Hat der Mieter die vereinbarte Kaution bislang nicht gezahlt, richtet sich die Fälligkeit nach § 551 Abs. 2 BGB: Die erste von drei gleichen Raten ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten, die weiteren in den beiden folgenden Monaten. Zahlt der Mieter gar nicht und überschreitet der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten, eröffnet § 569 Abs. 2a BGB eine außerordentliche fristlose Kündigung. Dieser Kündigungsgrund hat eigene Voraussetzungen und ist von einem Mietrückstand getrennt zu prüfen. Vor jedem weiteren Schritt sollten Sie den Mietvertrag auf eine wirksame Kautionsvereinbarung prüfen und den gesamten Schriftverkehr sichern.
Dieser Beitrag ordnet ein, wann der Mieter mit der Kautionszahlung rechtlich im Verzug ist, welche gesetzlichen Voraussetzungen eine außerordentliche Kündigung erfordern und welche Unterlagen Vermieter von Anfang an sichern sollten.
Ein privater Vermieter vermietet eine Zweizimmerwohnung und vereinbart im Mietvertrag eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten. Der Mieter zieht zum vereinbarten Termin ein, die erste Kautionsrate bleibt jedoch aus. Auf eine schriftliche Erinnerung kommt keine Antwort. Nach zwei Monaten ist noch kein Cent der Kaution eingegangen. Der Vermieter fragt sich, ob er das Mietverhältnis bereits kündigen kann oder ob er noch weitere Schritte einleiten muss. In dieser Konstellation prüft die Kanzlei zunächst, ob die Kautionsklausel im Mietvertrag wirksam vereinbart ist und ob der Rückstand die gesetzliche Schwelle für eine außerordentliche Kündigung bereits erreicht hat. Anschließend wird der Schriftverkehr gesichtet und die nächste Maßnahme so vorbereitet, dass sie rechtlich trägt.
Gesetzliche Grundlage: Was § 551 BGB für Vermieter regelt
Die Mietkaution ist keine gesetzliche Selbstverständlichkeit. Sie muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein. Fehlt diese Vereinbarung, besteht kein durchsetzbarer Anspruch. Ist sie wirksam vereinbart, begrenzt das Gesetz die Höhe der Sicherheitsleistung im Wohnraummietrecht auf das Dreifache der monatlichen Nettomiete ohne Betriebskosten.
§ 551 BGB (Auszug, sinngemäß)
Die Mietsicherheit darf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete nicht übersteigen. Der Mieter ist berechtigt, die Sicherheitsleistung in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Diese Fälligkeitsregel läuft automatisch zugunsten des Mieters. Vertragsklauseln, die das Ratenzahlungsrecht ausschließen oder einschränken, sind insoweit unwirksam. Das bedeutet für die Praxis: Auch wenn im Vertrag eine Gesamtzahlung vereinbart ist, darf der Mieter in drei Raten leisten. Die erste Rate ist dennoch mit Mietbeginn fällig. Bleibt sie aus, steht der Mieter grundsätzlich im Verzug, sobald die übrigen Voraussetzungen des allgemeinen Schuldrechts vorliegen.
Eine gesetzlich zwingend vorgeschriebene Mahnung für den Verzugseintritt gibt es in diesem Zusammenhang nicht in jedem Fall. Eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit klarer Fristsetzung ist dennoch empfehlenswert, weil sie den Verlauf dokumentiert und die eigene Beweisposition stärkt.
Was gilt, wenn der Mieter nur einen Teil der Kaution zahlt?
Zahlt der Mieter einen Teil, aber nicht die volle Summe, kommt es auf die Höhe des Rückstands an. Für eine außerordentliche Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB ist entscheidend, ob der ausstehende Betrag die Schwelle von zwei Monatsmieten erreicht oder überschreitet. Liegt der Rückstand darunter, ist eine fristlose Kündigung auf dieser Grundlage noch nicht möglich.
Was bedeutet die Anlagepflicht des Vermieters?
§ 551 Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, eine entgegengenommene Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen und verzinslich anzulegen. Diese Pflicht schützt den Mieter im Insolvenzfall des Vermieters. Praktisch hat sie auch Bedeutung für spätere Rückforderungsstreitigkeiten: Wer die Kaution ordnungsgemäß anlegt und das belegen kann, steht im möglichen Prozess auf solidem Boden.
