Ein Räumungsurteil berechtigt den Vermieter nicht dazu, die Wohnung eigenmächtig zu räumen. Die Durchsetzung läuft ausschließlich über den Gerichtsvollzieher im Wege der Zwangsvollstreckung. Dafür benötigen Sie eine vollstreckbare Ausfertigung des Titels sowie den Nachweis, dass das Urteil dem Mieter zugestellt wurde. Liegt beides vor und ist keine gerichtliche Räumungsfrist offen, kann der Gerichtsvollzieher beauftragt werden. Eigenmächtige Eingriffe in den Besitz des Mieters sind verboten und begründen regelmäßig eigene Haftungsrisiken.
Ein rechtskräftiges Räumungsurteil verpflichtet den Mieter zur Rückgabe der Wohnung. Tut er es dennoch nicht, folgt die Zwangsvollstreckung. Dieser Beitrag erklärt, was Vermieter jetzt einleiten müssen und welche Fehler die Durchsetzung gefährden.
Ein Eigentümer eines Mehrfamilienhauses hatte seinem Mieter nach erheblichen Mietrückständen fristlos gekündigt und anschließend Räumungsklage erhoben. Das Gericht gab der Klage statt. Dennoch blieb der Mieter in der Wohnung, reagierte nicht mehr auf Anfragen und ließ Möbel sowie persönliche Gegenstände im Objekt zurück. Der Eigentümer wollte wissen, ob er die Wohnung selbst öffnen darf, wie er den Gerichtsvollzieher korrekt beauftragt und wer für die Einlagerung des Inventars in Vorleistung treten muss. Kübler Rechtsanwälte prüfte in dieser Konstellation zunächst, ob die vollstreckbare Ausfertigung vorlag, klärte die Kostenlage und bereitete den Vollstreckungsauftrag vor. Formfehler und vermeidbare Verzögerungen blieben so aus.
Das Urteil setzt sich nicht von selbst durch
Vermieter, die ein Räumungsurteil erstritten haben, stehen häufig vor demselben Missverständnis: Das Urteil verpflichtet den Mieter zur Rückgabe der Wohnung, setzt diese Verpflichtung aber nicht von selbst um. Bleibt der Mieter, ist ein weiterer, eigenständiger Verfahrensschritt notwendig: die Zwangsvollstreckung.
Die gesetzliche Pflicht des Mieters zur Rückgabe ergibt sich aus § 546 BGB.
§ 546 BGB
Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, ist die Zwangsvollstreckung der einzige zulässige Weg. Der zuständige Gerichtsvollzieher erhält einen schriftlichen Auftrag, verschafft dem Vermieter Besitz an den Räumen und veranlasst die Räumung. Wie die Situation zu beurteilen ist, wenn der Mieter kurz vor oder während des Termins doch noch auszieht, erläutert unser Beitrag Räumungsklage: Mieter zieht aus. Was gilt jetzt?.
Welche Unterlagen für den Vollstreckungsauftrag zwingend nötig sind
Die Räumungsvollstreckung setzt mehrere formale Voraussetzungen voraus. Fehlt auch nur eine Unterlage, kann der Gerichtsvollzieher nicht tätig werden.
Vollstreckbarer Titel: ein rechtskräftiges Räumungsurteil, ein gerichtlicher Vergleich oder eine vollstreckbare notarielle Urkunde, die zur Räumung und Herausgabe verpflichtet.
Vollstreckbare Ausfertigung des Titels: nicht die Kopie des Urteils, sondern das mit dem Vollstreckungsvermerk versehene Original, das beim Gericht zu beantragen ist.
Zustellungsnachweis: Zustellungsurkunde oder gerichtlicher Vermerk, der belegt, dass der Titel dem Mieter ordnungsgemäß zugestellt wurde.
Schriftlicher Vollstreckungsauftrag an den zuständigen Gerichtsvollzieher: mit genauer Bezeichnung des Mietobjekts einschließlich Nebenräumen, Name und Anschrift des Mieters sowie Angabe der gewünschten Räumungsart.
Kostenvorschuss: Der Gerichtsvollzieher fordert einen Vorschuss für Räumungs- und Lagerkosten, den der Vermieter zunächst zu leisten hat.
Beantragen Sie die vollstreckbare Ausfertigung unmittelbar nach Eintritt der Rechtskraft beim Gericht. Je früher sie vorliegt, desto schneller kann die Vollstreckung eingeleitet werden.
Vollräumung oder Berliner Räumung: Die zwei Varianten im Überblick
Für die Zwangsräumung gibt es in der Praxis zwei Varianten, die sich im Ablauf und in der Kostenbelastung erheblich unterscheiden.
