In Baden-Württemberg gelten die bundeseinheitlichen Regeln der §§ 652 und 656a bis 656d BGB. Beim Kauf einer Wohnimmobilie durch eine Privatperson darf der Verkäufer den Käufer maximal mit demselben Provisionsbetrag belasten, den er selbst trägt. Der Maklervertrag muss in Textform vorliegen, andernfalls ist er unwirksam und der Provisionsanspruch entfällt. Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag abgeschlossen ist und der Makler diesen Abschluss nachweislich mitverursacht hat.
Dieser Beitrag erklärt, welche Regeln zur Maklerprovision beim Kauf von Wohnimmobilien in Baden-Württemberg gelten und worauf Käufer vor jeder Zahlung achten sollten.
Eine Familie aus dem Raum Stuttgart kauft ein Einfamilienhaus. Wenige Tage nach Unterzeichnung des Kaufvertrags erhalten sie eine Provisionsrechnung in einer Höhe, die der Verkäufer nicht mittragen soll. Die Familie ist unsicher, ob die Forderung in dieser Aufteilung zulässig ist. Bei der rechtlichen Prüfung stellt sich heraus, dass der Maklervertrag ausschließlich mündlich abgeschlossen wurde. Das reicht seit Ende 2020 nicht mehr aus. Der Vertrag ist unwirksam, der Provisionsanspruch besteht nicht.
Bundesgesetz, kein Landesrecht
Gibt es eine spezielle Regelung für Baden-Württemberg?
Nein. Baden-Württemberg hat kein eigenes Landesgesetz zur Maklerprovision beim Immobilienkauf. Es gelten die Bundesvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs, insbesondere §§ 652 sowie 656a bis 656d BGB. Diese Normen wurden zum 23. Dezember 2020 neu eingeführt und gelten deutschlandweit einheitlich. Für Käufer in Stuttgart, Freiburg, Mannheim oder Ulm gelten dieselben Bedingungen wie in München oder Hamburg.
Die Reform von 2020 betrifft ausschließlich den Kauf von Wohnimmobilien durch Privatpersonen. Für gewerbliche Objekte oder für die Vermittlung von Mietverhältnissen gelten andere Vorschriften. Im Mietbereich gilt das bundesweite Bestellerprinzip, das eine eigene gesetzliche Grundlage hat und nicht mit den Kaufregeln zu vermischen ist.
Halbteilung der Provision
Was bedeutet der Halbteilungsgrundsatz?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt: Wer den Makler beauftragt hat, darf die Gegenseite nur insoweit zur Zahlung verpflichten, als er selbst eine mindestens gleich hohe Provision zu tragen hat. Hat der Verkäufer allein einen Maklervertrag abgeschlossen und will er die Provision auf den Käufer abwälzen, darf der Käuferanteil den Verkäuferanteil nicht übersteigen. Eine vollständige einseitige Kostenwälzung auf den Käufer ist seitdem ausgeschlossen.
§ 656c BGB (Halbteilungsgrundsatz, sinngemäß)
Hat nur eine Partei einen Maklervertrag abgeschlossen und will sie die andere Partei an der Provision beteiligen, kann sie von dieser Partei nur insoweit Zahlung verlangen, als sie selbst mindestens ebenso viel zu zahlen hat.
Die Gesamthöhe der Provision ist nicht gesetzlich festgelegt. Sie ergibt sich aus dem Maklervertrag. Wie viel marktüblich vereinbart wird, variiert je nach Region, Lage und Vereinbarung. Vor der Unterzeichnung eines Maklervertrags empfiehlt sich ein konkreter Vergleich: Welchen Anteil zahlt der Verkäufer, und welchen Anteil soll der Käufer tragen?
Für welche Immobilien gilt die Halbteilung?
Der gesetzliche Schutz greift nur, wenn der Käufer eine natürliche Person ist und die erworbene Immobilie als Wohnimmobilie einzuordnen ist. Darunter fallen Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke, die zum Bau eines Einfamilienhauses bestimmt sind. Kauft ein Unternehmen oder handelt der Käufer in gewerblicher Eigenschaft, greifen die Schutzvorschriften der §§ 656a bis 656d BGB nicht.
