Beim Kauf einer Wohnimmobilie in Hessen gilt das bundesweite Halbteilungsgebot nach § 656d BGB: Hat der Verkäufer den Makler allein beauftragt, darf er die Provision höchstens in gleicher Höhe auf den Käufer übertragen. Eine darüber hinausgehende Käuferprovision ist unzulässig. Der Maklervertrag mit dem Käufer muss in Textform vorliegen, also mindestens als lesbare, dem Absender zuordenbare Erklärung per E-Mail oder Dokument. Fehlt diese Form, besteht keine Zahlungspflicht. Ein Provisionsanspruch entsteht außerdem nur dann, wenn der Kaufvertrag infolge der Maklertätigkeit zustande gekommen ist.
Dieser Beitrag erklärt, welche gesetzlichen Regelungen beim Immobilienkauf in Hessen für die Maklerprovision gelten und wann eine anwaltliche Prüfung sinnvoll ist.
Ein Käufer aus dem Rhein-Main-Gebiet sucht eine Eigentumswohnung in Hessen und nimmt über ein Immobilienportal Kontakt zu einem Makler auf. Er besichtigt die Wohnung, erhält das Exposé und wird schließlich kurz vor dem Notartermin per E-Mail aufgefordert, die Maklerprovision zu überweisen. Im Kaufvertragsentwurf findet er den Hinweis, der Verkäufer habe den Makler beauftragt, der Käufer schulde aber denselben Betrag. Eine eigene schriftliche Vereinbarung mit dem Makler hat er nie unterzeichnet. Nach anwaltlicher Prüfung stellt sich heraus, dass kein wirksamer Maklervertrag in Textform vorliegt. Die Zahlungsaufforderung ist nicht durchsetzbar.
Gesetzliche Grundlage: Das Halbteilungsgebot seit Dezember 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Verteilung der Maklercourtage beim Kauf von Wohnimmobilien bundesweit, auch in Hessen. Die Vorschriften gelten nach § 656b BGB ausschließlich für natürliche Personen, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus erwerben.
Was gilt, wenn der Verkäufer den Makler allein beauftragt hat?
Der häufigste Fall in der Praxis: Der Verkäufer beauftragt einen Makler, der das Objekt vermarktet und gleichzeitig vom Käufer eine Provision fordert. § 656d BGB legt fest, unter welchen Bedingungen das zulässig ist.
§ 656d BGB (Einseitige Beauftragung, sinngemäß)
Wurde der Makler nur von einer Seite des Kaufvertrags beauftragt, kann er von der anderen Seite Maklerlohn nur verlangen, wenn die beauftragende Seite ebenfalls zur Zahlung verpflichtet ist. Die Vergütungspflicht der nicht beauftragenden Seite darf den Betrag nicht übersteigen, den die beauftragende Seite schuldet.
Zahlt der Verkäufer also gar keine Provision, kann der Makler auch vom Käufer nichts fordern. Zahlt der Verkäufer einen bestimmten Betrag, ist dieser Betrag die gesetzliche Obergrenze für die Käuferprovision.
Wann entsteht der Provisionsanspruch überhaupt?
Der allgemeine Maklervertrag und die Entstehungsvoraussetzungen für den Provisionsanspruch richten sich nach § 652 BGB.
§ 652 BGB (Maklerlohn, sinngemäß)
Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohns nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.
Erforderlich ist ein ursächlicher Zusammenhang zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Kaufvertrags. Hat der Käufer das Objekt eigenständig gefunden und war die Maklertätigkeit für den Vertragsabschluss nicht ursächlich, entfällt der Provisionsanspruch dem Grunde nach.
Textform: Warum eine mündliche Zusage nicht ausreicht
Was muss beim Maklervertrag mit dem Käufer zwingend beachtet werden?
