Das Notaranderkonto ist ein Sonderkonto, das der Notar als Treuhänder verwaltet. Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf dieses Konto ein, bevor die Eigentumsumschreibung im Grundbuch abgeschlossen ist. Der Notar leitet das Geld erst an den Verkäufer weiter, wenn alle vereinbarten Bedingungen vorliegen, etwa die Eintragung der Auflassungsvormerkung oder die gesicherte Löschung bestehender Grundschulden. Die Kosten für diese Abwicklung entstehen zusätzlich zu den regulären Notargebühren und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. In vielen Standardfällen arbeiten Notare heute mit einer Fälligkeitsmitteilung, die günstiger ist. Welches Modell für Ihren Fall passt, sollte vor der Beurkundung besprochen werden.
Dieser Beitrag erklärt, wie das Notaranderkonto beim Immobilienkauf funktioniert, welche Kosten entstehen und wann eine Fälligkeitsmitteilung die einfachere Alternative ist.
Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung. Auf der Immobilie lastet noch ein Darlehen des Verkäufers, das nach dem Verkauf abgelöst werden soll. Der Käufer ist unsicher, ob sein Geld sicher ist, solange die Bank des Verkäufers noch im Grundbuch eingetragen ist. Der Notar empfiehlt ein Anderkonto: Der Kaufpreis fließt auf das Treuhandkonto, der Notar koordiniert die Darlehensablösung und überweist den verbleibenden Betrag erst an den Verkäufer, wenn die Grundschuld zur Löschung bewilligt ist. Erst im Nachgang fragt der Käufer, welche Zusatzkosten für diese Abwicklung angefallen sind. Sie waren im Beurkundungstermin nicht konkret besprochen worden.
Was das Notaranderkonto leistet
Das Anderkonto erfüllt beim Immobilienkauf eine treuhänderische Sicherungsfunktion. Der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer, sondern auf ein vom Notar verwaltetes Sonderkonto. Der Notar gibt das Geld erst frei, wenn die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Typische Bedingungen sind:
- ◆Die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen.
- ◆Bestehende Grundschulden oder Hypotheken des Verkäufers sind abgelöst oder zur Löschung bewilligt.
- ◆Weitere im Kaufvertrag geregelte Bedingungen sind nachgewiesen.
Für den Käufer bedeutet das: Er verliert sein Geld nicht, wenn die Eigentumsübertragung scheitert. Für den Verkäufer gilt: Sobald die Bedingungen erfüllt sind, erhält er den Kaufpreis ohne weiteren Aufschub.
§ 883 BGB (Auflassungsvormerkung)
Zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, an einem eingetragenen Schiff oder Schiffsbauwerk oder auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem solchen Schiff oder Schiffsbauwerk oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden.
Die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer das Grundstück zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung noch einmal belastet oder veräußert. Das Anderkonto ergänzt diesen Schutz auf der Zahlungsseite: Das Geld liegt erst dann beim Verkäufer, wenn der Erwerb grundbuchrechtlich gesichert ist.
Welche Kosten beim Anderkonto entstehen
Die Gebühren für das Notaranderkonto richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie entstehen zusätzlich zu den ohnehin anfallenden Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundbuchanträge.
Die Höhe der Verwahrungsgebühr hängt vom verwalteten Betrag ab. Je höher der Kaufpreis, desto höher fällt sie aus. Da das GNotKG die Gebühren verbindlich regelt, gibt es keinen Verhandlungsspielraum. Ob ein Anderkonto den Aufwand rechtfertigt oder ob eine günstigere Abwicklung möglich ist, sollte vor dem Beurkundungstermin geklärt werden.
Die Kosten des Anderkontos trägt nach üblicher Vereinbarung der Käufer, da das Konto primär seiner Sicherheit dient. Im Kaufvertrag kann aber eine abweichende Kostenverteilung vereinbart werden. Wichtig ist, diesen Punkt vor der Beurkundung zu klären, denn nachträgliche Änderungen am Kaufvertrag erfordern einen weiteren Notartermin.
Fälligkeitsmitteilung als kostengünstigere Alternative
In der Praxis arbeiten viele Notare heute nicht mit einem Anderkonto, sondern mit einer Fälligkeitsmitteilung. Dabei prüft der Notar, ob alle Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind, und teilt dem Käufer schriftlich mit, wann er den Kaufpreis direkt an den Verkäufer überweisen kann.
Dieses Modell ist günstiger, weil keine laufende Kontoführung und treuhänderische Verwahrung anfällt. Es funktioniert jedoch nur, wenn der Abwicklungsprozess überschaubar ist und die Mitwirkung aller Beteiligten sichergestellt werden kann. Bei komplexen Finanzierungen, ausländischen Banken oder mehreren Gläubigern auf Verkäuferseite kann das Anderkonto die sicherere Wahl sein.
Fragen Sie den Notar vor dem Beurkundungstermin, ob eine Fälligkeitsmitteilung ausreicht oder ob ein Anderkonto empfehlenswert ist. Lassen Sie sich die voraussichtlichen Kosten beider Varianten erläutern, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird.
