Weicht die tatsächliche Beschaffenheit einer Eigentumswohnung von der Teilungserklärung ab, kann das einen Sachmangel nach § 434 BGB oder einen Rechtsmangel begründen. Welche Ansprüche bestehen, hängt davon ab, ob eine vereinbarte Beschaffenheit vorlag, ob der Haftungsausschluss im Kaufvertrag eingreift und ob der Verkäufer die Abweichung kannte oder hätte offenbaren müssen. Sichern Sie alle Unterlagen sofort und geben Sie keine Erklärungen ab, bevor die Rechtslage geprüft wurde.
Dieser Beitrag erklärt, warum Abweichungen zwischen Teilungserklärung und tatsächlicher Situation rechtlich erheblich sein können, welche Unterlagen jetzt zählen und warum vorschnelle Erklärungen die eigene Position dauerhaft schwächen.
Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung, der laut Teilungserklärung und Aufteilungsplan ein Kellerraum als Sondereigentum sowie ein Außenstellplatz mit Sondernutzungsrecht zugeordnet sind. Nach der Übergabe stellt er fest, dass der Kellerraum seit Jahren von einem anderen Wohnungseigentümer genutzt wird. Der Stellplatz ist im Grundbuch einem anderen Miteigentumsanteil zugeordnet, obwohl der Verkäufer ihn im Exposé ausdrücklich als zur Wohnung gehörig bezeichnet hatte.
Kübler Rechtsanwälte prüft in solchen Konstellationen zunächst Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbuch auf die tatsächliche Rechtslage, bewertet anschließend, ob ein Sach- oder Rechtsmangel vorliegt, und analysiert, ob der kaufvertragliche Haftungsausschluss eingreift oder wegen arglistigen Verhaltens des Verkäufers keine Wirkung entfaltet.
Warum die Teilungserklärung für alle Eigentümer verbindlich ist
Die Teilungserklärung ist die notarielle Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt. Sie legt fest, welche Räume Sondereigentum sind, welche Teile zum Gemeinschaftseigentum gehören und welche Sondernutzungsrechte einzelnen Einheiten zugeordnet sind.
§ 8 Abs. 1 WEG (sinngemäß)
Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Miteigentum an dem Grundstück in Anteile aufteilen, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden sind.
Sobald die Teilung im Grundbuch vollzogen ist, wirkt die Teilungserklärung dinglich. Das bedeutet: Auch Käufer, die sie beim Erwerb nicht vollständig kannten, sind an ihren Inhalt gebunden. Gleichzeitig ist die Teilungserklärung die maßgebliche Grundlage dafür, welche Rechte tatsächlich auf Sie übergehen, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen.
Wichtig ist der Unterschied zwischen rechtlicher Eintragung und tatsächlicher Nutzung. Die Teilungserklärung begründet nicht automatisch die physische Realität. Ist etwas baulich anders ausgeführt als beschrieben oder werden Flächen tatsächlich anders genutzt, als die Unterlagen es vorsehen, liegt eine rechtlich prüfungsbedürftige Abweichung vor.
Einen Überblick zur Entstehung und zu den Inhalten einer Teilungserklärung finden Sie in unserem Beitrag Teilungserklärung beantragen: Ablauf und Rechte.
Typische Abweichungen und ihre rechtliche Einordnung
In der Praxis kommen verschiedene Konstellationen vor, in denen die in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan beschriebene Situation nicht mit dem übereinstimmt, was der Käufer tatsächlich vorfindet:
- ◆Kellerräume, die einem anderen Wohnungseigentümer zugeordnet sind oder faktisch gemeinschaftlich genutzt werden,
- ◆Stellplätze, die laut Exposé zur Wohnung gehören sollen, im Grundbuch aber einem anderen Miteigentumsanteil zugewiesen sind,
- ◆Sondernutzungsrechte an Gartenflächen, Dachterrassen oder Abstellräumen, die in der Gemeinschaftsordnung nicht wirksam eingetragen wurden,
- ◆Wohnflächenangaben, die von der tatsächlich vorhandenen oder anrechenbaren Fläche abweichen,
- ◆Flächen, die laut Teilungserklärung Sondereigentum sein sollen, sich aber als Gemeinschaftseigentum herausstellen.
Sachmangel oder Rechtsmangel: Worin liegt der Unterschied?
