Das Bestellerprinzip nach § 2 Abs. 1a WoVermRG legt seit dem 1. Juni 2015 fest, dass der Wohnungsvermittler kein Entgelt vom Wohnungssuchenden verlangen darf, wenn er im Auftrag des Vermieters tätig wird. Wer den Makler beauftragt, zahlt. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Wohnungssuchende den Makler ausdrücklich, in Textform und zuerst beauftragt hat und dieser dann erst den Vermieter zur Angebotserteilung anspricht. Klauseln im Miet- oder Maklervertrag, die diese Kostenlast pauschal auf den Mieter verlagern, sind nach § 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG unwirksam. Bereits gezahlte Beträge können zurückgefordert werden.
Dieser Beitrag ordnet das Bestellerprinzip im Wohnraummietrecht ein, erklärt wann Provisionsabreden zulasten des Mieters zulässig sind, welche Klauseln unwirksam sind und welche Konsequenzen eine fehlerhafte Vertragsgestaltung nach sich zieht.
Ein Wohnungseigentümer beauftragt einen Makler zur Vermietung seiner Zweizimmerwohnung. Der Maklervertrag enthält eine Klausel, wonach der Mietinteressent bei Vertragsabschluss eine Provision in Höhe von zwei Monatskaltmieten an den Makler zahlen soll. Diese Klausel findet sich im späteren Mietvertrag wieder. Einige Wochen nach dem Einzug erfährt der Mieter von der gesetzlichen Rechtslage und fordert den gezahlten Betrag zurück. Der Eigentümer hatte die Abrede für zulässig gehalten, weil sie ausdrücklich schriftlich vereinbart worden war. Die Prüfung ergibt: Eine vertragliche Vereinbarung kann über die gesetzliche Unwirksamkeitsregelung nicht hinweghelfen. Offen sind nun Folgefragen zur eigenen Haftungssituation und dazu, ob Ansprüche gegen den Makler bestehen, der die Vertragsstruktur vorgeschlagen hatte.
Das Bestellerprinzip im Wohnraummietrecht
Das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) regelt, wer die Kosten eines Maklers bei der Wohnungsvermittlung trägt. Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 wurde das Bestellerprinzip als § 2 Abs. 1a WoVermRG eingeführt. Seitdem gilt für Wohnraummietverhältnisse: Wer den Makler bestellt, zahlt ihn.
§ 2 Abs. 1a WoVermRG
Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, er wird ausschließlich aufgrund eines Vermittlungsvertrages mit dem Wohnungssuchenden tätig.
Das Gesetz richtet sich formal an den Wohnungsvermittler. Das wirtschaftliche Risiko trifft aber den Vermieter: Wenn die Vertragsgestaltung Rückforderungsansprüche des Mieters auslöst oder Ordnungsbehörden aktiv werden, ist der Vermieter in der Haftungssituation, auch wenn er selbst kein Entgelt erhoben hat.
Gilt das Bestellerprinzip auch bei Gewerberaum?
Nein. Das WoVermRG erfasst ausschließlich die Vermittlung von Wohnraummietverträgen. Bei gewerblichen Mietverhältnissen gelten die allgemeinen Regeln des Maklerrechts nach den §§ 652 ff. BGB. Dort können Vermieter und Mieter die Kostentragung grundsätzlich frei vereinbaren, wobei formularmäßige Klauseln weiterhin einer AGB-Kontrolle standhalten müssen.
Wann die Maklerprovision ausnahmsweise vom Mieter getragen werden darf
Die Ausnahme ist gesetzlich eng gefasst und in der Praxis selten. Sie setzt voraus, dass alle der folgenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:
1. Der Wohnungssuchende schließt mit dem Makler einen ausdrücklichen Vermittlungsvertrag in Textform ab. 2. Der Makler wird ausschließlich wegen dieses Auftrags tätig und spricht erst danach den Vermieter an, die Wohnung anzubieten. 3. Der Makler war mit dieser Wohnung nicht bereits vorher befasst, also weder für den Vermieter noch für andere Interessenten tätig. 4. Auf Grundlage dieser Konstellation kommt der Mietvertrag über genau diese Wohnung zustande.
Meldet sich ein Wohnungssuchender auf ein Inserat oder wird ihm eine bereits im Bestand des Maklers befindliche Wohnung angeboten, scheidet ein Provisionsanspruch gegen ihn aus. Die Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen der Ausnahme tatsächlich vorliegen, trägt der Makler.
