Nach dem Auszug eines Mieters können Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn der Mieter Substanzschäden hinterlassen hat, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Die gesetzliche Grundlage bilden die Regelungen des BGB zur Pflichtverletzung im Schuldverhältnis, insbesondere wenn der Mieter seine Obhutspflichten verletzt hat. Daneben steht dem Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Wohnung eine Entschädigung zu. Entscheidend ist die kurze Verjährungsfrist: Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten ab dem Tag der Wohnungsrückgabe. Wer diese Frist verpasst, verliert auch berechtigte Ansprüche endgültig.
Dieser Beitrag ordnet ein, welche gesetzlichen Anspruchsgrundlagen Vermietern nach dem Auszug eines Mieters zur Verfügung stehen und worauf es bei Dokumentation, Abgrenzung und Verjährung ankommt.
Ein Vermieter aus dem Raum Giengen erhält nach dem Auszug eines langjährigen Mieters die Wohnung zurück. Das Einzugsprotokoll aus dem Mietbeginn dokumentiert einen ordnungsgemäßen Zustand. Bei der Abnahme zeigen sich tiefe Kratzer im Laminat des gesamten Wohnzimmers, ein eingeschlagenes Türblatt und drei nicht gemeldete Wasserschäden im Badezimmer. Das Auszugsprotokoll wurde nicht vollständig ausgefüllt, der Mieter verweigerte die Unterschrift. Der Vermieter schrieb dem Mieter einige Wochen später eine formlose E-Mail, erhielt keine Reaktion und wandte sich schließlich an die Kanzlei. Zu diesem Zeitpunkt waren bereits vier Monate seit der Übergabe vergangen. Die Kanzlei prüfte, welche Schadenspositionen als Substanzschäden einzuordnen sind, welche Belege vorlagen und ob innerhalb der verbleibenden Zeit noch gerichtliche Schritte eingeleitet werden konnten.
Welche Anspruchsgrundlagen kommen nach dem Auszug in Betracht?
Stellt der Vermieter nach der Wohnungsrückgabe Schäden fest, stehen ihm mehrere gesetzliche Grundlagen zur Verfügung. Die Wahl der richtigen Grundlage hängt davon ab, welche Art von Schaden vorliegt und wie die Übergabe dokumentiert ist.
Schadensersatz wegen Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag
Der Mietvertrag ist ein Schuldverhältnis. Verletzt der Mieter eine daraus folgende Pflicht, kann der Vermieter Ersatz des entstandenen Schadens verlangen. Im Mittelpunkt steht die Obhutspflicht: Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit vor vermeidbaren Schäden zu bewahren und auf die Rechte und das Eigentum des Vermieters Rücksicht zu nehmen.
Für diesen Anspruch müssen vier Voraussetzungen vorliegen:
- ◆Ein wirksamer Mietvertrag hat bestanden oder besteht.
- ◆Der Mieter hat eine Pflicht verletzt, zum Beispiel durch Beschädigungen, die über normale Abnutzung hinausgehen.
- ◆Den Mieter trifft ein Verschulden. Das Gesetz vermutet dies zulasten des Schuldners, sofern dieser nicht nachweist, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
- ◆Beim Vermieter ist ein messbarer Schaden entstanden.
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 28. Februar 2018 (VIII ZR 157/17) klargestellt, dass der Vermieter bei durch den Mieter verursachten Substanzschäden keine Frist zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter setzen muss. Er darf die Instandsetzung sofort veranlassen und die Kosten als Schadensersatz geltend machen.
Was nicht ersatzfähig ist: vertragsgemäßer Gebrauch
§ 538 BGB
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, hat der Mieter nicht zu vertreten.
§ 538 BGB setzt der Ersatzpflicht eine klare Grenze: Was zur normalen Wohnungsnutzung gehört, muss der Mieter nicht ersetzen. Ob eine Beschädigung noch als vertragsgemäßer Gebrauch gilt oder bereits als ersatzfähiger Substanzschaden einzuordnen ist, entscheidet sich nach den Umständen des Einzelfalls.
