Die Maklerprovision entsteht als Anspruch, wenn der vermittelte Kaufvertrag durch die Tätigkeit des Maklers zustande kommt. Wann sie zur Zahlung fällig wird, ist eine andere Frage und hängt vom Inhalt des Maklervertrags ab. Fehlt dort eine besondere Klausel, tritt die Fälligkeit grundsätzlich mit Abschluss des notariellen Hauptvertrags ein, also noch bevor der Kaufpreis geflossen und das Eigentum übertragen wurde. Viele Maklerverträge verschieben die Fälligkeit jedoch ausdrücklich auf den Zeitpunkt der vollständigen Kaufpreiszahlung. Diese Klausel ist für Käufer vorteilhaft und sollte vor Unterzeichnung des Maklervertrags geprüft werden.
Dieser Beitrag erklärt, wann die Maklerprovision rechtlich entsteht, wann sie fällig wird und was Ihr Maklervertrag zur Zahlungsreihenfolge festlegen darf.
Ein Käufer erwarb ein Einfamilienhaus und unterzeichnete den notariellen Kaufvertrag am vereinbarten Termin. Noch in derselben Woche erhielt er die Provisionsrechnung des Maklers, obwohl der Kaufpreis noch nicht überwiesen und das Eigentum noch nicht im Grundbuch eingetragen war. Er beglich die Rechnung umgehend, weil er davon ausging, dazu verpflichtet zu sein. Erst bei einer späteren Vertragsdurchsicht stellte sich heraus, dass der Maklervertrag eine Klausel enthielt, nach der die Provision erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung an den Verkäufer fällig sein sollte. Die Zahlung wäre also noch einige Wochen aufgeschoben gewesen, was angesichts der ohnehin hohen Kaufnebenkosten eine spürbare Entlastung für den Käufer bedeutet hätte. Ein Blick in den Vertragstext hätte dies klargestellt.
Wann der Makler seinen Provisionsanspruch erwirbt
Grundlage des Maklerrechts ist § 652 BGB. Danach entsteht der Anspruch des Maklers auf Provision, wenn der von ihm nachgewiesene oder vermittelte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Beim Immobilienkauf ist das der notarielle Kaufvertrag, mit dem sich Käufer und Verkäufer auf den Eigentumsübergang einigen.
§ 652 BGB (Maklerlohn, sinngemäß)
Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung zustande kommt.
Das Entstehen des Anspruchs und der Zeitpunkt seiner Fälligkeit sind zwei verschiedene Rechtsfragen. Ein Provisionsanspruch kann bereits entstanden sein, ohne dass er sofort eingefordert werden darf. Wann der Makler seine Provision tatsächlich verlangen kann, richtet sich nach dem Maklervertrag.
Wann die Provision tatsächlich zur Zahlung fällig wird
Standardfall ohne besondere Fälligkeitsklausel
Enthält der Maklervertrag keine abweichende Vereinbarung zur Fälligkeit, wird die Provision grundsätzlich mit Abschluss des vermittelten Hauptvertrags fällig. Bei einem Immobilienkauf ist das der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung. Das bedeutet für Käufer: Der Makler kann seine Provision grundsätzlich schon kurz nach dem Notartermin einfordern, bevor der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist und bevor das Eigentum im Grundbuch umgetragen wurde.
Vertragliche Klausel: Fälligkeit erst nach Kaufpreiszahlung
Viele Maklerverträge enthalten eine ausdrückliche Klausel, die den Fälligkeitszeitpunkt auf einen späteren Zeitpunkt verschiebt. Eine typische Formulierung knüpft die Fälligkeit daran, dass der Kaufpreis vollständig beim Verkäufer eingegangen ist. Diese Vereinbarung ist zulässig und für Käufer vorteilhaft: Sie stellt sicher, dass keine weitere erhebliche Zahlung fällig wird, bevor die Hauptabwicklung des Kaufs abgeschlossen ist.
Ob Ihr Maklervertrag eine solche Klausel enthält, ergibt sich aus dem Vertragstext selbst. Suchen Sie nach Abschnitten zur Fälligkeit, zur Zahlungsbedingung oder zur Abhängigkeit vom Kaufpreiseingang. Finden Sie keine Regelung, sollten Sie vor Begleichung der Provisionsrechnung prüfen lassen, ob die Fälligkeit bereits eingetreten ist.