Klassische Vollräumung
Bei der Vollräumung veranlasst der Gerichtsvollzieher, dass der gesamte Hausrat des Mieters durch eine Spedition aus der Wohnung entfernt und in ein Lager verbracht wird. Der Vermieter muss Transport- und Lagerkosten zunächst vorstrecken. Er kann sie anschließend vom Mieter als Vollstreckungskosten zurückfordern, allerdings hängt die tatsächliche Beitreibung von der Zahlungsfähigkeit des Mieters ab.
Berliner Räumung
Die sogenannte Berliner Räumung ist kostengünstiger: Der Gerichtsvollzieher verschafft dem Vermieter Besitz an den Räumen, ohne den Hausrat vollständig auf Kosten des Vermieters abtransportieren zu lassen. Der Vermieter übernimmt die Verwahrung des zurückgelassenen Inventars in eigener Regie. Das reduziert die Anfangskosten, bringt aber eigene Risiken mit sich: Der Vermieter haftet für den Hausrat und muss ihn über einen angemessenen Zeitraum aufbewahren. Eine sofortige Entsorgung ist nicht zulässig. Was konkret gilt, wenn der Mieter seine Sachen nach der Räumung nicht abholt, erklärt unser Beitrag Berliner Räumung: Mieter holt Sachen nicht ab.
Nutzungsentschädigung: Was dem Vermieter für die Zeit des Verbleibs zusteht
Für jeden Monat, den der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses weiterhin in der Wohnung verbleibt, steht dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung zu. Rechtsgrundlage ist § 546a BGB.
§ 546a BGB
Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
Der Anspruch entsteht ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter die Wohnung hätte zurückgeben müssen, in der Regel also ab Ablauf der Kündigungsfrist. Er läuft fort bis zur tatsächlichen Rückgabe. Als Mindestbetrag gilt die bisher vereinbarte Miete. Ist die ortsübliche Vergleichsmiete höher, kann der Vermieter den höheren Betrag verlangen. Darüber hinaus können weitergehende Schadensersatzansprüche bestehen, etwa für entgangene Einnahmen aus einer geplanten Neuvermietung.
Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung kann bereits im Rahmen der Räumungsklage mit eingeklagt werden. Eine gesonderte spätere Klage ist ebenfalls möglich.
Was der Vermieter nicht darf: Verbotene Eigenmacht
Nach einem Räumungsurteil entsteht manchmal die Versuchung, die Sache selbst in die Hand zu nehmen. Das Schloss austauschen, Möbel vor die Tür stellen, Strom oder Heizung abstellen. All das ist unzulässig. § 858 BGB verbietet die sogenannte verbotene Eigenmacht.
§ 858 BGB
Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn im Besitz stört, handelt, sofern nicht das Gesetz die Entziehung oder die Störung gestattet, widerrechtlich (verbotene Eigenmacht).
Folgende Maßnahmen gelten als verbotene Eigenmacht und können Schadensersatzpflichten sowie strafrechtliche Risiken begründen:
– Eigenmächtiger Schlossaustausch, um dem Mieter den Zutritt zu verwehren.
– Abstellen von Strom, Wasser oder Heizung, um den Verbleib unzumutbar zu machen.
– Entfernen oder Entsorgen von Möbeln und persönlichen Gegenständen des Mieters ohne rechtlichen Rahmen.
– Betreten der Wohnung ohne Zustimmung des Mieters oder gerichtlichen Beschluss.
Wer diese Grenze überschreitet, riskiert Unterlassungs- und Wiedereinräumungsansprüche des Mieters sowie Schadensersatzforderungen. Das Räumungsurteil schützt nicht vor eigenen Fehlern auf dem Weg zur Vollstreckung.
Alle weiteren Fragen rund um das Miet- und Vermieterrecht beantwortet unsere Übersichtsseite.
Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz
Das Gericht kann dem Mieter im Räumungsurteil eine Frist einräumen, innerhalb derer er die Wohnung freiwillig verlassen kann. Während dieser Frist ist die Zwangsvollstreckung gesperrt. Nach den gesetzlichen Vorgaben darf die Frist höchstens ein Jahr betragen. Bevor der Gerichtsvollzieher beauftragt wird, muss deshalb geprüft werden, ob eine solche Frist gesetzt wurde und ob sie bereits abgelaufen ist.
Daneben können Mieter im Vollstreckungsverfahren beantragen, dass die Räumung wegen besonderer Umstände vorübergehend ausgesetzt wird, etwa bei schwerer Erkrankung oder drohender Obdachlosigkeit. Die gesetzliche Hürde für einen solchen Antrag ist hoch; er ist auf Ausnahmesituationen beschränkt. Vermieter können in diesem Verfahren Einwendungen vorbringen und auf die eigene Interessenlage hinweisen. Für die gesamte Zeit des Aufschubs läuft der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB weiter.
