Eine Maklerprovision ist zu hoch, wenn sie den gesetzlich vorgesehenen Rahmen überschreitet oder auf einer unwirksamen Klausel beruht. Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnimmobilien: Der Käufer darf nicht mehr als die Hälfte der Gesamtprovision tragen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Wird dagegen verstoßen, kommt eine Rückforderung des zu viel gezahlten Betrags in Betracht. Die konkrete Prüfung hängt von Maklervertrag, Textform und den tatsächlichen Zahlungsbelegen ab.
Dieser Beitrag erklärt, wann eine Maklerprovision rechtlich zu hoch ist, was seit der Gesetzesreform 2020 gilt und welche Schritte Käufer zuerst prüfen sollten.
Ein Käuferpaar erwirbt ein Einfamilienhaus und unterzeichnet dabei eine separate Maklercourtage-Vereinbarung. Erst nach dem Notartermin stellen sie fest, dass ihre Provision deutlich über dem liegt, was der Verkäufer laut Exposé zahlen sollte. Die Frage, ob ein Teil der Zahlung zurückverlangt werden kann, ist in solchen Situationen berechtigt. Entscheidend ist zunächst, wer den Maklerauftrag erteilt hat, ob Textform gewahrt wurde und welche Zahlungen belegt sind.
Wann ist eine Maklerprovision überhaupt geschuldet?
Voraussetzungen des Makleranspruchs
Ein Anspruch auf Maklerprovision entsteht nicht automatisch durch das Tätigwerden des Maklers. Voraussetzung ist ein wirksamer Maklervertrag und der Nachweis, dass der Makler den Kaufvertragsabschluss nachweisbar herbeigeführt hat. Fehlt dieser kausale Zusammenhang, entsteht kein Provisionsanspruch.
§ 652 BGB (sinngemäß)
Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohns nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.
Textform als Wirksamkeitsvoraussetzung
Seit dem 23. Dezember 2020 muss ein Maklervertrag beim Kauf oder Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern in Textform geschlossen werden. Eine mündliche Abrede reicht nicht aus. Fehlt die Textform, ist der Vertrag unwirksam, und es entsteht kein Provisionsanspruch, auch wenn der Makler die Immobilie nachweislich vermittelt hat.
§ 656a BGB (sinngemäß)
Ein Maklervertrag, der den Kauf oder Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
Die Reform 2020 und das Halbteilungsprinzip
Was die Gesetzesreform für Käufer bedeutet
Mit dem Gesetz, das am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, wurde das Halbteilungsprinzip eingeführt. Seitdem gilt: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, kann die Provisionspflicht zwar auf den Käufer erstreckt werden. Der Käufer darf dabei aber nicht mehr zahlen als der Verkäufer an denselben Makler zahlt. Eine stärkere Belastung des Käufers ist unwirksam.
§ 656d BGB (sinngemäß)
Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, ist eine Vereinbarung, durch die der Käufer eine Provision an den Makler zahlen soll, nur wirksam, wenn sich der Verkäufer verpflichtet, ebenfalls einen gleich hohen Betrag an den Makler zu zahlen.
Was folgt aus dem Halbteilungsprinzip?
Zahlt der Käufer eine Provision, die über dem Verkäuferanteil liegt, ist die Mehrbelastung unwirksam. Der zu viel gezahlte Betrag kann unter Umständen zurückgefordert werden. Ob ein solcher Anspruch besteht und wie er durchgesetzt wird, hängt vom konkreten Maklervertrag, den Kaufvertragsklauseln und den nachweisbaren Zahlungen beider Seiten ab.
Nicht jede Provision ist gleich strukturiert. Manche Makler rechnen getrennte Courtagen mit Käufer und Verkäufer ab, andere vereinbaren eine Gesamtprovision mit anschließender Aufteilung. Welches Modell vorliegt, entscheidet darüber, ob das Halbteilungsprinzip greift und in welchem Umfang Käufer überhaupt belastet werden dürfen.
Unterlagen und Nachweise: Was bei der Prüfung zählt
Welche Dokumente zuerst geprüft werden sollten
Für eine rechtliche Einordnung kommt es auf wenige Schlüsseldokumente an:
- ◆Den Maklervertrag: Datum, Parteien, Betrag, Nachweis der Textform
- ◆Den Kaufvertrag: Klauseln zur Courtage, Hinweise auf Maklerprovisionen
- ◆Das Exposé: Angaben zur Provision und zur Auftraggeberseite
- ◆Zahlungsbelege: Was wurde wann an wen überwiesen?
- ◆Belege zur Verkäuferseite: Hat der Verkäufer tatsächlich einen gleich hohen Betrag gezahlt?