§ 656b BGB (Anwendungsbereich, sinngemäß)
Die Regelungen zur gesetzlichen Kostenteilung gelten nur, wenn der Käufer eine natürliche Person ist und es sich um den Erwerb einer Wohnimmobilie im Sinne des Gesetzes handelt.
Formerfordernis und Wirksamkeit
Wann ist ein Maklervertrag unwirksam?
Seit dem 23. Dezember 2020 muss ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnimmobilie in Textform abgeschlossen sein. Ein mündlicher Vertragsabschluss, ein telefonisches Einverständnis oder ein handschriftlich nicht unterzeichnetes Dokument genügt nicht mehr. Fehlt die Textform, ist der Maklervertrag unwirksam und der Provisionsanspruch entfällt.
Textform im Sinne des Gesetzes bedeutet eine lesbare Erklärung, die dauerhaft gespeichert werden kann und aus der der Erklärende erkennbar ist. Eine E-Mail kann diese Anforderung erfüllen, wenn sie die Vertragsvereinbarung klar benennt und dem Empfänger dauerhaft zur Verfügung steht.
§ 656a BGB (Textformerfordernis, sinngemäß)
Ein Maklervertrag über die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnimmobilie bedarf der Textform.
Nicht jede E-Mail erfüllt automatisch die Textform. Entscheidend ist, ob aus der Nachricht eine klare Vertragsvereinbarung hervorgeht, wer Makler und wer Auftraggeber ist und welche Provision vereinbart wurde. Eine Bestätigungsmail mit einem bloßen Link zum Exposé oder ein allgemeiner Kontakthinweis reicht dafür nicht aus.
Wann wird die Provision fällig
Reicht die Unterzeichnung des Kaufvertrags als Auslöser?
Nein. Der allgemeine Makleranspruch aus § 652 BGB setzt voraus, dass der Makler den Kaufvertragsabschluss nachweislich mitverursacht hat. Wer das Objekt bereits kannte oder bereits direkten Kontakt zum Verkäufer hatte, bevor der Makler tätig wurde, kann die Kausalität bestreiten. Fehlt sie, besteht kein Provisionsanspruch, auch wenn ein wirksamer Maklervertrag vorliegt.
Eine gesonderte Frage ist, ob die Provision bereits vor der vollständigen Kaufpreiszahlung geltend gemacht werden kann. Dazu mehr im Beitrag Maklerprovision erst nach Kaufpreiszahlung.
Halten Sie fest, wann und auf welchem Weg Sie das Objekt erstmals kennengelernt haben. Wenn Sie das Objekt bereits über eine Privatanzeige, einen Tipp aus dem Bekanntenkreis oder einen anderen Makler kannten, bevor der jetzige Makler Kontakt aufnahm, kann das für die Kausalitätsfrage entscheidend sein.
Übersicht der wesentlichen Anforderungen
Typische Fehler und Risiken
Welche Fehler schwächen die eigene Position?
Käufer, die eine Provisionsrechnung bestreiten wollen, machen häufig Fehler, die ihre Ausgangslage erheblich schwächen:
- ◆Keine Dokumentation des ersten Kontakts: Wer nicht belegen kann, wann und wie er das Objekt kennengelernt hat, kann die Kausalität des Maklers schwerer entkräften.
- ◆Zahlung ohne Prüfung: Eine gezahlte Provision ist unter Umständen rückforderbar, wenn der Maklervertrag unwirksam war. Wer vor der Prüfung zahlt, erschwert sich die spätere Rückforderung.
- ◆Übersehene Klauseln im Maklervertrag: Manche Verträge enthalten Regelungen, die zur Zahlung auch dann verpflichten, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Solche Klauseln sollten vor der Unterzeichnung geprüft werden.
