
- ◆die Berechnung des jährlichen Erhöhungsbetrags und dessen Umrechnung auf die monatliche Miete,
- ◆die Einhaltung der Kappungsgrenzen nach § 559 Abs. 3a BGB und gegebenenfalls der 0,50-Euro-Grenze nach § 559e BGB.
Ab wann wird die erhöhte Miete fällig?
Die erhöhte Miete wird ab Beginn des dritten Monats fällig, der auf den Zugang der Erhöhungserklärung beim Mieter folgt (§ 559b Abs. 1 BGB). Geht das Schreiben beispielsweise am 10. März zu, schuldet der Mieter die erhöhte Miete erst ab dem 1. Juni. Eine frühere Fälligkeitsbestimmung im Schreiben ist unwirksam; der Mieter kann sich darauf berufen und bis zum gesetzlich vorgesehenen Zeitpunkt die bisherige Miete zahlen.
Typische Fehler, die die Mieterhöhung zu Fall bringen
Diese Mängel sind in der Praxis häufig und können die gesamte Erhöhung hinfällig machen:
– Ankündigung erreicht den Mieter weniger als drei Monate vor Beginn der Arbeiten
– Fehlende oder unzureichende Beschreibung der Maßnahme in der Ankündigung
– Keine Schätzung der zu erwartenden Mieterhöhung in der Ankündigung
– Fehlender oder unzutreffender Abzug von Instandhaltungsanteilen in der Erhöhungserklärung
– Nichtabzug von KfW-Zuschüssen oder anderen öffentlichen Fördermitteln
– Nichtbeachtung der Kappungsgrenzen aus § 559 Abs. 3a BGB oder der 0,50-Euro-Grenze nach § 559e BGB
– Fälligkeitsbeginn der erhöhten Miete vor dem gesetzlich zulässigen Zeitpunkt
Welche Fehler in einer konkreten Ankündigung oder Erhöhungserklärung vorliegen und ob sich eine Korrektur noch lohnt, lässt sich nur anhand der tatsächlichen Unterlagen beurteilen. Weiterführende Informationen zu Fristen und Berechnung bei Modernisierungsmieterhöhungen finden Sie auch in unserem Beitrag Mieterhöhung nach Modernisierung: Fristen und Berechnung.
Einordnung prüfen: Spart die neue Anlage dauerhaft Endenergie oder erfüllt sie GEG-Anforderungen? Nur dann liegt eine Modernisierung nach § 555b BGB vor.
Modernisierungsanteil berechnen: Instandhaltungsanteile aus den Gesamtkosten herausrechnen und schriftlich belegen.
Ankündigung vorbereiten: Art der Maßnahme, voraussichtlicher Beginn, Dauer, geschätzte Mieterhöhung und gegebenenfalls geänderte Betriebskosten vollständig aufführen.
Drei-Monats-Frist einhalten: Ankündigung so rechtzeitig versenden, dass sie dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten zugeht.
Zugang dokumentieren: Versandbeleg, Einwurfeinschreiben oder vergleichbaren Nachweis aufbewahren.
Fördermittel erfassen: KfW- oder sonstige öffentliche Zuschüsse belegen und für die Kostenberechnung bereithalten.
Erhöhungserklärung nach § 559b BGB aufsetzen: Vollständige Begründung mit Kostenaufstellung, Abzugsberechnung und Kappungsgrenzprüfung in Textform zustellen.
Kappungsgrenzen kontrollieren: Frühere Modernisierungsmieterhöhungen innerhalb des laufenden Sechsjahreszeitraums berücksichtigen.
Fälligkeit beachten: Erhöhte Miete erst ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung verlangen.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung nach Heizungsmodernisierung
Gilt ein Heizungstausch immer als Modernisierung?
Nein. Entscheidend ist der tatsächliche Mehrwert gegenüber dem bisherigen Zustand. Wer eine defekte Heizung durch ein technisch gleichwertiges Gerät ohne Energieeinsparung ersetzt, führt Instandsetzung durch. Diese Kosten sind nicht auf den Mieter umlegbar. Eine Modernisierung nach § 555b BGB liegt erst vor, wenn die neue Anlage dauerhaft Endenergie einspart oder gesetzliche GEG-Vorgaben erfüllt.
Kann der Mieter die Erhöhung ablehnen?
Der Mieter ist nicht verpflichtet, eine formal fehlerhafte Erhöhung zu akzeptieren. Fehlt etwa eine nachvollziehbare Kostenaufstellung oder ist der Instandhaltungsabzug unzutreffend, ist die Erklärung unwirksam, bis der Vermieter eine korrigierte Fassung zustellt. Daneben kann der Mieter Härteeinwände nach § 559 Abs. 4 BGB geltend machen, wenn die Erhöhung für ihn eine unzumutbare Belastung darstellt.
Was gilt, wenn für die neue Heizung Fördermittel geflossen sind?
Öffentliche Fördermittel sind in jedem Fall von den Kosten abzuziehen, bevor die Umlage berechnet wird. Bei GEG-konformen Heizungen mit Förderung greift § 559e BGB: Nach Abzug der Fördermittel erfolgt ein weiterer pauschaler Abzug von fünfzehn Prozent, danach dürfen zehn Prozent jährlich umgelegt werden, höchstens jedoch 0,50 Euro je Quadratmeter monatlich. Wer die Fördermittel nicht berücksichtigt, erhöht auf einer falschen Berechnungsgrundlage.
Wie lange im Voraus muss die Maßnahme angekündigt werden?
Die Ankündigung muss dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform zugehen (§ 555c Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist der Zugang beim Mieter. Eine zu späte Ankündigung gibt dem Mieter die Möglichkeit, die Duldung der Maßnahme zu verweigern und Härteeinwände gegen die spätere Mieterhöhung leichter geltend zu machen.
Weitere Informationen zum mietrechtlichen Vorgehen gegenüber Mietern finden Sie unter Anwalt Mietrecht.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob Ihre Heizungsmodernisierung die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung erfüllt, und bereiten Ankündigung sowie Erhöhungserklärung so auf, dass sie einer Anfechtung standhalten. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Sachverhalt.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er berät Vermieter und Eigentümer bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen sowie bei mietrechtlichen Auseinandersetzungen.