Eine Auflassungsvormerkung ist zu löschen, wenn der gesicherte Anspruch auf Eigentumsübertragung erloschen ist. Das setzt entweder voraus, dass die Eigentumsumschreibung bereits vollzogen wurde, oder dass der Kaufvertrag durch Rücktritt, Anfechtung oder Aufhebungsvertrag weggefallen ist. Erteilt der Berechtigte keine Löschungsbewilligung beim Notar, bleibt nur die Klage auf Abgabe dieser Erklärung nach § 894 BGB. Eine einseitige Löschung ohne Bewilligung oder gerichtlichen Titel nimmt das Grundbuchamt nicht vor.
Dieser Beitrag erklärt, in welchen Situationen eine Auflassungsvormerkung gelöscht werden kann, welche formalen Schritte beim Grundbuchamt erforderlich sind und was gilt, wenn die andere Seite die Löschungsbewilligung verweigert.
Ein Eigentümer hatte seine Immobilie verkauft. Die Auflassungsvormerkung für den Käufer wurde ordnungsgemäß eingetragen. Kurz darauf scheiterte die Finanzierung des Käufers, der Vertrag wurde einvernehmlich rückabgewickelt. Die Auflassungsvormerkung blieb jedoch im Grundbuch stehen, weil der ehemalige Käufer die Löschungsbewilligung nicht erteilte und nicht mehr aktiv kooperierte. Jahre später wollte der Eigentümer die Immobilie neu verkaufen. Der Notar des neuen Kaufvertrags konnte die Beurkundung nicht vornehmen, solange das Grundbuch nicht bereinigt war. Die Kanzlei prüfte, ob der ursprüngliche Anspruch des früheren Käufers tatsächlich erloschen war, und bereitete die Klage auf Abgabe der Löschungsbewilligung vor.
Was die Auflassungsvormerkung rechtlich bedeutet
Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung, bevor die tatsächliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen ist. Sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer das Grundstück in der Zwischenzeit anderweitig veräußert oder belastet. Rechtliche Grundlage ist § 883 Abs. 1 BGB.
§ 883 Abs. 1 BGB
Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden.
Ist der Kaufvertrag vollständig erfüllt und der Käufer als Eigentümer eingetragen, hat die Auflassungsvormerkung ihren Zweck erfüllt. Sie erlischt aber nicht automatisch, sondern muss förmlich gelöscht werden. Unterbleibt das, steht eine gegenstandslose Eintragung im Grundbuch, die das Register inhaltlich unrichtig macht.
Wann eine Löschung in Betracht kommt
Für die Löschung einer Auflassungsvormerkung gibt es zwei grundlegend verschiedene Ausgangssituationen.
Eigentumsumschreibung ist bereits vollzogen
Hat der Käufer das Eigentum erworben, ist der durch die Auflassungsvormerkung gesicherte Anspruch erfüllt. Die Vormerkung steht dann ohne Rechtsgrund im Grundbuch. Die Löschung ist in diesem Fall weniger streitig, erfordert aber dennoch den formalen Weg über Notar und Grundbuchamt. In der Praxis veranlasst der beurkundende Notar die Löschung häufig zusammen mit der Eigentumsumschreibung, sofern er die Parteien darauf hinweist.
Kaufvertrag ist gescheitert oder wird rückabgewickelt
Wird der Kaufvertrag durch wirksamen Rücktritt, Anfechtung, Aufhebungsvertrag oder wegen Nichtigkeit beseitigt, entfällt der gesicherte Anspruch. Die Auflassungsvormerkung sichert dann nichts mehr. Das Grundbuch wird dadurch inhaltlich unrichtig, und der Eigentümer hat einen Berichtigungsanspruch gegen den Inhaber der Vormerkung.
Zentrale Anspruchsgrundlage ist § 894 BGB.
§ 894 BGB
Steht der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an einem Grundstück, eines Rechts an einem solchen Recht oder einer Verfügungsbeschränkung der in § 892 Abs. 1 bezeichneten Art mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang, so kann derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22. Februar 2019 (V ZR 244/17) bestätigt, dass eine Auflassungsvormerkung, die keinen bestehenden Anspruch mehr sichert, eine unrichtige Eintragung im Sinne des § 894 BGB darstellt. Der Eigentümer kann in diesem Fall die Bewilligung der Löschung vom Berechtigten verlangen.
Das formale Verfahren beim Grundbuchamt
Das Grundbuchamt nimmt eine Löschung nicht von sich aus vor. Es gibt zwei formale Wege.
