Ihre Anwälte für Ihr Immobilien­recht

Ein wichtiger Grund für die Vertrags­auflösung ist die arglistige Täuschung durch den Verkäufer. Eine arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer vorsätzlich einen Mangel oder eine relevante Tatsache verschweigt oder falsche Angaben macht, um den Abschluss des Kauf­vertrags zu erreichen. Typische Beispiele sind etwa das Verheimlichen von Schimmel, Feuchtigkeits­problemen oder gravierenden Bauschäden. Wurde ein solcher Mangel beim Verkauf bewusst verschwiegen, hat der Käufer das Recht, den Kauf­vertrag anzufechten – der Vertrag wird dann rückwirkend aufgehoben, als hätte er nie bestanden. Wichtig: Selbst wenn im Kauf­vertrag ein Gewährleistungs­ausschluss vereinbart wurde („gekauft wie besehen“), greift dieser nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln. In der Praxis ist es jedoch sehr anspruchsvoll, dem Verkäufer Arglist nachzuweisen, da oft konkrete Beweise nötig sind, die belegen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und absichtlich verheimlicht hat.

Wir verfügen über die nötige Erfahrung, um Sie in dieser Situation effektiv zu unterstützen. Herr Rechtsanwalt Kübler hat im Laufe der Jahre zahlreiche Fälle von Immobilien­rückabwicklungen erfolgreich begleitet und kennt die Fallstricke: von der richtigen Frist­setzung zur Mängel­beseitigung (die in Fällen von Arglist entbehrlich ist) bis zur Beweis­sicherung und der Durchsetzung Ihrer Rechte vor Gericht. Wir beraten Sie zunächst ausführlich über Ihre rechtlichen Optionen – Rücktritt, Anfechtung, Minderung oder Schadens­ersatz – und schätzen Ihre Erfolgs­aussichten realistisch ein. Anschließend ergreifen wir die erforderlichen Schritte, um Ihre Ansprüche geltend zu machen. Sollte der Verkäufer nicht einlenken, setzen wir Ihre Rechte nötigenfalls gerichtlich durch. Umgekehrt stehen wir auch Verkäufern zur Seite, die nach dem Verkauf mit Rück­abwicklungs­begehren oder Arglist­vorwürfen konfrontiert werden. Wir helfen Ihnen, unberechtigte Forderungen abzuwehren – etwa indem wir beweisen, dass alle Mängel offengelegt wurden – und schützen so Ihren Verkaufs­erfolg.

Im Immobilien­kauf­vertrag müssen zahlreiche Punkte klar und vorteilhaft geregelt sein. Wir achten insbesondere auf:

• Kaufpreis, Zahlungs­modalitäten und Fälligkeiten: Ist festgelegt, wann und wie der Kauf­preis zu zahlen ist (z. B. nach Grund­buch­eintrag) und welche Sicher­heiten bestehen
• Übergabe­zeitpunkt und Gefahren­übergang: Wann erfolgt Besitz­übergang und ab wann tragen Käufer Nutzen und Lasten der Immobilie? Ist die Immobilie bis dahin ausreichend versichert
• Haftung für Sach­mängel (Gewähr­leistung): Welche Sach­mängel­haftung übernimmt der Verkäufer? Bestehen Garantien oder wird die Haftung ausgeschlossen (und sind Ausnahmen – etwa für Arglist – berücksichtigt)?
• Rücktritts- und Kündigungs­rechte: Unter welchen Bedingungen können Käufer oder Verkäufer vom Vertrag zurück­treten oder ihn kündigen? Sind vertragliche Rücktritts­gründe definiert, etwa wenn der Verkäufer nicht rechtzeitig liefert oder der Käufer nicht frist­gerecht zahlt?
• Fristen und Verjährungen: Wurden Verjährungs­fristen für Mängel­ansprüche oder andere Rechte vertraglich angepasst? Wenn solche Fristen nicht klar geregelt sind, drohen später unerwartete Rechts­nachteile.
• Rechte Dritter und Belastungen: Sind Grund­buch­belastungen (Grund­schulden, Wege­rechte, Bau­lasten) offengelegt und die Übernahme geregelt? Gibt es bestehende Miet­verhältnisse, Wohn­rechte oder Pacht­verträge, und wie wirken sie sich auf den Kauf aus?

Durch unsere Vertrags­prüfung decken wir Lücken, Unklarheiten oder nachteilige Klauseln auf. So können Sie noch vor Vertrags­schluss Nach­verhandlungen führen oder Anpassungen vornehmen lassen. Ebenso entwerfen wir individuelle Verträge, die speziell auf Ihr Vorhaben zugeschnitten sind – zum Beispiel beim Verkauf eines Grundstücks im Wege der privaten Veräußerung oder der Gestaltung eines Bauträger­vertrags. Unser Ziel ist stets, Ihre Investition rechtlich abzusichern, damit es gar nicht erst zum Streit kommt.

