Der Aufteilungsplan ist keine optionale Anlage, sondern zwingender Bestandteil der Teilungserklärung nach § 32 WEG. Er legt rechtlich verbindlich fest, welche Räume und Flächen als Sondereigentum zu einer Wohnung gehören und was Gemeinschaftseigentum der gesamten Anlage ist. Exposé-Angaben und mündliche Zusagen von Makler oder Verkäufer ersetzen den Plan nicht. Weicht der tatsächliche Zustand Ihrer Einheit vom Plan ab, kommen kaufrechtliche Ansprüche nach § 437 BGB in Betracht. Der im notariellen Kaufvertrag enthaltene Haftungsausschluss greift dann nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine bestimmte Beschaffenheit ausdrücklich garantiert hat.
Aufteilungsplan und Teilungserklärung legen rechtlich verbindlich fest, welche Räume und Flächen zu Ihrer Wohnung gehören. Dieser Beitrag erklärt, was beide Dokumente regeln, wie Sie Abweichungen erkennen und welche Rechte Ihnen dann zustehen.
Eine Käuferin erwirbt eine Dachgeschosswohnung. Im Exposé und in Gesprächen mit dem Makler wird ein bestimmter Kellerraum ausdrücklich als mitverkauftes Sondereigentum beschrieben. Der notarielle Kaufvertrag enthält einen allgemeinen Haftungsausschluss. Nach der Schlüsselübergabe zeigt der Aufteilungsplan: Der fragliche Kellerraum ist als Gemeinschaftseigentum eingezeichnet. Er steht der Käuferin wohnungseigentumsrechtlich nicht allein zu. Kübler Rechtsanwälte prüft in solchen Situationen, ob der Haftungsausschluss wegen arglistiger Täuschung oder einer Beschaffenheitsgarantie des Verkäufers nicht greift und welche kaufrechtlichen Ansprüche realistisch geltend gemacht werden können.
Was Aufteilungsplan und Teilungserklärung rechtlich regeln
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt Sondereigentum an bestimmten Räumen und einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum der Anlage. Welche Räume und Flächen zum Sondereigentum gehören, steht nicht allein im Kaufvertrag, sondern in der Teilungserklärung und ihrem zentralen Bestandteil: dem Aufteilungsplan. Beide Dokumente sind die rechtlich maßgebliche Grundlage für alle Fragen rund um Ihre Einheit. Einen Überblick über Ihre immobilienrechtlichen Optionen finden Sie im Bereich Immobilienrecht.
Was ist die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage für die Entstehung von Wohnungseigentum. Ein Grundstückseigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, sein Grundstück in mehrere selbstständige Eigentumseinheiten aufzuteilen. Diese Erklärung muss notariell beurkundet werden.
§ 8 WEG: Teilung durch den Eigentümer (Auszug)
Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück nach Bruchteilen in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen verbunden ist.
Erwerben mehrere Personen gemeinsam ein Grundstück und wollen es aufteilen, greift § 3 WEG, der die vertragliche Begründung von Wohnungseigentum durch mehrere Miteigentümer regelt. In beiden Fällen bilden Teilungserklärung und Aufteilungsplan zusammen die rechtliche Grundlage der gesamten Wohnungseigentumsanlage.
Was enthält der Aufteilungsplan?
Der Aufteilungsplan ist eine Zeichnung, die das Grundstück und alle Gebäudeteile darstellt. Er muss jede einzelne Einheit und alle gemeinschaftlichen Flächen eindeutig bezeichnen. Ohne diesen Plan kann kein Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden. Zur Eintragung ist außerdem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde erforderlich, die bestätigt, dass jede Einheit baulich selbstständig ist.
§ 32 WEG: Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung (sinngemäß)
Zur Eintragung von Wohnungseigentum in das Grundbuch sind ein Aufteilungsplan sowie eine Bescheinigung der zuständigen Behörde beizufügen, aus der sich die Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten ergibt.
Der eingezeichnete Grundriss ist maßgeblich. Was dort als Sondereigentum markiert ist, gehört zur Einheit. Was nicht eingezeichnet oder als Gemeinschaftsfläche ausgewiesen ist, steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
Fordern Sie Aufteilungsplan und Teilungserklärung schon vor der Beurkundung beim Notar oder beim Grundbuchamt an und gleichen Sie sie mit dem Exposé und dem tatsächlichen Grundriss ab. Wie das konkret funktioniert, erklärt dieser Beitrag: Aufteilungsplan und Teilungserklärung anfordern.
Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte
Was gehört zum Sondereigentum?
Sondereigentum umfasst die abgeschlossene Wohnung oder den Teileigentumsraum sowie zugehörige Räume wie Kellerabteil, Abstellraum oder Tiefgaragenstellplatz, sofern diese im Aufteilungsplan ausdrücklich als Sondereigentum ausgewiesen sind. Ob das bei Ihrer Einheit zutrifft, prüfen Sie anhand des eingezeichneten Grundrisses und der textlichen Regelungen in der Teilungserklärung.