Löschungsbewilligung des Berechtigten: Der Inhaber der Auflassungsvormerkung erklärt seine Zustimmung zur Löschung. Diese Erklärung muss notariell beglaubigt sein. Sie wird zusammen mit einem Löschungsantrag beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Nachweis der Unrichtigkeit: Ohne Bewilligung ist eine Löschung nur möglich, wenn die Unrichtigkeit der Eintragung zweifelsfrei nachgewiesen ist. Die Anforderungen an diesen Nachweis sind streng. In der Praxis ist dieser Weg selten ausreichend und der Klagweg bleibt dann die sichere Alternative.
Wer als Eigentümer einen aktuellen Grundbuchauszug prüft und dabei eine noch eingetragene Auflassungsvormerkung vorfindet, sollte zunächst klären, ob diese aus dem laufenden Kaufvorgang stammt oder eine ältere Eintragung ist. Zu den verfahrensrechtlichen Grundlagen und Ansprüchen bei unrichtigen Grundbucheintragungen informiert auch der Beitrag Grundbuch berichtigen: Anspruch, Verfahren und Fristen.
Wenn die andere Seite nicht kooperiert
Verweigert der Inhaber der Auflassungsvormerkung die Löschungsbewilligung oder ist er nicht mehr erreichbar, bleibt dem Eigentümer der Klageweg. Er klagt auf Abgabe der Löschungsbewilligung nach § 894 BGB vor dem zuständigen Landgericht. Örtlich zuständig ist das Gericht am Belegenheitsort des Grundstücks.
Das rechtskräftige Urteil ersetzt die Willenserklärung des Beklagten und ermöglicht die anschließende Eintragung der Löschung beim Grundbuchamt.
Solange eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht, kann das Grundstück weder unbelastet weiterveräußert noch in gleichem Umfang neu beliehen werden. Jeder Notar, der einen neuen Kaufvertrag beurkunden soll, wird die offene Eintragung prüfen und regelmäßig auf deren Bereinigung bestehen. Wer einen Verkauf oder eine Umfinanzierung plant, sollte die Grundbuchbereinigung frühzeitig angehen und nicht bis kurz vor dem Notartermin warten.
Fristen und Verjährung
Der Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren. Die Frist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruchsinhaber von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.
Steht hinter der Löschungsfrage ein Rücktritt wegen Sachmängeln an einem Bauwerk, sind zusätzlich die kaufrechtlichen Fristen zu beachten.
§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB (Auszug)
Die in § 437 bezeichneten Ansprüche verjähren in fünf Jahren bei einem Bauwerk …
Diese fünfjährige Verjährungsfrist läuft ab Übergabe der Immobilie. Wird eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung in Betracht gezogen, ist die Anfechtungsfrist nach § 124 BGB zu beachten.
§ 124 BGB (Auszug)
Die Anfechtung einer nach § 123 anfechtbaren Willenserklärung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen. Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt. Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn seit der Abgabe der Willenserklärung zehn Jahre verstrichen sind.
Wird der Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung oder durch wirksamen Rücktritt rückabgewickelt, entfällt der gesicherte Anspruch. Die Auflassungsvormerkung verliert damit ihre Grundlage. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 14. Januar 2022 (V ZR 245/20) entschieden, dass die rechtskräftige Feststellung der Nichtigkeit eines Kaufvertrags einem späteren Löschungsanspruch nach § 894 BGB nicht entgegensteht. Die Fristen für Rücktritt und Anfechtung sollten daher immer in Verbindung mit der Frage geprüft werden, ob die Auflassungsvormerkung noch berechtigt ist.
Unterlagen und Beweissicherung
Wer den Löschungsanspruch durchsetzen will, braucht eine vollständige Dokumentenlage. Besonders wichtig sind der notarielle Kaufvertrag und alle Nachträge oder Aufhebungsvereinbarungen, schriftliche Rücktrittserklärungen oder Anfechtungserklärungen mit Zugangsnachweisen sowie der aktuelle Grundbuchauszug.
Hinzu kommen alle relevanten Schriftwechsel zur Rückabwicklung und, wenn Mängel die Grundlage für den Rücktritt bilden, Sachverständigengutachten oder sonstige Beweissicherungsunterlagen.
