In Bayern gilt für die Maklerprovision dasselbe Bundesrecht wie im gesamten Bundesgebiet. Ein Provisionsanspruch setzt einen wirksamen Maklervertrag in Textform, einen nachgewiesenen Kausalzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Kaufabschluss sowie das tatsächliche Zustandekommen des Kaufvertrags voraus. Seit dem 23. Dezember 2020 ist bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern gesetzlich geregelt, dass Käufer höchstens so viel zahlen dürfen wie der Verkäufer. Fehlt die vorgeschriebene Textform oder lässt sich die Kausalität nicht nachweisen, entfällt der Provisionsanspruch.
Dieser Beitrag erklärt, wie die Maklerprovision in Bayern rechtlich entsteht, was das Reformgesetz von 2020 für Käufer von Wohnimmobilien bedeutet und wann ein Provisionsanspruch anfechtbar ist.
Eine Käuferin hatte über ein Immobilienportal Kontakt zu einem Makler aufgenommen und eine Eigentumswohnung im Raum München besichtigt. Den Kaufvertrag schloss sie mehrere Wochen später ab, als der Makler kaum noch beteiligt war. Nach dem Notartermin erhielt sie eine Provisionsrechnung in erheblicher Höhe. Auf Nachfrage stellte sich heraus, dass kein Maklervertrag in Textform geschlossen worden war. Es hatte lediglich ein mündliches Gespräch vor der Besichtigung stattgefunden. Eine rechtliche Prüfung ergab, dass die gesetzlich vorgeschriebene Textform fehlte und der Provisionsanspruch deshalb nicht durchsetzbar war.
Wie die Maklerprovision rechtlich entsteht
Die Grundregel für jeden Maklervertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Ohne wirksamen Vertrag, ohne nachgewiesenen Kausalzusammenhang und ohne tatsächlichen Abschluss des Hauptvertrags entsteht kein Provisionsanspruch. Das gilt unabhängig davon, ob der Makler viel oder wenig Arbeit investiert hat.
Wann schulden Sie als Käufer die Maklerprovision?
Drei Voraussetzungen müssen gleichzeitig erfüllt sein: Erstens muss ein wirksamer Maklervertrag bestehen. Zweitens muss der Makler nachweisen, dass seine Tätigkeit für das Zustandekommen des Kaufvertrags ursächlich war. Drittens muss der Kaufvertrag tatsächlich abgeschlossen worden sein. Fällt eine dieser drei Voraussetzungen weg, entfällt grundsätzlich auch der Provisionsanspruch.
§ 652 BGB (sinngemäß)
Wer einem anderen einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Kommt der Vertrag nicht zustande, kann kein Maklerlohn verlangt werden.
In der Praxis ist die Kausalität häufig streitig, weil Käufer die Immobilie aus eigener Recherche oder über eine andere Quelle kannten, bevor der Makler aktiv wurde. In solchen Fällen lässt sich die Provision oft nicht in voller Höhe durchsetzen.
Was das Reformgesetz für Käufer von Wohnimmobilien bedeutet
Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für den Erwerb von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher verschärfte gesetzliche Anforderungen. Bayern hat kein eigenes Maklergesetz: Das Bundesrecht gilt unmittelbar und einheitlich in allen Bundesländern.
Wer trägt die Provision bei Doppelmaklertätigkeit?
Wird ein Makler sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer tätig, darf er von beiden Seiten nur gleich hohe Provisionen verlangen. Vereinbart er mit dem Verkäufer eine bestimmte Höhe, darf der Käufer nicht mehr zahlen als der Verkäufer. Eine Klausel, die den Käufer zu einer höheren Zahlung verpflichtet, ist unwirksam.
§ 656c BGB (sinngemäß, Halbteilungsgrundsatz)
Ist der Makler für beide Parteien des Kaufvertrags tätig, darf er von jeder Seite nur denselben Betrag als Maklerlohn verlangen. Vereinbarungen, die hiervon abweichen, sind unwirksam.
Was gilt, wenn nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat?
Hat ausschließlich der Verkäufer den Makler beauftragt, kann der Kaufvertrag eine Klausel enthalten, nach der der Käufer die Hälfte der vereinbarten Provision übernimmt. Diese Übertragung ist aber erst dann fällig, wenn der Verkäufer seinen eigenen Provisionsanteil tatsächlich bezahlt hat. Ein vorheriger Zahlungsanspruch gegen den Käufer besteht in diesem Fall nicht.
§ 656d BGB (sinngemäß, Übernahme durch den Käufer)
Hat nur eine Partei dem Makler einen Maklerlohn versprochen, kann vereinbart werden, dass die andere Partei die Hälfte der Provision übernimmt. Die Zahlung der anderen Partei darf erst verlangt werden, nachdem die beauftragende Partei ihre Verpflichtung erfüllt hat.
Seit der Reform muss der Maklervertrag mit dem Käufer in Textform abgeschlossen werden (§ 656a BGB). Eine E-Mail oder ein unterzeichnetes Dokument genügt, ein mündliches Gespräch oder ein Hinweis im Exposé allein nicht. Fehlt die Textform, ist der Maklervertrag nichtig, und der Provisionsanspruch entfällt.
Wann ist die Provision nicht oder nicht vollständig geschuldet
Fehlende oder fehlerhafte Textform
Liegt kein Maklervertrag in Textform vor, ist der Vertrag nach § 656a BGB unwirksam und die Provision nicht geschuldet. Das gilt auch dann, wenn das Exposé einen Hinweis auf die Provisionshöhe enthielt, ohne dass der Käufer den Vertrag aktiv und in der vorgeschriebenen Form angenommen hat.