Was tatsächlich zum Sondereigentum zählt und was die Teilungserklärung im Einzelnen festlegt, erklärt dieser Beitrag: Teilungserklärung und Sondereigentum: Was wirklich gilt.
Was ist Gemeinschaftseigentum?
Alles, was im Aufteilungsplan nicht ausdrücklich als Sondereigentum bezeichnet ist, gilt grundsätzlich als Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Dach, tragende Wände, gemeinschaftliche Leitungen, Außenanlagen und Zugangsbereiche. Diese Flächen stehen allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu und können nicht durch Kaufvertrag oder Exposé einem einzelnen Eigentümer zugeordnet werden.
Was gilt für Sondernutzungsrechte?
Stellplätze im Freien, Gartenanteile oder Abstellbereiche können rechtlich kein Sondereigentum sein, wenn sie baulich nicht abgeschlossen sind. Stattdessen werden sie häufig als Sondernutzungsrechte ausgewiesen: Der betreffende Eigentümer darf die Fläche allein nutzen, ohne sie als Eigentum zu besitzen. Dieses Recht muss in der Gemeinschaftsordnung verankert sein. Näheres dazu erklärt dieser Beitrag: Sondernutzungsrecht und Teilungserklärung: Was gilt?.
Prüfen Sie im Aufteilungsplan genau, ob Ihr Kellerabteil, Ihr Stellplatz oder Ihre Terrasse als Sondereigentum eingezeichnet oder nur als Sondernutzungsrecht ausgewiesen ist. Der Unterschied ist rechtlich und wirtschaftlich erheblich und lässt sich nicht durch nachträgliche Zusagen des Verkäufers heilen.
Abweichungen vom Aufteilungsplan: Welche Ansprüche bestehen
Wann liegt ein Sachmangel vor?
Weicht der tatsächliche Zustand Ihrer Wohnung oder die im Kaufvertrag zugesagte Beschaffenheit vom Aufteilungsplan ab, kann ein Sachmangel nach § 434 BGB vorliegen. Typische Konstellationen sind:
- ◆Die vertraglich zugesagte Wohnfläche weicht von den Angaben im Plan ab.
- ◆Ein Kellerraum oder Stellplatz ist im Kaufvertrag oder Exposé als Sondereigentum bezeichnet, im Aufteilungsplan aber als Gemeinschaftseigentum eingezeichnet.
- ◆Raumzuschnitt oder Aufteilung der Wohnung entsprechen nicht der Zeichnung.
§ 434 BGB: Sachmangel (Auszug)
Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen entspricht.
Welche Rechte hat der Käufer bei Mängeln?
Bei einem festgestellten Sachmangel stehen dem Käufer Rechte nach § 437 BGB zu. In Betracht kommen insbesondere:
- ◆Nacherfüllung nach § 439 BGB,
- ◆Minderung des Kaufpreises nach § 441 BGB,
- ◆Rücktritt vom Kaufvertrag,
- ◆Schadensersatz nach §§ 280, 281, 283 BGB.
Welche dieser Möglichkeiten im Einzelfall realistisch ist, hängt von der Art der Abweichung, dem Vertragsinhalt und der Beweislage ab.
Greift der Haftungsausschluss?
In nahezu jedem notariellen Kaufvertrag findet sich ein Ausschluss der Sachmängelhaftung. Dieser schließt kaufrechtliche Ansprüche dennoch nicht aus, wenn:
- ◆der Verkäufer eine bestimmte Beschaffenheit ausdrücklich garantiert hat oder
- ◆der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
§ 444 BGB: Haftungsausschluss bei Arglist
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Ob Arglist oder eine Beschaffenheitsgarantie vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls. Entscheidend ist die Gesamtschau aus Vertragstext, Exposé und der gesamten Vorkommunikation mit Verkäufer und Makler. Eine vorschnelle Einschätzung ohne vollständige Aktenkenntnis kann die eigene Position schwächen.
Fristen und häufige Fehler
Welche Fristen gelten?
Für Sachmängel beim Kauf einer Eigentumswohnung gilt nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB grundsätzlich eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ab Übergabe der Immobilie. Liegt arglistiges Verschweigen vor, beginnt die Verjährung nach § 438 Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 195 BGB erst mit Kenntnis des Käufers von dem Mangel zu laufen, kann aber durch weitere Faktoren beeinflusst werden. Fristen sollten frühzeitig notiert und im Blick behalten werden.
§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Verjährung der Mängelansprüche (Auszug)
Die Mängelansprüche verjähren in fünf Jahren bei einem Bauwerk und bei einer Sache, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden ist und dessen Mangelhaftigkeit verursacht hat.