Vertragliche Umgehungsversuche verfangen nicht. Klauseln, die den Wohnungssuchenden formal als „Besteller“ ausweisen, obwohl der Makler faktisch für den Vermieter tätig war, sind gesetzlich unwirksam. Das gilt auch für Entgelte, die als „Besichtigungsgebühr“, „Bearbeitungspauschale“ oder „Reservierungsentgelt“ bezeichnet werden.
Welche Klauseln im Miet- und Maklervertrag unwirksam sind
Unwirksame Klauseln im Mietvertrag
Unwirksam sind Klauseln, die vorsehen, dass der Mieter die Maklerprovision des Vermieters übernimmt oder dem Vermieter angefallene Maklerkosten erstattet. Auch Regelungen, die eine Zahlungspflicht des Mieters über einen Vertrag zugunsten Dritter begründen sollen, erfasst § 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG als unwirksam.
Unwirksame Klauseln im Maklervertrag
Eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Makler, wonach der Vermieter die Provision nur zahlt, „soweit sie nicht vom Mieter getragen wird“, ist nicht zulässig, wenn der Makler tatsächlich für den Vermieter tätig war.
§ 307 BGB
Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.
Neben der spezialgesetzlichen Unwirksamkeit nach § 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG greift bei formularmäßigen Provisionsklauseln die AGB-Kontrolle nach § 307 BGB: Eine Klausel, die den Mieter entgegen dem gesetzlichen Leitbild des Bestellerprinzips mit Maklerkosten belastet, ist zugleich unangemessen benachteiligend. Kommt hinzu, dass das Entgeltverbot ausdrücklich im Gesetz verankert ist, kommt bei einem klaren Verstoß auch eine Nichtigkeit nach § 134 BGB in Betracht.
Rückforderungsansprüche und Verjährung
Hat ein Mieter eine nach dem WoVermRG unzulässige Zahlung geleistet, steht ihm ein Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu.
§ 812 Abs. 1 BGB
Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet.
Der rechtliche Grund fehlt, weil die Entgeltvereinbarung nach § 2 Abs. 1a und Abs. 5 WoVermRG nichtig ist. Der Anspruch richtet sich typischerweise gegen den Makler als unmittelbaren Vertragspartner. Bei Konstruktionen, in denen der Vermieter selbst Entgelt vereinnahmt oder eine unzulässige Vertragsstruktur mitgestaltet hat, können auch Ansprüche gegen ihn entstehen.
Welche Verjährungsfrist gilt?
Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Mieter von der Zahlung und den Umständen, die zur Unwirksamkeit führen, Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen können. Rückforderungsrisiken bestehen daher über einen Zeitraum von mindestens drei Jahren nach der unzulässigen Zahlung. Bei als „Gebühr“ verschleierten Entgelten kann die Frage des Verjährungsbeginns im Streitfall entscheidend werden.
Verstöße gegen das Entgeltverbot können als Ordnungswidrigkeit nach § 8 Abs. 1 Nr. 1 WoVermRG verfolgt werden. Das Gesetz sieht dafür empfindliche Geldbußen vor. Für Vermieter und Hausverwaltungen, die aktiv an einer unzulässigen Vertragsgestaltung mitwirken, kann eine ordnungsrechtliche Mitverantwortung rechtlich relevant werden. Dokumentierte interne Vorgaben, die Provisionsklauseln zulasten des Mieters ausschließen, reduzieren dieses Risiko.
Rechtssichere Gestaltung aus Vermietersicht
Die Grundregel für Wohnraummietverhältnisse ist eindeutig: Der Vermieter beauftragt den Makler, der Vermieter zahlt. Diese Kosten sind grundsätzlich nicht auf den Mieter umlegbar.
Beim Abschluss von Maklerverträgen sollte die Provisionsregelung den Vermieter klar als zahlungspflichtigen Auftraggeber benennen und keine Formulierungen enthalten, wonach die Kosten „an den Mieter weitergegeben“ werden. Im Mietvertrag für Wohnraummietverhältnisse haben Provisionsklauseln grundsätzlich nichts verloren.
Hausverwaltungen sollten ihre Musterverträge regelmäßig gegen das WoVermRG und aktuelle Rechtsprechung abgleichen. Verträge, die noch vor dem 1. Juni 2015 erstellt wurden, können Klauseln enthalten, die heute unwirksam sind.
Weitergehende Fragen zur mietrechtlichen Vertragsgestaltung und zur Durchsetzung von Vermieterrechten beantwortet Kübler Rechtsanwälte im Bereich Mietrecht.
