Bleibt die Miete aus, entscheidet die genaue Höhe des Rückstands darüber, welche Kündigungsoptionen offenstehen. Die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt voraus, dass der Mieter entweder an zwei aufeinanderfolgenden Fälligkeitsterminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen insgesamt zwei Monatsmieten schuldet. Die Kündigung selbst muss schriftlich erfolgen, alle betroffenen Monate mit Beträgen benennen und dem Mieter nachweisbar zugehen. Parallel dazu kann unter bestimmten Voraussetzungen auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB in Betracht kommen.
Dieser Beitrag ordnet die Lage bei ausbleibenden Mietzahlungen aus Vermieterperspektive ein und zeigt, auf welche Fristen, Formvorgaben und Belege es ankommt.
Ein privater Vermieter stellt Mitte des zweiten Monats fest, dass sein Mieter weder für den laufenden noch für den vorangegangenen Monat Miete überwiesen hat. Telefonische Nachfragen ergeben keine verbindliche Zusage. Er möchte selbst eine Kündigung schreiben und in den Briefkasten einwerfen. Für ihn offen: Reicht der Rückstand überhaupt für eine fristlose Kündigung? Muss er vorher formal mahnen? Und genügt der Briefkasteneinwurf ohne Zeuge als Zustellnachweis? In der anwaltlichen Beratung wird zunächst anhand von Mietvertrag und Kontoauszügen der genaue Rückstandsbetrag und die Fälligkeit der einzelnen Zahlungen ermittelt. Erst dann lässt sich beurteilen, ob die Voraussetzungen des § 543 BGB tagesgenau erfüllt sind, und ein formgerechtes Kündigungsschreiben mit nachweisbarer Zustellung vorbereiten.
Wann darf der Vermieter wegen Zahlungsverzugs kündigen?
Nicht jeder Zahlungsrückstand berechtigt zur fristlosen Kündigung. Das BGB unterscheidet zwei Varianten, die jeweils unterschiedliche Voraussetzungen an Höhe und Verteilung des Rückstands stellen.
Welche Schwellenwerte gelten für die fristlose Kündigung?
Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich, wenn eine der beiden folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:
Variante a: Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Fälligkeitstermine mit der Miete oder einem erheblichen Teil davon in Verzug. Als nicht unerheblich gilt nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ein Rückstand, der die Miete für einen Monat übersteigt. Fehlt also an zwei aufeinanderfolgenden Terminen jeweils weniger als eine Monatsmiete und bleibt der Gesamtrückstand insgesamt unter einer Monatsmiete, greift diese Variante noch nicht.
Variante b: Über einen Zeitraum von mehr als zwei Fälligkeitsterminen hat sich ein Gesamtrückstand von mindestens zwei Monatsmieten angesammelt.
Bei beiden Varianten kommt es auf die vereinbarte Miethöhe an, einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung, soweit diese Bestandteil der Gesamtmiete ist. In der Praxis unterlaufen hier häufig Fehler, wenn Nettokaltmiete und Bruttomiete nicht sauber unterschieden werden.
§ 543 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung, sinngemäß)
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist oder wenn er in einem Zeitraum über mehr als zwei Termine mit der Miete in Höhe von zwei Monatsmieten in Rückstand geraten ist.
Wann gilt die Miete als überfällig?
Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete spätestens am dritten Werktag des vereinbarten Zeitraums zu entrichten. Ab dem vierten Werktag liegt Verzug vor, ohne dass der Vermieter zuvor gesondert mahnen muss.
Muss der Vermieter vor der Kündigung mahnen?
Für die fristlose Kündigung nach § 543 BGB ist eine vorherige Mahnung gesetzlich nicht zwingend. In der Praxis empfiehlt sich trotzdem ein schriftliches Mahnschreiben, das die offenen Monate mit den genauen Beträgen benennt und eine klare Zahlungsfrist setzt. Es belegt, dass der Mieter über den Rückstand informiert war, und stärkt die Dokumentation für ein mögliches Gerichtsverfahren. Für eine parallel mögliche ordentliche Kündigung nach § 573 BGB kann eine vorherige Mahnung darüber hinaus den schuldhaften Pflichtenverstoß des Mieters zusätzlich untermauern.
