Mit dem Grundbucheintrag tritt der neue Eigentümer kraft Gesetzes in die Vermieterstellung ein. Er ist dem Mieter gegenüber zur Rückzahlung der Mietkaution verpflichtet, auch wenn ihm die Kaution vom Veräußerer nie übergeben wurde. Das regelt § 566a Satz 1 BGB ausdrücklich. Der Veräußerer haftet dem Mieter zusätzlich weiter, solange er die Sicherheit nicht an den Erwerber weitergeleitet hat (§ 566a Satz 2 BGB). Zur Rückzahlung kommt es erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung. Eigene Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis, etwa Mietrückstände oder dokumentierte Schäden, können aufgerechnet werden, wenn sie konkret belegt sind.
§ 566a BGB legt fest, wer nach einem Eigentümerwechsel für die Rückzahlung der Mietkaution verantwortlich ist und warum die fehlende Übergabe der Kaution den neuen Eigentümer nicht von dieser Pflicht befreit.
Ein Käufer erwirbt eine vermietete Eigentumswohnung. Im Kaufvertrag findet sich keine Klausel zur Mietkaution. Nach dem Eigentumsübergang kündigt der Mieter und fordert die Rückzahlung seiner Kaution in Höhe von 1.800 Euro vom neuen Eigentümer. Dieser ist überrascht: Er hat die Kaution vom Verkäufer nie erhalten und geht davon aus, nicht zahlen zu müssen. Kübler Rechtsanwälte prüft Kaufvertrag, Mietvertrag und Übergabeunterlagen. Ergebnis: Der neue Eigentümer haftet nach § 566a BGB unabhängig davon, ob ihm die Kaution tatsächlich übergeben wurde. Gleichzeitig besteht ein Regressanspruch gegen den Verkäufer aus dem Kaufvertrag, weil dieser die Kaution nicht weitergeleitet hat. Offene Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis werden in der Abrechnung berücksichtigt.
Die gesetzliche Grundlage: § 566 und § 566a BGB
Grundlage für den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis ist § 566 BGB, das sogenannte Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“. Mit der Eintragung ins Grundbuch tritt der Käufer automatisch an die Stelle des bisherigen Vermieters, übernimmt dessen Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag, und zwar einschließlich der Verpflichtung zur Rückgewähr der Mietsicherheit.
§ 566a BGB
Tritt der Erwerber eines Grundstücks an die Stelle des Vermieters, so haftet er dem Mieter für die Rückgewähr der Mietsicherheit, auch wenn sie ihm nicht überlassen worden ist. Der Veräußerer haftet dem Mieter nur, wenn die Sicherheit nicht an den Erwerber überlassen worden ist.
Diese Regelung stellt klar: Die Haftungspflicht des Erwerbers entsteht nicht durch eine besondere Vereinbarung, sondern unmittelbar kraft Gesetzes. Ob der Kaufvertrag eine Klausel zur Kautionsübertragung enthält oder nicht, ändert an der Außenhaftung gegenüber dem Mieter nichts.
Der neue Eigentümer kann vom Mieter keine erneute Leistung der Kaution verlangen, wenn dieser bereits an den früheren Vermieter gezahlt hat. Der Mieter ist nach ordnungsgemäßer Leistung der vereinbarten Sicherheit geschützt.
Haftungsverteilung zwischen Erwerber und Veräußerer
§ 566a BGB enthält zwei Haftungsregeln, die nebeneinander gelten:
Primäre Haftung des Erwerbers: Der neue Eigentümer haftet dem Mieter gegenüber stets auf Rückgewähr der Mietsicherheit, sobald der Rückzahlungsanspruch entstanden ist. Das gilt ohne Rücksicht darauf, ob ihm die Kaution beim Kauf tatsächlich übergeben wurde (§ 566a Satz 1 BGB).
Nachhaftung des Veräußerers: Solange der frühere Eigentümer die Kaution nicht an den Erwerber weitergeleitet hat, haftet er dem Mieter daneben weiter (§ 566a Satz 2 BGB). Der Mieter hat in diesem Fall zwei Schuldner und kann sich an beide wenden.
Für den neuen Eigentümer bedeutet das im Innenverhältnis: Hat er dem Mieter die Kaution zurückgezahlt, ohne sie selbst erhalten zu haben, steht ihm ein Regressanspruch gegen den Verkäufer zu. Die Grundlage bildet der Kaufvertrag und die darin enthaltenen Übergabepflichten.
Enthält der Kaufvertrag keine ausdrückliche Regelung zur Übergabe der Kautionsbeträge, trägt der Erwerber das wirtschaftliche Vorleistungsrisiko: Er muss dem Mieter gegenüber zunächst leisten und muss anschließend selbst Regress gegen den Verkäufer nehmen. Ohne belastbare Vertragsgrundlage kann das aufwendig werden.
