Stimmt der Inhalt des Grundbuchs nicht mit der tatsächlichen Rechtslage überein, kann der Betroffene nach § 894 BGB von der eingetragenen Person die Zustimmung zur Berichtigung verlangen. Der Anspruch richtet sich nicht gegen das Grundbuchamt, sondern gegen den sogenannten Buchberechtigten: also denjenigen, dessen eingetragenes Recht durch die Berichtigung verändert würde. Er unterliegt nach § 898 BGB keiner Verjährung. Wer eine Unrichtigkeit erkennt, sollte frühzeitig prüfen, ob ein Widerspruch nach § 899 BGB einzutragen ist, damit kein Dritter gutgläubig aus dem unrichtigen Grundbuch erwerben kann.
Dieser Beitrag erklärt, wann ein Grundbuch unrichtig ist, gegen wen der Anspruch auf Berichtigung gerichtet wird und welche Unterlagen das Verfahren erfordert.
Eine Käuferin übernimmt eine Eigentumswohnung. Wochen nach dem Eigentumsübergang stellt sie beim Blick ins Grundbuch fest, dass eine Grundschuld zugunsten der früheren finanzierenden Bank des Vorgängers noch eingetragen ist. Die Bank hält eine Löschungsbewilligung zurück, weil intern noch Abstimmungsbedarf besteht. Das Ergebnis: Die Wohnungseigentümerin kann die Immobilie weder lastenfrei weiterveräußern noch bei ihrer eigenen Bank als Sicherheit einsetzen. In einer zweiten Konstellation erben mehrere Geschwister gemeinsam eine Immobilie. Der verstorbene Vater steht noch im Grundbuch. Einzelne Miterben verweigern die Mitwirkung an der Berichtigungsbewilligung. Ohne Bereinigung ist die Immobilie faktisch blockiert. Beide Situationen haben gemeinsam: Es geht nicht um Sachmängel oder einen fehlerhaften Kaufvertrag, sondern darum, wer nach der tatsächlichen Rechtslage was im Grundbuch stehen hat, und wer diesen Zustand ändern muss.
Was bedeutet eine Unrichtigkeit im Grundbuch?
Nicht jedes Problem nach einem Immobilienkauf ist ein Problem des Grundbuchs. Das Grundbuch bildet die formelle Rechtslage ab: wer Eigentümer ist, welche Belastungen bestehen, welche Dienstbarkeiten oder Grundschulden eingetragen sind. Eine Unrichtigkeit liegt vor, wenn diese Buchposition nicht mit der materiellen Rechtslage übereinstimmt, also mit dem, was nach dem Gesetz oder nach einem wirksamen Vertrag tatsächlich gilt.
Typische Konstellationen sind:
- ◆Ein Verkäufer oder Voreigentümer ist noch als Eigentümer eingetragen, obwohl Auflassung und Eigentumsübergang längst vollzogen sind.
- ◆Eine bereits erloschene Hypothek oder Grundschuld ist noch nicht gelöscht.
- ◆Eine vertraglich zugesagte Dienstbarkeit fehlt im Grundbuch oder ist unvollständig erfasst.
- ◆Ein Sondernutzungsrecht ist nicht oder fehlerhaft eingetragen.
Gegen wen richtet sich der Anspruch auf Berichtigung?
§ 894 BGB (Berichtigung des Grundbuchs)
Steht der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an einem Grundstück, eines Rechts an einem solchen Recht oder einer Verfügungsbeschränkung der im § 892 Abs. 1 bezeichneten Art mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang, so kann derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird.
Der Anspruch aus § 894 BGB richtet sich gegen den Buchberechtigten: die Person, deren eingetragenes Recht durch die Berichtigung verändert würde. Das kann der noch eingetragene frühere Eigentümer sein, die Bank, die noch im Grundbuch steht, oder ein Miterbe, der die Bewilligung verweigert. Nicht das Grundbuchamt ist Anspruchsgegner, sondern diese private Partei.
Voraussetzungen im Überblick:
- ◆Das Grundbuch ist unrichtig: Formelle und materielle Rechtslage weichen voneinander ab.