§ 656a BGB (Textformerfordernis)
Ein Maklervertrag, der den Erwerb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
Textform nach dem Gesetz bedeutet: Die Erklärung muss dauerhaft lesbar sein und den Erklärenden erkennen lassen, zum Beispiel als E-Mail, als unterschriebenes Dokument oder als Nachricht mit Namensangabe. Eine mündliche Zusage bei der Besichtigung oder ein telefonisches Einverständnis genügen nicht. Fehlt die Textform, ist der Maklervertrag mit dem Käufer unwirksam, und eine Zahlungspflicht besteht nicht.
Ein Hinweis auf die Provision im Exposé begründet noch keinen wirksamen Maklervertrag. Entscheidend ist, dass der Käufer aktiv einer gesonderten Vergütungsvereinbarung in Textform zugestimmt hat. Viele Makler lassen deshalb bei der Besichtigung oder per E-Mail eine ausdrückliche Bestätigung einholen.
Höhe der Provision und was Käufer in Hessen prüfen sollten
Wie wird die Provisionshöhe bestimmt?
Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Sie wird zwischen dem Makler und dem Auftraggeber vertraglich vereinbart. Käufer sollten vor der Unterzeichnung prüfen, welcher konkrete Betrag oder Prozentsatz vereinbart wurde und ob die Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer dem gesetzlichen Halbteilungsgebot entspricht. Hessen kennt keine landesspezifischen Sondernormen zur Provisionshöhe; es gilt das bundesweite Regelwerk der §§ 656a ff. BGB.
Fordern Sie vor dem Notartermin den vollständigen Maklervertrag an und prüfen Sie, wer darin als Auftraggeber eingetragen ist, welchen Betrag der Verkäufer schuldet und ob Ihre eigene Provisionsvereinbarung diesen Betrag nicht überschreitet. Unklarheiten sollten vor der Unterschrift beseitigt werden.
Wann wird die Provision fällig?
Die Provision wird fällig, sobald der Kaufvertrag infolge der Maklertätigkeit notariell beurkundet worden ist und der Makler seinen Nachweis- oder Vermittlungsdienst erbracht hat. Käufer sollten deshalb keine Provision bezahlen, bevor der Kaufvertrag rechtswirksam abgeschlossen und die eigene Zahlungspflicht geprüft ist.
Typische Fehler, die die eigene Position schwächen
Wer die Provision zahlt, bevor ein schriftlicher Maklervertrag vorliegt und die Voraussetzungen rechtlich geprüft sind, macht es sich unnötig schwer, eine rechtsgrundlose Zahlung zurückzufordern. Bezahlen Sie erst, wenn Ihnen der Maklervertrag in Textform vorliegt und keine berechtigten Zweifel an der Zahlungspflicht bestehen.
Häufige Fehler bei der Abwicklung der Maklerprovision:
- ◆Kein eigenes Exemplar des Maklervertrags aufbewahrt: Ohne Nachweis der Vereinbarung ist eine nachträgliche Prüfung kaum möglich.
- ◆Provisionshinweis im Exposé als Vertrag missverstanden: Ein Exposéhinweis allein begründet noch keine Zahlungspflicht.
- ◆Provision bezahlt, ohne die Auftraggeberverhältnisse zu kennen: Wer nicht weiß, ob der Verkäufer ebenfalls zahlt, kann das Halbteilungsgebot nicht prüfen.
- ◆Mündliche Zusagen gemacht: Jede Aussage zur Provision, auch per Telefon, sollte keine Rechtsfolgen auslösen, da das Gesetz Textform verlangt.
- ◆Zahlung vor notariellem Abschluss geleistet: Solange kein wirksamer Kaufvertrag vorliegt, ist die Provision noch nicht fällig.
Wenn Sie den Eindruck haben, dass die vereinbarte Provision der gesetzlichen Grenze nicht entspricht oder die Aufteilung zu Ihren Lasten unzulässig ist, finden Sie weitere Informationen in unserem Beitrag Maklerprovision zu hoch: Rechte beim Immobilienkauf.
Maklervertrag in Textform anfordern: Liegt eine schriftliche Vereinbarung mit Ihrer Unterschrift oder einer E-Mail-Bestätigung vor?