- ◆Unklare Absprachen über den Provisionsanteil: Wenn nicht schriftlich festgehalten ist, wie die Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird, entstehen Streitigkeiten darüber, wer wieviel trägt.
Eine Provisionsrechnung ist keine automatisch wirksame Forderung. Prüfen Sie vor jeder Zahlung, ob ein Maklervertrag in Textform vorliegt, ob die Halbteilung eingehalten wird und ob der Makler den Abschluss nachweislich herbeigeführt hat. Ist die Zahlung erst einmal erfolgt, ist eine Rückforderung aufwändiger.
Liegt ein schriftlicher oder per E-Mail dokumentierter Maklervertrag vor?
Wurde darin klar vereinbart, wie hoch die Provision ist und wer welchen Anteil trägt?
Zahlt der Verkäufer mindestens denselben Anteil wie Sie als Käufer?
Wann und wie haben Sie das Objekt erstmals kennengelernt, bevor der Makler tätig wurde?
Hat der Makler den Kontakt zum Verkäufer tatsächlich hergestellt oder lediglich ein Ihnen bereits bekanntes Objekt benannt?
Enthält der Maklervertrag Klauseln, die zur Zahlung auch ohne wirksamen Kaufvertragsabschluss verpflichten?
Ist der Kaufpreis bereits vollständig gezahlt oder noch offen?
Häufige Fragen
Welche rechtliche Bedeutung hat das Thema für Käufer in Baden-Württemberg?
Die Reform von 2020 hat die Position von Käufern bei Wohnimmobilien deutlich gestärkt. Bis dahin war es möglich, die gesamte Provision einseitig auf den Käufer abzuwälzen. Heute darf das nicht mehr geschehen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Wer das nicht weiß, zahlt möglicherweise mehr als rechtlich zulässig, ohne es zu bemerken.
Welche Unterlagen sollte ich zuerst prüfen?
An erster Stelle steht der Maklervertrag. Liegt er in Textform vor? Ist klar geregelt, wer den Makler beauftragt hat und wie hoch die Provision auf beiden Seiten ist? Außerdem hilfreich: die erste Kontaktaufnahme des Maklers (E-Mail, Exposé, Anschreiben) sowie alle Dokumente, aus denen hervorgeht, wann Sie erstmals von dem Objekt erfahren haben.
Wann sollte ich die Situation anwaltlich prüfen lassen?
Sobald eine Provisionsrechnung eingeht, deren Grundlage unklar ist, empfiehlt sich eine rechtliche Einschätzung. Das gilt insbesondere, wenn der Maklervertrag nur mündlich abgeschlossen wurde, die geforderte Provision höher ist als der Anteil des Verkäufers oder Zweifel bestehen, ob der Makler den Abschluss tatsächlich herbeigeführt hat. Auch wenn eine bereits gezahlte Provision zurückgefordert werden soll, ist frühe rechtliche Begleitung sinnvoll.
Welche Fehler sollte ich vermeiden, bevor ich reagiere?
Zahlen Sie nicht, bevor Sie den Maklervertrag gelesen und auf Textform geprüft haben. Prüfen Sie, ob die Provision den Verkäufer in mindestens gleicher Höhe trifft. Geben Sie keine Erklärungen ab, die den Provisionsanspruch bestätigen, bevor Sie die Rechtslage kennen. Fragen zum Unterschied zwischen der Provision beim Kauf und der Provision bei einer Vermietung beantwortet der Beitrag Maklerprovision für Vermieter.
Für einen umfassenden Überblick über Ihre Rechte beim Immobilienkauf stehen die Fachanwälte der Kanzlei Kübler zur Verfügung.
Sie haben eine Provisionsrechnung erhalten und sind unsicher, ob die Forderung berechtigt ist oder ob Sie zu viel zahlen sollen? Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Situation und klären, ob und in welcher Höhe Sie zur Zahlung verpflichtet sind. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er berät Käufer und Verkäufer im Immobilienrecht und prüft Provisionsansprüche auf ihre Berechtigung.