Der Maklerprovisionsanspruch entsteht unabhängig davon, ob der Kaufpreis bereits geflossen ist oder das Eigentum schon übertragen wurde. Wenn der Maklervertrag keine abweichende Regelung enthält, kann der Makler seine Provision daher bereits nach Beurkundung verlangen. Das wirkt ungewohnt, entspricht aber dem gesetzlichen Standardfall nach § 652 BGB.
Besondere Regeln für Wohnimmobilien seit Dezember 2020
Beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gelten seit Dezember 2020 besondere gesetzliche Vorgaben zur Maklercourtage. Die in §§ 656a bis 656d BGB verankerten Regelungen betreffen insbesondere die Situation, in der derselbe Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags beauftragt wird.
§§ 656a bis 656d BGB (Wohnimmobilien, sinngemäß)
Lässt sich der Makler von beiden Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, darf der Anteil, den der Käufer zahlen muss, den Anteil des Verkäufers nicht übersteigen. Die Verpflichtung des Käufers setzt zudem voraus, dass der Makler auch mit dem Verkäufer einen entsprechenden Maklervertrag abgeschlossen hat.
Für die Frage des Fälligkeitszeitpunkts ändert sich durch diese Neuregelungen nichts Grundsätzliches: Ob die Provision vor oder nach Kaufpreiszahlung fällig wird, bestimmt weiterhin der Maklervertrag. Die §§ 656a ff. BGB regeln in erster Linie, ob und in welcher Höhe der Käufer zur Provisionszahlung verpflichtet werden darf, nicht wann genau die Zahlung verlangt werden kann.
Bei Wohnimmobilien: Bitten Sie den Makler vor der Zahlung schriftlich um Bestätigung, dass er auch mit dem Verkäufer einen Provisionsvertrag in gleicher Höhe abgeschlossen hat. Diese Auskunft schützt Sie davor, einen höheren Anteil zu zahlen als gesetzlich zulässig ist.
Welche Unterlagen vor der Zahlung geprüft werden sollten
Bevor Sie die Maklerrechnung begleichen, lohnt eine kurze Prüfung der wesentlichen Dokumente. Das schützt Sie vor Zahlungen, die noch nicht fällig sind, und sichert Ihre Position ab, falls später Unstimmigkeiten entstehen.
Zur umfassenden Beratung rund um den Immobilienkauf, von der Prüfung des Maklervertrags bis zur Einordnung von Fälligkeitsklauseln, steht Ihnen das Immobilienrecht bei Kübler Rechtsanwälte zur Verfügung.
Maklervertrag vollständig lesen: Enthält er eine Klausel, die die Fälligkeit an die Kaufpreiszahlung knüpft?
Kaufpreisabwicklung klären: Ist der Kaufpreis bereits vollständig beim Verkäufer eingegangen oder steht er noch aus?
Provisionsberechnung prüfen: Stimmt der berechnete Betrag mit dem im Maklervertrag vereinbarten Satz überein?
Bei Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen): Wurde die gesetzliche Gleichbehandlung von Käufer und Verkäufer bei der Provisionshöhe eingehalten?
Schriftliche Bestätigung einholen: Hat der Makler schriftlich bestätigt, dass er auch mit dem Verkäufer einen entsprechenden Provisionsvertrag abgeschlossen hat?
Keine Zahlung auf mündliche Aufforderung allein: Verlangen Sie eine schriftliche Rechnung mit Angabe des Berechnungsgrundlage und des Fälligkeitstermins, bevor Sie überweisen.
Typische Fehler beim Umgang mit der Maklerrechnung
Viele Käufer zahlen die Provisionsrechnung, ohne zuvor die Fälligkeitsklausel im Maklervertrag geprüft zu haben. Wer zahlt, bevor die vertragliche Bedingung eingetreten ist, kann grundsätzlich Rückforderung verlangen. Das ist jedoch mit Aufwand verbunden. Besser: Erst prüfen, dann zahlen.