Welche Fehler schwächen die eigene Position?
- ◆Mündliche Gespräche mit Verkäufer oder Makler werden nicht schriftlich festgehalten oder bestätigt.
- ◆Abweichungen werden dem Verkäufer nicht schriftlich und nachweisbar mitgeteilt.
- ◆Vorschnelle Zugeständnisse oder Erklärungen werden gegenüber Verkäufer, Makler oder Versicherung gemacht, bevor der Sachverhalt vollständig geklärt ist.
- ◆Fotos, Maßangaben und der tatsächliche Grundriss werden nicht frühzeitig gesichert.
- ◆Der Ablauf der Verjährungsfrist wird übersehen, weil die Abweichung zunächst als geringfügig eingeschätzt wird.
- ◆Es wird auf Mustertexte aus dem Internet zurückgegriffen, ohne dass die konkrete Anspruchsgrundlage geprüft wurde.
Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Kaufvertrag und alle Exposés vollständig heraussuchen.
Tatsächlichen Zustand der Wohnung dokumentieren: Fotos, Skizze, ggf. Vermessungsprotokoll.
Abweichungen schriftlich festhalten und mit Plan, Kaufvertrag und Exposé abgleichen.
Datum der Schlüsselübergabe notieren und Ablauf der Verjährungsfrist im Blick behalten.
Gesamte Vorkommunikation sichern: E-Mails, Briefe, schriftliche Zusagen von Makler oder Verkäufer.
Keine vorschnellen Zugeständnisse machen, bevor der Sachverhalt rechtlich eingeordnet ist.
Anwaltliche Prüfung einholen, bevor ein Schreiben an die Gegenseite abgesendet wird.
Häufige Fragen zu Aufteilungsplan und Teilungserklärung
Welche Dokumente sollte ich vor dem Kauf anfordern?
Vor der notariellen Beurkundung sollten Sie Aufteilungsplan, Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung vollständig einsehen. Diese Unterlagen können Sie beim zuständigen Grundbuchamt oder über den beurkundenden Notar anfordern. Wie das konkret funktioniert, erklärt dieser Beitrag: Teilungserklärung beim Grundbuchamt anfordern: So geht es.
Muss der Aufteilungsplan mit dem tatsächlichen Gebäudezustand übereinstimmen?
Der Aufteilungsplan ist die rechtlich maßgebliche Zeichnung für die Zuordnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Weicht das Gebäude davon ab, weil nachträglich bauliche Veränderungen vorgenommen wurden, kann das kaufrechtliche und wohnungseigentumsrechtliche Folgen haben. Bauliche Veränderungen an gemeinschaftlichen Teilen bedürfen grundsätzlich eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft nach § 20 WEG. Fehlt ein solcher Beschluss, können Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche der übrigen Eigentümer entstehen.
Was gilt, wenn die Grenzen von Sondereigentum unklar sind?
Bei Streitigkeiten darüber, ob eine bestimmte Fläche zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehört, sind Aufteilungsplan und der textliche Teil der Teilungserklärung gemeinsam auszulegen. Ist die Zuordnung dort nicht eindeutig geregelt, kann eine ergänzende Auslegung nach dem erkennbaren Willen der Beteiligten in Betracht kommen. Besteht weiterhin Uneinigkeit mit anderen Eigentümern oder der Hausverwaltung, ist eine anwaltliche Prüfung der vollständigen Unterlagen in der Regel der erste sinnvolle Schritt.
Wann ist eine rechtliche Prüfung sinnvoll?
Eine anwaltliche Prüfung ist angezeigt, wenn Sie nach dem Kauf feststellen, dass Flächen, Räume oder Nutzungsrechte nicht mit den vertraglichen Zusagen übereinstimmen, wenn der Aufteilungsplan vom tatsächlichen Zustand der Einheit abweicht oder wenn Fristen absehbar ablaufen. Warten Sie nicht bis kurz vor Fristende: Die Prüfung des Haftungsausschlusses und die Aufbereitung der Beweislage erfordern Zeit und vollständige Unterlagen.
Kübler Rechtsanwälte prüft Kaufvertrag, Aufteilungsplan und Teilungserklärung und ordnet ein, ob Ihre Ansprüche realistisch geltend gemacht werden können. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
- § 8 WEG: Teilung durch den Eigentümer (Auszug)
- § 32 WEG: Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung (sinngemäß)
- § 434 BGB: Sachmangel (Auszug)
- § 444 BGB: Haftungsausschluss bei Arglist
- § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Verjährung der Mängelansprüche (Auszug)
- § 195 BGB
- § 20 WEG
- § 3 WEG
- § 32 WEG
- § 437 BGB
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht sowie Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte mit Schwerpunkt im Bau- und Immobilienrecht.