Fristlose Kündigung wegen ausgebliebener Kaution: Voraussetzungen
Das Wohnraummietrecht kennt einen eigenen Kündigungsgrund für den Fall, dass der Mieter die vereinbarte Kaution nicht zahlt.
§ 569 Abs. 2a BGB (Auszug, sinngemäß)
Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung liegt vor, wenn der Mieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist.
Dieser Tatbestand ist eigenständig und steht neben einem eventuellen Mietrückstand. Er setzt im Einzelnen voraus:
- ◆Die Kaution wurde im Mietvertrag wirksam vereinbart.
- ◆Der Rückstand beträgt mindestens zwei Monatsmieten.
- ◆Der Mieter befindet sich tatsächlich im Verzug.
Wer kündigt, bevor der Rückstand die Schwelle von zwei Monatsmieten tatsächlich erreicht hat, riskiert eine unwirksame Kündigung. Die genaue Berechnung des Rückstands und der lückenlose Nachweis des Verzugs sind entscheidend. Ein zu früh versandtes Kündigungsschreiben kann die gesamte Rechtsposition gefährden.
Abgrenzung zum Mietrückstand
Wer eine außerordentliche Kündigung wegen ausgebliebener Kaution erklärt, muss im Kündigungsschreiben klar benennen, auf welchen Tatbestand er sich stützt. Der Kündigungsgrund wegen Kautionsrückstand nach § 569 Abs. 2a BGB ist von der Kündigung wegen Mietrückstand nach § 543 BGB zu trennen. Beide Tatbestände können grundsätzlich nebeneinander vorliegen, müssen aber separat geprüft und im Schreiben getrennt begründet werden.
§ 543 BGB (Auszug, sinngemäß)
Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Die Formvorschriften gelten für beide Kündigungsgründe gleichermaßen: Die Kündigung muss schriftlich erklärt werden und dem Mieter zugehen. Eine mündliche Erklärung ist im Wohnraummietrecht nicht wirksam.
Wenn bei Ihrem Mieter sowohl Mietrückstände als auch eine nicht gezahlte Kaution vorliegen, finden Sie ergänzende Hinweise zu Fristen und Vorgehensweise in unserem Beitrag Mieter zahlt nicht: Fristen und Kündigung richtig.
Unterlagen sichern: Was Vermieter von Anfang an dokumentieren müssen
Eine Kündigung oder Zahlungsklage steht und fällt mit der Dokumentation. Wer Belege frühzeitig sichert, hat im Streitfall eine erheblich stärkere Position.
Mietvertrag mit der ausdrücklichen Kautionsklausel und vereinbarter Höhe sorgfältig aufbewahren.
Kontoauszüge oder Kautionskonto-Belege sammeln, die zeigen, welche Beträge wann eingegangen sind.
Schriftliche Zahlungsaufforderungen mit Sendedatum und Zugangsnachweis sichern, etwa per Einwurf-Einschreiben oder per E-Mail mit Lesebestätigung.
Antworten des Mieters oder dessen Schweigen auf Zahlungsaufforderungen festhalten.
Datum des Mietbeginns belegen, da davon die Fälligkeit der ersten Rate abhängt.
Bei erklärter Kündigung: Originalschreiben mit Datum, Inhalt und Zugangsnachweis aufbewahren.
Auch wenn eine Mahnung für den Verzugseintritt nicht in jedem Fall gesetzlich vorgeschrieben ist, dokumentiert eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit klarer Fristsetzung, dass der Vermieter den Mieter unmissverständlich auf den Rückstand hingewiesen hat. Im Prozess kann das als Beleg für den schuldhaften Verzug vorgelegt werden und stärkt die eigene Position erheblich.
Was nach Ende des Mietverhältnisses gilt
Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses können offene Kautionsforderungen noch geltend gemacht werden. Für Rückforderungsansprüche gilt grundsätzlich die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach §§ 195, 199 BGB.
Davon zu unterscheiden sind Schadensersatzansprüche des Vermieters nach Rückgabe der Mietsache. Für diese gilt nach § 548 BGB eine deutlich kürzere Frist, die mit dem Zeitpunkt der Rückgabe beginnt.