Betrifft die Abweichung die tatsächliche Beschaffenheit der Wohnung, etwa weil ein Raum kleiner ist als beschrieben oder ein Stellplatz physisch nicht vorhanden ist, spricht das für einen Sachmangel nach § 434 BGB. Betrifft die Abweichung dagegen die rechtliche Zuordnung, also ob eine bestimmte Fläche einem anderen Miteigentumsanteil oder der Gemeinschaft rechtlich zusteht, kann ein Rechtsmangel vorliegen. Beide Konstellationen können auch nebeneinander bestehen.
§ 434 BGB (Sachmangel, sinngemäß)
Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen entspricht. Subjektive Anforderungen sind insbesondere die zwischen den Parteien vereinbarte Beschaffenheit.
Für den Wohnungskauf entscheidend ist vor allem die vereinbarte Beschaffenheit: Wurde im Kaufvertrag, im Exposé, in der Baubeschreibung oder durch die Teilungserklärung eine bestimmte Eigenschaft zugesagt, zum Beispiel ein Kellerraum als Sondereigentum oder ein Stellplatz mit Sondernutzungsrecht, und die Wohnung weist diese Eigenschaft nicht auf, liegt eine klare Abweichung von der vereinbarten Soll-Beschaffenheit vor.
Sondernutzungsrechte entstehen nur durch ausdrückliche Eintragung in der Gemeinschaftsordnung oder im Grundbuch. Eine mündliche Zusage des Verkäufers oder eine entsprechende Formulierung im Kaufvertrag allein begründet kein gesichertes Sondernutzungsrecht gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Welche Ansprüche dem Käufer zustehen
Liegt ein Mangel vor, stehen dem Käufer grundsätzlich die Rechte nach § 437 BGB zur Verfügung.
§ 437 BGB (Rechte des Käufers bei Mängeln, sinngemäß)
Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der gesetzlichen Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist, Nacherfüllung verlangen, vom Vertrag zurücktreten oder den Kaufpreis mindern sowie Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.
Das bedeutet konkret: Der Käufer kann zunächst Nacherfüllung verlangen. Schlägt diese fehl oder wird sie vom Verkäufer endgültig verweigert, kommt ein Rücktritt vom Kaufvertrag oder eine Minderung des Kaufpreises in Betracht. Daneben können Schadensersatzansprüche und nach § 284 BGB Ersatz vergeblicher Aufwendungen geprüft werden.
Vor einem Rücktritt muss dem Verkäufer grundsätzlich eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt werden. Eine Frist ist nur dann entbehrlich, wenn besondere Umstände vorliegen, etwa eine ernsthafte und endgültige Verweigerung durch den Verkäufer oder weil die Nacherfüllung bei der Art des Mangels von vornherein nicht möglich ist.
Wann der Haftungsausschluss nicht greift
In notariellen Kaufverträgen über Bestandsimmobilien findet sich regelmäßig ein Haftungsausschluss für Mängel. Dieser Ausschluss gilt jedoch nicht uneingeschränkt.
§ 444 BGB
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Für eine Arglisthaftung genügt, dass der Verkäufer einen offenbarungspflichtigen Umstand kannte oder für möglich hielt und ihn dem Käufer bewusst nicht mitteilte, obwohl er damit rechnen musste, dass der Käufer ihn als wesentlich ansehen würde. Wusste der Verkäufer also, dass der beworbene Stellplatz im Grundbuch einem anderen Miteigentumsanteil zugeordnet ist oder dass der Kellerraum tatsächlich von einem Dritten genutzt wird, greift der Haftungsausschluss nicht.
Wer gegenüber dem Verkäufer, der Hausverwaltung oder anderen Wohnungseigentümern Abweichungen als hingenommen darstellt oder auf Ansprüche verzichtet, kann seine Rechtsposition dauerhaft verschlechtern. Geben Sie keine Erklärungen ab und unterzeichnen Sie keine Vereinbarungen, bevor die Rechtslage anwaltlich geprüft wurde.
Welche Unterlagen jetzt entscheidend sind
Unmittelbar nach Entdeckung einer Abweichung sollten alle relevanten Unterlagen gesichert werden. Spätere Lücken in der Dokumentation erschweren die Rechtsverfolgung erheblich.
Kaufvertrag mit allen Anlagen und Nachträgen vollständig sichern.
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan beschaffen und auf die konkrete Einheit prüfen.
Grundbuchauszug aller Abteilungen anfordern, um die tatsächliche rechtliche Zuordnung zu prüfen.
Gemeinschaftsordnung auf eingetragene Sondernutzungsrechte prüfen.
Exposé, Inserate und alle schriftlichen oder digitalen Mitteilungen des Verkäufers oder Maklers vor dem Kauf sichern.
Fotos und Videos der tatsächlichen Situation vor Ort erstellen und mit Datum versehen.