Zu den häufigen Fehlern in der Praxis gehören:
- ◆Provisionsrechnung begleichen, ohne den Maklervertrag auf eine Fälligkeitsklausel geprüft zu haben
- ◆Den Zeitpunkt des Entstehens des Provisionsanspruchs mit dem Fälligkeitszeitpunkt verwechseln
- ◆Die berechnete Provisionshöhe nicht gegen den im Maklervertrag vereinbarten Satz abgleichen
- ◆Bei Wohnimmobilien nicht kontrollieren, ob die Gleichbehandlungsregel für Käufer und Verkäufer eingehalten wurde
- ◆Keine schriftliche Dokumentation darüber anlegen, wann welche Zahlung geleistet wurde
Haben Sie eine Provisionsrechnung erhalten und sind unsicher, ob sie korrekt berechnet und tatsächlich bereits fällig ist, empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung, bevor Sie die Überweisung veranlassen.
Häufige Fragen zur Maklerprovision
Welche rechtliche Bedeutung hat der Fälligkeitszeitpunkt für Käufer?
Die Fälligkeit entscheidet darüber, ab wann der Makler seine Provision rechtlich einfordern darf und ab wann ein Zahlungsverzug mit entsprechenden Folgen eintreten kann. Solange die im Maklervertrag vereinbarte Fälligkeitsbedingung noch nicht eingetreten ist, können Sie die Zahlung zurückhalten, ohne in Verzug zu geraten. Das gibt Ihnen als Käufer Zeit, die Hauptabwicklung des Kaufs abzuschließen, bevor eine weitere erhebliche Zahlung fällig wird.
Welche Unterlagen sollten vor der Provisionszahlung zuerst eingesehen werden?
An erster Stelle steht der Maklervertrag. Er legt fest, ob eine Fälligkeitsverschiebung vereinbart wurde und wie sie formuliert ist. Ergänzend sollten Sie belegen können, zu welchem Zeitpunkt der Kaufpreis tatsächlich geflossen ist, sofern der Maklervertrag darauf abstellt. Den Maklervertrag sollten Sie spätestens bei Erhalt der Provisionsrechnung vollständig und sorgfältig lesen, nicht erst dann, wenn bereits Zweifel entstanden sind.
Wann ist eine anwaltliche Prüfung vor der Zahlung sinnvoll?
Eine anwaltliche Einschätzung empfiehlt sich immer dann, wenn die Fälligkeitsklausel im Maklervertrag unklar formuliert ist, wenn die berechnete Provision von der vereinbarten Höhe abzuweichen scheint oder wenn Sie den Eindruck haben, dass die gesetzlichen Vorgaben zur Kostenverteilung bei Wohnimmobilien nicht eingehalten wurden. Auch wenn Sie bereits gezahlt haben und erst im Nachhinein Zweifel entstehen, kann eine Prüfung klären, ob Rückforderungsansprüche bestehen.
Welche Fehler schwächen die eigene Position gegenüber dem Makler?
Wer die Provisionsrechnung ohne Einwände sofort zahlt, erschwert eine spätere Rückforderung erheblich. Besonders kritisch wird es, wenn keine schriftliche Dokumentation darüber besteht, zu welchem Zeitpunkt der Kaufpreis geflossen ist und wann genau die vertraglich vereinbarte Fälligkeit eingetreten war. Halten Sie daher Zahlungszeitpunkt, Kaufpreiseingang und die vertragliche Grundlage schriftlich fest, bevor Sie die Provision überweisen.
Was gilt, wenn die Provision aus meiner Sicht zu hoch berechnet wurde?
Neben der Frage der Fälligkeit kann auch die Höhe der Provision rechtlich überprüft werden. Für Wohnimmobilien bestehen seit Dezember 2020 gesetzliche Vorgaben, die eine unverhältnismäßige Belastung der Käuferseite verhindern sollen. Einen Überblick über Ihre Rechte gibt unser Beitrag Maklerprovision zu hoch: Rechte beim Immobilienkauf. Zu länderspezifischen Besonderheiten lesen Sie außerdem unseren Artikel Maklerprovision in Hessen: Was Käufer wissen müssen.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihren Maklervertrag und klären, ob die Provision rechtlich korrekt berechnet und zum richtigen Zeitpunkt fällig gestellt wurde. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt sowie Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Immobilienkäufer und Verkäufer bei Fragen rund um Maklerverträge, Kaufvertragsrecht und die Durchsetzung ihrer Rechte.