Bei einer Vergleichsmieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB schuldet der Mieter die erhöhte Miete frühestens ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des wirksamen Erhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 1 BGB). Zahlt er danach nicht, ist eine schriftliche, nachweisbar zugegangene Mahnung mit genau beziffertem Rückstand, Fristsetzung und Hinweis auf mögliche Kündigungsfolgen in der Praxis unverzichtbar. Sie dokumentiert Verzugszeitpunkt und Rückstandsentwicklung und ist Grundlage für ordentliche Kündigung nach § 573 BGB oder fristlose Kündigung nach § 543 BGB. Vor jedem weiteren Schritt muss geprüft werden, ob das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam ist, denn ein Formfehler macht auch die sorgfältigste Mahnung wirkungslos.
Dieser Beitrag erklärt, wann die erhöhte Miete tatsächlich fällig wird, unter welchen Voraussetzungen Verzug eintritt und wie eine Mahnung gestaltet sein muss, damit sie als Grundlage für Kündigung oder Zahlungsklage trägt.
Ein Vermieter verschickt im Januar ein auf den örtlichen Mietspiegel gestütztes Mieterhöhungsverlangen, das nach seiner Einschätzung alle Formanforderungen erfüllt. Der Mieter reagiert nicht und zahlt ab April weiterhin die bisherige Miete. Nach drei Monaten ruft der Vermieter bei der Kanzlei an: Er fragt, ob er jetzt mahnen soll, ob der Mieter bereits im Verzug ist und ob eine fristlose Kündigung möglich wäre.
Die Kanzlei prüft zunächst, ob das Erhöhungsverlangen wirksam zugegangen ist und ob die Frist für den Fälligkeitsbeginn korrekt berechnet wurde. Dann klärt sie, ob der Mieter durch sein Schweigen und die Weiterzahlung der alten Miete die Zustimmung verweigert hat und ob deshalb zuerst eine Klage auf Zustimmung nach § 558b Abs. 2 BGB erforderlich ist. Erst auf dieser Grundlage werden Mahnung, Rückstandshöhe und Kündigungsrecht in der rechtlich richtigen Reihenfolge bewertet.
Wann wird die erhöhte Miete überhaupt fällig?
Die Antwort hängt davon ab, welche Art von Mieterhöhung vorliegt. Beide Wege unterscheiden sich grundlegend darin, ob der Mieter zustimmen muss oder nicht.
Vergleichsmieterhöhung: Zustimmung als Voraussetzung
Bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB handelt es sich nicht um ein Zahlungsgebot, sondern um ein Zustimmungsverlangen. Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens Zeit, zuzustimmen. Die erhöhte Miete wird frühestens ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens fällig.
§ 558b BGB (Fälligkeit der erhöhten Miete)
Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 1 und 2 BGB, sinngemäß).
Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter die Zustimmungsklage nach § 558b Abs. 2 BGB spätestens bis zum Ablauf des fünften Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens erheben. Wird diese Frist versäumt, verfällt der Erhöhungsanspruch für diesen Zeitraum.
Eine vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Betrags durch den Mieter gilt als konkludente Zustimmung. Zahlt der Mieter ausdrücklich unter Vorbehalt, liegt keine Zustimmung vor, und der Zahlungsweg setzt weiterhin eine gerichtliche Klärung voraus.
Modernisierungsmieterhöhung: Fälligkeit ohne Zustimmung
Bei einer Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559, 559b BGB bedarf es keiner Zustimmung des Mieters. Voraussetzung sind eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB in Textform mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme sowie danach eine vollständige Erhöhungserklärung mit Darstellung der durchgeführten Maßnahmen, Kostenaufstellung und Berechnung des Erhöhungsbetrags.
Sind diese Schritte korrekt durchgeführt, schuldet der Mieter die erhöhte Miete ab dem nächsten fälligen Miettermin nach Ablauf der gesetzlichen Fristen, ohne dass es einer Zustimmung bedürfte. Zahlt er danach nicht, liegt klassischer Zahlungsverzug nach § 286 BGB vor.
Wann tritt Verzug ein, und ist eine Mahnung notwendig?
