Eine vollständige Änderung der Teilungserklärung erfordert die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer und eine notarielle Beurkundung. Die Kosten setzen sich aus Notargebühren nach dem Gegenstandswert des Wohnungseigentums, Grundbuchgebühren und gegebenenfalls Anwaltskosten zusammen. Seit der WEG-Reform ermöglicht § 16 Abs. 2 WEG unter bestimmten Voraussetzungen eine Anpassung der Kostenverteilung durch einfachen Mehrheitsbeschluss, ohne die Teilungserklärung selbst zu ändern. Verweigert auch nur ein Eigentümer seine notarielle Zustimmung zu einer vollständigen Änderung, ist der Weg ohne gerichtliche Hilfe in der Regel blockiert. Wer nach dem Kauf Abweichungen zwischen Teilungserklärung und tatsächlicher Rechtslage feststellt, sollte kaufrechtliche Ansprüche davon getrennt prüfen lassen.
Dieser Beitrag erklärt, welche Kostenarten bei einer Änderung der Teilungserklärung entstehen, wann seit der WEG-Reform ein Mehrheitsbeschluss ausreichen kann und welche Rechte Käufer haben, wenn nach dem Kauf Abweichungen auftauchen.
Eine Eigentümergemeinschaft mit fünf Einheiten streitet über die Kosten einer aufwendigen Dachreparatur. Ein Eigentümer stellt fest, dass der in der Teilungserklärung festgelegte Verteilungsschlüssel deutlich von der tatsächlichen Nutzfläche seiner Einheit abweicht und er dadurch einen überproportionalen Anteil zu tragen hat. Er möchte eine flächenproportionale Regelung erreichen. Schon die erste Frage entscheidet über Ablauf und Kosten: Ist die Kostenregelung eine Vereinbarung im Sinne des WEG, für die alle Eigentümer notariell zustimmen müssen? Oder enthält die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel, die einen Mehrheitsbeschluss ermöglicht? Ohne sorgfältige Prüfung der konkreten Teilungserklärung lässt sich das nicht sicher beantworten, bevor erste kostenpflichtige Schritte beim Notar eingeleitet werden. Die Kanzlei prüft in einem solchen Fall zunächst, welcher Weg rechtlich gangbar ist, welcher Gegenstandswert für die Notargebühren maßgeblich wäre und ob eine außergerichtliche Einigung mit allen Eigentümern realistisch erscheint.
Vollständige Änderung oder Mehrheitsbeschluss: Warum der Unterschied zählt
Die Teilungserklärung begründet die Rechtsverhältnisse in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie enthält neben dem Aufteilungsplan häufig auch die Gemeinschaftsordnung mit Regelungen zu Nutzung, Kostenverteilung und Sondernutzungsrechten. Was dort als Vereinbarung festgelegt ist, bindet alle Eigentümer und deren Rechtsnachfolger dauerhaft. Diesen Inhalt können Eigentümer nicht einfach durch einen Versammlungsbeschluss überschreiben.
Wann alle Eigentümer zustimmen müssen
Eine vollständige Änderung der Teilungserklärung ist grundsätzlich nur mit Zustimmung aller betroffenen Eigentümer und notarieller Beurkundung möglich. Sachenrechtlich relevante Inhalte, etwa Sondernutzungsrechte oder Miteigentumsanteile, müssen zusätzlich im Grundbuch eingetragen werden. Das bedeutet in der Praxis: Was einmal als Vereinbarung in der Teilungserklärung festgeschrieben ist, kann die Gemeinschaft nicht durch einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung außer Kraft setzen.
Wann ein Mehrheitsbeschluss ausreichen kann
Seit der WEG-Reform ermöglicht § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, die Kostenverteilung abweichend vom gesetzlichen Standard zu regeln, etwa nach Verbrauch, Verursachung oder einem anderen sachlich begründeten Maßstab. Für diesen Beschluss genügt eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Er ändert die Teilungserklärung als solche jedoch nicht: Er passt nur die Kostenaufteilung für bestimmte Posten an. Enthält die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel, kann die Gemeinschaft in deren Rahmen ebenfalls durch Mehrheitsbeschluss handeln.
Fehlt eine wirksame Öffnungsklausel und wird durch einen Beschluss eine Kostenregelung der Teilungserklärung übergangen, ist dieser Beschluss in der Regel nichtig oder anfechtbar.
Viele Teilungserklärungen sind älteren Datums und enthalten keine Öffnungsklauseln. Ob eine gewünschte Anpassung als vollständige Vertragsänderung mit notarieller Mitwirkung aller Eigentümer oder als Beschluss nach § 16 WEG erreichbar ist, lässt sich erst nach sorgfältiger Lektüre der konkreten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung beurteilen.
Was kostet eine Änderung der Teilungserklärung?
Die Kosten hängen unmittelbar davon ab, welcher Weg beschritten werden muss.
