Bei Schäden an der Mietsache, die über den normalen Gebrauch hinausgehen, müssen Vermieter dem Mieter keine Frist zur Beseitigung setzen. Schadensersatz kann unmittelbar nach § 280 Abs. 1 BGB verlangt werden. Anders verhält es sich bei Schönheitsreparaturen: Wenn eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag besteht, muss zuerst eine angemessene Nachfrist gesetzt werden, bevor Schadensersatz statt der Leistung verlangt werden kann. Entscheidend ist in beiden Fällen: Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Wer zu lange wartet, verliert seinen Anspruch vollständig.
Dieser Beitrag ordnet ein, wann Vermieter dem Mieter eine Frist zur Beseitigung setzen müssen und wann sie sofort Schadensersatz verlangen können.
Ein Vermieter hält bei der Wohnungsübergabe nach Auszug eine zertrümmerte Badezimmertür zu Protokoll, der Parkettboden im Wohnzimmer ist an mehreren Stellen stark zerkratzt, und die Wände zeigen großflächige Bohrlöcher sowie Farbspritzer, die über normalen Gebrauch hinausgehen. Der Mieter unterschreibt das Übergabeprotokoll nicht. Der Vermieter fragt, ob er dem Mieter zunächst eine Frist zur Reparatur setzen muss oder sofort einen Handwerker beauftragen und die Kosten abrechnen kann. Die Kanzlei Kübler prüft die Positionen: Schäden aus Verletzung der Obhutspflicht berechtigen ohne Fristsetzung zum Schadensersatz. Die Weigerung, das Protokoll zu unterschreiben, ändert daran nichts. Entscheidend ist, dass Fotos und Kostenvoranschläge gesichert und Ansprüche innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe rechtzeitig eingeklagt oder durch verjährungshemmende Maßnahmen gesichert werden.
Zwei Anspruchsarten, zwei unterschiedliche Regeln
Wer nach einem Mieterauszug Mängel oder Schäden vorfindet, steht regelmäßig vor derselben Frage: Muss der Mieter zunächst aufgefordert werden, Schäden selbst zu beheben, oder kann der Vermieter sofort eigene Kosten geltend machen? Die Antwort hängt nicht vom subjektiven Empfinden ab, sondern von der rechtlichen Einordnung des jeweiligen Anspruchs.
Schäden an der Mietsache: Kein Fristzwang
Wenn der Mieter die Wohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus beschädigt hat, verletzt er seine mieterseitige Obhutspflicht aus § 241 Abs. 2 BGB. Das begründet einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB. Der BGH hat mit Urteil vom 28. Februar 2018 (VIII ZR 157/17) klargestellt, dass der Vermieter in diesen Fällen keine Frist zur Beseitigung des Schadens setzen muss. Der Anspruch entsteht mit dem Schaden, nicht erst nach fruchtlosem Fristablauf.
In der Praxis bedeutet das: Liegen zerstörte Böden, beschädigte Türen, Wasserschäden durch Fahrlässigkeit oder eigenmächtige bauliche Veränderungen vor, kann der Vermieter unmittelbar handeln: Handwerker beauftragen, Kostenvoranschlag einholen und den Schaden beziffern.
Abzugrenzen ist der Schadensfall von normalen Gebrauchsspuren. § 538 BGB regelt ausdrücklich, dass Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingetreten sind, vom Mieter nicht ersetzt werden müssen.
§ 538 BGB
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
Die Grenze zwischen vertragsgemäßer Abnutzung und ersatzpflichtiger Beschädigung ist im Einzelfall nicht immer scharf. Ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotodokumentation hilft, diese Abgrenzung später belegen zu können.
Schönheitsreparaturen: Fristsetzung bleibt Voraussetzung
Bei Schönheitsreparaturen, also Streichen, Tapezieren und vergleichbaren Arbeiten, die vertraglich wirksam auf den Mieter übertragen wurden, gilt eine andere Regel. Hier handelt es sich um eine Leistungspflicht des Mieters. Kommt er ihr nicht nach, greift § 281 BGB: Schadensersatz statt der Leistung kann erst verlangt werden, nachdem eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt wurde und diese Frist fruchtlos abgelaufen ist.
§ 281 Abs. 1 BGB (Schadensersatz statt der Leistung)
Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat.
In der Praxis gilt eine Frist von zehn bis vierzehn Tagen als angemessen. Das Fristsetzungsschreiben muss konkret sein: Es muss beschreiben, welche Arbeiten erwartet werden, und darauf hinweisen, dass nach Fristablauf Schadensersatz verlangt wird. Ein allgemeiner Hinweis auf nicht ordentlich hinterlassene Räume reicht nicht aus.