Zahlen Sie die Maklerprovision nicht, ohne vorher zu prüfen, ob ein wirksamer Maklervertrag in Textform vorliegt. Eine einmal gezahlte Provision lässt sich nur unter engen Voraussetzungen zurückfordern. Im Zweifel sollte die Zahlung bis zur rechtlichen Klärung zurückgestellt werden.
Kausalität nicht nachgewiesen
Selbst wenn ein wirksamer Maklervertrag vorliegt, muss der Makler nachweisen, dass seine Tätigkeit für den Kaufabschluss ursächlich war. Hatte der Käufer das Objekt bereits zuvor aus einer anderen Quelle gekannt, kann die Kausalität entfallen. Dieser Einwand muss jedoch frühzeitig und belegt vorgebracht werden.
Widerruf bei Fernabsatz oder Außergeschäftsraumvertrag
Schließt ein Verbraucher den Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder über ein Fernkommunikationsmittel ab, kann ihm ein gesetzliches Widerrufsrecht zustehen. Wurde nicht ordnungsgemäß über dieses Recht belehrt, verlängert sich die Frist. Ob und wie ein Widerruf im Einzelfall greift, hängt von den konkreten Umständen ab und sollte anwaltlich geprüft werden.
Sichern Sie sämtliche Dokumente, die im Zusammenhang mit dem Makler ausgetauscht wurden: Exposé, E-Mails, Besichtigungsbestätigungen, den Maklervertrag und alle weiteren Nachrichten. Diese Unterlagen sind entscheidend, wenn der Provisionsanspruch später dem Grunde oder der Höhe nach bestritten wird.
Unterlagen und Prüfschritte vor der Zahlung
Maklervertrag in Textform suchen: Haben Sie einen schriftlichen oder per E-Mail bestätigten Vertrag abgeschlossen oder nur ein mündliches Gespräch geführt?
Kausalität hinterfragen: Woher hatten Sie zuerst Kenntnis von der Immobilie, vom Makler oder aus einer anderen Quelle?
Provisionsverteilung prüfen: Zahlt der Verkäufer ebenfalls eine Provision in gleicher Höhe? Bei Doppelmaklertätigkeit darf Ihr Anteil nicht höher sein.
Fälligkeit klären: Bei einseitiger Beauftragung durch den Verkäufer darf Ihre Zahlung erst verlangt werden, nachdem der Verkäufer seinen Anteil beglichen hat.
Widerrufsrecht prüfen: Wurde der Maklervertrag online, telefonisch oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen? War die Widerrufsbelehrung vollständig und korrekt?
Unterlagen sichern: Alle E-Mails, das Exposé, die Besichtigungsbestätigung und eventuelle Vertragsunterlagen aufbewahren.
Im Zweifel rechtlich prüfen lassen: Vor einer Zahlung in erheblicher Höhe ist eine anwaltliche Einschätzung sinnvoll.
Häufige Fragen zur Maklerprovision in Bayern
Gilt in Bayern eine eigene gesetzliche Regelung zur Maklerprovision?
Nein. Bayern hat kein eigenständiges Maklergesetz. Es gilt das Bürgerliche Gesetzbuch in der seit Dezember 2020 geltenden Fassung der §§ 656a bis 656d BGB, und zwar bundesweit. Landesrechtliche Besonderheiten zur Provisionshöhe oder zur Verteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer existieren nicht.
Kann ich eine bereits gezahlte Provision zurückfordern?
Wenn der Maklervertrag unwirksam war, weil beispielsweise die Textform fehlte oder der Provisionsanspruch dem Grunde nach nicht entstanden ist, besteht kein wirksamer Zahlungsanspruch des Maklers. Eine bereits gezahlte Provision kann in diesem Fall über bereicherungsrechtliche Ansprüche zurückgefordert werden. Ob das im konkreten Fall gelingt, hängt von den genauen Umständen ab und sollte anwaltlich eingeordnet werden.
Was sollte ich prüfen, bevor ich einen Maklervertrag unterschreibe?
Klären Sie vor der Unterschrift, ob der Makler gleichzeitig für Käufer und Verkäufer tätig ist, welche Provision der Verkäufer zahlt und wie die Fälligkeit im Vertrag geregelt ist. Lesen Sie auch die Klauseln zur Provision im Kaufvertragsentwurf sorgfältig. Wenn Sie sich unsicher sind, ob die Provision der Höhe nach angemessen oder überhaupt geschuldet ist, lesen Sie dazu unseren Beitrag Maklerprovision zu hoch: Rechte beim Immobilienkauf.
Wann ist es sinnvoll, einen Anwalt einzuschalten?
Sobald die Provision einen erheblichen Betrag ausmacht, Zweifel an der Wirksamkeit des Maklervertrags bestehen oder der Makler auf sofortiger Zahlung besteht, sollten Sie die Situation vor der Zahlung rechtlich prüfen lassen. Das gilt ebenso, wenn der Makler für Käufer und Verkäufer gleichzeitig tätig war und unklar ist, ob das Halbteilungsgebot eingehalten wurde.
Einen Überblick zu allen Fragen rund um den Immobilienkauf finden Sie auf unserer Seite Immobilienrecht. Informationen zur Maklerprovision im Mietrecht lesen Sie in unserem Beitrag Maklerprovision für Mieter: Was Vermieter wissen müssen.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob die an Sie gerichtete Maklerrechnung dem Grunde und der Höhe nach geschuldet ist. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Immobilienkäufer und Verkäufer bei Vertragsfragen, Provisionstreitigkeiten und der Prüfung von Maklerklauseln.