Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern das gesetzliche Halbteilungsprinzip (§§ 656a ff. BGB). Hat der Verkäufer den Makler allein beauftragt, kann der Makler vom Käufer höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision verlangen. Der Käufer ist zudem erst zahlungspflichtig, nachdem der Verkäufer seinen eigenen Anteil tatsächlich bezahlt hat. Ohne einen wirksamen, in Textform geschlossenen Maklervertrag mit dem Käufer besteht kein Zahlungsanspruch.
Das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern ist seit dem 23. Dezember 2020 in Kraft. Dieser Beitrag erklärt, was die Regelung für Käufer konkret bedeutet und wann eine anwaltliche Prüfung sinnvoll ist.
Eine Käuferin aus dem Raum Heidenheim erwirbt eine Eigentumswohnung. Der Makler war ausschließlich vom Verkäufer mandatiert worden. Kurz nach der Beurkundung beim Notar erhält sie eine Rechnung über den vollen Provisionsbetrag. Ihr Anwalt prüft die Unterlagen: Ein schriftlicher Maklervertrag mit der Käuferin existiert nicht, eine Vereinbarung in Textform über die Kostenübernahme wurde nie getroffen. Der Zahlungsanspruch gegen sie ist damit von Anfang an nicht entstanden.
Das neue Maklerrecht für den Wohnimmobilienkauf
Mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser wurden zum 23. Dezember 2020 die §§ 656a bis 656d in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt. Die Neuregelung gilt für Verbraucher als Käufer, also in der typischen Situation, in der eine Privatperson eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus erwirbt.
Vorher fehlte eine einheitliche gesetzliche Regelung zur Kostentragung. In der Praxis wurde die Provision häufig vollständig auf den Käufer überwälzt, auch wenn der Makler ausschließlich vom Verkäufer mandatiert worden war. Das Gesetz hat diese Praxis für den erfassten Bereich beendet.
Was gilt bei einem Doppelmandat?
Arbeitet der Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer und vereinbart er mit beiden eine Provision, muss die Höhe beider Provisionen gleich sein. Eine Abrede, die davon abweicht, ist unwirksam. Der Makler kann vom Käufer also nicht mehr verlangen als vom Verkäufer, auch wenn die Parteien das vertraglich so vereinbaren wollten.
Was gilt, wenn nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat?
Hat ausschließlich der Verkäufer einen Maklervertrag geschlossen, kann der Verkäufer mit dem Käufer gesondert vereinbaren, dass dieser die Hälfte der Provision übernimmt. Diese Vereinbarung muss in Textform getroffen werden, also mindestens per E-Mail oder vergleichbarem elektronischem Weg. Dabei gilt:
- ◆Der Käufer schuldet höchstens die Hälfte des Betrags, den der Verkäufer zu zahlen hat.
- ◆Der Käufer ist erst dann zur Zahlung verpflichtet, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat.
- ◆Ohne eine solche gesonderte Textformvereinbarung besteht kein Zahlungsanspruch des Maklers gegen den Käufer.
§ 656d BGB (sinngemäß)
Hat nur eine Vertragspartei den Maklervertrag abgeschlossen, kann sie die andere Partei verpflichten, einen gleich hohen Anteil der Provision zu tragen. Der Anspruch gegen die andere Partei entsteht erst, wenn die beauftragende Partei ihren eigenen Anteil vollständig geleistet hat.
Welche Unterlagen sollten Käufer zuerst prüfen?
Die entscheidende Frage ist stets, ob ein wirksamer Maklervertrag mit dem Käufer zustande gekommen ist. Dafür brauchen Sie folgende Dokumente:
- ◆Den Maklervertrag oder die Kostenübernahmevereinbarung: War sie schriftlich oder in Textform? Wann wurde sie geschlossen, und hat der Käufer sie ausdrücklich angenommen?
- ◆Das Exposé: Enthielt es einen Hinweis auf eine Provisionspflicht des Käufers? Hat der Käufer das Exposé aktiv angefordert, nachdem er von dieser Pflicht Kenntnis hatte?
- ◆Den notariellen Kaufvertrag: Enthält er eine Regelung zur Provision, und stimmt sie inhaltlich mit der separaten Vereinbarung überein?
- ◆Den Zahlungsnachweis des Verkäufers: Ohne diesen Nachweis ist der Käufer nach der gesetzlichen Neuregelung noch nicht zahlungspflichtig, unabhängig davon, was der Makler behauptet.
Die Formvorschrift schützt Käufer wirksam: Ein mündlich zugesagter Provisionsanteil oder ein pauschaler Hinweis im Exposé ohne ausdrückliche Annahme des Käufers reicht nach der Neuregelung nicht aus, um einen durchsetzbaren Zahlungsanspruch zu begründen. Käufer müssen diesen Schutz aktiv geltend machen.
