Ihre Anwälte für Ihr Mietrecht

Im Gewerbe­mietrecht bestehen dagegen größere Vertrags­freiheiten. Vermieter und Mieter können die meisten Bedingungen frei aushandeln. Eine ordentliche Kündigung ist hier oft ohne speziellen Grund möglich, sofern vertraglich oder gesetzlich die Frist eingehalten wird. Kündigungs­fristen und Kautions­höhen können individuell vereinbart werden. Insbesondere ist die Höhe der Miet­kaution im Gewerbe­mietrecht gesetzlich nicht begrenzt, wohingegen sie im Wohnraum­mietrecht gemäß § 551 BGB auf drei Monats­mieten beschränkt ist. Auch andere Schutz­vorschriften wie Kündigungs­sperrfristen oder Mietpreis­bremse greifen nur bei Wohnraum.

Unsere Kanzlei ist mit diesen Unterschieden bestens vertraut und berät Sie dazu, was in Ihrem konkreten Fall gilt. Wir verfügen über die nötige Erfahrung, um Sie in dieser Situation effektiv zu unterstützen. Herr Rechtsanwalt Kübler hat im Laufe der Jahre zahlreiche Fälle von Immobilien­rückabwicklungen erfolgreich begleitet und kennt die Fall­stricke: von der richtigen Fristsetzung zur Mängel­beseitigung (die in Fällen von Arglist entbehrlich ist) bis zur Beweis­sicherung und der Durchsetzung Ihrer Rechte vor Gericht.

Wir beraten Sie zunächst ausführlich über Ihre recht­lichen Optionen – Rücktritt, Anfechtung, Minderung oder Schadens­ersatz – und schätzen Ihre Erfolgs­aussichten realistisch ein. Anschließend ergreifen wir die erforderlichen Schritte, um Ihre Ansprüche geltend zu machen. Sollte der Verkäufer nicht einlenken, setzen wir Ihre Rechte nötigenfalls gerichtlich durch.

Umgekehrt stehen wir auch Verkäufern zur Seite, die nach dem Verkauf mit Rückabwicklungs­begehren oder Arglist­vorwürfen konfrontiert werden. Wir helfen Ihnen, unberechtigte Forderungen abzuwehren – etwa indem wir beweisen, dass alle Mängel offengelegt wurden – und schützen so Ihren Verkaufs­erfolg.

Mietrückstände einfordern:
Wenn Mieter mit der Miete im Rückstand sind, beraten wir Vermieter zu den möglichen Schritten – von der Mahnung über die Zahlungsklage bis hin zur fristlosen Kündigung bei gravierendem Verzug. Oft kann schon ein anwaltliches Schreiben Wirkung zeigen. Mieter, die in Zahlungsverzug geraten sind, unterstützen wir dabei, eine Lösung zu finden (z. B. Ratenzahlungsvereinbarungen) und unberechtigte Forderungen – etwa wenn Mängel vorlagen und eine Mietminderung gerechtfertigt war – zurückzuweisen.

Nebenkosten und Betriebskostenabrechnung:
Nebenkostenabrechnungen führen regelmäßig zu Diskussionen. Vermieter müssen bei Wohnraum jährlich korrekt abrechnen und die Abrechnung dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen, sonst können Nachforderungen verfallen. Wir helfen Vermietern, eine rechtssichere Betriebskostenabrechnung aufzustellen, und prüfen für Mieter, ob die Abrechnung fehlerhafte Posten enthält. Typische Streitpunkte sind z. B. nicht umlagefähige Kosten, Verteilerschlüssel oder verspätete Abrechnungen. In Gewerbemietverhältnissen sind Nebenkosten ebenfalls relevant, allerdings gelten dort die Fristen des Wohnraummietrechts nicht zwingend – umso wichtiger ist eine klare vertragliche Regelung, die wir für Sie überprüfen oder erstellen.

Verzugszins und Mahnkosten:
Gerät eine Mietpartei in Zahlungsverzug, entstehen dem Gläubiger Ansprüche auf Verzugszinsen und ggf. Ersatz von Mahn- oder Anwaltskosten. Wir machen für Vermieter solche Verzugszinsen geltend und setzen eine Erstattung notwendiger Aufwendungen (z. B. Kosten eines Mahnverfahrens) durch. Umgekehrt prüfen wir für Mieter, ob Zuschläge rechtmäßig verlangt werden. Gesetzlich liegt der Verzugszinssatz bei Verbrauchern 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, bei gewerblichen Mietern 9 Prozentpunkte – diese Beträge summieren sich bei längeren Rückständen schnell.