Formvorgaben für die Kündigung
Welche Anforderungen stellt das Gesetz an die Kündigungserklärung?
Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf zwingend der Schriftform nach § 568 BGB. Das bedeutet ein eigenhändig unterschriebenes Schreiben. Eine Kündigung per E-Mail oder Fax allein genügt diesen Anforderungen nicht. Sind mehrere Vermieter vorhanden, müssen alle unterzeichnen.
§ 568 BGB (Schriftform der Kündigung)
Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.
Das Kündigungsschreiben muss darüber hinaus:
- ◆alle betroffenen Monate mit den jeweiligen Rückstandsbeträgen konkret benennen,
- ◆den Kündigungsgrund eindeutig bezeichnen,
- ◆erkennen lassen, ob es sich um eine fristlose Kündigung, eine ordentliche Kündigung oder beide gleichzeitig handelt.
Wie muss die Kündigung zugehen?
Der nachweisbare Zugang ist in der Praxis ein häufig unterschätzter Schwachpunkt. Ein Briefkasteneinwurf ohne Zeuge oder Boten lässt sich im Streitfall kaum belegen. Zuverlässiger sind:
- ◆Übergabe mit schriftlicher Empfangsbestätigung des Mieters,
- ◆Einwurf durch einen beauftragten Boten, der Ort, Zeitpunkt und Umstände bezeugen kann,
- ◆Einwurf-Einschreiben als dokumentierter Nachweis des Einwurfs (belegt nicht den tatsächlichen Empfang, aber den Einwurf).
Zur rechtssicheren schriftlichen Kommunikation mit dem Mieter, auch in digitaler Form, lesen Sie: Digitalisierung im Mietrecht: Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter.
Ordentliche Kündigung als ergänzende Option
Neben der fristlosen Kündigung kann unter Umständen auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB ausgesprochen werden. Voraussetzung ist ein erheblicher schuldhafter Pflichtenverstoß des Mieters. Die ordentliche Kündigung unterliegt den Kündigungsfristen nach § 573c BGB.
§ 573 BGB (Ordentliche Kündigung durch den Vermieter, sinngemäß)
Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Was bedeutet die Schonfristzahlung für Vermieter?
Das BGB sieht die Möglichkeit vor, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam wird, wenn der Mieter sämtliche Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgleicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Diese Regelung greift jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren und lässt eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung unberührt.
Die Schonfristzahlung beseitigt ausschließlich die fristlose Kündigung nach § 543 BGB. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 BGB bleibt davon unberührt. Vermieter, die beide Kündigungsarten gleichzeitig erklären, behalten damit auch dann eine rechtliche Handhabe, wenn der Mieter nach Klagezustellung zahlt.
Einen Sonderfall bilden Mieter, die ihre Miete über Sozialleistungsträger beziehen. Was in solchen Konstellationen rechtlich gilt, erläutert der Beitrag Mieter zahlt Miete nicht: Was Vermieter jetzt wissen müssen.
Unterlagen sichern und Beweis führen
Welche Belege brauchen Vermieter zwingend?
Belastbare Dokumentation ist die Grundlage für jeden weiteren Schritt, ob außergerichtlich oder gerichtlich. Je früher die Unterlagen geordnet vorliegen, desto stabiler ist die Vermieterposition.
Mietvertrag mit allen Nachträgen, Mieterhöhungsvereinbarungen und Nebenkostenvereinbarungen sichten und bereithalten.
Kontoauszüge der letzten Monate zusammenstellen, die den Eingang oder das Ausbleiben der Mietzahlungen lückenlos belegen.
Chronologie der Fälligkeitstermine und der tatsächlichen Zahlungen erstellen: Welche Monate fehlen vollständig, welche wurden nur teilweise gezahlt?
Rückstand tagesgenau berechnen und auf Basis der richtigen Miethöhe prüfen: Nettokaltmiete oder vereinbarte Gesamtmiete inklusive Betriebskostenvorauszahlung.
Schriftverkehr mit dem Mieter vollständig sichern: Mahnungen, Zahlungsvereinbarungen, E-Mails, dokumentierte Telefongespräche.
Kündigungsschreiben mit Zugangsnachweis aufbewahren: Zeugenbestätigung, Übergabebeleg oder Einwurfnachweis.