Was neue Eigentümer beim Immobilienerwerb sichern sollten
Wer eine vermietete Immobilie kauft, sollte vor Vertragsschluss prüfen, welche Kautionen in welcher Höhe und in welcher Form hinterlegt sind. Maßgeblich ist § 551 BGB, der Höhe, Anlageform und Verzinsung der Mietsicherheit regelt.
§ 551 BGB (Abs. 3, sinngemäß)
Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren.
Die Kautionsanlage muss insolvenzfest sein, das heißt getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieters. Wer eine vertragswidrig angelegte Kaution übernimmt, trägt das Risiko weiter. Die Anlage- und Trennungspflicht gilt auch für den Erwerber.
Für die verschiedenen Kautionsformen gilt beim Eigentumsübergang:
- ◆Barkaution: Der Betrag wird mit Zinsen an den Erwerber übergeleitet, der ihn getrennt und verzinslich anzulegen hat.
- ◆Sparbuch oder Kautionskonto auf den Namen des Vermieters: Das Konto wird auf den Erwerber umgeschrieben oder der Betrag übertragen; Sicherungszweck und Anlagepflicht gelten weiter.
- ◆Sparbuch auf den Namen des Mieters, verpfändet zugunsten des Vermieters: Das Pfandrecht geht auf den Erwerber über; in der Praxis wird die Verpfändung auf den neuen Eigentümer umgeschrieben.
- ◆Bürgschaft: Die Bürgschaftsurkunde wechselt zum Erwerber; der Bürge haftet weiter. Nach Mietende ist die Urkunde zurückzugeben, wenn keine gesicherten Ansprüche mehr bestehen.
Folgende Unterlagen sollte der Erwerber beim Kaufabschluss sichern:
- ◆Mietverträge aller Wohnungen mit den jeweiligen Kautionsvereinbarungen (Höhe, Form)
- ◆Nachweise über die geleistete Kaution: Kontoauszüge, Quittungen, Bürgschaftsurkunden
- ◆Belege über die ordnungsgemäße Anlage nach § 551 Abs. 3 BGB
- ◆Ausdrückliche Klausel im Kaufvertrag, die den Verkäufer zur Übergabe der Kautionsbeträge verpflichtet
Kautionsabrechnung nach Mietende: Fristen, Aufrechnung und Inhalt
Die Kautionsrückzahlung wird erst fällig, nachdem das Mietverhältnis beendet ist und der Mieter die Wohnung zurückgegeben hat. Das Gesetz setzt keine feste Frist für die Abrechnung. Anerkannt ist in der Praxis, dass dem Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist zusteht, um seine Ansprüche zu sichten. Diese Prüfung kann die Auswertung von Mietrückständen, die Begutachtung von Schäden und das Abwarten noch ausstehender Betriebskostenabrechnungen umfassen.
Mit berechtigten und fälligen Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis kann gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufgerechnet werden (§§ 387 ff. BGB). Voraussetzung ist, dass die Forderungen dem Grunde und der Höhe nach konkret dargelegt werden. Eine pauschale Zurückbehaltung der gesamten Kaution ohne Begründung ist unzulässig. Zurückbehalten werden darf nur der Anteil der Kaution, der zur Sicherung der konkret geltend gemachten Ansprüche erforderlich ist.
Die Abrechnungsmitteilung an den Mieter sollte enthalten:
- ◆Datum der Mietbeendigung und der Wohnungsrückgabe
- ◆Höhe der ursprünglich geleisteten Kaution einschließlich aufgelaufener Zinsen (§ 551 Abs. 3 BGB)
- ◆Aufstellung der aufgerechneten Gegenforderungen mit Belegen
- ◆Berechnung des verbleibenden Rückzahlungsbetrags
Zu den Pflichten bei der Zinsanlage und den Voraussetzungen der Kautionsrückzahlung im Allgemeinen finden Sie ergänzende Informationen in unserem Beitrag Mietkaution und Zinsen: Pflichten bei der Rückzahlung.
Der Rückzahlungsanspruch des Mieters unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter Kenntnis davon hatte (§ 199 BGB). Auch Regressansprüche des Erwerbers gegen den Veräußerer verjähren; sie sollten frühzeitig geprüft und gesichert werden.
Typische Fehler neuer Eigentümer und ihre Folgen
Kein Kautionsthema im Kaufvertrag: Wer beim Erwerb nicht ausdrücklich die Übergabe der Kautionsbeträge regelt, finanziert diese im Zweifel vor und muss Regress beim Verkäufer suchen, ohne eine klare vertragliche Grundlage zu haben.
Falsche Annahme zur fehlenden Übergabe: Die Überzeugung, ohne tatsächliche Kautionsübergabe nicht haften zu müssen, ist rechtlich unzutreffend. § 566a Satz 1 BGB stellt das Gegenteil ausdrücklich klar.
Keine getrennte Anlage nach Übernahme: Die Kaution muss auch unter dem neuen Eigentümer getrennt vom eigenen Vermögen angelegt bleiben. Ein Verstoß gegen § 551 Abs. 3 BGB kann zu eigenständigen Haftungsansprüchen führen.