Entschädigung bei verspäteter Rückgabe
§ 546a BGB
Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die ortsübliche Miete verlangen.
Dieser Anspruch greift unabhängig von einem konkret nachgewiesenen wirtschaftlichen Schaden. Räumt der Mieter die Wohnung nicht rechtzeitig, steht dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung zu, ohne dass ein über die verspätete Rückgabe hinausgehender Nachteil belegt werden muss.
Deliktische Haftung bei vorsätzlichen Beschädigungen
Beschädigt der Mieter die Mietsache vorsätzlich und widerrechtlich, kommt daneben eine deliktische Haftung nach § 823 BGB in Betracht. Dies ist etwa bei mutwilliger Zerstörung von Einbauten oder Gemeinschaftseinrichtungen relevant. Die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB erfasst ausdrücklich auch deliktische Ansprüche, sofern sie wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache bestehen.
Substanzschaden, Schönheitsreparatur oder normale Abnutzung?
Diese Abgrenzung ist in der Praxis häufig streitig und entscheidet über Art und Umfang des Anspruchs.
Substanzschäden gehen über normale Abnutzung hinaus: eingeschlagene Türen, zerstörte Fliesen, tiefe Kratzer im Boden, Brandlöcher, Schäden durch unterlassene Mängelanzeige oder unsachgemäße Nutzung. Bei diesen Schäden darf der Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH sofort handeln, ohne dem Mieter zuvor eine Nachfrist zu setzen.
Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Wänden oder die Renovierung von Böden sind nur dann vom Mieter geschuldet, wenn eine wirksame Klausel im Mietvertrag dies vorsieht. Liegt eine solche Pflicht vor und hat der Mieter sie verletzt, muss der Vermieter zunächst eine angemessene Frist zur Durchführung setzen. Erst nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist entsteht ein Schadensersatzanspruch.
Normale Abnutzung ist nach § 538 BGB nicht ersatzfähig. Gebrauchsspuren durch ordnungsgemäße Nutzung, ausgeblichene Wandfarben nach vielen Jahren oder leichte Kratzer durch übliches Möbelrücken gehen zulasten des Vermieters.
Weiterführende Hinweise zu Renovierungsklauseln und den aktuellen Anforderungen an Schönheitsreparaturen bei Auszug finden Sie in unserem Beitrag Schönheitsreparaturen bei Auszug: Was nach 5 Jahren gilt.
Beschreiben Sie Schäden im Übergabeprotokoll so konkret wie möglich: Lage, Ausmaß, erkennbare Ursache. Pauschalformulierungen wie „Wohnung verschmutzt“ oder „Böden beschädigt“ reichen als Beleg für einen Substanzschaden in aller Regel nicht aus. Fotos mit Datumsstempel und Maßangaben sind das wirksamste Ergänzungsmittel zum Protokoll.
Die Verjährungsfrist: Sechs Monate ohne Nachsicht
§ 548 BGB
Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.
Die Frist läuft ab dem Tag der tatsächlichen Schlüsselrückgabe, nicht erst ab der formalen Beendigung des Mietvertrags. Sie kann daher auch dann bereits beginnen, wenn der Mieter die Wohnung vor dem vereinbarten Vertragsende herausgibt. Vermieter müssen daher selbst bei noch laufendem Vertrag auf den Fristbeginn achten, sobald die Mietsache faktisch zurückgegeben wurde.
Ein Brief oder eine E-Mail an den Mieter hemmt die Verjährung nach § 548 BGB nicht. Nur die Einreichung eines Mahnbescheids oder einer Klage beim zuständigen Gericht innerhalb der sechs Monate wahrt den Anspruch. Wer diese Frist übersieht und ausschließlich auf außergerichtlichem Weg verhandelt, verliert auch berechtigte Forderungen endgültig.
Offene Mieten oder Nebenkostennachforderungen unterliegen dagegen der allgemeinen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Diese Ansprüche sind von den Schadensersatzansprüchen wegen Veränderungen der Mietsache klar zu trennen.