Das Schreiben muss die geschuldeten Arbeiten konkret benennen, zum Beispiel Decken in Weiß streichen, Wände neu tapezieren oder streichen. Es muss eine klare Frist setzen und darauf hinweisen, dass nach Fristablauf keine Eigenleistung mehr akzeptiert wird und stattdessen Schadensersatz geltend gemacht wird. Zu kurze oder zu unbestimmte Aufforderungen können die Wirkung der Fristsetzung gefährden.
Die Verjährungsfrist als zentrales Risiko
Unabhängig davon, ob Schäden oder Schönheitsreparaturen in Frage stehen: Für Vermieter läuft nach der Schlüsselrückgabe eine kurze Verjährungsfrist. § 548 Abs. 1 BGB regelt, dass Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache verjähren.
§ 548 Abs. 1 BGB (Verjährung der Vermieteransprüche)
Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
Sechs Monate vergehen schnell, wenn zunächst Handwerkerangebote eingeholt, Gespräche mit dem Mieter geführt und Dokumentationen zusammengestellt werden. Die Frist läuft ab Schlüsselrückgabe, unabhängig davon, ob der Vermieter vom Schaden weiß. Wer die Frist verstreichen lässt, verliert seinen Anspruch vollständig, auch wenn er inhaltlich im Recht ist. Eine Klage muss vor Ablauf dieser Frist eingereicht sein.
Beweissicherung: Was zählt und wie
Der Vermieter trägt im Streitfall die Beweislast dafür, dass ein Schaden vorliegt, dass er über normale Abnutzung hinausgeht und wie hoch die Beseitigungskosten sind. Wer diese Grundlage beim Auszug nicht sichert, steht später ohne belastbare Grundlage da.
Fotografieren Sie jeden Raum systematisch und vollständig, nicht nur offensichtliche Schäden. Halten Sie den Zustand mit Zeitstempel fest. Wenn möglich, fertigen Sie ein gemeinsames Übergabeprotokoll an, auch wenn der Mieter nicht unterschreibt. Ziehen Sie in diesem Fall Zeugen hinzu und dokumentieren Sie deren Anwesenheit. Kostenvoranschläge von Handwerkern sind im späteren Schriftverkehr und vor Gericht zentrale Belege.
Hilfreich ist der Abgleich mit dem Einzugsprotokoll. Wer beim Einzug den Zustand der Wohnung festgehalten hat, kann später deutlich einfacher nachweisen, welche Beschädigungen auf die Mietzeit zurückgehen.
Weiterführende Informationen zu den Anspruchsgrundlagen und zur Vorgehensweise bei der außergerichtlichen Geltendmachung von Schadensersatz finden Sie in unserem Beitrag Schadensersatz gegen den Mieter nach Auszug: Ansprüche.
Schönheitsreparaturklausel: Wirksamkeit zuerst prüfen
Bevor ein Vermieter dem Mieter eine Frist zur Renovierung setzt, muss feststehen, ob die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag wirksam ist. Der BGH hat zahlreiche Klauseln für unwirksam erklärt, darunter solche mit starren Fristen oder Endrenovierungsklauseln, die eine Renovierung unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung erzwingen.
Ist die Klausel unwirksam, besteht keine Renovierungspflicht des Mieters. Eine Fristsetzung liefe dann ins Leere. In diesem Fall kommen nur tatsächliche Schäden als Anspruchsgrundlage in Betracht, für die keine Fristsetzung erforderlich ist.
Eine Klauselprüfung vor dem ersten Schreiben an den Mieter ist deshalb nicht optional, sondern Voraussetzung für jeden weiteren Schritt.
Kaution und offene Forderungen nach dem Auszug
Wenn nach dem Auszug Schadensersatzansprüche im Raum stehen, stellt sich häufig auch die Frage nach der Mietkaution. Sie kann zur Absicherung berechtigter Forderungen zunächst einbehalten werden, solange die Schadenslage noch nicht abschließend geklärt ist. Zu den Voraussetzungen und Grenzen des Kautionseinbehalts informiert unser Beitrag Kaution nicht gezahlt wegen Mängel: So reagieren Vermieter.
Einen Überblick zu weiteren mietrechtlichen Themen für Vermieter, Eigentümer und Verwaltungen bietet der Mietrecht-Schwerpunkt der Kanzlei Kübler.
Wohnung vollständig und systematisch fotografieren, jeden Raum mit Zeitstempel.
Übergabeprotokoll anfertigen, auch wenn der Mieter nicht unterschreibt oder die Übergabe verweigert. Zeugen hinzuziehen.