Mietkaution:
Die Kaution dient der Absicherung aller Ansprüche des Vermieters. Häufig besteht Streit bei Ende des Mietverhältnisses: Der Vermieter möchte mit der Kaution offene Forderungen oder Schäden abrechnen, während der Mieter seine Kaution zurückverlangt. Wir beraten Vermieter, welche Ansprüche sie rechtmäßig aus der Kaution decken können, und helfen Mietern, ihre Kaution zurückzufordern, wenn der Vermieter sie ohne Grund einbehält. Dabei beachten wir die gesetzlichen Vorgaben – zum Beispiel die Obergrenze von drei Monatsmieten Kaution bei Wohnraum und die Pflicht des Vermieters, die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen. Im Gewerbemietrecht können andere Kautionsmodalitäten (Bankbürgschaft, höhere Beträge etc.) vereinbart sein; auch hier sorgen wir für eine sichere Vertragsgestaltung und Durchsetzung Ihrer Rechte.

Beschädigung der Miet­sache:
Mieter sind verpflichtet, sorgsam mit Wohnung oder Gewerbe­raum umzugehen. Verursacht ein Mieter Beschädigungen – etwa zerbrochene Fliesen, Löcher in Wänden, beschädigte Böden oder vom vertrags­gemäßen Gebrauch abweichende Abnutzung – muss er grundsätzlich die Reparatur­kosten tragen. Vermieter können diese Kosten mit der Kaution verrechnen oder direkt als Schadens­ersatz verlangen. Wir helfen Vermietern bei der Beweis­sicherung (etwa durch Übergabe­protokolle, Gutachten) und der Durchsetzung der Ansprüche. Gleichzeitig vertreten wir Mieter, wenn unklare oder überzogene Forderungen gestellt werden – beispielsweise für normale Gebrauchs­spuren, die keinen Schaden darstellen, oder für bereits vorhandene Mängel, die der Mieter nicht verursacht hat.

Vertrags­widrige Nutzung:
Wird die Miet­sache anders genutzt als vereinbart, kann ebenfalls ein Schaden entstehen. Beispiele: Eine Wohnung wird ohne Erlaubnis gewerblich genutzt (Büro­betrieb oder Ferienwohnung), was ggf. zu höherer Abnutzung oder Ärger mit Nachbarn führt. Oder ein gemieteter Gewerbe­raum wird für einen anderen Zweck verwendet als vertraglich vorgesehen. In solchen Fällen kann der Vermieter Unterlassung fordern und bei Folge­schäden (z. B. Schäden durch ungeeignete Nutzung oder behördliche Auflagen) Schadens­ersatz geltend machen. Wir prüfen die Vertrags­klauseln und beraten, welche Schritte möglich sind – von der Abmahnung zur Unterlassung bis zur Kündigung und Schadens­regulierung. Für Mieter setzen wir uns ein, wenn ihnen unberechtigterweise eine vertrags­widrige Nutzung vorgeworfen wird.

Schäden des Mieters:
Auch Mieter können Ansprüche gegen Vermieter haben, etwa wenn der Vermieter seine Instandhaltungs­pflichten verletzt. Beispielsweise kann ein Wasser­schaden durch marode Leitungen das Eigentum des Mieters beschädigen. In solchen Fällen machen wir die Haftung des Vermieters oder dessen Gebäude­versicherung geltend. Dieser Aspekt zeigt: Schadens­ersatz im Miet­recht ist keine Einbahn­straße – wir vertreten konsequent Ihre Interessen, egal ob Sie Schadens­ersatz fordern oder abwehren müssen.

Vertrags­prüfung für Mieter:
Bevor Sie einen Miet­vertrag unterschreiben, sollten Sie wissen, welche Verpflichtungen Sie eingehen. Wir prüfen Ihren Vertrag auf nachteilige Klauseln oder Unklarheiten. Im Wohnraum­mietrecht gibt es z. B. oft Klauseln zu Schönheits­reparaturen, Tier­haltung, Kündigungs­verzicht oder Index­miete, die wir für Sie bewerten. Auch im Gewerbe­mietrecht achten wir auf kritische Punkte wie Vertrags­laufzeit und Verlängerungs­optionen, Konkurrenz­schutz, Regelungen zu Um­bauten oder Rückbau­pflichten. Sie erhalten von uns eine verständliche Einschätzung der Risiken und falls nötig Vorschläge für Nach­verhandlungen mit dem Vermieter. So treten Sie gut informiert in das Miet­verhältnis ein.