Rechtliche Grundlage der Eigentumsübertragung
Die Übereignung einer Immobilie erfordert in Deutschland zwei Schritte: die notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) und die anschließende Eintragung im Grundbuch. Beides ist gesetzlich zwingend vorgeschrieben.
§ 925 BGB (Auflassung)
Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden.
§ 873 BGB (Einigung und Eintragung)
Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich.
Zwischen der Auflassung beim Notar und der tatsächlichen Eintragung im Grundbuch können Wochen vergehen. In dieser Zwischenzeit ist der Käufer durch die Auflassungsvormerkung geschützt. Das Anderkonto sichert zusätzlich ab, dass der Kaufpreis erst dann den Eigentümer wechselt, wenn der Erwerb grundbuchrechtlich vollzogen ist.
Wann ein Anderkonto besonders sinnvoll ist
Es gibt Konstellationen, in denen ein Anderkonto mehr Sicherheit bietet als eine Fälligkeitsmitteilung:
- ◆Der Verkäufer hat mehrere Gläubiger, deren Löschungsbewilligungen koordiniert werden müssen.
- ◆Es bestehen Vorkaufsrechte oder sonstige Rechte Dritter, die vorab zu klären sind.
- ◆Eine der Parteien hat ihren Wohnsitz im Ausland, was die Kommunikation verlangsamt.
- ◆Der Kaufpreis setzt sich aus mehreren Teilzahlungen zusammen, die zeitlich gestaffelt fließen sollen.
- ◆Die finanzierende Bank des Käufers verlangt besondere Absicherungen beim Zahlungsweg.
Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte außerdem prüfen, welche weiteren Kosten rund um Teilungserklärung und Aufteilungsplan anfallen. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zu den Kosten der Teilungserklärung beim Mehrfamilienhaus.
Klären Sie mit dem Notar, ob eine Fälligkeitsmitteilung ausreicht oder ob ein Anderkonto empfohlen wird.
Lassen Sie sich die voraussichtlichen Kosten des Anderkontos schriftlich benennen, bevor Sie zustimmen.
Prüfen Sie im Kaufvertrag, wer die Kosten des Anderkontos trägt.
Stellen Sie sicher, dass alle Bedingungen für die Kaufpreisfälligkeit im Vertrag klar definiert sind.
Klären Sie mit Ihrer Bank, ob eine Überweisung auf ein Notaranderkonto möglich ist und welche Fristen gelten.
Lassen Sie den Kaufvertrag vor der Beurkundung anwaltlich prüfen, insbesondere bei komplexen Finanzierungsstrukturen.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Kosten des Notaranderkontos?
In der Regel trägt der Käufer die Kosten, da das Anderkonto primär seiner Sicherheit dient. Im Kaufvertrag kann jedoch eine andere Kostenverteilung vereinbart werden. Entscheidend ist, dass diese Frage vor der Beurkundung geklärt und schriftlich festgehalten wird.
Kann ich auf das Notaranderkonto verzichten?
In vielen Fällen ja. Eine Fälligkeitsmitteilung ist günstiger und bei überschaubaren Abwicklungen meist ausreichend. Ob das im konkreten Fall möglich ist, hängt davon ab, wie komplex die Finanzierung und die Beteiligten auf Verkäuferseite sind. Der Notar kann das im Vorfeld beurteilen.
Wie lange liegt das Geld auf dem Anderkonto?
Das Geld bleibt auf dem Anderkonto, bis alle im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Das kann wenige Wochen dauern, bei schwierigen Abwicklungen auch mehrere Monate. Während dieser Zeit wird das Geld treuhänderisch verwahrt.
Was passiert, wenn der Kaufvertrag scheitert?
Scheitert der Kauf, nachdem der Kaufpreis auf das Anderkonto eingezahlt wurde, gibt der Notar das Geld nach Maßgabe der vertraglichen Vereinbarung zurück. Welche Notarkosten dabei bereits entstanden sind, hängt von den erbrachten Leistungen ab. In strittigen Situationen ist anwaltliche Beratung wichtig, um die eigene Position zu sichern.
Wann sollte ich anwaltliche Beratung hinzuziehen?
Bei Unklarheiten im Kaufvertrag, bei Streit über die Freigabe des Kaufpreises oder wenn der Verkäufer vertragliche Bedingungen nicht erfüllt, sollten Sie rechtliche Unterstützung in Anspruch nehmen. Einen Überblick über die möglichen Ansprüche und das richtige Vorgehen finden Sie auf unserer Seite zum Immobilienrecht.
Unterschreiben Sie den Kaufvertrag nicht, ohne die Regelungen zur Kaufpreisfälligkeit und zur Abwicklung vollständig verstanden zu haben. Ob Anderkonto oder Fälligkeitsmitteilung, die Wahl beeinflusst sowohl Ihre Zahlungssicherheit als auch Ihre Gesamtkosten. Vorschnelle Unterschriften lassen sich im Nachhinein nur schwer korrigieren.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihren Immobilienkaufvertrag, klären offene Fragen zur Kaufpreisabwicklung und begleiten Sie rechtssicher durch die gesamte Transaktion. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er berät Käufer und Verkäufer bei Immobilientransaktionen und vertritt Mandanten bei strittigen Grundstücksgeschäften.