Schäden und Mängel einordnen: Handelt es sich um Schäden aus Obhutspflichtverletzung oder um nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen?
Abgleich mit dem Einzugsprotokoll, um den Ausgangszustand zu belegen.
Bei Schäden: Handwerkerkosten ermitteln und Schadensersatz schriftlich geltend machen, ohne dem Mieter eine Beseitigungsfrist setzen zu müssen.
Bei Schönheitsreparaturen: Wirksamkeit der Mietvertragsklausel vor dem ersten Schreiben prüfen lassen.
Nachfrist bei Schönheitsreparaturen: schriftlich, zehn bis vierzehn Tage, mit konkreter Beschreibung der Arbeiten und Hinweis auf Schadensersatz nach Fristablauf.
Verjährungsfrist im Blick behalten: Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ansprüche sechs Monate ab Schlüsselrückgabe. Zur Hemmung der Verjährung ist eine Klageerhebung oder ein gleichwertiger gerichtlicher Schritt (z. B. Mahnbescheid, § 204 BGB) erforderlich. Ein Forderungsschreiben allein genügt nicht.
Kaution nur nach sachlich begründeter Aufstellung einbehalten und Abrechnung fristgerecht erstellen.
Häufige Fragen nach dem Mieterauszug
Muss ich dem Mieter immer eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen?
Nein, das hängt von der Art des Anspruchs ab. Bei echten Schäden an der Mietsache, die über normale Abnutzung hinausgehen, ist keine Fristsetzung erforderlich. Der BGH hat das mit Urteil vom 28. Februar 2018 (VIII ZR 157/17) klargestellt. Der Vermieter kann unmittelbar Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB verlangen. Nur bei Schönheitsreparaturen, die vertraglich wirksam auf den Mieter übertragen wurden, muss zunächst eine Nachfrist gesetzt werden.
Wie lange habe ich als Vermieter Zeit, Schadensersatz zu verlangen?
Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung. Diese Frist läuft ab Schlüsselübergabe, unabhängig davon, ob der Schaden bereits vollständig bekannt ist. Wer unsicher ist, ob seine Ansprüche noch rechtzeitig geltend gemacht werden können, sollte frühzeitig anwaltlichen Rat einholen.
Was gilt als normale Abnutzung, die der Mieter nicht ersetzen muss?
Gebrauchsspuren, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entstehen, sind nach § 538 BGB nicht ersatzpflichtig. Dazu gehören leichte Kratzer auf Böden durch normalen Möbelgebrauch, geringe Verfärbungen an Wänden nach langer Mietdauer oder altersbedingte Abnutzung an Armaturen. Beschädigungen, die darüber hinausgehen, wie zerstörte Böden, eingeschlagene Wände oder massive Verschmutzungen, sind dagegen als Schäden einzustufen.
Was passiert, wenn die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist?
Ist die Klausel unwirksam, besteht keine Renovierungspflicht des Mieters. Eine Fristsetzung wäre dann ohne rechtliche Wirkung. Der Vermieter kann in diesem Fall nur tatsächliche Schäden geltend machen, für die keine Fristsetzung erforderlich ist. Ob eine Klausel wirksam ist, hängt von ihrer konkreten Formulierung ab und muss im Einzelfall geprüft werden.
Wie muss das Fristsetzungsschreiben bei Schönheitsreparaturen aussehen?
Das Schreiben muss die konkret erwarteten Arbeiten benennen, zum Beispiel Decken in Weiß streichen oder Wände neu tapezieren. Es muss eine klare Frist von zehn bis vierzehn Tagen setzen und darauf hinweisen, dass nach Fristablauf keine Eigenleistung mehr akzeptiert und stattdessen Schadensersatz verlangt wird. Allgemeine Formulierungen reichen nicht aus und können die Wirkung der Fristsetzung gefährden.
Wenn Sie nach dem Auszug Ihres Mieters Schäden festgestellt haben oder unsicher sind, welche Schritte als nächstes richtig sind, prüft Kübler Rechtsanwälte Ihre Lage. Wir ordnen ein, welche Ansprüche bestehen, welche Fristen laufen und wie Sie Ihre Forderungen rechtssicher geltend machen. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
- § 538 BGB
- § 281 Abs. 1 BGB (Schadensersatz statt der Leistung)
- § 548 Abs. 1 BGB (Verjährung der Vermieteransprüche)
- § 204 BGB
- § 241 Abs. 2 BGB
- § 280 Abs. 1 BGB
- § 280 Abs. 1 Schadense
- VIII ZR 157/17
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Vermieter und Eigentümer bei mietrechtlichen Auseinandersetzungen, insbesondere nach Mieterwechsel und bei der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen.