Die behördliche Bauabnahme in NRW ist ein öffentlich-rechtliches Verfahren, bei dem die zuständige Bauaufsichtsbehörde prüft, ob das fertiggestellte Gebäude der erteilten Baugenehmigung und den bauordnungsrechtlichen Vorschriften entspricht. Dafür erhebt die zuständige Kommune Verwaltungsgebühren, deren Höhe sich nach dem Umfang und Wert des Bauvorhabens sowie dem jeweiligen kommunalen Gebührenrecht richtet. Für Auftragnehmer ist der entscheidende Punkt: Diese behördliche Kontrolle ersetzt nicht die werkvertragliche Abnahme nach § 640 BGB. Erst die Abnahme durch den Auftraggeber stellt den Werklohn fällig, kehrt die Beweislast um und setzt die Gewährleistungsfristen in Gang.
Dieser Beitrag erläutert, was die behördliche Bauabnahme in NRW kostet, wer die Gebühren trägt und warum Auftragnehmer den Unterschied zur werkvertraglichen Abnahme kennen müssen.
Ein Rohbauunternehmen aus NRW hatte ein Mehrfamilienhaus für einen Investor fertiggestellt. Die untere Bauaufsichtsbehörde prüfte das Gebäude und bestätigte die Übereinstimmung mit der Baugenehmigung. Der Investor verweigerte danach dennoch die förmliche Abnahme nach dem Werkvertrag und behauptete Ausführungsmängel. Das Unternehmen sah in der behördlichen Bestätigung ein ausreichendes Signal für die Fälligkeit seiner Schlussrechnung. Das ist ein verbreiteter Irrtum: Öffentlich-rechtliche und werkvertragliche Abnahme sind zwei voneinander unabhängige Verfahren. Nur die privatrechtliche Abnahme nach § 640 BGB entscheidet über Vergütungsfälligkeit, Gefahrübergang und Gewährleistung.
Zwei Abnahmeverfahren mit grundlegend verschiedener Rechtswirkung
Auftragnehmer und Bauverantwortliche in NRW haben es in der Praxis mit zwei verschiedenen Abnahmeverfahren zu tun. Wer diese verwechselt, riskiert Verzögerungen bei der Vergütung und schwächt seine rechtliche Position.
Was die Bauaufsichtsbehörde prüft
Die behördliche Bauabnahme ist Teil des öffentlichen Baurechts. Die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde stellt fest, ob das fertiggestellte Gebäude der Baugenehmigung und den geltenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen entspricht. Das Ergebnis dieser Prüfung hat ausschließlich öffentlich-rechtliche Bedeutung: Es entscheidet etwa darüber, ob das Gebäude nach Fertigstellung genutzt werden darf. Die Baubehörde handelt dabei im öffentlichen Interesse, nicht im Auftrag des privaten Auftraggebers oder Auftragnehmers.
Was die werkvertragliche Abnahme auslöst
Die werkvertragliche Abnahme nach § 640 BGB ist eine privatrechtliche Erklärung des Auftraggebers, mit der er das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß billigt. Diese Abnahme hat für Auftragnehmer mehrere unmittelbare Rechtswirkungen: Der Werklohn wird nach § 641 BGB fällig, die Beweislast für Mängel kehrt sich um, und die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt zu laufen. Ohne werkvertragliche Abnahme bleibt die Schlussrechnung auch dann unbeglichen, wenn die Baubehörde das Gebäude öffentlich-rechtlich abgenommen hat.
§ 640 BGB (Abnahme)
Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist.
§ 641 BGB (Fälligkeit der Vergütung)
Die Vergütung ist bei der Abnahme des Werkes zu entrichten.
Kosten der behördlichen Bauabnahme in NRW
Die behördliche Bauabnahme löst Verwaltungsgebühren aus. Diese werden von der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde nach dem kommunalen Gebührenrecht erhoben. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem Umfang und Wert des Bauvorhabens sowie den Gebührensatzungen der jeweiligen Kommune. Pauschale Angaben sind deshalb nicht möglich: Die Gebühr für ein kleineres Vorhaben liegt deutlich unter der für ein großes Wohn- oder Gewerbegebäude. Welche Behörde zuständig ist und welche Gebührenordnung gilt, hängt vom Standort des Vorhabens in NRW ab.