Zahlt der Mieter während einer gerichtlich gewährten Räumungsfrist keine Nutzungsentschädigung, kann das Gericht die Frist auf Antrag des Vermieters verkürzen oder versagen. Die Zahlungssituation des Mieters ist also nicht ohne Relevanz für den weiteren Verlauf.
Typische Fehler, die die Vollstreckung verzögern oder blockieren
Vermieter verlieren Zeit und Geld, wenn die formalen Voraussetzungen für die Räumungsvollstreckung nicht vollständig erfüllt sind. Diese Fehler kommen in der Praxis besonders häufig vor.
Vollstreckbare Ausfertigung fehlt: Nur eine Kopie des Urteils beim Gerichtsvollzieher eingereicht, nicht die mit Vollstreckungsvermerk versehene Ausfertigung.
Zustellungsnachweis fehlt oder ist lückenhaft: Der Gerichtsvollzieher kann ohne Nachweis der ordnungsgemäßen Zustellung des Titels an den Mieter nicht tätig werden.
Räumungsfrist nicht geprüft: Eine Vollstreckung vor Ablauf einer gerichtlich gesetzten Räumungsfrist ist unzulässig.
Mietobjekt im Vollstreckungsauftrag ungenau bezeichnet: Kellerabteil, Garage oder Nebenräume müssen ausdrücklich im Auftrag benannt sein, wenn sie mitgeräumt werden sollen.
Eigenmächtige Maßnahmen vor der Vollstreckung: Jede unerlaubte Einwirkung auf den Besitz des Mieters gefährdet die eigene Rechtsposition und kann Schadensersatzpflichten auslösen.
Häufige Fragen
Was genau brauche ich, damit der Gerichtsvollzieher tätig werden kann?
Sie benötigen eine vollstreckbare Ausfertigung des Räumungstitels sowie den Nachweis, dass der Titel dem Mieter ordnungsgemäß zugestellt wurde. Beides ist beim zuständigen Gericht zu beantragen. Auf dieser Grundlage erteilen Sie dem Gerichtsvollzieher einen schriftlichen Auftrag mit genauer Bezeichnung des Mietobjekts und der gewünschten Räumungsart. Zusätzlich ist ein Kostenvorschuss zu leisten.
Was passiert mit den Möbeln und Gegenständen des Mieters bei der Räumung?
Bei der klassischen Vollräumung werden Hausrat und persönliche Gegenstände durch eine Spedition abtransportiert und eingelagert. Die Kosten trägt zunächst der Vermieter; sie sind vom Mieter als Vollstreckungskosten zu erstatten. Bei der Berliner Räumung verbleibt das Inventar zunächst im Objekt unter Obhut des Vermieters. Eine sofortige Entsorgung ist in beiden Fällen unzulässig. Der Mieter muss innerhalb einer angemessenen Frist die Möglichkeit haben, seine Gegenstände abzuholen.
Bekomme ich für die Zeit, in der der Mieter nach dem Urteil noch in der Wohnung bleibt, eine Entschädigung?
Ja. Für die Dauer der verspäteten Rückgabe steht dem Vermieter nach § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung zu. Sie beträgt mindestens die vereinbarte Miete. Ist die ortsübliche Vergleichsmiete höher, kann der Vermieter den höheren Betrag verlangen. Dieser Anspruch besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich aktiv nutzt.
Kann ich die Vollstreckungskosten später vom Mieter zurückbekommen?
Die Räumungskosten, also Gerichtsvollziehergebühren, Speditionskosten und Lagerkosten, sind Vollstreckungskosten, die der Mieter dem Vermieter grundsätzlich zu erstatten hat. In der Praxis hängt die tatsächliche Beitreibung von der Zahlungsfähigkeit des Mieters ab. Bei einem zahlungsunfähigen Mieter bleibt der Vermieter im Zweifel auf den Kosten sitzen. Die Berliner Räumung kann deshalb wirtschaftlich sinnvoller sein, wenn umfangreiche Lagerkosten vermieden werden sollen.
Darf ich die Wohnung selbst öffnen, wenn der Mieter erkennbar weg ist und nur noch Sachen darin stehen?
Nein, nicht ohne rechtliche Grundlage. Auch wenn der Mieter erkennbar nicht mehr dort lebt, besteht formal Besitz bis zur ordnungsgemäßen Übergabe. Das eigenmächtige Öffnen der Wohnung ohne Zustimmung des Mieters oder gerichtlichen Beschluss kann als verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB gewertet werden. Der rechtssichere Weg bleibt der Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher.
Kübler Rechtsanwälte prüft, ob Ihr Räumungstitel vollstreckungsreif ist, klärt offene Fristen- und Kostenfragen und begleitet die Beauftragung des Gerichtsvollziehers. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie Ihre Situation kurz. Wir melden uns zeitnah.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er begleitet Vermieter und Eigentümer bei der Durchsetzung von Räumungsansprüchen und in mietrechtlichen Auseinandersetzungen.