§ 548 BGB (Auszug, sinngemäß)
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
Diese kürzere Frist betrifft typischerweise Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung, nicht den Kautionszahlungsanspruch selbst. Beide Anspruchstypen sind getrennt zu überwachen. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters auf die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses entsteht erst dann, wenn feststeht, dass dem Vermieter keine offenen Gegenansprüche mehr zustehen. Ein festes gesetzliches Datum für die Rückzahlung enthält das Gesetz nicht.
Typische Fehler und wie sie entstehen
– Kaution nicht klar im Mietvertrag vereinbart: Ohne wirksame Vereinbarung besteht kein durchsetzbarer Anspruch.
– Kündigung erklärt, bevor die Zwei-Monatsmieten-Schwelle des § 569 Abs. 2a BGB erreicht ist: Das Schreiben entfaltet keine Wirkung und kann zu einer Eskalation ohne rechtliche Grundlage führen.
– Zahlungsaufforderungen nur mündlich oder ohne Zugangsnachweis: Der Verlauf ist im Streitfall kaum belegbar.
– Kautionskonto nicht getrennt von eigenem Vermögen angelegt: Verstößt gegen § 551 Abs. 3 BGB und kann zu Streit bei Rückabwicklung oder Insolvenz führen.
– Kautionsrückstand und Mietrückstand im Kündigungsschreiben vermischt: Beide Tatbestände sind getrennte Kündigungsgründe und müssen jeweils einzeln begründet werden.
Einen allgemeinen Überblick zu Rechten und Pflichten im Vermieterverhältnis finden Sie auf der Übersichtsseite Mietrecht für Vermieter und Eigentümer.
FAQ
Welche rechtliche Bedeutung hat die nicht gezahlte Kaution für Vermieter?
Die ausbleibende Kaution ist kein bloßes Formalproblem. Sie schwächt die Sicherungsposition des Vermieters für die Dauer des gesamten Mietverhältnisses und eröffnet bei Erreichen der gesetzlichen Schwelle einen eigenständigen Kündigungsgrund nach § 569 Abs. 2a BGB. Gleichzeitig hängt die Wirksamkeit einer darauf gestützten Kündigung von der genauen Prüfung des Rückstands, der Verzugsvoraussetzungen und der Schriftform ab.
Muss der Vermieter vor der Kündigung erst schriftlich mahnen?
§ 569 Abs. 2a BGB setzt keine ausdrückliche Abmahnung als Voraussetzung für die fristlose Kündigung voraus. Praktisch ist eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit konkreter Fristsetzung dennoch empfehlenswert: Sie belegt den Verzug, dokumentiert den Verlauf und stärkt die eigene Position für den Fall, dass der Mieter die Kündigung angreift. Ob eine Mahnung im konkreten Einzelfall rechtlich erforderlich ist, sollte vor dem Versand der Kündigung geprüft werden.
Was passiert, wenn der Mieter die Kaution nach der Kündigung noch zahlt?
Eine nachträgliche Zahlung beseitigt eine bereits wirksam erklärte außerordentliche Kündigung nicht zwingend. Ob und unter welchen Umständen eine spätere Zahlung Einfluss auf die Wirksamkeit der Kündigung haben kann, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Belastbare höchstrichterliche Entscheidungen, die eine allgemeine Regel für diesen Punkt aufstellen, liegen nicht vor. Die Einschätzung erfordert eine individuelle Prüfung der Sachlage.
Ab wann ist anwaltliche Begleitung sinnvoll?
Spätestens wenn eine außerordentliche Kündigung vorbereitet oder eine Zahlungsklage eingereicht werden soll, ist eine anwaltliche Prüfung der Unterlagen und der bisherigen Kommunikation sinnvoll. Formfehler in der Kündigung oder eine unzureichende Begründung können die gesamte Rechtsposition gefährden. Auch wenn der Mieter bislang auf keine Zahlungsaufforderung reagiert hat, hilft eine frühzeitige Einschätzung dabei, die nächsten Schritte in der richtigen Reihenfolge zu gehen und vermeidbare Fehler auszuschließen.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Situation bei nicht gezahlter Kaution und ordnen ein, ob eine Kündigung, eine Zahlungsklage oder ein anderes Vorgehen rechtlich trägt. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er begleitet Vermieter und Eigentümer bei mietrechtlichen Konflikten, bei Kündigung, Kaution und Räumung.