Beweislast: Was der Vermieter nachweisen muss
Die Beweislast für das Vorliegen eines Schadens liegt beim Vermieter. Er muss darlegen und nachweisen, dass der Schaden während der Mietzeit entstanden ist und nicht auf vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen ist. Fehlt ein vollständiges Einzugsprotokoll, wird es schwieriger nachzuweisen, dass ein Schaden nicht bereits bei Mietbeginn vorhanden war.
Tragfähige Beweismittel sind:
- ◆Ein vollständiges Einzugsprotokoll mit dem Zustand der Wohnung bei Mietbeginn.
- ◆Ein Auszugsprotokoll mit denselben Positionen, idealerweise mit Unterschrift beider Parteien.
- ◆Fotos und Videos, die den Zustand der Wohnung unmittelbar nach der Rückgabe dokumentieren.
- ◆Kostenvoranschläge oder Rechnungen für die Instandsetzungsmaßnahmen.
- ◆Zeugen, die bei der Übergabe zugegen waren (Hausmeister, Hausverwaltung).
Schadensberechnung und der Abzug „Neu für Alt“
§ 249 BGB (Auszug)
Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. Ist wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen.
In der Praxis wird bei beschädigten Bestandteilen der Mietsache regelmäßig ein Abzug „Neu für Alt“ vorgenommen. Nicht der Neupreis, sondern der Zeitwert der beschädigten Sache ist erstattungsfähig. Bei altem Laminat oder einem abgenutzten Türblatt ist ein Wertabzug entsprechend dem Alter und Zustand des Bauteils vorzunehmen. Überhöhte Forderungen, die diesen Grundsatz nicht berücksichtigen, erschweren die gerichtliche Durchsetzung.
Die Kaution: Sicherheit, aber keine eigenständige Anspruchsgrundlage
Die Mietkaution sichert Ansprüche des Vermieters ab, ersetzt aber nicht die eigenständige Darlegung und Begründung der Schadensersatzforderung. Der Vermieter darf die Kaution einbehalten, solange und soweit berechtigte Ansprüche bestehen und noch nicht abgerechnet sind. Wer die Kaution vorschnell vollständig zurückzahlt, bevor Schäden und Ansprüche vollständig geprüft wurden, schwächt die eigene Position erheblich.
Behält der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise ein, sollte er dem Mieter gegenüber schriftlich darlegen, welche konkreten Schadenspositionen in welchem Umfang verrechnet werden. Pauschale Einbehalte ohne Begründung sind streitanfällig.
Der Vermieter hat keine gesetzlich fixierte Frist zur Kautionsrückgabe. Er darf die Prüfung offener Ansprüche abwarten. Gleichwohl gilt: Die Verjährungsfrist nach § 548 BGB läuft unabhängig davon weiter. Kaution einbehalten und gleichzeitig die 6-Monats-Frist für eine gerichtliche Geltendmachung aus dem Blick verlieren, ist ein häufiger und folgenreicher Fehler.
Wohnung umgehend nach der Schlüsselübergabe vollständig besichtigen und alle Auffälligkeiten im Protokoll festhalten.
Fotos mit Datumsstempel anfertigen, Schäden mit Lageangabe und soweit möglich mit Maßen beschreiben.
Datum der Rückgabe notieren: Ab diesem Tag läuft die Verjährungsfrist nach § 548 BGB.
Unterschriebenes Auszugsprotokoll anstreben. Verweigert der Mieter die Unterschrift, diesen Umstand im Protokoll vermerken und Zeugen benennen.
Kostenvoranschläge für Instandsetzungsmaßnahmen einholen und prüfen, ob ein Abzug „Neu für Alt“ vorzunehmen ist.
Abgrenzung klären: Substanzschaden (kein Fristsetzungserfordernis) oder unterlassene Schönheitsreparaturen (Frist zur Nacherfüllung setzen, erst dann Schadensersatz)?
Schriftliche Forderungsaufstellung mit Belegen (Protokoll, Fotos, Kostenvoranschlag) an den Mieter übermitteln.