Vertrags­gestaltung für Vermieter:
Als Vermieter möchten Sie Ihre Immobilien rechtlich optimal absichern. Wir entwerfen und überarbeiten Miet­verträge nach Ihren Anforderungen, stets im Rahmen der aktuellen Gesetzes­lage. Im Wohnraum­mietvertrag sorgen wir dafür, dass alle zulässigen Klauseln zu Ihren Gunsten genutzt werden (z. B. Vereinbarung der zulässigen Kautions­höhe, wirksame Umlage von Betriebs­kosten, Regelungen zur Haftung und Nutzung) und unwirksame Formulierungen vermieden werden. Gerade Standard­mietverträge enthalten mitunter Klauseln, die der Recht­sprechung nicht standhalten – wir passen den Vertrag so an, dass er wasser­dicht und verständlich ist. Im Gewerbe­mietrecht besteht mehr Spielraum: Wir gestalten individuelle Klauseln zu Miete (z. B. Staffel- oder Index­miete), Renovations­pflichten, Wettbewerbs­verboten oder Optionen zur Vertrags­verlängerung, die genau auf Ihr Geschäfts­modell zugeschnitten sind. Auch komplexe Verträge, etwa in Einkaufs­zentren oder bei langfristigen pacht­ähnlichen Miet­verhältnissen, setzen wir für Sie auf. Durch eine voraus­schauende Vertrags­gestaltung schützen Sie Ihre Investition und vermeiden kosten­spielige Streitigkeiten von vornherein.

Selbstverständlich stehen wir auch während des laufenden Miet­verhältnisses zur Verfügung, um Vertrags­anpassungen oder -verlängerungen rechtlich zu begleiten. Sollte es zu Vertrags­streitigkeiten (z. B. über die Auslegung einer Klausel) kommen, analysieren wir den Vertrag und vertreten Ihre Position außer­gerichtlich und vor Gericht.

Trotz aller Vorsicht lassen sich Konflikte nicht immer vermeiden. Wenn eine Streitigkeit entstanden ist – sei es eine Miet­zahlungs­klage, ein Räumungs­streit oder eine Auseinander­setzung über Vertrags­pflichten – stehen wir Ihnen mit voller Erfahrung zur Seite. Unsere Kanzlei übernimmt die Vertretung im Streitfall sowohl außer­gerichtlich als auch gerichtlich. Wir versuchen zunächst, Ihre Interessen durch Verhandlungen, Vergleichs­gespräche oder Mediation außer­gerichtlich durchzusetzen, um schnelle und kostengünstige Lösungen zu erreichen. Sollte eine gütliche Einigung nicht möglich sein, vertreten wir Sie entschlossen vor Gericht. Zu unseren Tätigkeiten im Miet­prozess gehören unter anderem:

Räumungs­klagen und Kündigungs­schutz­verfahren:
Wir führen Räumungs­klagen für Vermieter, wenn ein Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, und setzen eine zügige Voll­streckung (gerichtlicher Räumungs­titel, ggf. Berliner Räumung etc.) durch. Auf Mieter­seite wehren wir unrecht­mäßige Kündigungen ab und vertreten Sie in Kündigungs­schutz­klagen, um den Erhalt der Wohnung zu sichern.

Forderungs­management:
Offene Miet­forderungen machen wir konsequent geltend – von der Zahlungs­klage bis zur Zwangs­voll­streckung (etwa Konto­pfändung oder Vermögens­auskunft des Schuldners). Mieter, die unberechtigten Forderungen ausgesetzt sind (z. B. überhöhte Neben­kosten oder Schaden­ersatz über die Kaution hinaus), verteidigen wir gegen Mahn­bescheide und Klagen des Vermieters.

Schadens- und Minderungs­ansprüche:
Wir klären in streitigen Fällen, ob und in welcher Höhe Schaden­ersatz geschuldet ist. Vermieter unterstützen wir dabei, gerichtlich Gutachten und Beweise einzu­bringe, um vom Mieter Ersatz für Beschädigungen zu erhalten. Ebenso setzen wir für Mieter Ansprüche auf Miet­minderung oder Schaden­ersatz durch, wenn z. B. Wohnraum mangelhaft ist (Heizungs­ausfall, Schimmel) und der Vermieter seiner Pflicht zur Mängel­beseitigung nicht nachkommt.

Während des gesamten Verfahrens stehen wir in engem Austausch mit Ihnen, erklären die juristischen Schritte verständlich und halten Sie über den Fortgang auf dem Laufenden. Als Ihre Rechts­vertretung im Miet­recht ist es unser Ziel, Ihre Rechte effizient und erfolgreich durch­zusetzen – sei es durch einen vorteilhaften Vergleich oder ein gewonnenes Gerichts­verfahren.