Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen zurückzahlen. § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet ihn, die Barkaution bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen. Da das BGB keine feste Rückzahlungsfrist nennt, räumt die Rechtsprechung dem Vermieter eine angemessene Prüffrist von in der Regel bis zu sechs Monaten ein. Berechtigte Gegenforderungen wie Mietrückstände, dokumentierte Schäden oder ausstehende Nebenkostennachforderungen dürfen in dieser Zeit mit der Kautions- und Zinssumme verrechnet werden.
Dieser Beitrag erklärt, was das Gesetz zur Verzinsung der Mietkaution vorschreibt, welche Prüffrist dem Vermieter zusteht und unter welchen Voraussetzungen ein Einbehalt rechtlich trägt.
Ein Vermieter hatte ein mehrjähriges Mietverhältnis beendet. Der Mieter forderte unmittelbar nach Übergabe die vollständige Rückzahlung der Kaution einschließlich der Zinsen aus den gesamten Mietjahren. Der Vermieter wollte einen Teil zurückbehalten, weil noch eine Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr ausstand und an der Mietsache zwei Schäden dokumentiert waren. Die Kanzlei prüfte zunächst, ob die Kaution auf einem gesonderten Kautionskonto angelegt war und welche Zinsen sich aus den Kontokonditionen ergaben. Anschließend wurde bewertet, ob die geplanten Einbehalte dem Grunde nach berechtigt und ausreichend belegt waren. Das Ergebnis war eine begründete Teilauszahlung mit Vorbehaltsklausel für die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung. Damit wurde dem Rückzahlungsverlangen des Mieters ohne formale Fehler begegnet.
Gesetzliche Grundlage: § 551 BGB und die Anlagepflicht
Für die Mietkaution bei Wohnraummietverhältnissen bildet § 551 BGB die zentrale Norm. Sie begrenzt die zulässige Höhe der Kaution auf drei Nettokaltmieten und legt gleichzeitig fest, wie der Vermieter mit einer geleisteten Barkaution umzugehen hat.
§ 551 Abs. 3 BGB
Hat der Mieter die Sicherheit in Form von Geld zu leisten, so ist der Vermieter verpflichtet, es bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim ist der Vermieter nicht zur Verzinsung verpflichtet.
Der Vermieter muss die Barkaution bei einem Kreditinstitut anlegen und vom eigenen Vermögen getrennt halten. Das Trennungsgebot folgt aus § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Ein gesondertes Kautionssparbuch oder Kautionskonto auf den Namen des Mieters mit Sperrvermerk ist die geläufige und rechtlich sichere Praxis. Die Zinsen, die auf diesem Konto auflaufen, gehören rechtlich dem Mieter. Bei Rückzahlung der Kaution sind sie auszukehren oder mit berechtigten Gegenforderungen zu verrechnen.
§ 551 Abs. 3 Satz 5 BGB schließt die Verzinsungspflicht für Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen aus. Für reguläre Wohnraummietverhältnisse gilt diese Ausnahme nicht.
Welchen Zinssatz schuldet der Vermieter?
Das Gesetz schreibt keinen festen Prozentwert vor. Maßgeblich ist der Zinssatz, den Kreditinstitute zum Zeitpunkt der Anlage für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist bieten. Dieser Zinssatz kann je nach Marktlage sehr niedrig oder nahe null liegen. Solange der Vermieter die Kaution ordnungsgemäß angelegt hat, schuldet er keinen darüber hinausgehenden Zins. Ein Anspruch des Mieters auf höhere Marktrenditen, etwa aus alternativen Anlageformen, besteht nicht.
Hat der Vermieter die Kaution dagegen nicht verzinst oder auf einem Privatkonto ohne die vorgeschriebene Anlagestruktur gehalten, kann der Mieter den entgangenen Zins als Schaden geltend machen. Anspruchsgrundlage ist dann § 280 BGB.
In Phasen, in denen Kreditinstitute Verwahrentgelte erhoben haben, war streitig, ob ein Vermieter diese Kosten auf die Kautionssumme umlegen darf. Die überwiegende Einschätzung in Praxis und Fachliteratur geht dahin, dass der Vermieter die Kaution nominal vollständig zurückzahlen muss. Eine eigenmächtige Kürzung der Kautionssumme um Bankgebühren birgt erhebliches Haftungsrisiko.