Wenn im Zusammenhang mit dem Mietrückstand auch die Kaution eine Rolle spielt, lesen Sie: Mietkaution einbehalten: Was Vermieter wissen müssen.
Typische Fehler und ihre Folgen
– Kündigung ausgesprochen, obwohl die Schwelle des § 543 BGB noch nicht erreicht ist, weil der Rückstand insgesamt eine Monatsmiete nicht übersteigt.
– Betroffene Monate und Rückstandsbeträge fehlen im Kündigungsschreiben oder sind ungenau angegeben.
– Kein nachweisbarer Zugangsnachweis, etwa weil nur per E-Mail gekündigt oder der Briefkasteneinwurf nicht bezeugt wurde.
– Verwechslung von Nettokaltmiete und Gesamtmiete bei der Schwellenberechnung.
– Mündliche Absprachen über Ratenzahlungen ohne schriftliche Fixierung, die im Streitfall nicht mehr belegt werden können.
Die Räumung einer Wohnung ist in Deutschland ausschließlich über einen gerichtlichen Räumungstitel möglich. Eigenmächtiges Betreten der Wohnung, der Austausch von Schlössern oder das Abstellen von Versorgungsleistungen sind rechtlich unzulässig und können straf- und zivilrechtliche Konsequenzen für den Vermieter haben.
Verjährung: Wie lange sind Mietrückstände geltend zu machen?
Mietforderungen unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Die Frist beginnt nach § 199 BGB grundsätzlich mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter Kenntnis davon erlangt hat. Nicht eingeklagte Rückstände aus früheren Jahren können deshalb irgendwann prozessual nicht mehr durchsetzbar sein.
§ 195 BGB (Regelmäßige Verjährungsfrist)
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
Kübler Rechtsanwälte begleiten Vermieter und Eigentümer in Zahlungsstreitigkeiten und bei der Vorbereitung von Kündigungen. Einen Überblick über die anwaltliche Unterstützung finden Sie unter Kübler Rechtsanwälte im Mietrecht.
Häufige Fragen
Ab wann darf der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen?
Die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt voraus, dass der Mieter entweder an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder über mehr als zwei Termine insgesamt zwei Monatsmieten schuldet. Ein einmaliger Zahlungsausfall, der eine Monatsmiete nicht übersteigt, reicht für die fristlose Kündigung in der Regel nicht aus.
Muss die Kündigung dem Mieter persönlich übergeben werden?
Eine persönliche Übergabe ist nicht zwingend vorgeschrieben, aber empfehlenswert, wenn sie mit einer schriftlichen Empfangsbestätigung verbunden wird. Entscheidend ist in jedem Fall der nachweisbare Zugang: Das Schreiben muss in den Machtbereich des Mieters gelangt sein. Ein einfacher Briefkasteneinwurf ohne Zeuge lässt sich im Streitfall kaum belegen.
Was passiert, wenn der Mieter nach der Kündigung noch zahlt?
Werden sämtliche Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgeglichen, kann die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden. Diese Schonfristzahlung ist jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren möglich und berührt eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung nach § 573 BGB nicht.
Welche Unterlagen sind für ein Klageverfahren notwendig?
Wichtig sind Mietvertrag, Kontoauszüge, die den Rückstand tagesgenau belegen, das Kündigungsschreiben mit Zugangsnachweis sowie den gesamten Schriftverkehr mit dem Mieter. Je vollständiger diese Unterlagen von Anfang an vorliegen, desto belastbarer ist die Vermieterposition vor Gericht.
Wann verjähren Mietrückstände?
Mietforderungen unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Die Frist beginnt grundsätzlich mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter davon Kenntnis erlangt hat. Ältere, nicht eingeklagte Rückstände können dadurch irgendwann prozessual nicht mehr durchgesetzt werden.
Kübler Rechtsanwälte prüfen den genauen Rückstand, beurteilen die Kündigungsvoraussetzungen nach dem BGB und bereiten das weitere Vorgehen so vor, dass Formfehler die Durchsetzung nicht nachträglich gefährden. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer von Kübler Rechtsanwälte berät er Vermieter, Eigentümer und Verwalter in mietrechtlichen Konflikten, von der außergerichtlichen Kündigung bis zur gerichtlichen Durchsetzung von Zahlungsansprüchen.