Unbegründete Zurückbehaltung: Eine pauschale Zurückbehaltung der gesamten Kaution ohne konkrete, belegte Gegenforderungen ist nicht zulässig und kann zu Schadensersatzpflichten führen.
Verjährung nicht kontrolliert: Sowohl der Rückzahlungsanspruch des Mieters als auch der Regressanspruch des Erwerbers gegen den Verkäufer unterliegen Verjährungsfristen. Werden diese übersehen, verliert der jeweilige Anspruchsinhaber seine Durchsetzungsmöglichkeit.
Kautionsunterlagen beim Kauf vollständig übernehmen: Höhe, Form, Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage nach § 551 BGB.
Im Kaufvertrag ausdrücklich regeln, dass der Verkäufer die Kautionsbeträge übergibt und für nicht übergebene Sicherheiten haftet.
Kaution auch nach Übernahme getrennt vom eigenen Vermögen und verzinslich anlegen.
Nach Mietende eigene Forderungen sorgfältig dokumentieren, bevor aufgerechnet wird.
Abrechnungsmitteilung mit konkreter Aufstellung der Gegenforderungen und dem verbleibenden Rückzahlungsbetrag erstellen.
Regressansprüche gegen den Verkäufer bei fehlender Kautionsübergabe frühzeitig prüfen und verjährungswahrend geltend machen.
Keine erneute Kautionsforderung an den Mieter stellen, wenn dieser bereits an den Vorgänger geleistet hat.
Häufige Fragen zur Kautionshaftung nach Eigentümerwechsel
Muss ich als neuer Eigentümer die Kaution zurückzahlen, auch wenn ich sie nie erhalten habe?
Ja. § 566a Satz 1 BGB verpflichtet den Erwerber zur Rückzahlung der Mietsicherheit, unabhängig davon, ob ihm die Kaution tatsächlich übergeben wurde. Die Haftung entsteht mit dem Eigentumsübergang, nicht erst mit der Übergabe des Geldes.
Haftet der frühere Eigentümer nach dem Verkauf noch für die Kaution?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Solange der Veräußerer die Kaution nicht ordnungsgemäß an den Erwerber weitergeleitet hat, haftet er dem Mieter nach § 566a Satz 2 BGB weiter. Der Mieter kann in diesem Fall beide Seiten in Anspruch nehmen.
Kann ich als neuer Eigentümer eigene Forderungen mit der Kautionsrückzahlung verrechnen?
Ja, wenn die Gegenforderungen fällig und hinreichend konkret belegt sind. Zulässig sind Aufrechnung mit Mietrückständen, Schadensersatz wegen Beschädigungen und Betriebskostennachforderungen. Eine pauschale Einbehaltung der gesamten Kaution ohne Begründung ist nicht zulässig.
Welche Konsequenzen hat eine fehlende Kautionsklausel im Kaufvertrag?
Der neue Eigentümer muss dem Mieter gegenüber auch ohne entsprechende Kaufvertragsklausel haften. Intern hat er zwar einen Regressanspruch gegen den Verkäufer, muss diesen aber selbst durchsetzen. Eine fehlende vertragliche Grundlage kann den Regress zeitlich und wirtschaftlich aufwendig machen.
Wann verjährt der Rückzahlungsanspruch des Mieters?
Der Rückzahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter Kenntnis davon hatte (§ 199 BGB).
Was gilt, wenn das Mietverhältnis bereits vor dem Eigentumsübergang beendet war?
Ist das Mietverhältnis bereits vor dem Eigentümerwechsel beendet worden, ist der Rückzahlungsanspruch des Mieters in der Regel noch beim früheren Vermieter entstanden. In diesem Fall kommt es auf den genauen Zeitpunkt der Mietbeendigung und des Eigentumsübergangs an; eine sorgfältige Prüfung der Chronologie ist dann besonders wichtig.
Weiterführende Informationen zu Fristen bei der Kautionsrückzahlung finden Sie im Beitrag Frist zur Kautionsrückzahlung: Was Vermieter wissen müssen.
Kübler Rechtsanwälte berät Vermieter und Eigentümer umfassend im Mietrecht und begleitet Sie bei der Einordnung Ihrer konkreten Situation.
Sie stehen als neuer Eigentümer einer Kautionsforderung gegenüber, haben die Kaution aber nie erhalten? Oder Sie möchten als Verkäufer klären, ob Sie nach dem Eigentumsübergang noch persönlich in Anspruch genommen werden können? Kübler Rechtsanwälte prüft Kaufvertrag, Mietvertrag und Übergabeunterlagen und gibt Ihnen eine klare rechtliche Einschätzung Ihrer Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Eigentümer und Vermieter bei der Übernahme bestehender Mietverhältnisse, der Durchsetzung und Abwehr von Kautionsansprüchen sowie bei Streitigkeiten nach dem Immobilienerwerb.