Der Aufteilungsplan ist ein technischer Zeichenplan, der als Pflichtanlage zur Teilungserklärung gehört. Er stellt dar, wie ein Gebäude in einzelne Sondereigentumseinheiten und in Gemeinschaftseigentum aufgeteilt ist, und weist jeder Einheit eine Nummer zu, die sich im Grundbuch wiederfindet. Damit ein Aufteilungsplan rechtlich wirksam ist, muss er von der zuständigen Baubehörde bescheinigt worden sein. Käufer sollten prüfen, ob der Plan mit der tatsächlichen Bauausführung übereinstimmt und welche Flächen konkret als Sondereigentum ausgewiesen sind.
Dieser Beitrag erklärt, was der Aufteilungsplan als Bestandteil der Teilungserklärung rechtlich bedeutet, welche Angaben er enthalten muss und wann Abweichungen von der Realität ein rechtliches Problem werden.
Eine Käuferin erwirbt eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Kaufvertrag und in der Teilungserklärung ist ein bestimmter Kellerraum als Teil ihres Sondereigentums ausgewiesen. Nach dem Einzug stellt sie fest, dass die Nummerierung im Aufteilungsplan nicht mit den tatsächlichen Verhältnissen im Gebäude übereinstimmt: Ein anderer Eigentümer nutzt den als ihr Sondereigentum bescheinigten Kellerraum seit Jahren und beruft sich auf eine abweichende Absprache mit dem Vorverkäufer. Die Grundlage für eine Klärung ist in erster Linie der Aufteilungsplan selbst, da dieser für die Abgrenzung der Eigentumsgrenzen maßgeblich ist, nicht die tatsächliche Nutzung.
Was ist der Aufteilungsplan?
Der Aufteilungsplan ist eine Zeichnung, die zeigt, wie ein bestehendes oder zu errichtendes Gebäude in einzelne Einheiten unterteilt ist. Er weist jeder Einheit eine Nummer zu, die der späteren Grundbuchbezeichnung entspricht. Als Anlage zur Teilungserklärung bildet er die technische Grundlage für die gesamte Aufteilung des Gebäudes und ist nicht austauschbar durch mündliche Absprachen oder anderweitige Beschreibungen.
Was muss der Aufteilungsplan enthalten?
Der Aufteilungsplan muss die Lage und die räumliche Abgrenzung aller Einheiten sowie der gemeinschaftlichen Anlagen erkennen lassen. Er enthält in der Regel Grundrisse jedes Geschosses und, soweit relevant, einen Lageplan des Grundstücks. Die einzelnen Einheiten sind nummeriert und müssen mit den Bezeichnungen in der Teilungserklärung übereinstimmen. Nebenräume wie Keller, Stellplätze oder Dachgeschossbereiche sind gesondert auszuweisen, wenn sie zum Sondereigentum gehören sollen.
Was schreibt das Wohnungseigentumsgesetz vor?
§ 7 WEG (sinngemäß)
Die Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch setzt einen von der zuständigen Baubehörde bescheinigten Aufteilungsplan voraus. Die Bescheinigung belegt, dass die einzelnen Einheiten in sich abgeschlossen sind.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde ist eine zwingende Voraussetzung für die Entstehung von Wohnungseigentum. Ohne sie kann kein Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden. Käufer sollten daher prüfen, ob für die Wohnung, die sie erwerben möchten, eine solche Bescheinigung tatsächlich vorliegt und ob der zugrunde liegende Aufteilungsplan noch dem aktuellen Bauzustand entspricht.
Warum ist der Aufteilungsplan für Käufer entscheidend?
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt genau das, was im Aufteilungsplan mit der entsprechenden Einheitennummer ausgewiesen ist. Der Plan ist damit das maßgebliche Dokument für die Frage, welche Räume, Flächen und Nebenräume zum Sondereigentum gehören. Fehler oder Abweichungen zwischen Plan und tatsächlichem Zustand können erhebliche Rechtsfolgen auslösen, die sich häufig erst nach dem Kauf zeigen.
Was passiert, wenn der Aufteilungsplan nicht mit der Realität übereinstimmt?
Stimmt das, was ein Käufer vorfindet, nicht mit dem Aufteilungsplan überein, entsteht häufig Streit über die tatsächlichen Eigentumsgrenzen. Grundsätzlich ist der eingetragene Aufteilungsplan maßgeblich, nicht die bauliche Ausführung. Käufer, die eine solche Abweichung feststellen, sollten frühzeitig anwaltlich klären lassen, welche Rechte daraus folgen. Eine weiterführende Einordnung, was passiert, wenn die Teilungserklärung nicht der tatsächlichen Situation entspricht, bietet der Beitrag Teilungserklärung entspricht nicht der Realität: Was tun?.
Wie erhalten Käufer den Aufteilungsplan?
Der Aufteilungsplan ist Teil der Grundbuchakte und kann beim zuständigen Grundbuchamt eingesehen oder angefordert werden. In vielen Fällen stellt ihn der Verkäufer oder die Hausverwaltung auf Anfrage zur Verfügung. Käufer sollten darauf bestehen, den vollständigen Aufteilungsplan bereits in der Prüfungsphase vor dem Notartermin zu erhalten, und ihn sorgfältig mit dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes abzugleichen.