Wer trägt die Gebühren?
Gebührenpflichtig gegenüber der Behörde ist regelmäßig der Bauherr, also der Auftraggeber. Ob und in welchem Umfang Auftragnehmer vertraglich an diesen Kosten beteiligt werden, hängt von der Vereinbarung im Bauvertrag ab. Fehlt dort eine ausdrückliche Regelung, trägt der Bauherr die Verwaltungsgebühren allein. Auftragnehmer sollten daher vor Vertragsschluss prüfen, ob der Vertrag Aussagen zur Kostentragung bei behördlichen Verfahren enthält.
Wann werden die Gebühren fällig?
Die Verwaltungsgebühren werden in der Regel nach Abschluss des behördlichen Verfahrens fällig gestellt, also nach Erteilung der entsprechenden Bescheinigung oder nach der abschließenden Prüfung durch die Behörde. Sie sind von der privatrechtlichen Vergütungsforderung des Auftragnehmers unabhängig und entstehen unabhängig davon, ob der Werklohn bereits gezahlt wurde.
Schweigt der Bauvertrag zur Kostentragung bei behördlichen Verfahren, sollten Auftragnehmer diesen Punkt vor Vertragsschluss klären. Nachträgliche Streitigkeiten über Nebenkosten entstehen häufig dort, wo der Vertrag keine klare Zuordnung enthält.
Rechtliche Risiken für Auftragnehmer
Das Nebeneinander von öffentlich-rechtlicher und werkvertraglicher Abnahme führt in der Praxis immer wieder zu vermeidbaren Fehlern, die den Werklohnanspruch gefährden.
Welche Fehler schwächen die eigene Position?
Ein häufiger Fehler: Der Auftragnehmer verlässt sich nach der behördlichen Bestätigung darauf, dass der Werklohn nun fällig sei, und fordert ihn ein, ohne die werkvertragliche Abnahme nach § 640 BGB herbeizuführen oder schriftlich zu verlangen. Verweigert der Auftraggeber die privatrechtliche Abnahme ohne berechtigten Grund, muss der Auftragnehmer diesen Vorgang rechtlich einordnen und korrekt reagieren. Ohne Abnahme bleibt die Vergütung nach § 641 BGB nicht fällig. Das bedeutet: Mahnung, Verzugszinsen und Mahnverfahren setzen sämtlich eine fällige Forderung voraus.
Weitere Fehlerquellen in der Praxis:
- ◆Fertigstellung nicht schriftlich und nachweisbar an den Auftraggeber gemeldet
- ◆Keine ausdrückliche Aufforderung zur werkvertraglichen Abnahme mit Fristsetzung
- ◆Behördliche Bescheinigung mit werkvertraglicher Abnahme gleichgesetzt
- ◆Schlussrechnung gestellt, bevor die Fälligkeit gesichert ist
- ◆Mängelbehauptungen des Auftraggebers ohne Prüfung sofort anerkannt oder behoben
Verweigert der Auftraggeber die werkvertragliche Abnahme mit dem Verweis auf behauptete Mängel, sollten Auftragnehmer die genannten Mängel schriftlich festhalten und rechtlich prüfen lassen, bevor sie Nachbesserungen durchführen. Nicht jede Mängelbehauptung ist berechtigt. Vorschnelle Nachbesserungen ohne Prüfung schwächen die eigene Verhandlungsposition und können als Anerkenntnis gewertet werden.
Wann ist anwaltliche Prüfung sinnvoll?
Eine rechtliche Prüfung empfiehlt sich, sobald der Auftraggeber die Abnahme verweigert, Zahlungen einbehält oder die Schlussrechnung nicht begleicht. Das gilt besonders dann, wenn Mängelbehauptungen aus der behördlichen Abnahme abgeleitet werden oder wenn unklar ist, ob eine Abnahmefiktion eingetreten ist.