Auftraggeber klären: Wer hat den Makler beauftragt, Verkäufer oder Käufer? Das ergibt sich aus dem Maklervertrag oder dem Kaufvertragsentwurf.
Halbteilung prüfen: Zahlt der Verkäufer mindestens denselben Betrag wie Sie? Eine höhere Käuferprovision ist nach § 656d BGB unzulässig.
Kausalität nachvollziehen: Hat der Makler das Objekt konkret nachgewiesen oder vermittelt, oder haben Sie es eigenständig gefunden?
Fälligkeit prüfen: Ist der Kaufvertrag notariell beurkundet und rechtswirksam? Ohne wirksamen Abschluss keine Fälligkeit.
Keine Vorleistung ohne Prüfung: Zahlen Sie erst, wenn alle oben genannten Punkte zugunsten einer Zahlungspflicht geklärt sind.
Häufige Fragen zur Maklerprovision beim Immobilienkauf in Hessen
Was bedeutet das Halbteilungsgebot konkret für Käufer?
Wenn der Verkäufer den Makler allein beauftragt hat, darf der Makler von Ihnen als Käufer höchstens denselben Betrag verlangen, den auch der Verkäufer schuldet. Zahlt der Verkäufer gar keine Provision, kann von Ihnen ebenfalls nichts gefordert werden. Die Vereinbarung einer höheren Käuferprovision ist nach § 656d BGB unwirksam.
Muss ich als Käufer überhaupt Provision zahlen, wenn ich den Makler nicht beauftragt habe?
Nur wenn Sie einen Maklervertrag in Textform unterzeichnet oder einer entsprechenden Vereinbarung schriftlich zugestimmt haben und der Verkäufer seinerseits ebenfalls zahlt, besteht eine Zahlungspflicht. Fehlt der schriftliche Vertrag, können Sie die Zahlung verweigern. Eine bereits geleistete Zahlung ohne wirksamen Vertrag kann als ungerechtfertigte Bereicherung zurückgefordert werden.
Gilt das Halbteilungsgebot auch bei Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern?
Nein. Die Sondervorschriften der §§ 656a bis 656d BGB gelten nach § 656b BGB nur für natürliche Personen, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen. Bei gewerblichen Immobilien oder Mehrfamilienhäusern gelten die allgemeinen Regelungen des § 652 BGB ohne das gesetzliche Halbteilungsgebot.
Welche Unterlagen sollten Käufer vor dem Notartermin zusammenstellen?
Wichtig sind der Maklervertrag in Textform, das Exposé mit dem ursprünglichen Provisionshinweis, der Kaufvertragsentwurf mit den Angaben zur Maklervergütung sowie jegliche Korrespondenz mit dem Makler, insbesondere E-Mails, in denen Provisionsvereinbarungen erwähnt oder bestätigt werden. Diese Unterlagen bilden die Grundlage für eine rechtliche Prüfung.
Wann ist eine anwaltliche Prüfung der Maklerprovision sinnvoll?
Eine Prüfung empfiehlt sich, wenn Sie keinen Maklervertrag in Textform unterzeichnet haben, wenn die von Ihnen verlangte Provision höher ist als der Betrag, den der Verkäufer zahlt, wenn der ursächliche Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss fraglich ist oder wenn Sie bereits gezahlt haben und im Nachhinein Zweifel an der Rechtmäßigkeit entstanden sind. Je früher Klarheit besteht, desto besser lassen sich Ansprüche sichern oder durchsetzen.
Wie die Regelungen für Käufer in anderen Bundesländern aussehen und wo Unterschiede bei der Courtagepraxis bestehen, zeigt unser Vergleichsbeitrag Maklerprovision Bayern: Was Käufer wissen müssen.
Einen Überblick über Ihre Rechte beim Immobilienkauf insgesamt finden Sie auf unserer Seite zum Immobilienrecht.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Provisionsvereinbarung und klären, ob die Zahlung der Maklerprovision rechtlich geschuldet ist. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er berät Immobilienkäufer und Verkäufer zu Maklerrecht, Vertragsgestaltung und den Folgen fehlerhafter Provisionsvereinbarungen.