Der Aufteilungsplan sollte nicht erst beim Notartermin zum ersten Mal gesehen werden. Wer ihn rechtzeitig anfordert und mit dem Gebäude abgleicht, kann Abweichungen noch vor der Beurkundung klären.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Was der Plan abgrenzt
Der Aufteilungsplan legt nicht nur fest, welche Einheiten existieren, sondern ist auch die Grundlage für die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Flächen, die keiner Einheitennummer zugeordnet sind, gelten als Gemeinschaftseigentum. Das betrifft typischerweise Treppenhaus, Dach, Fassade und tragende Wände. Stellplätze und Kellerräume sind im Plan gesondert auszuweisen, wenn sie Sondereigentum sein sollen, und müssen in der Teilungserklärung entsprechend bezeichnet werden.
Eine detaillierte Einordnung, was rechtlich als Sondereigentum zulässig ist und welche Grenzen das Wohnungseigentumsrecht dabei setzt, enthält der Beitrag Teilungserklärung und Sondereigentum: Was wirklich gilt.
Wer als Käufer weitergehende Fragen zum Immobilienerwerb hat, findet beim Rechtsanwalt für Immobilienrecht eine umfassende Ersteinschätzung.
Folgende Punkte sollten Käufer vor dem Kauf prüfen:
– Der Aufteilungsplan stammt aus einer früheren Planungsphase und weicht von der tatsächlichen Bauausführung ab.
– Nebenräume wie Keller oder Stellplätze sind nicht eindeutig einer Einheitennummer zugeordnet.
– Die Nummerierung im Plan stimmt nicht mit der Nummerierung im Grundbuch oder im Kaufvertrag überein.
– Bauliche Veränderungen nach Erstellung des Plans wurden nicht eingetragen und nicht bescheinigt.
Aufteilungsplan beim Verkäufer, der Hausverwaltung oder beim Grundbuchamt anfordern.
Nummerierung der eigenen Einheit im Plan mit dem aktuellen Grundbuchauszug abgleichen.
Nebenräume (Keller, Stellplatz, Dachboden) im Plan identifizieren und mit dem tatsächlichen Zustand vergleichen.
Prüfen, ob eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde vorliegt.
Klären, ob bauliche Veränderungen nach Erstellung des Plans dokumentiert wurden.
Bei Abweichungen oder Unklarheiten anwaltliche Prüfung einholen, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird.
Häufige Fragen zum Aufteilungsplan
Welche rechtliche Bedeutung hat der Aufteilungsplan beim Wohnungskauf?
Der Aufteilungsplan ist das technische Kerndokument der Teilungserklärung. Er legt fest, welche Flächen und Räume zu welcher Einheit gehören und was als Gemeinschaftseigentum gilt. Wer eine Wohnung kauft, sollte den Plan kennen und prüfen, ob er mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmt. Abweichungen können nach dem Kauf nur noch mit erhöhtem Aufwand korrigiert werden.
Welche Unterlagen sollten neben dem Aufteilungsplan eingesehen werden?
Neben dem Aufteilungsplan sollten Käufer die vollständige Teilungserklärung mit allen Nachträgen, den aktuellen Grundbuchauszug und, soweit vorhanden, die Gemeinschaftsordnung einsehen. Liegt eine Abweichung zwischen Plan und Realität vor, empfiehlt sich außerdem die Durchsicht der Protokolle der Eigentümerversammlungen, da dort bauliche Veränderungen oder Beschlüsse zur Nutzung von Flächen dokumentiert sein können.
Wann ist anwaltliche Beratung vor dem Kauf sinnvoll?
Anwaltliche Beratung ist sinnvoll, wenn der Aufteilungsplan schwer lesbar ist, wenn Abweichungen zwischen Plan und tatsächlicher Bauausführung erkennbar sind, wenn Nebenräume nicht eindeutig zugeordnet sind oder wenn der Kaufvertrag auf Einheitennummern verweist, die im Plan nicht klar erkennbar sind. Eine frühzeitige Prüfung kann spätere Auseinandersetzungen mit Miteigentümern oder dem Verkäufer vermeiden.
Welche Fehler schwächen die eigene Position nach dem Kauf?
Wer den Aufteilungsplan nicht vor dem Kauf prüft und Abweichungen erst nach der Beurkundung feststellt, muss diese gegenüber dem Verkäufer geltend machen. Das setzt voraus, dass der Mangel dokumentiert und zeitnah gerügt wird. Vorschnelle Erklärungen gegenüber der Gegenseite oder eine unvollständige Beweissicherung können die eigene Position erheblich schwächen.
Wer den Aufteilungsplan nicht eigenständig einordnen kann, sollte ihn nicht erst beim Notartermin zum ersten Mal sehen. Eine kurze anwaltliche Durchsicht vor der Beurkundung hilft, Risiken frühzeitig zu erkennen und gezielt anzusprechen.
Kübler Rechtsanwälte prüfen den Aufteilungsplan und die Teilungserklärung für Sie, bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
- § 7 WEG (sinngemäß)
- § 7 WEG
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er berät Käufer, Eigentümer und Bauherren in immobilien- und baurechtlichen Fragen.