• Mängel am Objekt: Treten Sach­mängel auf – z. B. ein undichter Keller, Wasser­schäden oder Schimmel­befall – können Käufer vom Verkäufer Ersatz der Reparatur­kosten oder Wert­minderung verlangen. Wurde der Mangel arglistig verschwiegen, kommen wie beschrieben sogar Rücktritt oder Anfechtung in Betracht. Wir prüfen Ihre Gewähr­leistungs­ansprüche und setzen sie durch, bevor sie verjähren.
• Verzögerungen und Nichterfüllung: Bau­verzögerungen oder das Ausbleiben vertraglich geschuldeter Leistungen (etwa ein nicht rechtzeitig fertiggestellter Neubau) können erheblichen Schaden verursachen – z. B. entgangene Mieteinnahmen oder Zusatz­kosten. In solchen Fällen machen wir Ihre Verzögerungs­schäden geltend oder verteidigen Sie, falls Sie unverschuldet in Verzug geraten sind.
• Vertragsverletzungen beim Kauf/Verkauf: Verstößt eine Partei gegen den Kauf­vertrag – etwa wenn der Käufer unberechtigt die Zahlung verweigert oder der Verkäufer vereinbarte Ausstattungen nicht liefert – begleiten wir Sie bei der Durchsetzung von Schadens­ersatz (z. B. Mehrkosten, Vertrags­strafe) oder bei der Abwehr unberechtigter Ansprüche der Gegen­seite.

Unsere Kanzlei stellt sicher, dass kein Anspruch unter den Tisch fällt: Wir kennen die viel­schichtigen Schadens­positionen im Immobilien­recht und berechnen Ihren Schaden umfassend – von Gutachter- und Sanierungs­kosten über Finanzierungs­schäden (z. B. Zins­verluste) bis hin zu Vermögens­einbußen durch Wert­minderung. Durch strategisches Vorgehen sorgen wir dafür, dass Sie am Ende entweder angemessen entschädigt werden oder nicht auf unverschuldeten Kosten sitzen bleiben. Sollte eine gütliche Einigung mit der Gegen­seite nicht möglich sein, vertreten wir Sie selbst­verständlich konsequent vor Gericht, um Ihre Rechte durch­zusetzen.

Makler­provision: Wir prüfen, ob und in welcher Höhe ein Provisions­anspruch besteht. Makler verdienen ihre Provision grund­sätzlich, wenn ein von ihnen vermittelter Kauf­vertrag wirksam zustande kommt. Aller­dings gibt es Ausnahmen und Stolper­fallen: Wurden die gesetz­lichen Form­vorschriften eingehalten? Stimmt die Provisions­vereinbarung im Makler­vertrag und im notariellen Kauf­vertrag überein? Wir helfen Verkäufern und Käufern zu klären, wer die Provision zahlt und in welcher Höhe, gerade auch vor dem Hinter­grund aktueller gesetz­licher Regelungen zur Provisions­teilung bei Wohn­immobilien (bei Privat­käufen müssen Verkäufer und Käufer die Makler­courtage oft hälftig teilen). Auf der anderen Seite unterstützen wir Makler dabei, ihre Provision durch­zusetzen, wenn der Kunde nach erfolg­reicher Vermittlung nicht zahlen will.

Haftung und Aufklärungs­pflichten: Ein Makler steht in einem besonderen Treue­verhältnis zu seinem Auftrag­geber und muss dessen Interessen wahren. Insbesondere ist er verpflichtet, alle ihm bekannten Informationen, die für die Kauf­entscheidung wesentlich sind, richtig und vollständig weiter­zugeben. Das heißt: Stellt der Kunde konkrete Fragen zur Immobilie, muss der Makler diese wahrheits­gemäß und umfassend beantworten. Aber auch ohne ausdrückliche Nachfrage muss der Makler wesentliche Tatsachen ungefragt offen­legen, sofern sie ihm bekannt sind. Verschweigt der Makler bekannte Mängel oder macht falsche Angaben im Exposé oder Internet­inserat, so verletzt er seine Pflichten und macht sich unter Umständen schadens­ersatzpflichtig. In der Praxis sind Streit­igkeiten zwischen Käufern und Maklern keine Seltenheit, vor allem wenn im Kauf­vertrag die Gewähr­leistung ausgeschlossen wurde und Käufer deshalb versuchen, den Makler in die Haftung zu nehmen.

Wir unterstützen Immobilien­käufer, die sich durch falsche oder unvollständige Angaben des Maklers getäuscht fühlen. In solchen Fällen kommen verschiedene Ansprüche in Betracht: Der Käufer kann etwa den Kauf­vertrag anfechten, die bereits gezahlte Provision zurück­fordern oder Schadens­ersatz wegen Vertrauens­schadens verlangen. Die Gerichte erkennen an, dass ein Makler seinen Provisions­anspruch verliert, wenn er vorsätzlich oder grob fahrlässig gegen seine Pflichten verstoßen hat. Wir verhelfen Ihnen dazu, Ihr Recht durch­zusetzen – sei es die Rück­zahlung der Courtage oder die Kompensation von Vermögens­nachteilen (z. B. überzahlter Kauf­preis oder unnötige Kosten) aufgrund der Falsch­information. Umgekehrt vertreten wir auch Makler gegen unberechtigte Anschuldigungen. Nicht jeder Irrtum führt automatisch zum Provisions­verlust. Wir prüfen den Sach­verhalt sorgfältig und verteidigen die Ansprüche des Maklers, wenn etwa keine Kenntnis vom Mangel vorlag oder der Kunde trotz korrekter Aufklärung später unzufrieden ist. Zudem beraten wir Makler präventiv, wie sie ihren Aufklärungs­pflichten best­möglich nachkommen und ihre Vertrags­dokumentation so führen, dass sie im Streit­fall entlastet sind.