Vermieter als Auftraggeber benennen: Der Maklervertrag sollte die Provision eindeutig dem Vermieter zuordnen, ohne Kostenübergabe-Klauseln.
Mietvertrag prüfen: Keine Provisionsklauseln, keine Servicepauschalen und keine Gebühren, die an den Maklereinsatz anknüpfen.
Auftragslage dokumentieren: Schriftliche Bestätigung des Maklers, wer Auftraggeber ist und wann der Auftrag erteilt wurde.
Altverträge überprüfen: Muster aus der Zeit vor dem 1. Juni 2015 können unwirksame Klauseln enthalten.
Rückforderungsrisiko einschätzen: Bei bereits vereinnahmten Entgelten prüfen, ob und in welcher Frist Rückforderungsansprüche drohen.
Gewerberaum gesondert behandeln: Das Bestellerprinzip gilt nicht für Gewerberaummietverhältnisse; dort gelten andere Regeln zur Provisionsgestaltung.
Häufige Fragen
Darf ein Vermieter die Maklerprovision im Mietvertrag auf den Mieter übertragen?
Nein, nicht für Wohnraummietverhältnisse. Eine solche Klausel ist nach § 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG unwirksam, wenn der Makler tatsächlich vom Vermieter beauftragt wurde. Dass die Klausel ausdrücklich schriftlich vereinbart wurde, ändert daran nichts. Das Gesetz erklärt entgegenstehende Abreden ausdrücklich für nichtig.
Was passiert, wenn ein Mieter eine unzulässige Provision bereits gezahlt hat?
Der Mieter kann den Betrag als Leistung ohne Rechtsgrund nach § 812 BGB zurückfordern. Der Anspruch verjährt in der Regel innerhalb von drei Jahren nach Kenntnis der Umstände. Vermieter sollten frühzeitig prüfen, ob ihre Vertragsgestaltung solche Ansprüche eröffnet, und gegebenenfalls klären, ob Ansprüche gegen den Makler als Urheber der unwirksamen Klausel bestehen.
Gilt das Bestellerprinzip bundesweit einheitlich?
Ja. Das WoVermRG ist Bundesrecht und gilt in allen Bundesländern gleichermaßen. Die materiellen Anforderungen an die Provisionsgestaltung sind überall identisch. Unterschiede können allenfalls in der Verwaltungspraxis der zuständigen Ordnungsbehörden auftreten, nicht aber im anwendbaren Recht.
Was gilt, wenn der Mietinteressent selbst den Makler beauftragt hat?
Dann kann ausnahmsweise eine Zahlungsverpflichtung des Mieters wirksam sein. Voraussetzung ist, dass der Mietinteressent den Makler in Textform und zuerst beauftragt hat, der Makler danach erst den Vermieter angesprochen hat und die Wohnung dem Makler vorher nicht bekannt war. Diese Konstellation ist in der Praxis selten; die Beweislast trifft den Makler.
Welche typischen Fehler machen Vermieter bei der Provisionsgestaltung?
Häufig werden Musterverträge aus der Zeit vor 2015 ohne Aktualisierung weiterverwendet, die noch Provisionsübernahmeklauseln enthalten. Auch die Vereinbarung von Besichtigungsgebühren oder ähnlichen Entgelten gegenüber Mietinteressenten ist riskant, weil sie als Umgehung des Entgeltverbots eingestuft werden kann. Ebenso problematisch sind mündliche Absprachen mit dem Makler, wonach der Mieter die Kosten schon übernehmen werde, ohne dass die gesetzlichen Voraussetzungen der Ausnahme vorliegen.
Formale Anforderungen und Beweisfragen stellen sich auch in anderen mietrechtlichen Konstellationen, etwa wenn Mieter eine Mieterhöhung nicht zahlen und Vermieter die Wirksamkeit ihrer Erklärung nachweisen müssen.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre bestehende Vertragsgestaltung zum Bestellerprinzip, ordnen offene Provisionsabreden ein und klären, ob Rückforderungsrisiken bestehen. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
- § 2 Abs. 1a WoVermRG
- § 307 BGB
- § 812 Abs. 1 BGB
- § 195 BGB
- § 134 BGB
- § 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG
- § 8 Abs. 1 Nr. 1 WoVermRG
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Vermieter und Eigentümer in mietrechtlichen Streitfragen, bei der Vertragsgestaltung und in Auseinandersetzungen rund um die Wohnungsvermittlung.