Fehlt der Textformnachweis oder weicht der tatsächlich gezahlte Betrag vom Vereinbarten ab, sind das relevante Ausgangspunkte für eine anwaltliche Prüfung.
Sichern Sie alle schriftlichen Kontakte mit dem Makler, insbesondere E-Mails, das Exposé und die ursprüngliche Provision in der Objektbeschreibung. Datum und Inhalt der ersten Kontaktaufnahme können bei der Frage nach der Kausalität eine Rolle spielen.
Wann verjährt ein möglicher Rückforderungsanspruch?
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Sie beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die berechtigte Person von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat. Wer also in einem bestimmten Jahr eine Provision gezahlt hat und erst gegen Jahresende von einem möglichen Verstoß erfährt, kann grundsätzlich bis zum Ende des dritten darauffolgenden Jahres vorgehen.
Warten Sie nicht zu lange. Selbst wenn ein Verstoß gegen das Halbteilungsprinzip oder die Textformpflicht offensichtlich erscheint, kann eine versäumte Verjährungsfrist dazu führen, dass kein Anspruch mehr geltend gemacht werden kann. Eine anwaltliche Prüfung sollte frühzeitig erfolgen.
Typische Fehler, die die eigene Position schwächen
Wer vermutet, zu viel Provision gezahlt zu haben, macht häufig ähnliche Fehler:
- ◆Voreilige Erklärungen gegenüber dem Makler oder Verkäufer, die als Anerkenntnis ausgelegt werden können
- ◆Fehlende Dokumentation: Wer keine Belege sichert, hat es im Streitfall schwerer
- ◆Zu späte Reaktion: Wird die Verjährung übersehen, entfällt der Anspruch, unabhängig davon, wie berechtigt er war
- ◆Verwechslung von Provision und Maklerlohn: Nicht jede Zahlung an einen Makler ist eine Provision im rechtlichen Sinne, das hängt vom Vertragstyp ab
Maklervertrag heraussuchen: Liegt Textform vor? Sind Datum, Parteien und Betrag eindeutig?
Kaufvertrag prüfen: Welche Courtage ist dort genannt, wer zahlt sie?
Exposé sichern: Welche Provision wurde ursprünglich angekündigt und für welche Seite?
Zahlungsbelege zusammenstellen: Betrag, Datum und Empfänger dokumentieren
Verkäuferseite klären: Hat der Verkäufer denselben Betrag an denselben Makler gezahlt?
Chronologie erstellen: Wann wurde der Makler erstmals kontaktiert?
Keine voreiligen schriftlichen Erklärungen gegenüber Makler oder Verkäufer abgeben
Anwaltliche Erstprüfung einholen, bevor Forderungen gestellt werden
Häufige Fragen zur Maklerprovision
Kann ich als Käufer die Provision einfach verweigern?
Nein. Wer einen wirksamen Maklervertrag in Textform abgeschlossen hat und bei dem der Makler nachweislich kausal zum Kaufabschluss beigetragen hat, schuldet die vereinbarte Provision. Anfechtbar ist sie dann, wenn die Vereinbarung gegen gesetzliche Vorschriften verstößt, etwa wegen fehlender Textform oder einem Verstoß gegen das Halbteilungsprinzip.
Was genau bedeutet das Halbteilungsprinzip für mich als Käufer?
Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat und eine Käuferprovision vereinbart wird, darf Ihr Anteil den Betrag, den der Verkäufer an denselben Makler zahlt, nicht übersteigen. Zahlt der Verkäufer gar nichts, ist die Käuferprovision in dieser Konstellation unwirksam.
Was passiert, wenn der Makler keine Textform eingehalten hat?
Fehlt die Textform, ist der Maklervertrag für Wohnimmobilienkäufe seit Dezember 2020 unwirksam. Es entsteht kein Provisionsanspruch, auch wenn die Kaufvermittlung erfolgreich war. Eine bereits gezahlte Provision wäre dann möglicherweise zurückzufordern.
Spielt es eine Rolle, wer den Makler ursprünglich beauftragt hat?
Ja, das ist entscheidend. Hat der Käufer selbst den Makler beauftragt, schuldet er grundsätzlich die vereinbarte Provision, ohne dass das Halbteilungsprinzip eingreift. Dieses gilt nur, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt und eine Kostenbeteiligung des Käufers vereinbart wird.
Informationen zur Rechtslage bei Maklergebühren im Mietverhältnis finden Sie in unserem Beitrag Maklerprovision für Mieter: Was Vermieter wissen müssen.
Einen umfassenden Überblick zu Ihren Rechten beim Immobilienkauf bietet die Kanzlei Kübler im Immobilienrecht.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Maklerprovision auf Höhe, Wirksamkeit und mögliche Rückforderungsansprüche. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte mit Schwerpunkt im Immobilien- und Baurecht.