Notargebühren
Der Notar berechnet seine Gebühren nach dem Gegenstandswert. Bei der Änderung der Teilungserklärung richtet sich dieser regelmäßig nach dem Verkehrswert des betroffenen Wohnungseigentums oder der gesamten Anlage. Je höher der Gegenstandswert, desto höher die Notargebühr. Die genaue Höhe ergibt sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Für eine belastbare Kostenschätzung empfiehlt sich eine Voranfrage beim Notar, bevor das Verfahren eingeleitet wird.
Grundbuchgebühren
Änderungen, die sachenrechtlich relevante Inhalte betreffen, also etwa Sondernutzungsrechte oder geänderte Miteigentumsanteile, müssen in das Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuchamt erhebt hierfür eigene Gebühren, die ebenfalls nach dem Gegenstandswert berechnet werden. Auch diese Kosten sind vor Verfahrensbeginn einzukalkulieren.
Anwaltliche Beratungskosten
Die Einschaltung eines Anwalts ist bei der Änderung der Teilungserklärung gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, in der Praxis aber regelmäßig sinnvoll. Vor dem ersten Notartermin sollte geprüft werden, ob alle Eigentümer erreichbar und zur Mitwirkung bereit sind, welcher Verteilungsschlüssel rechtlich haltbar ist und ob die geplante Änderung mit dem bestehenden Kaufvertrag in Einklang steht. Entstehen später Streitigkeiten oder ist eine Anfechtungsklage gegen einen Beschluss erforderlich, kommen weitere Kosten hinzu.
Das Blockadepotenzial: Wenn ein Eigentümer nicht mitzieht
Die vollständige Änderung der Teilungserklärung scheitert, sobald auch nur ein Eigentümer seine notariell zu erklärende Zustimmung verweigert. Eine Klage auf Erzwingung der Zustimmung kommt nach dem Stand der Rechtsprechung und Fachliteratur allenfalls in extremen Ausnahmefällen in Betracht, etwa wenn eine Kostenregelung grob unbillig ist und gegen den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB verstößt. Ein allgemeines Recht, die Änderung gerichtlich zu erzwingen, besteht nach dem derzeitigen Erkenntnisstand nicht.
Wer vor einem derartigen Szenario steht, sollte frühzeitig prüfen lassen, ob die gewünschte Anpassung nicht über den Weg eines Mehrheitsbeschlusses nach § 16 WEG erreichbar ist, um kostspielige und unsichere Zustimmungsverfahren zu vermeiden.
Mehr zur Bedeutung der Teilungserklärung im Zusammenhang mit der Grundstücks- und Gebäudestruktur lesen Sie auch in unserem Beitrag zur Teilungserklärung bei zwei Häusern auf einem Grundstück.
Wenn nach dem Kauf Abweichungen auffallen: Kaufrechtliche Ansprüche
Die Frage, ob und was eine Änderung der Teilungserklärung kostet, ist von einer zweiten Frage klar zu trennen: Wer haftet, wenn die Teilungserklärung von dem abweicht, was beim Kauf zugesichert oder vertraglich vorausgesetzt wurde?
Stellt ein Käufer nach Übergabe fest, dass die tatsächliche Rechtslage, zum Beispiel ein Sondernutzungsrecht, eine Kostenbeteiligung oder die Nutzbarkeit einer Fläche, nicht dem entspricht, was im Kaufvertrag vereinbart war, können kaufrechtliche Ansprüche auf Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz in Betracht kommen (§§ 434, 437 BGB).
§ 444 BGB (sinngemäß)
Auf einen vereinbarten Ausschluss oder eine vereinbarte Beschränkung der Gewährleistungsrechte kann sich der Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Das bedeutet für die Praxis: Auch wenn der Kaufvertrag einen vollständigen Haftungsausschluss enthält, besteht Anspruchspotenzial, sobald der Verkäufer bewusst falsche oder unvollständige Angaben zur Teilungserklärung, zur Kostenstruktur oder zu Nutzungsrechten gemacht hat. Die Prüfung, ob ein derartiger Ausnahmetatbestand vorliegt, setzt eine sorgfältige Auswertung von Kaufvertrag, Exposé, Protokollen der Eigentümerversammlung und dem gesamten Schriftverkehr voraus.
Kaufrechtliche Ansprüche und die Frage, ob und zu welchem Preis eine Änderung herbeigeführt werden kann, sind rechtlich voneinander unabhängig und müssen getrennt eingeordnet werden.
Eine Übersicht immobilienrechtlicher Beratungsleistungen der Kanzlei finden Sie unter /anwalt-immobilienrecht/.
Fristen, die Sie nicht übersehen sollten
Kaufrechtliche Mängelansprüche verjähren bei Immobilien in der Regel in fünf Jahren ab Übergabe. Bei Abweichungen ohne Bauwerksbezug kann eine kürzere Verjährungsfrist greifen. Beschlussanfechtungsklagen gegen Eigentümerversammlungsbeschlüsse müssen nach § 44 Abs. 2 WEG innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung eingereicht und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Bei einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gilt nach § 124 BGB eine Jahresfrist ab Entdeckung der Täuschung. Diese Fristen laufen unabhängig voneinander und sollten dokumentiert und aktiv überwacht werden.