- ◆Der Anspruchsteller ist betroffen: Sein Recht fehlt, ist unvollständig oder durch eine nicht mehr bestehende Eintragung beeinträchtigt.
- ◆Es gibt einen identifizierbaren Buchberechtigten, dessen Position durch die Berichtigung verändert würde.
Die gesetzliche Vermutung: Das Grundbuch gilt als richtig
§ 891 BGB (Gesetzliche Vermutung)
Ist im Grundbuch für jemand ein Recht eingetragen, so wird vermutet, dass ihm das Recht zustehe. Ist im Grundbuch ein eingetragenes Recht gelöscht, so wird vermutet, dass das Recht nicht bestehe.
§ 891 BGB stellt eine gesetzliche Vermutung auf: Dritte dürfen grundsätzlich davon ausgehen, dass der Grundbuchinhalt die Rechtslage korrekt wiedergibt. Wer behauptet, das Grundbuch sei unrichtig, muss den vollen Gegenbeweis führen.
Als Nachweismittel zählen nach § 22 und § 29 der Grundbuchordnung in der Regel nur öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden: notarielle Kaufverträge, Erbscheine, rechtskräftige Urteile oder vergleichbare Dokumente. Der bloße Hinweis, dass die Situation sich faktisch verändert hat, reicht nicht. Es muss ein belastbares Urkundenmaterial vorliegen, das die Abweichung eindeutig belegt.
Wie wird das Grundbuch berichtigt?
Der Regelweg: Berichtigungsbewilligung des Buchberechtigten
Der Standardweg zur Berichtigung führt über die Berichtigungsbewilligung. Der Buchberechtigte erklärt gegenüber dem Grundbuchamt seine Zustimmung zur Änderung. Das Grundbuchamt nimmt die Berichtigung dann auf Antrag vor. Es prüft dabei nur die formellen Voraussetzungen, nicht die gesamte materiell-rechtliche Lage im Einzelnen.
Die Bewilligung muss in der Regel notariell beglaubigt sein. In der Praxis läuft dieser Schritt häufig über den Notar, der bereits den Kaufvertrag beurkundet hat.
Wenn die Unrichtigkeit urkundlich eindeutig ist
In bestimmten Fällen kann die Berichtigung auch ohne Bewilligung des Buchberechtigten erfolgen. Voraussetzung ist, dass die Unrichtigkeit durch öffentliche Urkunden eindeutig belegt ist und das Grundbuchamt keinen vernünftigen Zweifel haben kann. Das ist beispielsweise bei einem vorgelegten Erbschein der Fall, der den Tod des eingetragenen Eigentümers und die Erbfolge klar ausweist, oder wenn ein rechtskräftiges Urteil die Rechtslage bereits abschließend klärt.
Wenn der Buchberechtigte die Mitwirkung verweigert
Verweigert der Buchberechtigte seine Zustimmung, bleibt der Weg über das Zivilgericht. Der Betroffene klagt auf Abgabe der Berichtigungsbewilligung nach § 894 BGB. Ein rechtskräftiges Urteil ersetzt die Bewilligung; das Grundbuchamt berichtigt dann auf Grundlage des Urteils (§ 894 ZPO). Für solche Klagen ist in der Regel das Landgericht zuständig, weil Grundstückssachen typischerweise einen höheren Streitwert aufweisen.
Widerspruch als Sicherungsmittel
§ 899 BGB (Eintragung eines Widerspruchs)
Steht jemandem nach § 894 ein Anspruch zu, so kann auf seinen Antrag ein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eingetragen werden.
Solange das Berichtigungsverfahren läuft, besteht ein praktisches Risiko: Ein Dritter könnte auf Grundlage des unrichtigen Grundbuchs ein Recht gutgläubig erwerben. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs schützt denjenigen, der im Vertrauen auf den Buchinhalt handelt, sofern er von der Unrichtigkeit keine Kenntnis hatte.
Der Widerspruch nach § 899 BGB macht für jeden erkennbar, dass die Richtigkeit einer Eintragung bestritten wird. Er schränkt den öffentlichen Glauben des Grundbuchs ein und verhindert, dass Dritte in dieser Situation gutgläubig erwerben können. Wer eine Unrichtigkeit festgestellt hat, sollte deshalb nicht abwarten, sondern frühzeitig prüfen, ob ein Widerspruch einzutragen ist.