Spätestens innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe: Mahnbescheid oder Klage einreichen, wenn der Mieter nicht zahlt.
Kaution nicht vorschnell vollständig zurückzahlen, solange Ansprüche noch ungeklärt sind.
Anwaltliche Einschätzung einholen, bevor die Frist abläuft oder die Kommunikation mit dem Mieter Fehler erzeugt.
Häufige Fragen nach dem Auszug des Mieters
Muss ich dem Mieter eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen?
Bei Substanzschäden, die der Mieter während der Mietzeit verursacht hat, ist nach der Rechtsprechung des BGH keine Fristsetzung erforderlich. Der Vermieter darf die Instandsetzung sofort veranlassen und die Kosten geltend machen. Anders verhält es sich bei unterlassenen Schönheitsreparaturen: Hier ist zunächst eine angemessene Frist zur Nacherfüllung zu setzen, bevor ein Schadensersatzanspruch entsteht.
Was passiert, wenn das Auszugsprotokoll fehlt oder unvollständig ist?
Das Fehlen eines Auszugsprotokolls erschwert den Beweis, schließt einen Anspruch aber nicht von vornherein aus. Fotos, Zeugenaussagen und das Einzugsprotokoll können zusammen als Beweisgrundlage dienen. Je vollständiger das Einzugsprotokoll war und je klarer die Fotodokumentation nach Auszug ist, desto belastbarer ist die Beweislage.
Wie lange hat der Vermieter Zeit, Ersatz zu verlangen?
Für Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gilt nach § 548 BGB eine Verjährungsfrist von sechs Monaten ab dem Tag der Rückgabe. Nur eine gerichtliche Geltendmachung innerhalb dieser Frist, per Klage oder Mahnbescheid, wahrt den Anspruch. Ein außergerichtliches Schreiben allein genügt nicht.
Was gilt als normale Abnutzung, die nicht ersetzt werden muss?
Normale Abnutzung durch den vertragsgemäßen Gebrauch ist nach § 538 BGB nicht ersatzfähig. Leichte Gebrauchsspuren an Böden, ausgeblichene Wandfarbe nach langjähriger Nutzung oder kleine Dübellöcher in ortsüblichem Umfang fallen darunter. Tiefe Kratzer, Brandlöcher, Wasserschäden durch unterlassene Mängelanzeige oder mutwillige Beschädigungen sind dagegen in aller Regel als Substanzschaden einzuordnen.
Lohnt sich eine anwaltliche Prüfung, bevor ich den Mieter anschreibe?
Eine frühe Prüfung ist sinnvoll, wenn Schadensbilder unklar sind, die Dokumentation lückenhaft ist oder der Mieter die Verantwortung bestreitet. Fehler im ersten Schreiben an den Mieter, zu pauschale Forderungen oder eine falsch gewählte Anspruchsgrundlage können die spätere Durchsetzung erschweren. Hinzu kommt das Risiko, die Verjährungsfrist aus dem Blick zu verlieren.
Hinweise zu Konstellationen, in denen beim Auszug parallel eine Räumungsklage im Raum steht, finden Sie in unserem Beitrag Räumungsklage: Mieter zieht aus. Was gilt jetzt?.
Für eine umfassende mietrechtliche Begleitung von Vermietern und Eigentümern steht Ihnen das Team von Kübler Rechtsanwälte zur Verfügung.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Unterlagen, ordnen die Anspruchsgrundlage ein und geben Ihnen eine klare Einschätzung, welche Schritte sinnvoll sind, bevor Fristen ablaufen oder Fehler in der Kommunikation mit dem Mieter entstehen. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
- § 538 BGB
- § 546a BGB
- § 548 BGB
- § 249 BGB (Auszug)
- § 195 BGB
- § 823 BGB
- VIII ZR 157/17
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt sowie Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er ist Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte und berät Vermieter und Eigentümer bei mietrechtlichen Streitigkeiten, insbesondere bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen nach dem Auszug von Mietern.