Die Erstellung einer Teilungserklärung für ein Mehrfamilienhaus löst Kosten bei vier Stellen aus: beim Notar, beim Grundbuchamt, beim Fachplaner für den Aufteilungsplan und bei der Baubehörde für die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz auf Grundlage des Verkehrswerts des Objekts. Wer diese Kosten im Ergebnis trägt, ist Verhandlungssache und steht im Kaufvertrag. Der Inhalt der Teilungserklärung bindet alle heutigen und künftigen Eigentümer über das Grundbuch vollständig, unabhängig davon, ob Einzelheiten im Exposé anders dargestellt wurden.
Dieser Beitrag erklärt, welche Kostenpositionen bei einer Teilungserklärung für ein Mehrfamilienhaus entstehen, wer diese Kosten trägt und welche rechtlichen Folgen der Inhalt der Teilungserklärung für alle Beteiligten hat.
Ein Eigentümer eines viergeschossigen Mehrfamilienhauses plant, seine bislang vermieteten Einheiten als Eigentumswohnungen zu verkaufen. Im laufenden Notarverfahren stellt sich heraus, dass der eingereichte Aufteilungsplan nicht mehr mit dem tatsächlichen Grundriss übereinstimmt, weil nach Errichtung des Gebäudes bauliche Veränderungen vorgenommen worden sind. Die zuständige Baubehörde erteilt die Abgeschlossenheitsbescheinigung zunächst nicht. Überarbeitete Pläne und eine erneute behördliche Prüfung verursachen unerwartete Mehrkosten und verzögern die geplanten Einzelverkäufe um mehrere Monate. Kübler Rechtsanwälte wird hinzugezogen, um die Kostentragungsfrage gegenüber dem bauleitenden Architekten zu klären und zu prüfen, ob Ansprüche aus dem Planungsvertrag bestehen.
Welche Kostenpositionen entstehen bei einer Teilungserklärung
Um ein Mehrfamilienhaus in rechtlich selbstständige Eigentumswohnungen aufzuteilen, ist nach § 7 WEG eine notariell beurkundete Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Die damit verbundenen Kosten fallen an mehreren Stellen gleichzeitig an.
§ 7 WEG: Begründung von Wohnungseigentum
Die Aufteilung eines Gebäudes in Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an bestimmten Räumen, wird durch die Eintragung in das Grundbuch vollzogen. Voraussetzung ist eine notariell beurkundete Teilungserklärung zusammen mit einem Aufteilungsplan und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde.
Notargebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz
Der Notar beurkundet die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und werden auf Grundlage des Verkehrswerts des gesamten Objekts berechnet. Je höher der Verkehrswert, desto höher die Notargebühr. Eine pauschale Angabe ist deshalb nicht möglich, der konkrete Betrag ergibt sich aus der gesetzlichen Gebührentabelle des GNotKG.
Grundbuchgebühren
Mit der Beurkundung folgt die Eintragung im Grundbuch. Für jede neu begründete Wohnungseigentumseinheit wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Auch diese Gebühren richten sich nach dem GNotKG und hängen vom Wert der jeweiligen Einheit ab.
Aufteilungsplan durch Architekt oder Vermessungsingenieur
Der Aufteilungsplan muss von einer qualifizierten Fachperson erstellt werden, in der Regel einem Architekten oder Vermessungsingenieur. Er zeigt alle Gebäudeteile, Raumzuschnitte und Eingänge so, dass die Lage jeder Einheit eindeutig erkennbar ist. Weicht der Plan vom tatsächlichen Grundriss ab, was bei älteren oder umgebauten Gebäuden häufig vorkommt, muss er überarbeitet werden. Das erzeugt zusätzliches Honorar und verlängert das Verfahren.
Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde
Die Baubehörde prüft, ob jede Einheit baulich so in sich abgeschlossen ist, dass eigenständiges Wohnen oder Arbeiten möglich ist. Erst mit dieser Bescheinigung kann die Teilungserklärung vollzogen werden. Die Behörde erhebt hierfür Verwaltungsgebühren, deren Höhe je nach Bundesland und Gemeinde unterschiedlich ist.
Was die Teilungserklärung für Käufer rechtlich bedeutet
Die Teilungserklärung ist kein internes Verwaltungsdokument, sondern ein notariell beurkundeter und im Grundbuch eingetragener Rechtsakt. Sie legt fest, welche Flächen Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind, und bestimmt die Kostenverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft.