Solange kein Widerspruch im Grundbuch steht, kann ein Dritter unter Umständen gutgläubig ein Recht aus dem unrichtigen Eintrag erwerben. Das Risiko ist besonders dann real, wenn der Buchberechtigte die Immobilie weiterverkauft oder zusätzlich belastet. In solchen Situationen kann jeder Tag zählen.
Keine Verjährung, aber praktischer Handlungsdruck
§ 898 BGB (Unverjährbarkeit)
Die in den §§ 894 bis 896 bestimmten Ansprüche unterliegen nicht der Verjährung.
Der Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB verjährt nicht. Das unterscheidet ihn grundlegend von kaufrechtlichen Ansprüchen, die regelmäßig nach zwei Jahren ab Übergabe, bei Bauwerken nach fünf Jahren, erlöschen. Theoretisch bleibt die Grundbuchberichtigung also zeitlich immer möglich.
Dennoch besteht praktischer Handlungsdruck: Solange das Grundbuch nicht bereinigt ist, kann eine Immobilie weder lastenfrei veräußert noch beliehen werden, und im Erbfall entstehen häufig Blockaden innerhalb der Gemeinschaft. Hinzu kommt das beschriebene Risiko des gutgläubigen Dritterwerbs. Wer die Situation auf sich beruhen lässt, riskiert, dass sich die tatsächliche Lage verändert, ohne dass er rechtlich noch gegensteuern kann.
Die Berichtigung des Grundbuchs betrifft ausschließlich die formelle Buchposition. Ob daneben kaufrechtliche Ansprüche bestehen, etwa wegen Sachmängeln, arglistiger Täuschung oder verletzter Aufklärungspflichten, ist eine separate Frage. Diese Ansprüche verjähren nach anderen Regeln und müssen unabhängig vom Berichtigungsverfahren geprüft und gesichert werden.
Abgrenzung: Wann liegt kein Grundbuchproblem vor?
Viele Probleme, die nach einem Immobilienkauf auftauchen, betreffen nicht das Grundbuch, sondern den Kaufvertrag oder die Beschaffenheit der Immobilie selbst. Feuchtigkeitsschäden, eine kleinere Wohnfläche als angegeben, verschwiegene Altlasten oder ein nicht funktionierendes Dach sind Fragen der Sachmängelhaftung. Sie führen zu Gewährleistungs- oder Schadensersatzansprüchen aus dem Kaufrecht, nicht zu einem Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB.
Eine Überschneidung entsteht dort, wo eine vertraglich zugesagte Rechtsposition, etwa ein Wegerecht, ein Stellplatzrecht oder ein Sondernutzungsrecht, zwar vereinbart, aber nicht oder fehlerhaft in das Grundbuch eingetragen wurde. In diesem Fall können sowohl ein Erfüllungsanspruch aus dem Kaufvertrag als auch ein Grundbuchberichtigungsanspruch nebeneinander bestehen.
Gerade bei Eigentumswohnungen, bei denen Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung und im Grundbuch übereinstimmen müssen, entstehen hier häufig Unklarheiten. Einen Überblick zu typischen Fragen rund um zwei Häuser auf einem Grundstück und die Teilungserklärung bietet ein gesonderter Beitrag.
Kübler Rechtsanwälte prüft im Immobilienrecht beide Ebenen: die formelle Grundbuchlage und die kaufrechtliche Anspruchssituation, und klärt, welcher Weg zur Bereinigung sinnvoll ist.
Grundbuchauszug besorgen: Aktuellen Auszug beim zuständigen Grundbuchamt anfordern und mit Kaufvertrag, Auflassung und Übergabedokumenten abgleichen.
Unrichtigkeit konkret benennen: Festhalten, was genau nicht stimmt, wessen Eintragung falsch ist und wie die tatsächliche Rechtslage aussieht.
Unterlagen zusammenstellen: Notarieller Kaufvertrag, Erbschein, Teilungserklärung, Löschungsbewilligungen, relevanter Schriftwechsel, alle Dokumente, die die wahre Rechtslage belegen.
Keine voreiligen Erklärungen abgeben: Kein Einverständnis gegenüber Notaren, Banken oder der anderen Partei unterzeichnen, bevor die Rechtslage geklärt ist.
Widerspruch prüfen: Wenn ein Dritterwerb droht, sofort klären, ob ein Widerspruch nach § 899 BGB einzutragen ist.
Kaufrechtliche Fristen nicht versäumen: Mängelansprüche aus dem Kaufvertrag können getrennt verjähren; diese Frist muss parallel geprüft werden.
Rechtliche Prüfung einholen: Klären lassen, ob eine Berichtigungsbewilligung ausreicht, ob urkundlicher Nachweis genügt oder ob der Weg über das Gericht führt, und ob daneben weitere Ansprüche bestehen.
Häufige Fragen zur Grundbuchberichtigung
Wer trägt die Kosten einer Grundbuchberichtigung?
Wer die Kosten eines Berichtigungsverfahrens trägt, hängt von der Ursache der Unrichtigkeit und den vertraglichen Vereinbarungen ab. Hat der Buchberechtigte die Unrichtigkeit mitverursacht oder verweigert er die Mitwirkung ohne sachlichen Grund, können Kostenerstattungsansprüche im Raum stehen. Muss die Bewilligung gerichtlich erzwungen werden, richtet sich die Kostentragung nach den allgemeinen Regeln des Zivilprozessrechts. Eine pauschale Antwort lässt sich ohne Kenntnis des Einzelfalls nicht geben.
Wie lange dauert eine Grundbuchberichtigung?
Die Dauer hängt maßgeblich davon ab, ob der Buchberechtigte freiwillig mitwirkt. Liegt eine vollständige Berichtigungsbewilligung mit den erforderlichen Urkunden vor, richtet sich die Bearbeitungszeit nach den Kapazitäten des jeweiligen Grundbuchamts, was regional unterschiedlich ist. Ein gerichtliches Verfahren zur Erzwingung der Bewilligung kann mehrere Monate in Anspruch nehmen.
Kann das Grundbuchamt die Berichtigung von Amts wegen vornehmen?
In bestimmten Ausnahmefällen ist eine Berichtigung ohne gesonderten Antrag möglich, etwa wenn das Grundbuchamt von der Unrichtigkeit auf andere Weise Kenntnis erlangt und öffentliche Urkunden die Sachlage eindeutig belegen. Das ist jedoch die Ausnahme. Im Regelfall sind ein Antrag und entweder eine Bewilligung oder ein urkundlicher Nachweis der Unrichtigkeit erforderlich.
Was passiert, wenn der Buchberechtigte verstorben oder nicht erreichbar ist?
Ist der Buchberechtigte verstorben, tritt die Erbengemeinschaft an seine Stelle. Verweigern einzelne Erben die Mitwirkung, kann der Berichtigungsanspruch gegen die Erbengemeinschaft gerichtlich durchgesetzt werden. Ist eine Person unbekannt oder dauerhaft nicht erreichbar, gibt es verfahrensrechtliche Möglichkeiten, die Situation zu überbrücken. Welcher Weg im konkreten Fall gangbar ist, muss anhand der Unterlagen geprüft werden.
Schließt ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag die Grundbuchberichtigung aus?
Ein vertraglicher Haftungsausschluss betrifft die kaufrechtliche Ebene: Sachmängelhaftung, Gewährleistung und Schadensersatz. Der Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB ist eine sachenrechtliche Frage. Beide Ebenen sind voneinander unabhängig. Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag lässt den Berichtigungsanspruch grundsätzlich unberührt. Ob im Einzelfall Ausnahmen gelten, etwa wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat, muss gesondert geprüft werden.
Kübler Rechtsanwälte prüft, ob Ihre Grundbuchlage mit der tatsächlichen Rechtslage übereinstimmt, was die Ursache einer Unrichtigkeit ist und welcher Weg zur Bereinigung realistisch ist. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht sowie Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät im Immobilien-, Bau- und Werkvertragsrecht und kennt die Schnittstellen zwischen Kaufvertrag, Notarrecht und Grundbuchverfahren aus der täglichen Praxis.