Verzugseintritt nach § 286 BGB
Verzug setzt grundsätzlich eine Mahnung des Gläubigers voraus (§ 286 Abs. 1 BGB). Für Mietzahlungen gilt jedoch, dass die Fälligkeit kalendermäßig bestimmt ist, sodass Verzug nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch ohne Mahnung eintreten kann.
§ 286 BGB (Verzugseintritt)
Der Schuldner kommt durch eine Mahnung des Gläubigers, die nach Eintritt der Fälligkeit erfolgt, in Verzug. Der Mahnung bedarf es nicht, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB, sinngemäß).
Für die erhöhten Mietbeträge gilt: Sobald die Fälligkeit nach § 558b Abs. 1 BGB eingetreten ist und eine Zustimmung des Mieters vorliegt oder bei der Modernisierungsmieterhöhung die formalen Voraussetzungen erfüllt sind, kann Verzug ohne Mahnung eintreten. Bei ernsthafter und endgültiger Verweigerung durch den Mieter gilt das ebenso (§ 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Warum eine Mahnung trotzdem unverzichtbar ist
Auch wenn Verzug rechtlich ohne Mahnung eintreten kann, schafft eine schriftlich zugegangene Mahnung in der Praxis die notwendige Dokumentation:
- ◆Sie benennt den Rückstand exakt nach Monat und Betrag.
- ◆Sie belegt, dass der Vermieter den Mieter zur Zahlung aufgefordert hat.
- ◆Sie schließt die Argumentation aus, der Mieter habe von der konkreten Forderungshöhe keine Kenntnis gehabt.
- ◆Sie ist belastbare Grundlage für eine spätere Kündigung oder Zahlungsklage.
Für die Geltendmachung von Verzugszinsen nach § 288 BGB muss der Verzugseintritt feststehen. Eine nachweisbar zugegangene Mahnung mit konkretem Datum macht diesen Zeitpunkt streitfest.
Ab Verzugseintritt schuldet der Mieter Zinsen nach § 288 Abs. 1 BGB in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Ob und ab wann dieser Anspruch greift, hängt davon ab, ob der Verzugszeitpunkt klar dokumentiert ist. Eine schriftliche Mahnung mit Zugangsdatum ist dafür das praktisch wirksamste Mittel.
Was muss eine Mahnung wegen ausgebliebener Mieterhöhungszahlung enthalten?
Alle Mieter als Adressaten nennen, die den Mietvertrag unterschrieben haben.
Wohnung und Mietverhältnis eindeutig bezeichnen, also Adresse, ggf. Mietvertragsdatum.
Den Rückstand monatlich aufschlüsseln: Grundmiete und Erhöhungsbetrag getrennt ausweisen.
Angabe, ab wann die erhöhte Miete geschuldet ist, zum Beispiel „ab 01.04. gemäß Mieterhöhungsverlangen vom 15.01.“.
Rechtsgrundlage kurz benennen, also Mieterhöhung nach § 558 BGB oder § 559 BGB.
Konkrete Zahlungsfrist setzen, in der Praxis bewähren sich 7 bis 14 Tage.
Auf den Verzugszinsanspruch nach § 288 BGB hinweisen.
Kündigung als mögliche Konsequenz bei Nichtreagieren ankündigen, ohne rechtlich unzulässige Druckmittel.
Kopie des ursprünglichen Mieterhöhungsschreibens beifügen.
Wird der Rückstandsbetrag nicht monatlich aufgeschlüsselt oder werden Beträge einbezogen, die noch nicht fällig waren, kann der Mieter im Prozess bestreiten, zur Zahlung der bezifferten Summe aufgefordert worden zu sein. Dasselbe gilt, wenn Grundmiete und Erhöhungsanteil vermischt werden. Beides schwächt eine Kündigung wie auch eine Zahlungsklage erheblich.
Wie stellt der Vermieter die Mahnung rechtssicher zu?
Die Mahnung entfaltet Rechtswirkung nur, wenn sie dem Mieter zugegangen ist. Die Beweislast für den Zugang liegt beim Vermieter.
Bewährt hat sich die Zustellung durch einen zuverlässigen Boten, der nach dem Einwurf in den Briefkasten ein schriftliches Protokoll anfertigt mit Datum, Uhrzeit, Adresse und Inhalt. Der Bote kann im Streitfall als Zeuge benannt werden. Das Einwurfeinschreiben der Deutschen Post dokumentiert den Einwurf, reicht aber nicht aus, wenn der Mieter den Zugang bestreitet. Das Übergabeeinschreiben scheitert, wenn der Mieter nicht angetroffen wird und den Brief nicht abholt.