§ 16 Abs. 1 WEG: Kosten und Lasten
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen, soweit nicht eine abweichende Vereinbarung getroffen ist.
Die Gemeinschaftsordnung, die in der Regel Bestandteil der Teilungserklärung ist, kann von diesem gesetzlichen Verteilungsschlüssel abweichen und einen anderen Maßstab festlegen, etwa nach Wohnfläche, Verbrauch oder Nutzungsart. Solche Abweichungen sind für alle Erwerber bindend, auch wenn sie die entsprechende Regelung beim Kauf nicht im Detail geprüft haben. Angaben in Exposés oder mündliche Zusagen von Makler oder Verkäufer treten dahinter zurück, sofern sie nicht ausdrücklich in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen wurden.
Wer nach dem Kauf feststellt, dass die tatsächliche Kostenstruktur von dem abweicht, was ihm vorab erklärt wurde, sollte deshalb zunächst genau prüfen, was in der Teilungserklärung steht. Was zu tun ist, wenn die Teilungserklärung nicht mit dem Gebäudezustand übereinstimmt, erläutert unser Beitrag Teilungserklärung entspricht nicht der Realität: Was tun?.
Wer die Erstellungskosten trägt
Das Gesetz schreibt nicht vor, wer die Kosten für Notar, Grundbuch, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung übernimmt. Typischerweise entstehen diese Kosten beim teilenden Eigentümer, der das Mehrfamilienhaus aufteilt, bevor er die einzelnen Einheiten verkauft. In der Praxis werden sie häufig in den Kaufpreis eingerechnet.
Beim Kauf einer bereits aufgeteilten Einheit kann im Kaufvertrag vereinbart werden, dass der Käufer bestimmte Kostenpositionen trägt. Maßgeblich ist allein die konkrete Formulierung im notariellen Kaufvertrag. Mündliche Absprachen vor dem Notartermin sind ohne ausdrückliche Aufnahme in die Urkunde rechtlich nicht bindend.
§ 311b Abs. 1 BGB: Grundstückskaufvertrag
Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne diese Beurkundung geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
Typische Fehlerquellen und ihre wirtschaftlichen Folgen
Fehler bei der Erstellung oder inhaltlichen Prüfung der Teilungserklärung können erhebliche Folgekosten verursachen. Folgende Punkte gehören in der Praxis zu den häufigsten Problemquellen.
Aufteilungsplan weicht vom Ist-Zustand ab. Gerade bei Gebäuden, die nach der Ersterrichtung baulich verändert wurden, stimmt der ursprüngliche Plan oft nicht mehr mit dem tatsächlichen Grundriss überein. Die Baubehörde verweigert die Abgeschlossenheitsbescheinigung, bis der Plan aktualisiert und neu eingereicht wurde. Das kostet Zeit und zusätzliches Planungshonorar.
Abgeschlossenheitsbescheinigung fehlt oder ist veraltet. Ohne aktuelle Bescheinigung ist die Begründung von Wohnungseigentum nicht vollziehbar. Notartermine müssen verschoben werden, geplante Verkäufe verzögern sich.
Sondernutzungsrechte nicht eindeutig zugeordnet. Wenn Stellplätze, Gartenflächen oder Kellerräume in der Teilungserklärung keiner Einheit klar zugeordnet sind, entstehen Streitigkeiten unter Eigentümern, die sich nur schwer einvernehmlich lösen lassen. Was beim Beantragen einer Teilungserklärung zu beachten ist, beschreibt unser Beitrag Teilungserklärung beantragen: Ablauf und Rechte.
Kostenregelungen in der Gemeinschaftsordnung erst nach dem Kauf als nachteilig erkannt. Wer die Gemeinschaftsordnung vor dem Notartermin nicht vollständig prüft, kann sich nach dem Kauf in einer ungünstigeren Kostenposition befinden als erwartet, ohne kurzfristige Korrekturmöglichkeit.
Wenn die Eigentümerversammlung einen Kostenverteilungsbeschluss fasst, der von der Teilungserklärung abweicht, muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung beim Amtsgericht eingereicht werden. Die Begründung ist innerhalb weiterer zwei Monate nachzureichen (§ 45 WEG). Wer diese Fristen versäumt, verliert das Anfechtungsrecht endgültig.