E-Mail-Korrespondenz und Protokolle aus der Vertragsanbahnung sichern.
Schriftliche Rüge an den Verkäufer formulieren und den Zugang dokumentieren.
Veränderungen am Zustand der Wohnung bis zur anwaltlichen Prüfung vermeiden.
Sachverständigengutachten prüfen lassen, wenn Flächen oder bauliche Zustände streitig sind.
Wenn die Abweichung das Gemeinschaftseigentum betrifft, ist zu klären, ob die WEG-Gemeinschaft oder der Verwalter einzubinden ist. Kaufvertragliche Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer kann der einzelne Eigentümer grundsätzlich selbst geltend machen.
Weitere Informationen zum Immobilienkauf und zu möglichen Ansprüchen bei Mängeln finden Sie auf unserer Seite zum Immobilienrecht der Kanzlei Kübler.
Fristen nicht versäumen
Für Mängelansprüche beim Immobilienkauf gilt § 438 BGB.
§ 438 BGB (Verjährungsfrist, sinngemäß)
Bei einem Grundstück und einem Bauwerk beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre. Die Frist beginnt mit der Übergabe der Sache.
Die Verjährungsfrist beträgt bei Grundstücken und Bauwerken grundsätzlich fünf Jahre ab Übergabe. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt nach § 438 Abs. 3 BGB eine Ausnahme: Dann greifen die allgemeinen Verjährungsregeln mit einer längeren, kenntnisabhängigen Frist. Die genaue Einordnung hängt vom Einzelfall ab und sollte anwaltlich geprüft werden.
– Nur mündlich reklamieren, ohne schriftlichen Nachweis des Zugangs.
– Keine Frist zur Nacherfüllung setzen, bevor Rücktritt oder Minderung erklärt werden soll.
– Exposé und Teilungserklärung nicht sichern.
– Den Haftungsausschluss im Kaufvertrag als vollständig wirksam akzeptieren, ohne die Arglistschranke nach § 444 BGB zu prüfen.
– Abwarten, bis kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist.
– Den falschen Anspruchsgegner ansprechen, etwa die Hausverwaltung statt des Verkäufers.
Häufige Fragen
Welche rechtliche Bedeutung hat eine Abweichung zwischen Teilungserklärung und tatsächlicher Situation?
Die Teilungserklärung ist nach ihrem Grundbuchvollzug dinglich verbindlich. Weicht die tatsächliche Beschaffenheit oder die rechtliche Zuordnung davon ab, kann das einen Sach- oder Rechtsmangel begründen und kaufvertragliche Ansprüche auslösen. Maßgeblich ist, was als Beschaffenheit vereinbart war, was im Grundbuch eingetragen ist und ob der Verkäufer eine Aufklärungspflicht verletzt hat.
Welche Unterlagen sollten zuerst geprüft werden?
Kaufvertrag mit allen Anlagen, Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Grundbuchauszug aller Abteilungen, Gemeinschaftsordnung und alle schriftlichen Mitteilungen des Verkäufers oder Maklers vor dem Kauf. Diese Unterlagen zeigen, was als Soll-Beschaffenheit vereinbart war, und sind Grundlage jeder rechtlichen Prüfung.
Wann sollte eine anwaltliche Prüfung eingeholt werden?
Sobald eine Abweichung zwischen den Vertragsunterlagen und der tatsächlichen Situation entdeckt wird, sollte vor jeder Erklärung gegenüber Verkäufer, Hausverwaltung oder anderen Eigentümern eine anwaltliche Einschätzung eingeholt werden. Verjährungsfristen laufen unabhängig davon, ob der Käufer von seinem Anspruch weiß.
Welche Fehler schwächen die eigene Rechtsposition?
Mündliche Reklamationen ohne schriftlichen Nachweis, fehlende Fristsetzung gegenüber dem Verkäufer, vorschnelle Vereinbarungen mit der Hausverwaltung oder anderen Eigentümern sowie das unkritische Akzeptieren des kaufvertraglichen Haftungsausschlusses, ohne die Grenzen des § 444 BGB zu prüfen.
Kübler Rechtsanwälte prüft, ob die Abweichung in Ihrem Fall einen Sach- oder Rechtsmangel begründet, ob der Haftungsausschluss eingreift und welche Ansprüche realistisch verfolgbar sind. Schildern Sie uns Ihre Situation, bevor Unterlagen verloren gehen oder Fristen ablaufen.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Mandanten im Bau-, Immobilien- und Mietrecht mit Schwerpunkt auf Kaufvertrag, Mängelansprüchen und Rückabwicklung.