Fordern Sie alle schriftlichen Unterlagen an: den Maklervertrag zwischen Makler und Verkäufer sowie jede Vereinbarung, die Sie als Käufer zur Provisionszahlung verpflichten soll.
Prüfen Sie, ob die Vereinbarung mit Ihnen in Textform vorliegt. Eine mündliche Zusage oder ein allgemeiner Hinweis im Exposé genügt nicht.
Verlangen Sie den Nachweis, dass der Verkäufer seinen Anteil tatsächlich bezahlt hat, bevor Sie irgendetwas überweisen.
Vergleichen Sie die Beträge: Was der Käufer zahlen soll, darf nicht höher sein als das, was der Verkäufer schuldet.
Zahlen Sie nicht unter Zeitdruck: Es gibt keine kurze Ausschlussfrist, nach der eine Prüfung nicht mehr möglich wäre. Lassen Sie die Unterlagen einordnen, bevor Sie überweisen.
Holen Sie anwaltliche Einschätzung ein, wenn der Makler auf Zahlung drängt, ohne Belege vorzulegen.
Wer die Maklerrechnung ohne Prüfung begleicht, kann das Geld nur unter erschwerten rechtlichen Bedingungen zurückfordern. Umgekehrt empfiehlt es sich, nicht mit einer pauschalen, unbegründeten Ablehnung zu reagieren, da das die eigene Verhandlungsposition ungünstig beeinflussen kann. Lassen Sie die Rechtslage zuerst einordnen.
Häufige Fragen zur Maklerprovision
Gilt die neue Regelung auch beim Kauf eines Mehrfamilienhauses?
Nein. Die §§ 656a ff. BGB gelten nur für Einfamilienhäuser und Wohnungen, bei denen der Käufer als Verbraucher handelt. Wer ein Mehrfamilienhaus, eine Gewerbeimmobilie oder eine Anlageimmobilie erwirbt, fällt nicht unter den Schutzbereich. Dort gelten weiterhin die allgemeinen Regeln des Maklerrechts, ohne die gesetzliche Halbteilung.
Kann der Makler trotzdem die volle Provision vom Käufer verlangen?
Nur dann, wenn der Makler mit dem Käufer von Anfang an einen eigenen, vollständigen Maklervertrag über die volle Provision abgeschlossen hat. Bei einem ausschließlichen Verkäufermandat ist das nach der Neuregelung ausgeschlossen. Hat der Makler dagegen von Beginn an mit beiden Seiten Maklerverträge über gleich hohe Beträge geschlossen, darf er von jeder Seite diesen Betrag verlangen.
Was passiert, wenn der Verkäufer noch nicht gezahlt hat?
Solange der Verkäufer seinen Provisionsanteil nicht nachweislich beglichen hat, ist die Zahlungspflicht des Käufers gesetzlich noch nicht fällig. Käufer sollten diesen Nachweis ausdrücklich einfordern und abwarten, bevor sie eine Überweisung veranlassen.
Hilft das neue Gesetz auch Mietern?
Für die Wohnraumvermietung galt das Bestellerprinzip bereits seit 2015: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Beim Kauf von Wohneigentum ist diese Grundregel erst seit 2020 gesetzlich verankert. Beide Bereiche müssen getrennt betrachtet werden. Informationen speziell zum Mietbereich finden Sie in unserem Beitrag zu Maklerprovision für Vermieter: Wer zahlt und was gilt.
Gibt es regionale Unterschiede bei der Provisionshöhe?
Die §§ 656a ff. BGB gelten bundesweit einheitlich. Allerdings unterscheiden sich die marktüblichen Provisionshöhen je nach Region und Marktlage. Für Baden-Württemberg erläutern wir die regionalen Gepflogenheiten in unserem Beitrag zu Maklerprovision in Baden-Württemberg. Weiterführende Informationen zu Kaufvertrag, Grundbuch und Rückabwicklung finden Sie auf unserer Informationsseite Immobilienrecht.
Bewahren Sie alle Unterlagen zum Immobilienkauf vollständig auf: Exposé, E-Mail-Korrespondenz mit dem Makler, Kaufvertrag und Zahlungsbelege. Diese Dokumente sind die Grundlage jeder rechtlichen Prüfung, falls es später zu einem Streit über die Provision kommt.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob der Makleranspruch gegen Sie wirksam entstanden ist und ob die geforderte Höhe der gesetzlichen Regelung entspricht. Schildern Sie uns kurz Ihre Situation, und wir ordnen Ihre Lage rechtlich ein.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Immobilienkäufer und Verkäufer bei Fragen rund um Kaufvertrag, Maklerrecht und Grundbuch.