Eine einseitige Löschung ohne Bewilligung des Berechtigten oder ohne gerichtlichen Titel ist rechtlich nicht möglich. Das Grundbuchamt prüft jeden Antrag und lehnt ihn ab, wenn die formalen und materiellen Voraussetzungen nicht nachgewiesen sind. Wer versucht, die Löschung ohne die erforderliche Mitwirkung zu erzwingen, verschwendet Zeit und riskiert, die eigene Verhandlungsposition gegenüber der Gegenseite zu schwächen.
Aktuellen Grundbuchauszug beschaffen und prüfen, ob die Auflassungsvormerkung noch eingetragen ist.
Notariellen Kaufvertrag und alle Folgedokumente vollständig zusammenstellen.
Klären, ob der gesicherte Anspruch erloschen ist: Eigentumsumschreibung vollzogen, wirksamer Rücktritt, Anfechtung oder Aufhebungsvertrag.
Berechtigten schriftlich zur Erteilung der Löschungsbewilligung auffordern und Aufforderung dokumentieren.
Fristen kontrollieren: Verjährung des Löschungsanspruchs, Gewährleistungsfristen nach § 438 BGB, Anfechtungsfrist nach § 124 BGB.
Notar einschalten, sobald eine Bewilligung vorliegt, um die Löschung beim Grundbuchamt formal korrekt zu beantragen.
Bei Weigerung oder Nichtreaktion: Klage auf Abgabe der Löschungsbewilligung nach § 894 BGB prüfen.
Keine voreiligen Erklärungen gegenüber der Gegenseite abgeben, die die eigene Rechtsposition schwächen könnten.
Wer die eigene Ausgangslage vor dem nächsten Schritt einordnen möchte, findet bei den Anwälten im Immobilienrecht der Kanzlei Kübler eine rechtliche Ersteinschätzung.
Häufige Fragen
Kann eine Auflassungsvormerkung ohne Notar gelöscht werden?
Nein. Das Grundbuchamt verlangt für die Löschung entweder eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung des Berechtigten oder einen entsprechenden rechtskräftigen Titel. Eine formlose Einigung zwischen den Parteien genügt für das Verfahren beim Grundbuchamt nicht.
Was passiert, wenn der Käufer die Bewilligung verweigert oder nicht erreichbar ist?
In diesem Fall kann der Eigentümer Klage auf Abgabe der Löschungsbewilligung nach § 894 BGB erheben. Das rechtskräftige Urteil ersetzt die fehlende Erklärung des Beklagten und ermöglicht die anschließende Löschungseintragung beim Grundbuchamt. Örtlich zuständig ist das Landgericht am Belegenheitsort des Grundstücks.
Wird eine Auflassungsvormerkung automatisch gelöscht, wenn der Käufer als Eigentümer eingetragen ist?
Nein. Die Eigentumsumschreibung macht die Auflassungsvormerkung rechtlich gegenstandslos, löscht sie aber nicht automatisch. Die formale Löschung muss separat beantragt werden, in der Regel durch den beurkundenden Notar, der beide Vorgänge gemeinsam beim Grundbuchamt einreicht.
Welche Kosten entstehen bei der Löschung?
Eine pauschale Aussage ist ohne Kenntnis des Einzelfalls nicht möglich. Notarkosten und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Geschäftswert. Kommt es zu einem Klageverfahren nach § 894 BGB, kommen Gerichts- und Anwaltskosten hinzu. Eine rechtliche Ersteinschätzung hilft, den wirtschaftlich sinnvollen Weg zu bestimmen.
Reicht ein Musterschreiben aus der Internetrecherche?
Standardschreiben ohne Kenntnis der konkreten Vertragsgrundlage, des aktuellen Grundbuchstands und der maßgeblichen Fristen führen häufig nicht zum Ziel oder schwächen die eigene Position. Gerade wenn der Berechtigte nicht kooperiert oder die Rechtslage zum Kaufvertrag ungeklärt ist, ist eine anwaltliche Prüfung der sicherere Weg, bevor Fristen ablaufen oder Beweismittel verloren gehen.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob der gesicherte Anspruch erloschen ist, welche formalen Schritte beim Grundbuchamt erforderlich sind und ob eine gerichtliche Durchsetzung des Löschungsanspruchs in Betracht kommt. Schildern Sie kurz Ihre Ausgangslage.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
- § 883 Abs. 1 BGB
- § 894 BGB
- § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB (Auszug)
- § 124 BGB (Auszug)
- V ZR 244/17
- V ZR 245/20
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Käufer und Eigentümer im Immobilien- und Vertragsrecht bei Fragen zu Kaufvertrag, Grundbuch, Mängeln und Rückabwicklung.