§ 438 BGB: Verjährungsfrist bei Immobilien (sinngemäß)
Die Ansprüche des Käufers wegen eines Mangels an einem Grundstück oder einem Bauwerk und seinen wesentlichen Bestandteilen verjähren in fünf Jahren ab Ablieferung der Sache.
Vorschnelle Erklärungen gegenüber Miteigentümern, dem Verkäufer oder dem Verwalter, die vor Ablauf dieser Fristen abgegeben werden, können die eigene Verhandlungsposition erheblich schwächen. Gleiches gilt für nicht dokumentierte mündliche Aussagen.
Wie sich grundstücksbezogene Belastungen und Pflichten auf den Immobilienkauf auswirken können, zeigt unser Beitrag zu Baulasten: Typen, Wirkung und Rechte beim Kauf.
Notarvertrag einschließlich aller Anlagen bereitstellen: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan.
Aktuellen Grundbuchauszug anfordern, um die eingetragene Fassung der Teilungserklärung zu kennen.
Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre zusammenstellen.
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Hausgeldunterlagen sichern.
Schriftverkehr mit Verkäufer, Makler und Verwalter aufbewahren, einschließlich E-Mails, Exposé und schriftlicher Zusammenfassungen mündlicher Gespräche.
Fristen notieren: Anfechtungsfrist nach § 44 WEG, kaufrechtliche Verjährungsfristen nach § 438 BGB, Anfechtungsfrist nach § 124 BGB bei Täuschung.
Keine Erklärungen gegenüber Miteigentümern, Verkäufer oder Verwalter abgeben, bevor die eigene Rechtsposition geklärt ist.
Häufige Fragen zur Änderung der Teilungserklärung
Worin liegt der Unterschied zwischen der Änderung der Teilungserklärung und einem Beschluss zur Kostenverteilung?
Eine vollständige Änderung der Teilungserklärung greift in den Kerninhalt des privatrechtlichen Vertrags zwischen den Eigentümern ein. Sie erfordert notarielle Beurkundung und die Zustimmung aller Betroffenen sowie bei sachenrechtlichen Inhalten eine Grundbucheintragung. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung zur Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG ist dagegen eine gesetzlich vorgesehene Anpassungsmöglichkeit mit einfacher Mehrheit, die die Teilungserklärung formal unangetastet lässt. Die Frage, welcher Weg im konkreten Fall erreichbar ist, hängt vom genauen Inhalt der Teilungserklärung und einer etwaigen Öffnungsklausel ab.
Welche Unterlagen sollten vor einem Notartermin vorliegen?
Vor dem ersten Schritt zum Notar sollten die vollständige Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, der aktuelle Grundbuchauszug, Protokolle der Eigentümerversammlungen und der ursprüngliche Kaufvertrag vorliegen. Auf dieser Grundlage lässt sich einschätzen, ob eine Öffnungsklausel vorhanden ist, welcher Gegenstandswert für die Notargebühren maßgeblich wäre und ob alle Eigentümer erreichbar und zur Mitwirkung bereit sind.
Wann ist eine anwaltliche Prüfung sinnvoll, bevor weitere Schritte erfolgen?
Eine anwaltliche Prüfung ist sinnvoll, sobald unklar ist, ob eine vollständige Änderung der Teilungserklärung erforderlich ist oder ein Mehrheitsbeschluss ausreicht, sobald ein Eigentümer seine Mitwirkung in Frage stellt, oder sobald nach dem Kauf Abweichungen zwischen Vertragsinhalt und tatsächlicher Rechtslage festgestellt werden. Ziel ist, kostspielige Notarverfahren nicht einzuleiten, bevor die Durchsetzbarkeit und die realistischen Kosten eingeschätzt werden können.
Welche Fehler schwächen die eigene Position im Konfliktfall?
Besonders problematisch sind Aussagen gegenüber Miteigentümern, Verwalter oder Verkäufer, bevor die eigene Rechtsposition klar ist. Hinzu kommen das Unterschreiben von Protokollen oder Vereinbarungen ohne vollständige Prüfung, das Übersehen laufender Fristen, insbesondere der einmonatigen Anfechtungsfrist bei WEG-Beschlüssen und der kaufrechtlichen Verjährungsfristen, sowie das Vertrauen auf mündliche Absprachen, die im Streitfall nicht belegt werden können. Wer vorschnell reagiert, riskiert, seine Verhandlungsposition dauerhaft zu schwächen.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, welche Änderungen in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich und wirtschaftlich erreichbar sind, was die nächsten Schritte realistisch kosten und ob nach dem Kauf kaufrechtliche Ansprüche bestehen. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
- § 444 BGB (sinngemäß)
- § 438 BGB: Verjährungsfrist bei Immobilien (sinngemäß)
- § 124 BGB
- § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
- § 16 Abs. 2 WEG
- § 16 WEG
- § 242 BGB
- § 44 Abs. 2 WEG
- § 44 WEG
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Eigentümer und Käufer bei Fragen rund um Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und wirtschaftliche Risiken in Wohnungseigentümergemeinschaften.