Unabhängig vom gewählten Weg: Den Zugangstag exakt dokumentieren und alle Belege aufbewahren. Das gilt bereits für das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen, auf dem die gesamte Fristenberechnung aufbaut. Ist dessen Zugang nicht belegt, ist auch jede spätere Mahnung angreifbar.
Welche Konsequenzen hat ein erheblicher Zahlungsrückstand?
Fristlose Kündigung nach § 543 BGB
Bei erheblichem Zahlungsrückstand aus der erhöhten Miete kommt eine fristlose Kündigung in Betracht, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Betrag im Rückstand ist, der die Miete eines Monats übersteigt, oder wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum die Miete für zwei Monate erreicht.
§ 543 BGB (fristlose Kündigung)
Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Betrag im Rückstand ist, der die Miete für einen Monat übersteigt, oder wenn er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Rückstand geraten ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, sinngemäß).
Dabei zählen erhöhte Mietbeträge mit, sofern die Erhöhung formell und materiell wirksam ist und die Fälligkeit eingetreten ist. Eine auf unwirksamen Erhöhungsbeträgen gestützte Kündigung wäre unwirksam.
Ordentliche Kündigung nach § 573 BGB
Auch unterhalb der Schwelle für eine fristlose Kündigung kommt eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragspflichtverletzung in Betracht, wenn der Mieter dauerhaft mit einem erheblichen Betrag im Rückstand bleibt.
§ 573 BGB (ordentliche Kündigung)
Der Vermieter kann ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Zu den Vertragspflichtverletzungen gehören erhebliche Zahlungsrückstände (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, sinngemäß).
In der Praxis sprechen viele Vermieter vorsorglich sowohl die fristlose als auch hilfsweise die ordentliche Kündigung aus, um beide Rechtswege abzudecken.
Ist das Mieterhöhungsverlangen formell oder materiell unwirksam, besteht kein Anspruch auf die erhöhten Beträge. Eine auf diesen Rückständen gestützte Kündigung wäre unwirksam. Vor jedem Kündigungsschritt muss deshalb die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens sorgfältig geprüft werden.
Was tun, wenn der Mieter die Erhöhung bestreitet oder nur teilweise zahlt?
Bestreitet der Mieter die Mieterhöhung, sollte der Vermieter schriftlich klarstellen, dass er an der Erhöhung festhält. Bei einer Vergleichsmieterhöhung nach § 558 BGB kann eine Klage auf Zustimmung nach § 558b Abs. 2 BGB notwendig sein. Wird diese Klage nicht spätestens bis zum Ablauf des fünften Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens erhoben, verfällt der Erhöhungsanspruch für den betreffenden Zeitraum.
Solange die Zustimmungsfrage offen ist, ist bei der Berechnung der Rückstandshöhe für eine Kündigung besondere Sorgfalt geboten.
Bei Teilzahlungen kommt es darauf an, ob die Zahlung vorbehaltlos erfolgte: Eine vorbehaltlose Teilzahlung kann als konkludente Zustimmung zur Erhöhung in Höhe des gezahlten Betrags gewertet werden. Zahlt der Mieter ausdrücklich unter Vorbehalt, bleibt die Zustimmungsfrage offen. Für die Rückstandsberechnung und die Kündigungsschwelle ist in jedem Fall die gesamte offene Summe maßgeblich, aufgeschlüsselt nach Grundmiete und Erhöhungsanteil.
Einen ausführlichen Überblick über die Handlungsoptionen, wenn der Mieter die Mieterhöhung insgesamt nicht zahlt, finden Sie in unserem Beitrag Mieter zahlt Mieterhöhung nicht: Was Vermieter tun müssen.
Häufige Fehler, die die Vermieterposition schwächen
Vermieter machen bei Mahnungen wegen Mieterhöhungsrückständen immer wieder ähnliche Fehler, die später vor Gericht zu ihren Ungunsten ausgelegt werden:
- ◆Das Mieterhöhungsverlangen war formell unwirksam, zum Beispiel wegen fehlender oder unzureichender Begründung nach § 558a BGB oder fehlender Textform nach § 126b BGB. Dennoch wird über den angeblich erhöhten Betrag gemahnt.