Prüffrist: Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Das BGB enthält keine feste Frist für die Rückzahlung. Die Rechtsprechung räumt dem Vermieter eine angemessene Prüffrist ein, um nach Ende des Mietverhältnisses offene Ansprüche zu klären und zu dokumentieren. In der Praxis gelten drei bis sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses als angemessen.
Diese Frist dient nicht dazu, die Rückzahlung zu verzögern. Sie soll dem Vermieter Gelegenheit geben, Schäden zu bewerten, Mietrückstände abzugleichen und eine ausstehende Betriebskostenabrechnung abzuwarten. Den unstrittig nicht belegten Teil der Kaution einschließlich der anteiligen Zinsen sollte der Vermieter zeitnah auszahlen, auch wenn einzelne Positionen noch offen sind.
Weiterführende Hinweise zu den Prüffristen und ihrer Berechnung finden sich in den Beiträgen Frist zur Kautionsrückzahlung: Was Vermieter wissen müssen und Rückzahlung der Kaution nach Auszug: Fristen für Vermieter.
Hält der Vermieter die Kaution ohne sachlichen Grund über die angemessene Prüffrist hinaus zurück, gerät er in Verzug nach § 286 BGB. Ab Verzugseintritt kann der Mieter Verzugszinsen nach § 288 BGB verlangen. Diese laufen auf die gesamte geschuldete Rückzahlungssumme, also auf Kaution und aufgelaufene Zinsen gemeinsam.
§ 288 Abs. 1 BGB
Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
Welche Gegenforderungen berechtigen zum Einbehalt?
Der Vermieter darf berechtigte Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis mit der Kautions- und Zinssumme verrechnen. In Betracht kommen:
- ◆Mietrückstände und Nutzungsentschädigungen bei verspäteter Rückgabe der Wohnung (§ 535 BGB).
- ◆Schäden an der Mietsache, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen und durch Protokoll, Fotos und Kostenbelege dokumentiert sind.
- ◆Nebenkostennachforderungen aus einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB.
Für Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen gilt die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB: Die Verjährungsfrist beträgt sechs Monate ab Rückgabe der Mietsache (§ 548 BGB). Wer diese Frist verpasst, kann die entsprechenden Positionen nicht mehr mit der Kaution aufrechnen.
Der BGH hat mit Urteil vom 18. Januar 2006 (VIII ZR 71/05) bestätigt, dass der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf der Betriebskostenabrechnungsfrist zurückbehalten darf, wenn mit Nachforderungen zu rechnen ist. Einbehalten werden darf dabei nur der Betrag, der die plausibel geschätzte Nachforderung abdeckt, nicht die gesamte Kaution.
Informationen dazu, für welche Positionen und wie lange die Kaution einbehalten werden darf, bietet auch der Beitrag Kaution für Nebenkosten einbehalten: Fristen und Regeln.
Eine Aufrechnung mit verjährten Forderungen ist unzulässig. Wer Ansprüche aus dem Mietverhältnis einbehalten möchte, muss prüfen, ob diese noch nicht verjährt sind. Die allgemeine Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt nach § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Kautionsabrechnung: Was muss sie enthalten?
Das BGB schreibt keine bestimmte Form für die Kautionsabrechnung vor. Aus dem allgemeinen Abrechnungsgebot und dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB folgt aber die Pflicht zur transparenten und nachvollziehbaren Darstellung. Eine ordnungsgemäße Abrechnung enthält in der Praxis:
- ◆Den geleisteten Kautionsbetrag als Ausgangssumme.
- ◆Den aufgelaufenen Zinsbetrag aus dem Kautionskonto.
- ◆Die einzelnen verrechneten Positionen mit kurzer Begründung und Hinweis auf vorhandene Belege.
- ◆Den Restbetrag, der an den Mieter ausgezahlt wird.
Auch wenn Schriftform gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, empfiehlt sich die schriftliche Abrechnung, um im Streitfall den Nachweis führen zu können.
Behauptet der Vermieter, Gegenforderungen mit der Kaution zu verrechnen, muss er das Bestehen und die Höhe dieser Forderungen darlegen und beweisen. Das gilt auch für den Nachweis, dass die Kaution ordnungsgemäß angelegt und verzinst wurde, wenn der Mieter die Zinshöhe in Frage stellt.