Vollständige, notariell beurkundete Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung vor dem Notartermin anfordern und lesen.
Abgeschlossenheitsbescheinigung auf Aktualität prüfen: Stimmt der dokumentierte Gebäudezustand mit dem tatsächlichen Grundriss überein?
Kaufvertrag auf die genaue Formulierung zur Kostentragung prüfen, keine mündlichen Zusagen als verbindlich betrachten.
Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftspläne der letzten Jahre anfordern und mit dem Kostenverteilungsschlüssel in der Teilungserklärung abgleichen.
Protokolle der Eigentümerversammlungen auf Beschlüsse durchsehen, die von der Teilungserklärung abweichen.
Sondernutzungsrechte für Stellplätze, Keller und Gartenflächen in der Teilungserklärung eindeutig zugeordnet vorfinden, andernfalls vor dem Kauf klären.
Eigene Wahrnehmungen und Gespräche zeitnah schriftlich festhalten, damit sie später nachvollziehbar bleiben.
Bei baulichen Mängeln: Zustand fotografisch dokumentieren, bevor eigenmächtige Maßnahmen den Befund verändern.
Häufige Fragen zur Teilungserklärung beim Mehrfamilienhaus
Welche Unterlagen belegen die Kostenverteilung verbindlich?
Verbindlich ist ausschließlich, was in der notariell beurkundeten Teilungserklärung und der dazugehörigen Gemeinschaftsordnung steht. Beides ist im Grundbuch eingetragen und gilt für alle Eigentümer sowie alle künftigen Erwerber. Exposéangaben, Prospekte oder mündliche Aussagen sind nur dann bindend, wenn sie ausdrücklich in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen wurden.
Was gilt, wenn der Aufteilungsplan nicht mehr dem tatsächlichen Gebäudezustand entspricht?
Stimmt der Aufteilungsplan nicht mehr mit dem Ist-Zustand überein, erteilt die Baubehörde keine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne diese Bescheinigung kann neues Wohnungseigentum weder begründet noch eingetragen werden. Der Plan muss durch einen qualifizierten Fachplaner aktualisiert und neu eingereicht werden. Wer die dafür anfallenden Mehrkosten trägt, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen mit dem Fachplaner und gegebenenfalls nach dem Kaufvertrag.
Wann ist eine anwaltliche Prüfung der Teilungserklärung sinnvoll?
Vor dem Notartermin ist eine Prüfung hilfreich, wenn erhebliche Kostenpositionen absehbar sind, etwa für anstehende Sanierungen oder Sonderumlagen, oder wenn Sondernutzungsrechte nicht eindeutig geregelt erscheinen. Nach dem Kauf ist sie sinnvoll, wenn Kostenregelungen oder der Gebäudezustand von dem abweichen, was im Kaufgespräch erklärt wurde, und wirtschaftliche Nachteile drohen. Kübler Rechtsanwälte berät in diesen Fragen im Rahmen des Immobilienrechts.
Welche Fehler schwächen die eigene Position beim Kauf?
Typische Fehler sind: den Kaufvertrag unterzeichnen, ohne die Teilungserklärung im Originaltext zu prüfen; mündliche Zusagen über Kostenverteilung für verbindlich halten; Hausgeldabrechnungen und Versammlungsprotokolle nicht anfordern; bauliche Abweichungen zwischen Plan und Gebäude erst nach der Beurkundung bemerken. Nach dem Kauf schwächt es die eigene Position, wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden, bevor der Zustand vollständig dokumentiert ist.
Kübler Rechtsanwälte prüft Ihre Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung auf kritische Kostenregelungen, fehlende Zuordnungen und mögliche Abweichungen vom Kaufvertrag. Sprechen Sie uns an, bevor Sie den Notartermin wahrnehmen oder nachdem Sie Unstimmigkeiten entdeckt haben.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
- § 7 WEG: Begründung von Wohnungseigentum
- § 16 Abs. 1 WEG: Kosten und Lasten
- § 311b Abs. 1 BGB: Grundstückskaufvertrag
- § 16 Abs. 1 WEG
- § 45 WEG
- § 7 WEG
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er begleitet Eigentümer und Käufer bei Fragen rund um Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen und Immobilienkaufverträge.