- ◆Der Rückstandsbetrag wird nicht monatlich aufgeschlüsselt. Grundmiete und Erhöhungsanteil werden vermischt, ohne dass der Mieter nachvollziehen kann, worauf sich welcher Betrag bezieht.
- ◆Die Mahnung geht nur an einen von mehreren Mietern, obwohl alle den Mietvertrag unterzeichnet haben.
- ◆Der Zugang des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens ist nicht dokumentiert. Damit ist die gesamte Fristenberechnung im Streitfall angreifbar.
- ◆Nicht fällige Beträge werden in die Rückstandsberechnung einbezogen, etwa weil die Frist nach § 558b Abs. 1 BGB noch nicht abgelaufen war.
- ◆Die Klagefrist für die Zustimmungsklage nach § 558b Abs. 2 BGB wird versäumt, sodass der Erhöhungsanspruch für diesen Zeitraum verloren geht.
Hinweise zu nicht gezahlten Nebenkosten, die einem anderen Regelungsregime folgen, finden Sie in unserem Beitrag Mieter zahlt Nebenkosten nicht: Erhöhung durchsetzen.
Kübler Rechtsanwälte berät Vermieter und Eigentümer im Mietrecht und kennt die formalen Schwachstellen, die häufig dazu führen, dass Vermieter trotz berechtigter Forderung in der Durchsetzung scheitern.
Häufig gestellte Fragen
Welche rechtliche Bedeutung hat die Mahnung bei einer ausgebliebenen Mieterhöhungszahlung?
Die Mahnung dokumentiert den Verzugszeitpunkt, benennt den Rückstand und kündigt weitere Schritte an. Sie ist zwar nicht in jedem Fall Voraussetzung dafür, dass Verzug eingetreten ist, in der Praxis aber unverzichtbar. Ohne nachweislich zugegangene Mahnung fällt es im Prozess schwer, den Verlauf des Rückstands und die Kenntnis des Mieters von der Forderungshöhe lückenlos darzustellen.
Welche Formanforderungen gelten für das Mieterhöhungsverlangen?
Das Verlangen muss in Textform nach § 558a BGB, § 126b BGB erfolgen und die neue Miete konkret beziffern. Die Begründung muss auf einem anerkannten Begründungsträger beruhen, etwa dem qualifizierten Mietspiegel, mindestens drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten. Außerdem muss die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein; das Verlangen selbst darf frühestens 12 Monate nach dem letzten Erhöhungseintritt gestellt werden (§ 558 Abs. 1 BGB). Formfehler machen das Verlangen unwirksam und blockieren alle weiteren Schritte.
Wann ist eine anwaltliche Prüfung vor weiteren Schritten sinnvoll?
Sobald der Rückstand mehr als einen Monat umfasst, der Mieter die Erhöhung schriftlich bestreitet oder eine Kündigung erwogen wird, ist eine anwaltliche Prüfung sinnvoll. Gleiches gilt, wenn der Zugangszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens nicht sicher belegt werden kann oder Unsicherheit über die Wirksamkeit der Erhöhung besteht. Ein Formfehler, der erst im Kündigungsverfahren auffällt, verzögert die Durchsetzung erheblich.
Welche typischen Fehler führen zu Streit oder Kostenrisiko?
Die häufigsten Fehler sind: Mahnung auf Basis eines unwirksamen Erhöhungsverlangens, fehlende monatliche Aufschlüsselung des Rückstands, Mahnung nur an einen von mehreren Mietern, kein Zugangsnachweis für das Erhöhungsschreiben und versäumte Klagefrist für die Zustimmungsklage nach § 558b Abs. 2 BGB. Jeder dieser Punkte kann dazu führen, dass der Vermieter im Prozess trotz berechtigter Forderung unterliegt.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob Ihr Mieterhöhungsverlangen wirksam ist, welcher Rückstand konkret geltend gemacht werden kann und wie Mahnung sowie eine mögliche Kündigung rechtssicher gestaltet werden. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er ist Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte und begleitet Vermieter und Eigentümer bei der Durchsetzung mietrechtlicher Ansprüche.