Weiterführende Informationen zur behördlichen Abnahme und ihren öffentlich-rechtlichen Rechtsfolgen finden Sie im Beitrag Bauabnahme durch das Bauamt: Pflicht und Wirkung. Wenn nach der Abnahme Mängelstreitigkeiten entstehen, gibt der Beitrag Mängel nach Bauabnahme: Was Auftragnehmer wissen müssen einen strukturierten Überblick über die Rechtsposition des Auftragnehmers.
Für eine individuelle Prüfung stehen Ihnen die Kübler Rechtsanwälte im Bau- und Architektenrecht zur Verfügung.
Fertigstellung schriftlich und mit Nachweis des Zugangs an den Auftraggeber melden.
Den Auftraggeber ausdrücklich zur werkvertraglichen Abnahme nach § 640 BGB auffordern und eine angemessene Frist setzen.
Abnahmeprotokoll verlangen und alle Vorbehalte des Auftraggebers schriftlich festhalten.
Behördliche Abnahmebestätigung und werkvertragliche Abnahme klar auseinanderhalten, keines ersetzt das andere.
Mängelbehauptungen des Auftraggebers vor jeder Nachbesserung rechtlich prüfen lassen.
Schlussrechnung erst nach gesicherter werkvertraglicher Abnahme oder nach Klärung einer Abnahmefiktion stellen.
Kostentragung für Verwaltungsgebühren der Baubehörde im Vertrag klar regeln oder vor Vertragsschluss ansprechen.
Häufige Fragen zur behördlichen Bauabnahme in NRW
Ersetzt die behördliche Bauabnahme die privatrechtliche Abnahme nach dem Werkvertrag?
Nein. Beide Abnahmeverfahren sind rechtlich vollständig voneinander unabhängig. Die behördliche Bauabnahme prüft die Einhaltung des öffentlichen Baurechts durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Die werkvertragliche Abnahme nach § 640 BGB regelt dagegen die privatrechtliche Beziehung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Fälligkeit der Vergütung, Gefahrübergang und Beginn der Gewährleistungsfristen hängen ausschließlich von der werkvertraglichen Abnahme ab.
Wer zahlt die Verwaltungsgebühren für die behördliche Bauabnahme in NRW?
Gebührenpflichtig gegenüber der Behörde ist in der Regel der Bauherr als Auftraggeber. Abweichende Regelungen sind vertraglich möglich. Fehlt eine solche Vereinbarung, bleibt der Auftraggeber alleiniger Schuldner der Verwaltungsgebühren. Auftragnehmer sollten diesen Punkt im Bauvertrag regeln, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Was passiert, wenn die Baubehörde Mängel feststellt?
Stellt die Baubehörde Abweichungen von der Baugenehmigung oder bauordnungsrechtliche Mängel fest, verpflichtet sie den Bauherrn zur Beseitigung. Das ist ein öffentlich-rechtlicher Vorgang. Ob daraus privatrechtliche Mängelansprüche gegen den Auftragnehmer nach §§ 633, 634 BGB folgen, ist eine davon unabhängige Frage und richtet sich nach dem Inhalt des Werkvertrags und den festgestellten Ursachen der Abweichung.
Wann sollten Auftragnehmer rechtliche Beratung in Anspruch nehmen?
Sobald der Auftraggeber die werkvertragliche Abnahme verweigert, Zahlungen einbehält oder die Schlussrechnung nicht ausgleicht, ist eine rechtliche Prüfung sinnvoll. Das gilt erst recht, wenn Mängelbehauptungen aus der behördlichen Abnahme abgeleitet werden oder wenn Unklarheit besteht, ob bereits eine Abnahmefiktion eingetreten ist.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Situation rund um Bauabnahme und Werklohn und beraten Sie als Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er berät Bauunternehmen und Handwerksbetriebe in allen Fragen des Bau- und Werkvertragsrechts.