Kontonachweis aufbereiten: Kontoauszug des Kautionskontos mit ausgewiesener Zinsgutschrift zusammenstellen.
Schäden dokumentieren: Übergabeprotokoll, Fotos und Kostenvoranschläge oder Rechnungen von Handwerkern bereithalten.
Mietkonto abgleichen: Mietrückstände und etwaige Nutzungsentschädigungen ermitteln und belegen.
Betriebskosten einschätzen: Plausiblen Einbehalt für noch ausstehende Nachforderungen auf Basis der Vorjahresabrechnung schätzen.
Unstrittige Beträge zeitnah auszahlen: Den Teil der Kaution und Zinsen, der von keiner Gegenforderung berührt wird, unverzüglich überweisen.
Abrechnung schriftlich erstellen: Aufstellung mit Beleghinweisen an den früheren Mieter senden und Zugang dokumentieren.
Verjährungsfristen kontrollieren: Schadensersatzansprüche nach § 548 BGB verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache.
Häufige Fragen zur Kautionsrückzahlung
Muss der Vermieter die Zinsen gesondert ausweisen?
Eine gesetzliche Pflicht, den Zinsbetrag in einer eigenen Zeile auszuweisen, besteht nicht. Praktisch empfohlen ist es, die Zinsen in der Abrechnung kenntlich zu machen, um Streit über die korrekte Berechnung zu vermeiden. Das Kautionskonto wird bei Beendigung des Mietverhältnisses aufgelöst, und die Bank dokumentiert den Abschlussbetrag einschließlich der aufgelaufenen Zinsen.
Was gilt, wenn die Kaution nicht auf einem gesonderten Konto lag?
Hat der Vermieter die Kaution entgegen § 551 Abs. 3 BGB nicht getrennt angelegt, schuldet er trotzdem die Zinsen, die bei ordnungsgemäßer Anlage angefallen wären. Der Mieter kann den entgangenen Zins als Schaden nach § 280 BGB geltend machen. Darüber hinaus besteht bei einer Vermischung mit dem Vermietervermögen das Risiko, dass die Kaution im Insolvenzfall nicht geschützt ist.
Darf der Vermieter die gesamte Kaution wegen offener Nebenkosten einbehalten?
Nein. Der Einbehalt für ausstehende Betriebskostennachforderungen ist der Höhe nach begrenzt. Einbehalten werden darf nur ein angemessener Betrag, der die plausibel geschätzte Nachforderung abdeckt. Den darüber hinausgehenden Teil der Kaution einschließlich der anteiligen Zinsen muss der Vermieter auszahlen. Wer die gesamte Kaution pauschal zurückhält, riskiert Verzugszinsen nach § 288 BGB und Schadensersatzansprüche nach § 280 BGB.
Wie lange können Ansprüche des Mieters auf Kautionszinsen geltend gemacht werden?
Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach der allgemeinen Verjährungsfrist. Diese beträgt drei Jahre und beginnt nach § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Bei einem Mietverhältnis, das im laufenden Jahr geendet hat, beginnt die Frist damit erst mit dem 31. Dezember dieses Jahres zu laufen.
Wann ist anwaltliche Unterstützung bei der Kautionsabrechnung sinnvoll?
Spätestens wenn der frühere Mieter oder dessen Rechtsanwalt schriftlich Zinsnachzahlung, sofortige Rückzahlung ohne Einbehalt oder Schadensersatz fordert, sollte die Abrechnung anwaltlich geprüft werden. Auch wenn Unsicherheit besteht, ob ein geplanter Einbehalt dem Grunde und der Höhe nach haltbar ist, empfiehlt sich eine Prüfung, bevor das Schreiben an den Mieter abgesendet wird. Bereits ein Formfehler oder eine unzureichend belegte Position kann aus einem berechtigten Einbehalt eine angreifbare Erklärung machen.
Weitere Informationen zum Vermieterrecht bietet die Kanzlei unter /anwalt-mietrecht/.
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Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er berät Vermieter und Eigentümer in allen Fragen des Miet- und Immobilienrechts, insbesondere bei der rechtssicheren Abwicklung von Mietverhältnissen.